【正文】 徹底失敗 34%美國(guó)項(xiàng)目管理狀況（ 2）l 項(xiàng)目平均預(yù)算超出 90%，進(jìn)度超出 120%l 項(xiàng)目總數(shù) 33%既超出預(yù)算又進(jìn)度推遲 l % 的項(xiàng)目費(fèi)用是原估算的 189 %以上 . l 只有 %項(xiàng)目按預(yù)算和進(jìn)度完成 l 平均時(shí)間超出量是原估算的 222% 在大公司，只有 9% 的項(xiàng)目按預(yù)算，按進(jìn)度完成美國(guó)項(xiàng)目管理狀況 (3)n 按三個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)的調(diào)查n 調(diào)查者： Dr. Frame美國(guó)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)成員n 時(shí)間： 1997n 調(diào)查范圍： 438位項(xiàng)目工作人員美國(guó)項(xiàng)目管理狀況 (4)n 最近參與的項(xiàng)目費(fèi)用執(zhí)行情況：n 嚴(yán)重費(fèi)用超支 17%n 一定程度費(fèi)用超支 38%n 完全按預(yù)算執(zhí)行 27%n 一定程度費(fèi)用節(jié)余 12%n 大量費(fèi)用節(jié)余 6%美國(guó)項(xiàng)目管理狀況 (5)n 最近參與的項(xiàng)目滿足預(yù)期規(guī)范程度n 相差甚遠(yuǎn)者 29%n 完全達(dá)到規(guī)范要求 51%n 實(shí)際執(zhí)行超出規(guī)范要求 20%美國(guó)項(xiàng)目管理狀況 (6)n 最近參與的項(xiàng)目滿足進(jìn)度要求程度n 嚴(yán)重拖期 35%n 一定程度拖期 34%n 按時(shí)完成 22%n 一定程度提前 8%n 大量提前 1%項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題的常見(jiàn)原因n 組織方面出現(xiàn)問(wèn)題n 對(duì)需求缺乏管理n 缺乏計(jì)劃和控制n 估算錯(cuò)誤國(guó)際項(xiàng)目管理組織 1n 美國(guó)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì) PMI （ Project Management Institute)n 創(chuàng)建： 60年代，性質(zhì)：國(guó)際性組織n 分會(huì)： 245個(gè)n 成員：企業(yè)、高校、研究單位n 職能：促進(jìn)國(guó)際間項(xiàng)目管理發(fā)展國(guó)際項(xiàng)目管理組織 2n 國(guó)際項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)IPMA(International Project Management Association）n 創(chuàng)建： 1965，性質(zhì)：非盈利的國(guó)際性組織n 成員：國(guó)家級(jí)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)n 職能：促進(jìn)國(guó)際間項(xiàng)目管理發(fā)展n 產(chǎn)品和服務(wù)：研究和發(fā)展，教育與培訓(xùn)，標(biāo)準(zhǔn)和資質(zhì)認(rèn)證國(guó)際項(xiàng)目管理知識(shí)體系n 美國(guó) PMI——項(xiàng)目管理的知識(shí)體系n PMBOK (Project Management Body of Knowledge)n 九個(gè)知識(shí)領(lǐng)域歐洲 IPMA——項(xiàng)目管理能力基礎(chǔ)n ICBn 本階段的工作重點(diǎn)是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備 .5．資產(chǎn)清理。n 1．項(xiàng)目驗(yàn)收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），辦理備案證。8． 6． 4． 2． n 本階段的工作重點(diǎn)是確定項(xiàng)目經(jīng)理并與項(xiàng)目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，然后對(duì)項(xiàng)目的有效性進(jìn)行論證。確認(rèn)項(xiàng)目的有效性（項(xiàng)目最終產(chǎn)品的范圍界定、實(shí)施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項(xiàng)目的資源保證、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項(xiàng)目的工作結(jié)構(gòu)分解、項(xiàng)目政策與程序的制訂、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估）5． 確定項(xiàng)目經(jīng)理。