【正文】 :52:1806:52Feb2313Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。 ?銷售道具：沙盤模型、戶型模型、樓書、折頁、售樓人員名片，資料夾等要到位。 客戶分析 基本特征 城郊進城臵業(yè)者分析 ?多為 30歲左右的年輕人 ， 務(wù)工返鄉(xiāng)有一定積蓄 ， 改善居住環(huán)境 。 ?4： 密切的關(guān)注政策動向，適時的調(diào)整銷售步調(diào)。但目前區(qū)域的劣勢還比較明顯，客戶抵觸情緒較大。 上調(diào)存貸款利率 春節(jié)后首套房貸優(yōu)惠政策取消； 4月 21日，央行 2023年第四次上調(diào)存款準備金率， 4月 6日，央行 2023年第二次上調(diào)存貸款利率， 一定程度上增加了購房成本。 重點： 確定很地區(qū)的房價控制目標。 上調(diào)存貸款利率，主要還是為了抑制通脹，控制物價，但是貸款利率的提高，給貸款者增加了一定的還款壓力?，F(xiàn)代 占地面積 容積率 建筑形態(tài) 3棟多層 1棟小高層 建筑樓層 6層 建筑面積 銷售率 價格區(qū)間 均價 4000/㎡ 總戶數(shù) 裝修情況 毛坯 祥和華庭 占地面積 容積率 建筑形態(tài) 16棟小高層 建筑樓層 建筑面積 銷售率 價格區(qū)間 3500— 3800 均價 3600/㎡ 總戶數(shù) 裝修情況 毛坯 總 結(jié) ?我項目周邊存在競品的項目較多，且多數(shù)樓盤處于在售階段，兩房、三房、四房產(chǎn)品較多，這些產(chǎn)品與我項目都有直接競爭。 解決辦法 ?1：抓緊市場的空檔期高調(diào)入市，選擇低成本高覆蓋的宣傳途徑，大力宣傳。 ? 收入有限 ， 多考慮中小戶型 ， 即滿足居住要求 ， 又價格適中 。 電話回訪 線下推廣 主要渠道 推廣范圍： ? 全市各專業(yè)市場（家居市場、鋼材市場、汽配市場等） ? 全市各個商圈的經(jīng)營者（東河為主） 主要內(nèi)容： 一對一的進行直銷 目的： 快速挖掘目標客戶 直銷 線下推廣 主要渠道 在豪德商圈、勸業(yè)商圈、及其他人流集中地設(shè)立巡展點。 06:52:1806:52:1806:52Monday, February 13, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 上午 6時 52分 18秒 上午 6時 52分 06:52: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 :52:1806:52:18February 13, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 6時 52分 18秒 上午 6時 52分 06:52: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 產(chǎn)品說明會 活動推廣 ?目的：通過認籌，制造火熱銷。 ? 有一定的承受能力 ， 但也都重視實惠； ? 有投資需求 ， 比較重視居住環(huán)境和升值潛力； ? 注重地段 、 區(qū)位； ? 臵業(yè)選擇面積以 80㎡ —— 130㎡ 左右的兩 、 三房為主 。 我們通過目標確定，問題梳理和解決辦法的提出，找出項目的核心關(guān)鍵點。 本體分析 SWOT矩陣分析 目標與核心問題 核心策略及定位 市場分析 本體分析 報告框架 推廣策略 銷售策略 策略分解 目標與核心問題 我們引入 S（銷售環(huán)境分析） C（矛盾） Q（問題）模型 ，幫助找到項目的關(guān)鍵核心問題 根據(jù)我們前期對市場和項目自身的分析，我們清晰的認識到： S1：營銷市場情境 ： ?片區(qū)內(nèi)樓盤不多，且大多樓盤入市較早，但近期成交數(shù)據(jù)叫冷淡； ?