房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析(案例)-wenkub
2023-02-12 00:25:04 本頁面
【正文】 療環(huán)境的完善，也成了吸引市中心購房者的重要因素。以 1995年每平方米 2200元購進新梅花園為例，一年后每平方米的收益為 600元，現(xiàn)在越來越多的人認識到這一點，把居住閔行作為投資置業(yè)的新時尚?？煽闯鐾ㄟ^已售公房上市再購進新房來改善居住條件的市民是一個較大的潛在市場。內(nèi)銷商品房中銷售屬個人購買 22772套，占 %；預售中屬個人購買 20862套，占預售總額 %。 12 市場環(huán)境分析 1213 房地產(chǎn)開發(fā)投資下降 在房地產(chǎn)供求矛盾一時難以緩解的情況下，投資逐漸趨向理性，房地產(chǎn)開發(fā)投資額減少。今年，地鐵二號線的正式通車、明珠線的試通車，以及蘇州河整治一期工程、延中綠地等開工建設，都對周邊樓市的活躍產(chǎn)生了直接效應。 12 市場環(huán)境分析 121 上海樓市大環(huán)境 1211 政策利好，逐步升溫 ?世紀之交的 2023年，宏觀經(jīng)濟在連續(xù)幾年政策的有力拉動下，出現(xiàn)向好走勢。 ?保留基地原貌，整治區(qū)內(nèi)河流，并形成活水梯形水域。 ?建筑單體造型現(xiàn)代，外墻色彩富美國風情，屋頂坡型和平型結(jié)合，明快輕松的陽臺，形成現(xiàn)代色彩的立面景觀?；匚挥谄治鏖h行區(qū)莘莊站南廣場以南。 11 海上春天項目概況 112 總體規(guī)劃設想 本項目分四期開發(fā)完成，住宅容積率為 ，總建筑面積 48萬平方米，以多層和小高層為主，局部規(guī)劃地低層聯(lián)體住宅和高層住宅。 ?建筑朝向以東南向為主，以避免太陽西曬及增加空氣對流。 11 海上春天項目概況 11 海上春天項目概況 114 周邊交通情況 ?項目地處浦西，為上海新型發(fā)展地區(qū)，自地鐵一號線開通到莘莊，使本住宅項目與市內(nèi)連為一片，特別是方便了徐匯區(qū)及地鐵沿線的人群。上海房地產(chǎn)業(yè)在此大背景下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)十分活躍的局面：房地產(chǎn)開發(fā)投資強勁回升，商品房銷售及存量房交易量創(chuàng)出歷史新高 。 1212 土地一級市場控制 ?2023年，上海市府繼續(xù)對土地的供給實施嚴格控制，有效地抑制了一級市場，今年一季度土地出讓面積為 188萬平方米，較去年同期減少 6%。 1999年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資額 ，與 1998年同期相比，減少 28%，完成土地開發(fā)面積為 ，比 1998年同期下降 36%，商品房竣工面積和商品房開發(fā)面積分別比 98年一季度相比減少 19%和 4%，商品房竣工面積首次出現(xiàn)回落，形成了上海房地產(chǎn)開發(fā)商穩(wěn)健經(jīng)營的觀念。去年同期上升 。 12 市場環(huán)境分析 122 閔行區(qū)房地產(chǎn)市場環(huán)境 1221 道路和交通構(gòu)成了閔行區(qū)的新動脈，作為率先交通設施改造的新興城區(qū)，高架、地鐵和公交形成了地面、地下的多層次立體交通體系。 12 市場環(huán)境分析 1223 閔行區(qū)綠意盎然的居住區(qū)和街道，讓眾多精明的上海人為之心動。作為上海市西南的新興居住城區(qū)，因為“新”而吸引了眾多開發(fā)商的目光，也因為求“新”獲得了迅猛的發(fā)展。 ?兩萬平方米人造海灣、高爾夫練桿場、親水公園、多功能球場、網(wǎng)球場、藝術廊道等設施組成的高尚大型社區(qū)。 12 市場環(huán)境分析 占地面積 89萬平方米 銷售價格 27003500 建筑面積（一期） 付款方式 一次性、分期、7成 30年按揭 套數(shù) 950 開盤日期 容積率 入住日期 綠化率 45% 戶型類別 5000平方米大型升降式廣場，二十項趣智社區(qū)景觀 12 市場環(huán)境分析 1233 上海春城 ?位于春申示范住宅區(qū)內(nèi)蓮花南路，屬于外環(huán)線以外偏遠地區(qū)，近一公里的中軸水廊大道，兩幢建筑間 2500平方米半合圍中庭景觀花園，智能化設計。 12 市場環(huán)境分析 占地面積 銷售價格 39804800 建筑面積（一期） 付款方式 一次性 、分期 、 7成 20或 30年按揭 套數(shù) 465 開盤日期 容積率 入住日期 綠化率 % 戶型類別 12 市場環(huán)境分析 1235 梅隴城望族苑 ?位于閔行和徐匯之間，大型純住宅小區(qū)，建筑立面采用新古典主義風格，優(yōu)質(zhì)面磚鋪就，小區(qū)由五幢小高層組成，一梯兩戶或三戶。小區(qū)由 19幢多層， 23幢小高層組成。 12 市場環(huán)境分析 占地面積 8萬平方米 銷售價格 28003750 建筑面積（一期） 付款方式 一次性 、 分期 8成 30年按揭 套數(shù) 504 開盤日期 容積率 1. 02 入住日期 綠化率 % 戶型類別 12 市場環(huán)境分析 13 目標消費者分析 13 目標消費者分析 131 目標消費群定位 目標消費群定位 —— CBD工作的中產(chǎn)階層或稱現(xiàn)代新上海人 理由 ： ?“軌道概念”形成的地理優(yōu)勢：萬科海上春天坐落在CBD的軌道延展的新地帶 ?環(huán)境和風格：環(huán)境幽雅，風格現(xiàn)代符合目標群的品位和居住要求 ?價位：海上春天的價位可以為中產(chǎn)階層所接受 13 目標消費者分析 132 中產(chǎn)階層的生活形態(tài)分析 1321 什么是中產(chǎn)階層 非體力勞動者，主要是三資企業(yè)及小型私營企業(yè)的管理層、金融、貿(mào)易、傳媒、演藝界、高科技、咨詢服務業(yè)等行業(yè)的從業(yè)人員， 即白領階層中的精英 13 目標消費者分析 1322 中產(chǎn)階層的特征 ?年收入在 80000元以上的核心家庭 ?社會地位在社會權力分布的層次中處于中間位置 ?大學以上學歷 ?相對其它人群，中產(chǎn)階層當中歸國留學生和前沿行業(yè)從業(yè)人員占的比例最高 13 目標消費者分析 馬斯洛心理學 需求層次 基本生理需求 中產(chǎn)階級已 基本實現(xiàn)
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