廣東中山峰郡項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前期策劃營(yíng)銷(xiāo)-wenkub
2023-02-13 18:12:28 本頁(yè)面
【正文】 度和價(jià)格之間的平衡？ ?Q4：政策預(yù)期有不確定性，如何實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，避開(kāi)政策風(fēng)險(xiǎn)？ 目標(biāo)與核心問(wèn)題 整體目標(biāo) ?1：如何利用市場(chǎng)空擋，快速滲透市場(chǎng)？ ?2：項(xiàng)目體量大，區(qū)位有先天的劣勢(shì)，如何避開(kāi)劣勢(shì)，找到有利的價(jià)值點(diǎn)？ ?3： 如何在快速銷(xiāo)售的過(guò)程中保持速度和價(jià)格之間的平衡？ ?4：政策預(yù)期具備不確定性，如何量?jī)r(jià)齊升，避開(kāi)政策風(fēng)險(xiǎn)？ 目標(biāo)與核心問(wèn)題 面臨問(wèn)題 梳理我們的整體目標(biāo)，劃分目標(biāo)層級(jí)， 確定目標(biāo)要求。 銷(xiāo)售周期短，必須快速銷(xiāo)售。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)： 真正成熟的城市綜合社區(qū)的市場(chǎng)定位的相對(duì)缺失，東河區(qū)迅速發(fā)展的市場(chǎng)給項(xiàng)目帶來(lái)的機(jī)會(huì)。 ?周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目體量大、入市較早，片區(qū)影響力和小區(qū)規(guī)劃都明顯優(yōu)于我項(xiàng)目。 恒大名都 保成 東亞 帝景 拉菲 華發(fā) 三江 首創(chuàng) 中建 牡丹園 北大恒苑 海湖豪庭 、中央公園 本案 凡爾賽 濱海名都 萬(wàn)邦地產(chǎn) 中鐵諾德 萬(wàn)郡大都城 保利花園 尚書(shū)苑 鹿安佳苑 濱河新城 濱河第一城 惠德花園 和發(fā)紫薇園 恒大華府 景觀家園 龍宇國(guó)際 昆區(qū)土地集約，項(xiàng)目集中，昆南優(yōu)勢(shì)學(xué)區(qū)地段銷(xiāo)售均價(jià)在 5500元 /平米以上，昆北地段銷(xiāo)售均價(jià)在 5000元 /㎡ 以上 青山今年供應(yīng)量較少，目前為止只有萬(wàn)郡開(kāi)始蓄客，萬(wàn)邦正處于前期手續(xù)階段，保利花園 3月初集中放量 600余套。 ?要求我們，在更嚴(yán)厲的政策未出臺(tái)前，抓緊時(shí)間， 及時(shí)調(diào)整對(duì)策，避免走進(jìn)政策泥潭 。 包頭市場(chǎng)反應(yīng) 2 0 1 0 2 0 1 1 年 1 5 月份全市成交走勢(shì)0100020233000400001000202330004000500060001 0 年套數(shù) 2395 1316 2984 2349 28821 1 年套數(shù) 2152 608 1824 1492 30681 0 年價(jià)格 4105 3452 3660 3724 4091 1 1 年價(jià)格 4290 5162 4817 4997 4363 1月 2月 3月 4月 5月從市場(chǎng)反應(yīng)看，“新國(guó)八條”的出臺(tái)未對(duì)包頭房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。 中國(guó)人民銀行 4月 5日宣布，自 4月 6日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 。來(lái)自銀行方面的反饋顯示，多數(shù)銀行已經(jīng)主動(dòng)控制房貸業(yè)務(wù)，把貸款額度用于其它賺錢(qián)領(lǐng)域。這是中國(guó)央行 2023年第 4次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。中山峰郡 開(kāi)盤(pán)前重點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案 市場(chǎng)分析 本體分析 目標(biāo)與核心 問(wèn)題 核心策略及 定位 策略分解與 執(zhí)行 通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)政策、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)現(xiàn)狀，推導(dǎo)出項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和市場(chǎng)威脅 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃、以及產(chǎn)品分析，推導(dǎo)出項(xiàng)目的限制條件和先天優(yōu)勢(shì) 通過(guò)上述兩個(gè)部分的推導(dǎo)，明確項(xiàng)目面臨的核心問(wèn)題和目標(biāo) 針對(duì)核心問(wèn)題和目標(biāo)，提出對(duì)應(yīng)的解決問(wèn)題的策略，并提出獨(dú)特的項(xiàng)目定位 圍繞核心策略將策略進(jìn)行階段型分解，最終指導(dǎo)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略執(zhí)行 報(bào)告思路 目標(biāo)與核心問(wèn)題 核心策略及定位 市場(chǎng)分析 本體分析 