【正文】 要節(jié)點分布及階段劃分 第一階段 第二階段 第三階段 階段強銷期： （綜合體價值依托，寫字樓銷售信息發(fā)布）借助 1月晚報評獎活動、 3月藝術大堂開放及商業(yè)簽約活動、商業(yè)進場裝修、寫字樓主體封頂?shù)绕鯔C，作為寫字樓開年銷售的起勢點，強化銷售信息，實現(xiàn)產(chǎn)品集中消化；針對公寓在交房前實現(xiàn)專項策略，加快消化速度； 持續(xù)銷售期： 寫字樓階段性銷售成果展示（世界 500強企業(yè)入駐）綜合體價值逐步呈現(xiàn)，強化產(chǎn)品價值，突出寫字樓產(chǎn)品使用價值，滿足自用型客戶需求； 項目價值整合落地： 綜合體基本完整呈現(xiàn)，整體綜合體各業(yè)態(tài)優(yōu)勢，以客戶體驗為主要營銷方式，滿足持續(xù)銷售； 推廣策略之一：產(chǎn)品價值統(tǒng)一 ? 無論公寓還是寫字樓，都是協(xié)信中心的一部分，殿堂級城市綜合體是最好的價值統(tǒng)一； ? 不是每一個項目都能稱之為“殿堂級城市綜合體”，重慶只有一個協(xié)信中心，只有一個擁有世界奢侈品集群的殿堂級城市綜合體； ? 殿堂級城市綜合體為重慶帶來的不僅僅只是奢侈品、世界 500強和頂級酒店，而是提升了這座城市的形象和價值； ? 因此，殿堂級城市綜合體擁有極高的增值速度和增值空間。 1. 在公寓交房前，完成對公寓的一次加速消化； 支撐 推廣策略 價格策略 公寓難點的突破策略之二：產(chǎn)品對策 1. 移植樣板間道高區(qū)，解決交房后的產(chǎn)品硬傷造成客戶心理落差，通過高區(qū)實景刺 激客戶，忽略產(chǎn)品硬傷 寫字樓難點的突破策略之一：市場對策 避開 2023年市場放量高峰，占據(jù)先機，提前消化市場，調(diào)整推售節(jié)點； 1月 3月發(fā)力銷售，通過銷售策略達到消化和儲備客戶；在市場放量高峰時， 占據(jù)絕對先機，正面交鋒期靠事件節(jié)點和營銷動作來加強消化； 寫字樓難點的突破策略之二：產(chǎn)品對策 解決整層和半層比例偏大，讓產(chǎn)品更靈活銷售，調(diào)整戶型平面劃分； 調(diào)整方案： 1924F（原 1923F為 1分 2， 24F為整層） 建議調(diào)整 1924F（ 1分 8） 原平面劃分 修改平面劃分 寫字樓難點的突破策略之二：產(chǎn)品對策 調(diào)整方案： 2526F（原 2526F為整層） 建議調(diào)整 1924F（ 1分 4） 原平面劃分 修改平面劃分 政策影響對策 在存在政策影響的隱患下，提前動作，主動出擊，在相應政策出臺之前，提前營銷動作，在市場大環(huán)境叫好的時期里，強勢消化和儲備。 推廣渠道：區(qū)縣、外地。 ? 2023年房市房市呈現(xiàn)逐步攀升的勢頭，加上年底開放商集中出貨量大，造成市場熱 ?銷的高峰，但高溫不可能持續(xù)，相應的調(diào)控政策也有可能隨之出臺，穩(wěn)控房市；有很強的不可預見性，是潛在的隱患。 公寓面臨的難點問題 之一 價格難點 單方公寓銷售價格（元 /㎡） 單方每月租賃最高價（元 /㎡） 單方租賃年收益（元） 單方租賃年回報（ %） 15800 60 720 % 公寓面臨的難點問題 之二 推廣難點 ? 2023年推廣以寫字樓為主線，公寓和寫字樓存在推廣訴求上的矛盾； ? 考慮到整年的營銷費用計劃重點以寫字樓為主，在推廣訴求上更多解讀產(chǎn)品價值 ? 和樹立綜合體形象，公寓附帶銷售信息，在大眾媒體上不能形成獨立的訴求主題， ? 推廣混搭。 ? 從 2023年亮相的寫字樓品質(zhì)來看，具備高端配置和企業(yè)品牌的項目都有很強的市場競爭力。 ?重賓保利 開發(fā)商 保利地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目地址 渝中區(qū)民生路 235號 (重慶賓館舊址 ) 63722222 占地面積 11831㎡ 總建面 18萬方（寫字樓 6萬方） 容積率 戶型區(qū)間 2502023㎡ 實用率 —— 標準層高 規(guī)劃戶數(shù) —— 平層面積 2023平米 車位數(shù) —— 交房標準 清水 物管費用 —— 電梯品牌及數(shù) 量 —— 建筑規(guī)模 總棟數(shù) 1 其中主樓地上 58層，地下 6層； 3058層為寫字樓，528層為星級酒店（主樓地上 58層，地下 6層為車庫； 24層為高端商業(yè)配套， 56層為酒店配套， 728層為星級酒店，3043層為低區(qū)辦公， 4555為高區(qū)辦公， 5658層為總部辦公，其中 1 2 44層位轉(zhuǎn)換層或避難層。 