規(guī)劃階段n 對(duì)可行項(xiàng)目作好開(kāi)工前的人財(cái)物及一切軟硬件準(zhǔn)備 請(qǐng)相關(guān)專家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證（確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、進(jìn)行資源測(cè)算等），提出項(xiàng)目建議書(shū)。概念階段n 主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目并確定項(xiàng)目是否可行 建筑施工階段n 工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成 ,通過(guò)建設(shè)主管部門(mén)主持的綜合驗(yàn)收，達(dá)到客戶可以住用程度的過(guò)程。項(xiàng)目管理n 定義定義 :項(xiàng)目管理是在項(xiàng)目活動(dòng)中運(yùn)用知識(shí)、技能、工具和技術(shù)，以滿足和超過(guò)項(xiàng)目干系人對(duì)項(xiàng)目的需求和期望。受理的對(duì)象分散無(wú)系統(tǒng)，僅強(qiáng)化銷售實(shí)施，提供大量的信息，是單槍匹馬獨(dú)立作戰(zhàn)，是被動(dòng)營(yíng)銷。n 代理行：服務(wù)于二級(jí)市場(chǎng)，是發(fā)展商與購(gòu)買(mǎi)者之間的橋梁，代理公司受理的業(yè)務(wù)量大，系統(tǒng)性強(qiáng)，除參與開(kāi)發(fā)前期的市場(chǎng)調(diào)查，地塊選擇和建設(shè)規(guī)劃處，還包括樓盤(pán)建成后的廣告包裝和銷售實(shí)施，注重配合，是集體行為，是主動(dòng)營(yíng)銷。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想持續(xù)、長(zhǎng)久、健康發(fā)展，必須重視建設(shè)項(xiàng)目整個(gè)生命周期的項(xiàng)目管理 ,以保證產(chǎn)品的品質(zhì)，時(shí)刻維護(hù)自身的聲譽(yù)。byStephen前言n 項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中心環(huán)節(jié) ， 項(xiàng)目管理已廣泛應(yīng)用于各個(gè)行業(yè)。 (3)第一章：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概論n 什么是項(xiàng)目n 什么是項(xiàng)目管理n 開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目管理工作內(nèi)容n 項(xiàng)目的生命周期n 項(xiàng)目資源n 國(guó)際項(xiàng)目管理發(fā)展n 中國(guó)項(xiàng)目管理狀況n 項(xiàng)目管理知識(shí)體系n ——項(xiàng)目管理就是把各種資源應(yīng)用于項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)。經(jīng)營(yíng)階段n 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) ,是開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押 ,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。n 1． 3． n 1． 3． 提出項(xiàng)目概要報(bào)告（營(yíng)銷、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參與）。實(shí)施階段n 按計(jì)劃啟動(dòng)實(shí)施項(xiàng)目工作 取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）。通過(guò)項(xiàng)目（規(guī)劃）設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購(gòu)、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開(kāi)項(xiàng)目營(yíng)銷。合同管理（質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度、范圍、安全等控制）。水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進(jìn)場(chǎng)。2．物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行接管驗(yàn)收。6．文檔總結(jié)。7．對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備。