報(bào)告框架 推廣策略 銷(xiāo)售策略 策略分解 新國(guó)八條 2023年 1月 26日，第三輪調(diào)控落地，國(guó)務(wù)院頒布“新國(guó)八條”，旨在進(jìn)一步遏制房?jī)r(jià)飛漲的形勢(shì) 新國(guó)八條的內(nèi)容： 一、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任合理確定本地區(qū)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)；二、加大保障性安居工程建設(shè)力度；三、完善政策，加強(qiáng)稅收；四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策；五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理：六、合理引導(dǎo)住房需求；七、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制；八、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。 強(qiáng)化差別化信貸： 對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi) 第二套 住房的家庭， 首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于 基準(zhǔn)利率的 。前三次調(diào)整時(shí)間分別為 1月 20日、 2月 24日、 3月 25日，幅度均為上調(diào) 。 首套房利率優(yōu)惠取消，在一定程度上增加了購(gòu)房成本。一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別提至 %和 %，這是今年的第二次加息。 通過(guò) 2023年和 2023年第一季度包頭中心城區(qū)商品住宅的成交情況對(duì)比，我們可以看到，2023年的市場(chǎng)成交量比2023年的同期水平有所下降，但價(jià)格確是持上升趨勢(shì)。 ?進(jìn)一步緊縮的貨幣政策， 打擊了部分市場(chǎng)剛性需求 ，增加了購(gòu)房成本，影響了客戶的購(gòu)房積極性。目前均價(jià)在 5500元 /平米 今年有 2個(gè)項(xiàng)目（高稀區(qū)和青山交界處）入市 九原區(qū)作為青昆兩區(qū)與東河的連接紐帶，宜居環(huán)境好，發(fā)展?jié)摿Υ? 濱河新區(qū)未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ螅壳熬鶅r(jià)已達(dá)到 4500元 /平米 美室層雙 頤和觀海 東豪國(guó)際城 泰恒新城二期 天安雅居 美岸華庭 錦繡南海城 星月家園 順鑫望潮苑 桃園新村 東河房地產(chǎn)發(fā)展較其他區(qū)域較慢，目前市場(chǎng)價(jià)格在 3500至 5000元 /平米 保利百合 御景華庭 片區(qū)狀況分析 我項(xiàng)目處于包頭市東河區(qū)的東片區(qū)，區(qū)域內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)較多，主要有保利百合、頤和觀海、桃園新村、星月家園、美岸華庭、泰恒家園、天安雅居等 我項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分布 天安雅居 泰恒家園二期 頤和觀海 美岸華庭 星月家園 桃園新村 地礦小區(qū) 御景華庭 安福小區(qū) 鹿鼎豪庭 萬(wàn)錦 .生態(tài)佳苑 包頭生態(tài)馨苑 祥和華庭 巨力 .現(xiàn)代 喜路大廈 九合 .東糧廣場(chǎng) 歐藝 保利百合二期 本案 順鑫 〃 望潮苑 占地面積 210000平方米 容積率 建筑面積 180000平方米 綠化率 35% 竣工時(shí)間 20231031 物業(yè)費(fèi) 無(wú) 總戶數(shù) 774 裝修情況 毛坯 ?獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼 ； ?產(chǎn)品：戶型面積 186至652平米；地上 3層，獨(dú)棟、雙拼送地下室 ?配套：包鐵幼兒園、第一試驗(yàn)小學(xué)、慧文小學(xué)、包頭一中、二中、三中、包頭市中心醫(yī)院、東河區(qū)醫(yī)院、東河百貨大樓、勸業(yè)城、美特好連鎖超市等 ?均價(jià)區(qū)間： 8870元 21000元 頤和觀海 占地面積 22023平方米 容積率 建筑面積 72023平方米 綠化率 35% 竣工時(shí)間 20230630 物業(yè)費(fèi) /月 /平米 總戶數(shù) 472 裝修情況 毛坯 ?4棟 17層高層； 2棟 2層商業(yè)街； ?車(chē)位：約 280個(gè) ?配套：大紅門(mén)商圈，太平寺商圈；包頭一中，實(shí)驗(yàn)一小，包頭回中 ?均價(jià)：目前均價(jià)在4800元 /平米 桃園新村 占地面積 5400平方米 容積率 建筑面積 80000平方米 綠化率 35% 竣工時(shí)間 20230601 物業(yè)費(fèi) 無(wú) 總戶數(shù) 無(wú) 裝修情況 毛坯 ?總共 18棟，一期五棟多層 ?交通： 1 3 36路 ?配套：遠(yuǎn)大菜市場(chǎng)，好又多超市；包二中，二十八中，包頭回中，復(fù)康路小學(xué) ?均價(jià)：目前均價(jià)在3700元 /平米 星月家園 占地面積 7500平方米 容積率 建筑面積 110000平
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