2023年指標回顧 之四 成交客戶分析 晨報10% 晚報3%商報5%時報7%房交會3%路過25%戶外17%親朋介紹12%短信13%工地圍墻5%成交客戶獲知途徑 成交客戶獲知途徑：因項目自身位置的原因，項目來訪主要以路過和項目自有戶外為主，通過對成交業(yè)主的深度挖掘，親友介紹的來訪和成交率都很大的上升和提高，圈層的口碑效應作用也不容小覷。協(xié)信中心 營銷計劃匯報 [ 提 綱 ] 1 市場和產(chǎn)品分析 2 面臨的問題 3 解決問題的思路和策略 4 2023年年度營銷策略計劃 5 第一階段營銷策略實施方案 5 策略執(zhí)行所需的保障與支持 [ 提 綱 ] 1 市場和產(chǎn)品分析 2 面臨的問題 3 解決問題的思路和策略 4 2023年年度營銷策略計劃 5 第一階段營銷策略實施方案 5 策略執(zhí)行所需的保障與支持 2023年度任務指標及完成情況 2023年市場競爭分析 2023年度任務指標及完成情況 2023年指標回顧 之一 任務指標及完成情況 118% 11010 13054 9354 11077 合計 67% 4379 3836 5571 5742 下半年合計 29% 1038 572 2426 1948 12 52% 811 773 850 1500 11 175% 1121 701 752 400 10 36% 274 109 443 300 9 133% 323 347 288 260 8 100% 812 1334 812 1334 7 171% 6631 9128 3783 5335 上半年小計 61% 919 509 942 838 6 180% 949 1710 700 948 5 174% 1678 1792 400 1030 4 426% 1989 3582 800 841 3 95% 512 928 731 978 2 100% 584 697 210 700 1 完成比例 實際回款金額 實際簽約金額 計劃回款金額 計劃簽約金額 月份 簽約完成： 118%，認購總金額 ；數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止 12月 24日。 2023年指標回顧 之四 成交客戶分析 投資90%自用10%投資80%自用20%公寓客戶購買目的 寫字樓客戶購買目的 成交客戶購房目的：不論是公寓還是寫字樓，客戶大多都是出于投資目的購買本項目。）。 ? 入市的寫字樓分布區(qū)域主要還是集中在三北區(qū)域，區(qū)域競爭的直接對比和正面競爭將會很殘酷。 ? 推廣渠道難點，在避免與寫字樓同一渠道推廣的矛盾下，公寓渠道單薄，而通過 ? 小眾傳媒發(fā)布的信息實際效果較差 公寓面臨的難點問題 之三 產(chǎn)品難點 ? 公寓 2023年面臨現(xiàn)房銷售，從銷售引導上不能用說辭勾勒產(chǎn)品的優(yōu)勢，規(guī)避產(chǎn)品 ? 本身的的劣勢，也不能利用樣板間來刺激購房客戶的感官； ? 目前公寓的產(chǎn)品交房標準與樣板間的交房標準有部分地方存在很的差別，例如入 ? 戶門比樣板間的入戶門要矮了將近 10公分，公寓電梯轎廂較小，與之前所宣傳的 ? 通力原裝品牌電梯存在心理落差； 寫字樓面臨的難點 寫字樓面臨的難點問題 之一 市場競爭難點 ? 2023年是寫字樓放量的高峰期，推售的就有 62萬方，面對同期銷售的競爭難點； ? 