某山莊商業(yè)物業(yè)銷售招商策劃綱要-wenkub
2023-02-11 19:13:25 本頁面
【正文】 織衫店 一層 6． 2 20攝影店 一層 2． 7 100童裝店 一層 3． 5 100洗衣店 一層 3． 0 90茶葉店 一層 2． 4 57 大西路京潤國際店鋪 一層 3． 5 300 15000窗簾店鋪 一層 2． 7 45鮮花店 一層 2． 3 18窗簾店鋪 一層 3． 3 18打印室 一層 1． 6 25 長江路餐飲店 一 ,層 1． 9 38煙酒批發(fā) 一 ,層 1． 6 25(一 )鎮(zhèn)江現(xiàn)有部分裙樓租金與售價對比表216。 大型裙樓商鋪多處于商業(yè)成熟地段 ,一層的租金均價為 /平方米 /天左右；216。 而人流輛比較少，車流量較多的大馬路商鋪價格較低，一般在 /平方米 /天；216。 商鋪按投資回報公式計算 ,其商鋪的投資回報為 15年。目標(biāo)篇2項目價值理解一、市場價格預(yù)期二、項目操作任務(wù)三、經(jīng)濟指標(biāo)統(tǒng)計四、商業(yè)貨值預(yù)估一、本項目市場價格預(yù)期時間 12F銷售價格 單位 (元 /平米 ) 1F租金價格1F: 2F:08年 07月 12月 8000元 4000 無09年 01月 6月 10000元 5000 無09年 07月 12月 11500元 5500 /平米 /天2023年 12500元 6500 /平米 /天2023年 2023年 14000元 7000 /平米 /天2023年 2023年 無 無 /平米 /天2023年 2023年 無 無 /平米 /天根據(jù)市場目前商業(yè)銷售現(xiàn)狀 ,并結(jié)合項目的自身及周邊情況 ,按照正常形成的商業(yè)氛圍 ,預(yù)估本項目隨著時間發(fā)展而產(chǎn)生價格的變化 .在 08年下半年要實現(xiàn) 1F:12500元方 ,2F:6500元 /平方； 1F在商業(yè)交付時要求迅速達(dá)到租金 1元 /平 方 /天二、 本項目操作任務(wù)將未來商業(yè)的價值提前反映三 、 本項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計樓棟 樓層 樓層面積 面積范圍 套數(shù) 運作模式34 1F 3950 招商56 1F 3500 招商34 12F 1400 100110 5 銷售150180 2230270 26 12F 1000 120190 3 銷售210230 25 12F 1200 1 銷售四、商業(yè)貨值預(yù)估商業(yè)總貨值為 :9380萬元（其中負(fù)一層價值為有產(chǎn)權(quán)情況下的理想設(shè)定，以下分析僅計算其租賃價值） 3\4\5\6樓 1F商業(yè)總貨值 :8000元 /平米 * (3500平米 +3950平米 )=5960萬元3\4\6樓1F 均價 12500元 /平米 2F 均價 6500元 /平米12F商業(yè)總貨值 :(12500元 /平米 +6500元 /平米 )/2*(1400平米 +1000平米 )= 2280萬元5樓1F 均價 12500元 /平米 2F 均價 6500元 /平米12F商業(yè)總貨值 : (12500元 /平米 +6500元 /平米 )/2*1200平米 = 1140萬元1F層因無產(chǎn)權(quán) ,暫時不考慮出售 ,其租賃價格參考周邊地區(qū)制定初步均價 :租金 1元 /平米 /天1元 /平米 /天 *(3500平米 +3950平米 )*365天 =2719250元3\4\5\6樓 1F總租賃收益計算 :按第一年免租 ,之后每三年遞增 5%計算 ,10年總租金收入為 :2572萬元3\4\6樓 1+2F總銷售收益計算 :街口 1+2層均屬于門面房 ,且面積適中 ,為快速實現(xiàn)開發(fā)公司資金流回收 ,采 取直接銷售方式解決但若要實現(xiàn)此銷售均價或者獲得更高的利潤收益 ,需要制造出一定的商業(yè)氛圍 ,即 1\2F中間也可以拿出一定體量商業(yè)招品牌店吸引人氣3\4\6樓1F 均價 12500元 /平米 2F 均價 6500元 /平米12F商業(yè)總貨值 : (12500元 /平米 +6500元 /平米 )/2*(1400平米 +1000平米 )= 2280萬元5樓 1+2F資金回收探討及計算（方式一：直接銷售）街口 1+2層均屬于門面房 ,但面積較大 :1200平方 ,銷售存在總價高，首付高的抗性 ,直接銷售可能會面臨銷售周期延長的問題。跑馬山莊商業(yè)的運營成功不能以區(qū)域性的商業(yè)中心為定位核心理念；216。打造具備差異化功能的特色商業(yè)是實現(xiàn)本項目商業(yè)價值的市場出口二、稀缺價值高價化黃金分割點 :一個商業(yè)項目的位置地段是整個商業(yè)的稀缺價值核心，跑馬山莊距市中心大市口 ，市政府 ,是真正的城市 “ 黃金分割點 ” .火車站商業(yè)圈也近在咫尺，未來跑馬山莊將承載著鎮(zhèn)江與新城的交通樞紐功能，目前雖然還是城市商業(yè)生地，但商業(yè)價值巨大且尚未被挖掘。而時間價值的設(shè)計，可通過 “ 炒作地段 ” 、 “ 商業(yè)論壇 ” 、 “ 板塊聯(lián)盟 ” 等形式實現(xiàn) 。 板塊聯(lián)盟：聯(lián)合區(qū)域項目聯(lián)合炒做區(qū)域商業(yè)前景，可通過互相項目說辭、項目宣 傳附帶等形式形成；業(yè)態(tài)篇4商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位二、業(yè)態(tài)定位依據(jù)三、商業(yè)業(yè)態(tài)主題四、整體業(yè)態(tài)布局一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位餐飲、娛樂、流行購物三位一體的時尚版升級版業(yè)態(tài)共生體餐飲親友聚餐 商務(wù)宴請%%%%%%%%%%%%%%%宣傳好其他有促銷活動場所檔次高氛圍好知名度高
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