【正文】 日之前到位。2，物業(yè)管理部門或企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置。4，接受房地產(chǎn)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。（ 6）有權(quán)選聘專業(yè)公司（如清潔公司，保安公司等）承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。屬于服務(wù)性行業(yè)。第五章：房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷管理經(jīng)營階段n 房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷管理n 目標(biāo)市場拓展n 房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷計(jì)劃，組織，實(shí)施與控制房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷的特點(diǎn)n 市場要素的多樣性1，宏觀要素：國家及地方政府的政策體系與內(nèi)容；2，微觀要素：圍繞市場營銷所投入的要素；n 經(jīng)濟(jì)運(yùn)作方式的獨(dú)特性1，進(jìn)入房地產(chǎn)市場的壁壘高；2，交易信息的不完備性為房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷設(shè)置了障礙，如在交易時需要產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，時間比較長；開展?fàn)I銷活動時，很難把握市場信息；n 市場效益的綜合性1，經(jīng)濟(jì)效益2，社會效益3，環(huán)境效益第四章： n 下圖描述了知識領(lǐng)域間的變更協(xié)調(diào)，例如一個建議的進(jìn)度變更通常將影響到項(xiàng)目成本、風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量和人員配置。項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施的工具和技術(shù) 2執(zhí)行狀況檢查例會。執(zhí)行狀況檢查例會應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。項(xiàng)目涉及的所有組織在項(xiàng)目實(shí)施期間都有正式或者非正式的有用程序。典型的授權(quán)形式是開始某具體活動或工作包的書面授權(quán)。項(xiàng)目章程授權(quán)項(xiàng)目經(jīng)理為項(xiàng)目活動使用組織資源的權(quán)利。項(xiàng)目計(jì)劃 1n 國家計(jì)委 ： 工業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告n 總論n 需求預(yù)測和擬建規(guī)模n 資源、原材料、燃料及公用設(shè)施情況n 設(shè)計(jì)方案n 建廠條件與廠址方案n 環(huán)境保護(hù)n 企業(yè)組織、勞動定員和人員培訓(xùn)n 實(shí)施進(jìn)度建議n 投資估算和資金籌措n 社會及經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)項(xiàng)目選定 1. 機(jī)會研究 : 進(jìn)行具體可行性研究前 的預(yù)備性調(diào)查研究。生態(tài)和社會因素n 生態(tài)方面：一個組織的現(xiàn)在和潛在客戶寧愿購買對環(huán)境無害的產(chǎn)品而不是有害產(chǎn)品，或者從股東或雇員的角度看，健康和安全法規(guī)也強(qiáng)制人們考慮生態(tài)問題。相關(guān)概念和信息 2管理費(fèi)包括：n 行政費(fèi)用，如租金和費(fèi)用、職員薪金、主要的和其他的服務(wù)、保險(xiǎn)、文具等等；n 普通管理人員的薪水和費(fèi)用；n 行政機(jī)構(gòu)、機(jī)器和家具上的折舊。Feature）是項(xiàng)目要求背景中重要的組成成分，包括一批設(shè)備、系統(tǒng)或其他重要成份?？尚行匝芯恳兀?1） 技術(shù)可行性；（ 2） 組織體制可行性 。n 5，可行性研究是開發(fā)商與項(xiàng)目參與各方簽訂合同的依據(jù)。、 資源 、 三，市場性1，以市場需求為導(dǎo)向：顧客需要什么樣的房子，我們就造什么樣的房子；2，房地產(chǎn)市場變了，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的思路，定位方式也要變；3，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，造就市場，創(chuàng)造市場?？刂聘蓴_，不要讓電話、郵件或隨意來訪者打擾你的工作。n “ 發(fā)現(xiàn)人才的方法是找那些最忙的人。分標(biāo)的方式n 分階段分專業(yè)的項(xiàng)目平行分標(biāo)方式，即業(yè)主將勘測，設(shè)計(jì)，設(shè)備供應(yīng)，土建，安裝，監(jiān)理，裝飾等項(xiàng)目任務(wù)分別委托給不同的承包商，這種分標(biāo)方式，在我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中長期被采用；n 總承包（統(tǒng)包），即 ‘設(shè)計(jì) 建造 交鑰匙 ’項(xiàng)目，由一個承包商來承包所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作。事業(yè)部制項(xiàng)目管理模式n 事業(yè)部制項(xiàng)目管理是企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，設(shè)立若干個事業(yè)部。