寫字樓產(chǎn)品多元化時代，協(xié)信中心同樣面對產(chǎn)品差異化的競爭； 樓盤名 開盤時間 推出體量（萬平方米） 建面價格（元 /平方米） 新華國際 2023年 11月 約 16800 重賓保利 預計 2023年 5月 約 18000 創(chuàng)匯首座 預計 2023年 4月 約 2 15000 朗晴廣場 2023年 11月 約 1 12023 疊彩中心 預計 2023年 3月底 約 7500 龍城國際 預計 2023年 8月 約 10000 線外三期北區(qū) 8號樓 預計 2023年 1月底 約 6500 尚宏 預計 2023年 5月 約 長江國際 預計 2023年 6月 約 16000 金融街 預計 2023年 5月或 6月 約 13 14000 聯(lián)合國際 預計 2023年 4月 17000 富力國際 預計 2023年 8月 約 12023 協(xié)信中心 2023年 10月 13533 合計 集中推售期 3月至 6月 13163 寫字樓面臨的難點問題 之二 產(chǎn)品難點 ? 寫字樓整層面積較大，目前劃分半層和整層的比例偏高，影響銷售速度； 面積去化比例 面積 整層 半層 單戶 總數(shù) 成交套數(shù) 0 1 67 68 成交面積（建面） 0 744 12960 13704 成交面積比例 0% 5% 95% 100% 戶型比例 面積 整層 半層 單戶 總數(shù) 成交套數(shù) 3 10 120 133 成交面積（建面） 4464 14880 22320 41664 戶型面積比例 11% 36% 54% 100% 政策影響 ? 2023年底，政府調(diào)控措施頻頻開始發(fā)力，從 “ 國四條 ” 到 “ 拿地首付不低于 50%” ，再到 “ 營業(yè)稅優(yōu)惠政策 ” 終止，中央政府密集出臺了多個樓市調(diào)控政策。 2023年樓市好似一出驚心動魄的 “ 三槍 ” 政策版，一槍打響、兩槍走火、三搶斃命。 推廣方式：區(qū)縣大型事業(yè)單位直投，電視游走字幕，短信覆蓋。預防政策出臺后的市場影響，占據(jù)主動權。 ? 作為協(xié)信中心的一部分，公寓與寫字樓都具備殿堂級城市綜合體的價值特性。 推廣策略計劃與實施方案之：年度主題 奢華殿堂 價值傾城 世界頂級奢侈品集群 殿堂級城市綜合體 投資價值，提升城市價值的同時，自身擁有價高的增值速度與增值空間 2023年，兩江新區(qū)將掛牌，世界頂級奢侈品集群也將現(xiàn)身重慶，重慶的城市形象和城市價值將得到全面的提升，而協(xié)信中心無疑為此做出了巨大的貢獻，項目價值與項目形象將迎來爆發(fā)性的提升。 項目形象：售房部搬遷；大堂及高區(qū)樣板房開放；重慶首個資產(chǎn)托管中心誕生。 銷售工作：寫字樓 1 15F銷售；公寓線下銷售。 項目形象：商業(yè)的外立面呈現(xiàn)；寫字樓主體封頂。 銷售工作：寫字樓持續(xù)銷售；公寓高區(qū)銷售。 項目形象：將匯商活勱提至 7月份，提升寫字樓商務形象。 銷售工作：寫字樓高區(qū)及公寓高區(qū)銷售。 銷售工作：寫字樓高區(qū)持續(xù)銷售；公寓典藏加推。 認購金額（萬元） 計劃簽約 （萬元） 計劃回款（萬元） 合計 16560 22206 12568 1月 3240 8106 2837 2月 1440 4434 2363 3月 5760 4446 3215 4月 6120 5220 4153 第一階段營銷目標解讀 目標漏斗分析 ? 從 2023年第四季度的成交分析，平均解籌率是 15%，主要是 10月份成交客戶有前期積累的大量寫字樓客戶 ,并且包括購買整層 8個單元的客戶拉升了整個解籌率。 ?現(xiàn)目前的供應量還不足以支撐營銷任務的完成。 月度分物業(yè)銷售目標 第一階段營銷目標月度分解 公寓銷售 寫字樓銷售 合計 銷售套數(shù) 銷售金額 (萬元 ) 銷售套數(shù) 銷售金額（萬元） 銷售總套數(shù) 銷售額 （萬元） 1月 10 650 10 2590 20 3240 2月 6 396 4 1044 10 1440 3月 13 858 19 4902 32 5760 4月 18 1260 16 4860 34 6120 合計 47 3164 49 13396 96 16550 目標解讀結(jié)論 2023年第一階段的營銷任務非常重，占全年營銷任務的 45%。 核心策略：全方位立體呈現(xiàn)項目綜合體價值 執(zhí)行策略： 本階段通過 1月份的新年促銷活動、商務精英嘉年華活動拉開全年的營銷序幕。 全家居鉑金酒店套房最后典藏發(fā)售 涉外 6A鉑金寫字樓持續(xù)熱銷