片區(qū)內(nèi)樓盤體量都比我項目小，但小區(qū)規(guī)劃和影響力以及前期宣傳都優(yōu)于我項目，競爭壓力大。 通過 2023年和 2023年第一季度包頭中心城區(qū)商品住宅的成交情況對比，我們可以看到，2023年的市場成交量比2023年的同期水平有所下降，但價格確是持上升趨勢。 強化差別化信貸： 對貸款購買 第二套 住房的家庭， 首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于 基準利率的 。來自銀行方面的反饋顯示，多數(shù)銀行已經(jīng)主動控制房貸業(yè)務(wù)，把貸款額度用于其它賺錢領(lǐng)域。 恒大名都 保成 東亞 帝景 拉菲 華發(fā) 三江 首創(chuàng) 中建 牡丹園 北大恒苑 海湖豪庭 、中央公園 本案 凡爾賽 濱海名都 萬邦地產(chǎn) 中鐵諾德 萬郡大都城 保利花園 尚書苑 鹿安佳苑 濱河新城 濱河第一城 惠德花園 和發(fā)紫薇園 恒大華府 景觀家園 龍宇國際 昆區(qū)土地集約，項目集中，昆南優(yōu)勢學(xué)區(qū)地段銷售均價在 5500元 /平米以上，昆北地段銷售均價在 5000元 /㎡ 以上 青山今年供應(yīng)量較少，目前為止只有萬郡開始蓄客，萬邦正處于前期手續(xù)階段，保利花園 3月初集中放量 600余套。 目標與核心問題 Q：提出問題 （ question） —— 要實現(xiàn)從 R1到 R2必須要回答的核心問題 ?Q1：如何在片區(qū)市場銷售氛圍較為冷淡，競爭壓力大的情況下，突破市場，實現(xiàn)火熱銷售？ ?Q2：我項目體量大，且位置較偏，有先天不足，如何避開不足，擴大優(yōu)勢，找尋項目以實現(xiàn)高利潤和高端形象的價值點？ ?Q3：如何在快速銷售的過程中保持速度和價格之間的平衡？ ?Q4：政策預(yù)期有不確定性，如何實現(xiàn)量價齊升，避開政策風(fēng)險？ 目標與核心問題 整體目標 ?1：如何利用市場空擋，快速滲透市場？ ?2：項目體量大，區(qū)位有先天的劣勢，如何避開劣勢，找到有利的價值點？ ?3： 如何在快速銷售的過程中保持速度和價格之間的平衡？ ?4：政策預(yù)期具備不確定性，如何量價齊升，避開政策風(fēng)險？ 目標與核心問題 面臨問題 梳理我們的整體目標，劃分目標層級， 確定目標要求。 基本特征 臵業(yè)觀念 周邊居民分析 ?多為三代同堂 ， 村莊式院落居住 ， 有改善劇中環(huán)境的需求 。 ? 廣泛宣傳本項目，吸引更多的人購買本項目。 , February 13, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 。 2023年 2月 13日星期一 6時 52分 18秒 06:52:1813 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 :52:1806:52Feb2313Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 ?要點：要在前期咨詢中不斷釋放排卡的信息，一旦確定發(fā)卡時間，集中收攏客戶，制造搶購。泊郡 東河新城 精英領(lǐng)地 藝術(shù)惠園 領(lǐng)袖江南 引領(lǐng)街區(qū)生活 靜享都市繁華 主推廣語： 目標與核心問題 核心策略及定位 市場分析 本體分析 報告框架 推廣策略 銷售策略 策略分解 6月份 7月份 8月份 9月份 10月份 11月份 12月份 1月份 2月份 2023年 營銷階段 預(yù)熱期 開盤強銷期 開始認籌 營銷節(jié)點 開盤活動 二期預(yù)熱 首期開盤 2023年 營銷主要節(jié)點 售房部正式開放 產(chǎn)品說明會 首期認籌 首期認購 二期蓄客 強銷期 首期加推 集中認籌蓄客 啟動老帶新 營銷總控圖 鋪墊期 造勢期 預(yù) 熱 期