【正文】 度和價格之間的平衡？ ?Q4：政策預期有不確定性，如何實現(xiàn)量價齊升，避開政策風險？ 目標與核心問題 整體目標 ?1：如何利用市場空擋，快速滲透市場？ ?2：項目體量大，區(qū)位有先天的劣勢，如何避開劣勢，找到有利的價值點？ ?3： 如何在快速銷售的過程中保持速度和價格之間的平衡？ ?4：政策預期具備不確定性，如何量價齊升，避開政策風險？ 目標與核心問題 面臨問題 梳理我們的整體目標，劃分目標層級， 確定目標要求。 銷售周期短，必須快速銷售。 市場機會： 真正成熟的城市綜合社區(qū)的市場定位的相對缺失，東河區(qū)迅速發(fā)展的市場給項目帶來的機會。 ?周邊競爭項目體量大、入市較早，片區(qū)影響力和小區(qū)規(guī)劃都明顯優(yōu)于我項目。 恒大名都 保成 東亞 帝景 拉菲 華發(fā) 三江 首創(chuàng) 中建 牡丹園 北大恒苑 海湖豪庭 、中央公園 本案 凡爾賽 濱海名都 萬邦地產 中鐵諾德 萬郡大都城 保利花園 尚書苑 鹿安佳苑 濱河新城 濱河第一城 惠德花園 和發(fā)紫薇園 恒大華府 景觀家園 龍宇國際 昆區(qū)土地集約，項目集中，昆南優(yōu)勢學區(qū)地段銷售均價在 5500元 /平米以上，昆北地段銷售均價在 5000元 /㎡ 以上 青山今年供應量較少，目前為止只有萬郡開始蓄客，萬邦正處于前期手續(xù)階段，保利花園 3月初集中放量 600余套。 ?要求我們，在更嚴厲的政策未出臺前，抓緊時間， 及時調整對策，避免走進政策泥潭 。 包頭市場反應 2 0 1 0 2 0 1 1 年 1 5 月份全市成交走勢0100020233000400001000202330004000500060001 0 年套數(shù) 2395 1316 2984 2349 28821 1 年套數(shù) 2152 608 1824 1492 30681 0 年價格 4105 3452 3660 3724 4091 1 1 年價格 4290 5162 4817 4997 4363 1月 2月 3月 4月 5月從市場反應看，“新國八條”的出臺未對包頭房地產市場產生影響。 中國人民銀行 4月 5日宣布，自 4月 6日起，金融機構一年期存貸款基準利率分別上調 。來自銀行方面的反饋顯示，多數(shù)銀行已經主動控制房貸業(yè)務，把貸款額度用于其它賺錢領域。這是中國央行 2023年第 4次上調存款準備金率。 重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。中山峰郡 開盤前重點營銷方案 市場分析 本體分析 目標與核心 問題 核心策略及 定位 策略分解與 執(zhí)行 通過對房地產政策、城市規(guī)劃、房地產現(xiàn)狀，推導出項目面臨的市場機會和市場威脅 通過對項目規(guī)劃、以及產品分析，推導出項目的限制條件和先天優(yōu)勢 通過上述兩個部分的推導，明確項目面臨的核心問題和目標 針對核心問題和目標，提出對應的解決問題的策略，并提出獨特的項目定位 圍繞核心策略將策略進行階段型分解，最終指導項目的營銷策略執(zhí)行 報告思路 目標與核心問題 核心策略及定位 市場分析 本體分析 報告框架 推廣策略 銷售策略 策略分解 新國八條 2023年 1月 26日，第三輪調控落地，國務院頒布“新國八條”，旨在進一步遏制房價飛漲的形勢 新國八條的內容： 一、進一步落實地方政府責任合理確定本地區(qū)房價控制目標；二、加大保障性安居工程建設力度；三、完善政策，加強稅收；四、強化差別化住房信貸政策；五、嚴格住房用地供應管理：六、合理引導住房需求；七、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制；八、堅持和強化輿論引導。 強化差別化信貸： 對貸款購買 第二套 住房的家庭， 首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于 基準利率的 。前三次調整時間分別為 1月 20日、 2月 24日、 3月 25日，幅度均為上調 。 首套房利率優(yōu)惠取消，在一定程度上增加了購房成本。一年期存貸款基準利率分別提至 %和 %，這是今年的第二次加息。 通過 2023年和 2023年第一季度包頭中心城區(qū)商品住宅的成交情況對比，我們可以看到，2023年的市場成交量比2023年的同期水平有所下降，但價格確是持上升趨勢。 ?進一步緊縮的貨幣政策， 打擊了部分市場剛性需求 ，增加了購房成本，影響了客戶的購房積極性。目前均價在 5500元 /平米 今年有 2個項目（高稀區(qū)和青山交界處）入市 九原區(qū)作為青昆兩區(qū)與東河的連接紐帶，宜居環(huán)境好，發(fā)展?jié)摿Υ? 濱河新區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Υ?，目前均價已達到 4500元 /平米 美室層雙 頤和觀海 東豪國際城 泰恒新城二期 天安雅居 美岸華庭 錦繡南海城 星月家園 順鑫望潮苑 桃園新村 東河房地產發(fā)展較其他區(qū)域較慢，目前市場價格在 3500至 5000元 /平米 保利百合 御景華庭 片區(qū)狀況分析 我項目處于包頭市東河區(qū)的東片區(qū)，區(qū)域內主要競爭樓盤較多，主要有保利百合、頤和觀海、桃園新村、星月家園、美岸華庭、泰恒家園、天安雅居等 我項目競爭性樓盤分布 天安雅居 泰恒家園二期 頤和觀海 美岸華庭 星月家園 桃園新村 地礦小區(qū) 御景華庭 安福小區(qū) 鹿鼎豪庭 萬錦 .生態(tài)佳苑 包頭生態(tài)馨苑 祥和華庭 巨力 .現(xiàn)代 喜路大廈 九合 .東糧廣場 歐藝 保利百合二期 本案 順鑫 〃 望潮苑 占地面積 210000平方米 容積率 建筑面積 180000平方米 綠化率 35% 竣工時間 20231031 物業(yè)費 無 總戶數(shù) 774 裝修情況 毛坯 ?獨棟、聯(lián)排、雙拼 ； ?產品：戶型面積 186至652平米；地上 3層，獨棟、雙拼送地下室 ?配套：包鐵幼兒園、第一試驗小學、慧文小學、包頭一中、二中、三中、包頭市中心醫(yī)院、東河區(qū)醫(yī)院、東河百貨大樓、勸業(yè)城、美特好連鎖超市等 ?均價區(qū)間： 8870元 21000元 頤和觀海 占地面積 22023平方米 容積率 建筑面積 72023平方米 綠化率 35% 竣工時間 20230630 物業(yè)費 /月 /平米 總戶數(shù) 472 裝修情況 毛坯 ?4棟 17層高層； 2棟 2層商業(yè)街； ?車位：約 280個 ?配套：大紅門商圈，太平寺商圈；包頭一中，實驗一小，包頭回中 ?均價：目前均價在4800元 /平米 桃園新村 占地面積 5400平方米 容積率 建筑面積 80000平方米 綠化率 35% 竣工時間 20230601 物業(yè)費 無 總戶數(shù) 無 裝修情況 毛坯 ?總共 18棟，一期五棟多層 ?交通： 1 3 36路 ?配套：遠大菜市場，好又多超市；包二中，二十八中，包頭回中，復康路小學 ?均價：目前均價在3700元 /平米 星月家園 占地面積 7500平方米 容積率 建筑面積 110000平