房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織系統(tǒng)n 開發(fā)商的管理模式n 房地產(chǎn)項(xiàng)目的分標(biāo)n 房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理組織開發(fā)商的管理模式 Competence8． 3．配合物業(yè)公司交房。n 7． 3． 6． 確定項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人（重點(diǎn)項(xiàng)目）。根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對選定項(xiàng)目進(jìn)行初步和詳細(xì)可行性研究并制訂項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書。開發(fā)商項(xiàng)目管理工作內(nèi)容n 三大階段1，前期的準(zhǔn)備階段；2，建筑施工階段；3，經(jīng)營階段前期的準(zhǔn)備階段n 主要是策劃分析、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)，主要包括編制選址意見書、土地使用權(quán)出讓、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、審定設(shè)計(jì)方案通知書等，方可開工建設(shè)。三級市場：賣給個人后的再次轉(zhuǎn)賣、出租及抵押。概述n 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營，管理，服務(wù)等行業(yè)和企業(yè)的總稱。Presentedn 房地產(chǎn)可分為：n 中介機(jī)構(gòu)：服務(wù)于三級市場，它是業(yè)主與購買者或租賃者之間的橋梁。當(dāng)然，征地、拆遷工作的完成也是申請項(xiàng)目開工的必備條件之一。2． 2． 通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。制訂項(xiàng)目計(jì)劃（專業(yè)性、可行性）。項(xiàng)目銷售（嚴(yán)格培訓(xùn)、統(tǒng)一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等）。4．項(xiàng)目清算。解散項(xiàng)目組。Baseline)n 42個知識和實(shí)踐元素，其中核心元素28個，增加元素 14個。現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式主要可分為：n 部門制n 公司制n 事業(yè)部制n 專業(yè)管理制部門制項(xiàng)目管理模式n 根據(jù)管理學(xué)中組織結(jié)構(gòu)的分類，按照項(xiàng)目開發(fā)流程，一般設(shè)置開發(fā)、工程、財(cái)務(wù)、設(shè)備材料、銷售、辦公室等部門。事業(yè)部擁有獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的權(quán)力，從策劃定位直至銷售均可自主進(jìn)行，也可對外委托。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理組織n 項(xiàng)目經(jīng)理部是項(xiàng)目管理的工作班子。 ”項(xiàng)目經(jīng)理的基本工作（ 4）1，規(guī)劃項(xiàng)目管理目標(biāo)；2，制定職工行為準(zhǔn)則；3，選用人才；項(xiàng)目經(jīng)理的經(jīng)常性工作（ 5）1，決策；2，深入實(shí)際，調(diào)查研究；3，學(xué)習(xí)；4，落實(shí)合同；項(xiàng)目班子 項(xiàng)目班子共同點(diǎn)：n 、組織、指揮、控制和協(xié)調(diào)。學(xué)會說 “不 ”。四，創(chuàng)新性構(gòu)思要有新意，要有獨(dú)創(chuàng)性。工程技術(shù) 可行性研究 (Feasibility（ 3） 財(cái)務(wù)可行性；（ 4） 經(jīng)濟(jì)可行性 。n 分析步驟：識別有利部件并賦予權(quán)數(shù)；計(jì)算優(yōu)點(diǎn)值（ Figure融資成本：財(cái)務(wù)資源的使用本身所花費(fèi)的金錢。n 社會因素：項(xiàng)目、過程或產(chǎn)品對就業(yè)、工人和公眾健康、安全、民族文化、倫理道德的影響。 2. 項(xiàng)目選定 社會的某種需要可以通過多種不同的項(xiàng)目來滿足。項(xiàng)目計(jì)劃是一份經(jīng)過批準(zhǔn)的正式文件，用來管理和控制項(xiàng)目執(zhí)行。n 當(dāng)項(xiàng)目在合同環(huán)境下執(zhí)行時，所簽定的合同常被作為賣方的項(xiàng)目章程。授權(quán)體系的設(shè)計(jì)應(yīng)使得提供的控制與控制成本相平衡。項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施的工具和技術(shù) 2執(zhí)行狀況檢查例會。對大多數(shù)項(xiàng)目而言，執(zhí)行狀況檢查理會有不同的頻率和層次。執(zhí)行狀況檢查例會應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。協(xié)調(diào)涉及整個項(xiàng)目的變更執(zhí)行情況報(bào)告 整體變更控制輔助變更控制?范圍變更控制?進(jìn)度變更控制?費(fèi)用變更控制?質(zhì)量控制?風(fēng)險(xiǎn)變更控制?合同管理變更控制系統(tǒng)n 變更控制系統(tǒng)是一系列正式的、文檔式的程序，它定義了正式的項(xiàng)目文檔變更的步驟。