項(xiàng)目資源n 資源 : 一切具有現(xiàn)實(shí)和潛在價(jià)值的東西n 自然資源和人造資源，內(nèi)部資源和外部資源，有形資源和無(wú)形資源n 人力和人才 (man)、材料 (material)、機(jī)械(machine)、資金 (money)、信息 (message)、科學(xué)技術(shù) (method of ST)及市場(chǎng) (market)等 .7Mn 項(xiàng)目管理作為方法和手段，也是資源。(IPMA項(xiàng)目管理與其他管理學(xué)科的關(guān)系一般管理知識(shí)和實(shí)踐 .項(xiàng)目管理知識(shí)體系一般公認(rèn)的項(xiàng)目管理知識(shí)和做法應(yīng)用領(lǐng)域知識(shí)和實(shí)踐此圖表示學(xué)科領(lǐng)域之間關(guān)系的概念 ,搭接的范圍并非按比例的 .國(guó)際項(xiàng)目管理專業(yè)資格認(rèn)證n PMI 項(xiàng)目管理專業(yè)人員資格認(rèn)證Project Management Professional PMP n IPMA 四級(jí)證書(shū)認(rèn)證n Certificated Program Director CPDn 工程主任認(rèn)證 總經(jīng)理級(jí)n Certificated Project ManagerCPM 項(xiàng)目經(jīng)理認(rèn)證n Registered Project Management ProfessionalPMP 注冊(cè)項(xiàng)目管理工程師n Project Management Fachmann PMF 項(xiàng)目管理技術(shù)員ISO工程和造價(jià)部在項(xiàng)目的中期，負(fù)責(zé)施工建設(shè)階段的管理工作。樓盤(pán)基本銷售完畢后，項(xiàng)目公司或承接新的項(xiàng)目，或清盤(pán)，或轉(zhuǎn)為物業(yè)公司。專業(yè)管理公司項(xiàng)目制模式n 專業(yè)管理公司項(xiàng)目制其基本運(yùn)作方式是在完成項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)（土地受讓、立項(xiàng)、規(guī)劃許可等）和策劃定位、建筑設(shè)計(jì)工作以后，即可以合同形式，委托專業(yè)管理公司承擔(dān)自開(kāi)始營(yíng)造至交鑰匙的一應(yīng)事宜，體現(xiàn)出社會(huì)化分工的現(xiàn)代特征。n 通過(guò)分標(biāo)可以分清項(xiàng)目的主次重點(diǎn)工程，處理好重點(diǎn)工程的建設(shè)問(wèn)題。項(xiàng)目經(jīng)理（ 1） ：n 項(xiàng)目委托人的代表，n 項(xiàng)目全過(guò)程管理的核心，n 項(xiàng)目班子的領(lǐng)導(dǎo)者，n 項(xiàng)目有關(guān)各方協(xié)調(diào)配合的橋梁和紐帶。n 項(xiàng)目經(jīng)理可從外部招聘，也可內(nèi)部挑選。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)n 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該：尊重和關(guān)懷所有員工讓每一位成員明確理解他的工作職責(zé)及工作準(zhǔn)則員工既是單個(gè)成員，又是團(tuán)隊(duì)整體，要與他們進(jìn)行良好的交流為個(gè)體成員和團(tuán)隊(duì)樹(shù)立起明確的目標(biāo)對(duì)團(tuán)隊(duì)工作及為團(tuán)隊(duì)建設(shè)付出的努力適當(dāng)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)表現(xiàn)出對(duì)團(tuán)隊(duì)的忠誠(chéng) 營(yíng)造班子激勵(lì)機(jī)制 激勵(lì)理論馬斯洛 (Maslow)層次需求論：一種需求滿足之后，新的需求又會(huì)出現(xiàn)。早晨的第一件事是看一下，并且整天都要看這個(gè)表。項(xiàng)目會(huì)議的類型n 情況評(píng)審會(huì)議n 解決問(wèn)題會(huì)議n 技術(shù)設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)議項(xiàng)目情況評(píng)審會(huì)議日程項(xiàng)目情況評(píng)審 —— 團(tuán)隊(duì)會(huì)議議程8： 00AM 自上次會(huì)議以來(lái)的成績(jī) 硬件 張強(qiáng) 軟件 李麗 文件 劉偉8： 30 成本、進(jìn)度計(jì)劃和工作范圍 王磊 進(jìn)展情況 趨勢(shì) 預(yù)測(cè) 預(yù)測(cè) 差異8： 45 必要的糾正措施 相關(guān)人員9： 15 改進(jìn)的機(jī)會(huì) 所有人員9： 30 討論 所有人員9： 50 行動(dòng)細(xì)目分配 所有人員10： 00 劉霞 休會(huì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的績(jī)效評(píng)估書(shū)n 項(xiàng)目任務(wù)的執(zhí)行結(jié)果n