房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷計(jì)劃，組織，實(shí)施與控制n 營銷計(jì)劃的含義：是房地產(chǎn)企業(yè)在一定時期內(nèi)從事項(xiàng)目營銷活動預(yù)期達(dá)到的目標(biāo)以及達(dá)到目標(biāo)的方法，步驟和措施，是房地產(chǎn)企業(yè)營銷戰(zhàn)略的落實(shí)和體現(xiàn)，是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)定進(jìn)行項(xiàng)目營銷活動的書面表達(dá)。；5，權(quán)利和義務(wù)（ 1）根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)章，結(jié)合實(shí)際制訂小區(qū)管理辦法。n 物業(yè)管理部門的管理內(nèi)容1，對物業(yè)管理企業(yè)的選擇資質(zhì)條件： （ 1）有合格的管理章程和管理辦法。（ 1）經(jīng)理室（經(jīng)理一名，副經(jīng)理若干）（ 2）辦公室（ 3）開發(fā)部（確定目標(biāo)，選擇物業(yè)，進(jìn)行投標(biāo)，參與市場競爭）（ 4）財(cái)務(wù)部（財(cái)務(wù)，計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)核算，各類收費(fèi)）（ 5）業(yè)務(wù)管理部（處理停水，停電，停氣，接受業(yè)主投訴）（ 6）工程部（工程預(yù)算；房屋，設(shè)備及公共設(shè)施的管理維修，保養(yǎng)；對業(yè)主裝修改造進(jìn)行檢查監(jiān)督）（ 7）經(jīng)營服務(wù)部（綜合服務(wù)，代辦業(yè)務(wù)）規(guī)章制度n 業(yè)主公約（業(yè)主承諾，對全體業(yè)主有約束力，有關(guān)物業(yè)管理，使用，維修，保養(yǎng)的方面的權(quán)利義務(wù)）內(nèi)容：物業(yè)名稱，地點(diǎn)，功能，面積，公共設(shè)備，設(shè)施，相關(guān)用地等；業(yè)主的權(quán)利與責(zé)任；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等。所有的新進(jìn)人員接受培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)束后，考核業(yè)務(wù)員的基本知識，表達(dá)能力，服務(wù)意識，應(yīng)變能力等綜合素質(zhì)情況。具體的營銷手段n 單一的行銷手段落后；n 行銷要重視心理戰(zhàn)；n 行銷要重視實(shí)效性；整合傳播n 廣告?zhèn)鞑サ恼希簣?bào)紙廣告，銷售海報(bào)，樓書，展板等統(tǒng)一的宣傳口徑；n 公關(guān)活動的整合：新聞發(fā)布，專題研討，慶典活動的相互推動；n 銷售周期的整合：銷售前期，內(nèi)部認(rèn)購期，公開發(fā)售期，強(qiáng)銷期，續(xù)銷期等前后連貫；n 銷售地點(diǎn)的整合：現(xiàn)場售樓處，樣板間等形象一致；n 支付方法的整合：分期付款，按揭，建筑分期等付款方式的綜合運(yùn)用；n SP促銷的整合：折扣銷售，贈物銷售，抽獎銷售等合理使用；n 銷售全體的整合：銷售經(jīng)理，專案，主管，銷售代表等說辭一致；二，銷售分期1，第一階段：銷售準(zhǔn)備期；2，第二階段：開盤及強(qiáng)銷期；3，第三階段：持續(xù)期；4，第四階段：再次強(qiáng)銷期；5，第五階段：持續(xù)期及收尾期；三，銷售管理1，開盤前確定各項(xiàng)銷售管理制度；2，銷售人員的招聘及培訓(xùn)管理；n 各項(xiàng)銷售管理制度1，行政管理制度：報(bào)表制度，考勤制度，值班接待制度，客戶確認(rèn)制度；2，培訓(xùn)制度；3，客戶服務(wù)制度；4，業(yè)績考核及獎勵制度；5，財(cái)務(wù)制度；n 銷售人員的招牌及培訓(xùn)管理根據(jù)工作需要，招聘銷售人員數(shù)名，人員應(yīng)于 X月 X（多層 6人，高層大樓配 8人）（ 6）有完備的房屋管理，修繕與養(yǎng)護(hù)的保障措施。3，重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會審議，并經(jīng)管委會認(rèn)可通過。（ 3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用。3，特點(diǎn)：企業(yè)化，專業(yè)化，社會化，制度化4，性質(zhì)：具有獨(dú)立的法人資格 組織協(xié)調(diào)n 是管理的一項(xiàng)基本職能，是為了實(shí)現(xiàn)組織的宗旨，目標(biāo)和計(jì)劃，對組織內(nèi)外各單位和個人的工作活動和人際關(guān)系進(jìn)行調(diào)節(jié)，使之互相配合，互相適應(yīng)的管理活動。例如，緊急原因，典型的變更控制系統(tǒng)會允許對某些確定類型變更的 “自動 ”確認(rèn)，這些變更事后仍需進(jìn)行文檔整理并歸檔，以保證不在后續(xù)的項(xiàng)目管理中引起麻煩。n 確保產(chǎn)品范圍的變更反映在項(xiàng)目范圍定義中。n 下圖描述了知識領(lǐng)域間的變更協(xié)調(diào)，例如一個建議的進(jìn)度變更通常將影響到項(xiàng)目成本、風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量和人員配置。整體變更控制過程輸入n 項(xiàng)目計(jì)劃n 執(zhí)行情況報(bào)告n 變更申請工具和技術(shù)n 變更控制系統(tǒng)n 性能管理n 執(zhí)行情況測量n 補(bǔ)充計(jì)劃編制n 項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)輸出n 項(xiàng)目計(jì)劃更新n 糾正措施n 教訓(xùn)項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施的工具和技術(shù) 2執(zhí)行狀況檢查例會。組織程序。工作授權(quán)體系是批準(zhǔn)項(xiàng)目工作的一個正式程序，用來確保按著恰當(dāng)?shù)臅r間、合適的順序完成工作。