【正文】 n 輔助管理計(jì)劃n 未解決事宜和未定的決策n 組織結(jié)構(gòu)圖項(xiàng)目章程n 項(xiàng)目章程是正式確認(rèn)項(xiàng)目存在的文檔，它應(yīng)該直接或參見(jiàn)其它文件以包括以下文件：n 項(xiàng)目要滿足的商業(yè)需求 .n 產(chǎn)品或服務(wù)描述 .n 項(xiàng)目章程應(yīng)當(dāng)由項(xiàng)目以外的負(fù)責(zé)人發(fā)布，其地位根據(jù)項(xiàng)目的需要而定。n 財(cái)務(wù)控制 —報(bào)告時(shí)間、規(guī)定的花費(fèi)和支出審查、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、標(biāo)準(zhǔn)合同條款。可行性研究工作程序可行性研究報(bào)告的內(nèi)容：（ 1） 實(shí)施要點(diǎn)；（ 2） 項(xiàng)目背景和歷史；（ 3） 市場(chǎng)和生產(chǎn)能力；（ 4） 原材料投入；（ 5） 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)；（ 6） 項(xiàng)目投產(chǎn)后的組織結(jié)構(gòu)和管理費(fèi)；（ 7） 人力；（ 8） 項(xiàng)目執(zhí)行；（ 9） 財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。什么疑問(wèn)。 收入成本是作為日常經(jīng)營(yíng)部分而在一個(gè)持續(xù)基礎(chǔ)上發(fā)生的，這些需要包括計(jì)劃中的維護(hù)和修理成本，替換磨損部件以及類似的成本。無(wú)形成本無(wú)形成本 —收益分析：收益分析： 某些成本和收益不易于轉(zhuǎn)化成財(cái)務(wù)術(shù)語(yǔ)。有利部件（ n 4，可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃策劃的內(nèi)容：1，房地產(chǎn)項(xiàng)目的選址；2，市場(chǎng)調(diào)查分析；3，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位；4，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)；5，房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷策略；6，房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理的前期介入；房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究可行性研究是指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃n 1，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思；n 2，房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查；n 3，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃；n 4，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析；n 5，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和控制分析；房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思一，地域性1，考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況，自然狀況，市場(chǎng)狀況；2，考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周圍市場(chǎng)情況；3，考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地的地理區(qū)位，街區(qū)區(qū)位等；二，前瞻性1，項(xiàng)目的可行性研究階段，預(yù)見(jiàn)幾年后的市場(chǎng)情況；2，投資分析與決策階段，要預(yù)知未來(lái)開(kāi)發(fā)的成本，售價(jià)，資金流量的走向；3，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在項(xiàng)目規(guī)劃，戶型設(shè)計(jì)，建筑立面等方面預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)；4，營(yíng)銷推廣階段，要準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，為銷售定價(jià)，樓盤包裝，廣告發(fā)布等方面奠定基礎(chǔ)。早晨的第一件事是看一下，并且整天都要看這個(gè)表。n 項(xiàng)目經(jīng)理可從外部招聘，也可內(nèi)部挑選。n 通過(guò)分標(biāo)可以分清項(xiàng)目的主次重點(diǎn)工程，處理好重點(diǎn)工程的建設(shè)問(wèn)題。樓盤基本銷售完畢后，項(xiàng)目公司或承接新的項(xiàng)目，或清盤，或轉(zhuǎn)為物業(yè)公司。(IPMA7．對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備。2．物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行接管驗(yàn)收。合同管理（質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度、范圍、安全等控制）。取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）。提出項(xiàng)目概要報(bào)告（營(yíng)銷、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參與）。n 1． n 1． n ——項(xiàng)目管理就是把各種資源應(yīng)用于項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)。(3) by受理的對(duì)象分散無(wú)系統(tǒng)，僅強(qiáng)化銷售實(shí)施，提供大量的信息，是單槍匹馬獨(dú)立作戰(zhàn)，是被動(dòng)營(yíng)銷。建筑施工階段n 工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成 ,通過(guò)建設(shè)主管部門主持的綜合驗(yàn)收，達(dá)到客戶可以住用程度的過(guò)程。請(qǐng)相關(guān)專家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證（確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、進(jìn)行資源測(cè)算等），提出項(xiàng)目建議書。確定項(xiàng)目經(jīng)理。n 本階段的工作重點(diǎn)是確定項(xiàng)目經(jīng)理并與項(xiàng)目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，然后對(duì)項(xiàng)目的有效性進(jìn)行論證。4． 8． 5．資產(chǎn)清理。n 本階段的工作重點(diǎn)是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備 .PMBOK 項(xiàng)目管理知識(shí)體系項(xiàng)目過(guò)程和整體化項(xiàng)目管理基本概念 內(nèi)外環(huán)境項(xiàng)目核準(zhǔn)范圍規(guī)劃范圍定義范圍核實(shí)范圍改變控制項(xiàng)目范圍管理 項(xiàng)目質(zhì)量管理質(zhì)量規(guī)劃質(zhì)量保證質(zhì)量控制質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)鑒別風(fēng)險(xiǎn)估量風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策風(fēng)險(xiǎn)控制項(xiàng)目時(shí)間管理活動(dòng)定義活動(dòng)排序活動(dòng)時(shí)間估算進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)度控制項(xiàng)目人力資源管理組織規(guī)劃人員招聘隊(duì)伍組織項(xiàng)目采購(gòu)管理采購(gòu)規(guī)劃詢價(jià)與招標(biāo)資源選擇合同管理合同終結(jié)項(xiàng)目費(fèi)用管理資源規(guī)劃費(fèi)用估算費(fèi)用預(yù)算費(fèi)用控制項(xiàng)目溝通管理溝通規(guī)劃住處傳輸進(jìn)度報(bào)告驗(yàn)收?qǐng)?bào)告項(xiàng)目交接管理項(xiàng)目目標(biāo)再評(píng)估接收人員培訓(xùn)機(jī)構(gòu)改組經(jīng)營(yíng)流程改造主要的一般管理技能n 金融和會(huì)計(jì)、銷售和市場(chǎng)、研究和開(kāi)發(fā)、制造和發(fā)售；n 戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃和實(shí)施規(guī)劃；n 組織結(jié)構(gòu)、組織行為、人事管理、補(bǔ)償、福利和職業(yè)培養(yǎng)；n 通過(guò)激勵(lì)、授權(quán)、監(jiān)督、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、沖突管理和其他技術(shù)來(lái)處理各種工作關(guān)系；n 通過(guò)個(gè)人時(shí)間管理、壓力管理和其他技術(shù)來(lái)進(jìn)行自我管理。n 從房地產(chǎn)項(xiàng)目的生命周期分析，開(kāi)發(fā)部主要是負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期的立項(xiàng)、審批、規(guī)劃、征地、拆遷等工作。事業(yè)部實(shí)行獨(dú)立核算，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效益負(fù)責(zé)。項(xiàng)目經(jīng)理部項(xiàng)目經(jīng)理部n 項(xiàng)目經(jīng)理部的作用1，負(fù)責(zé)項(xiàng)目全過(guò)程的管理工作，是企業(yè)在該項(xiàng)目的管理層，同時(shí)對(duì)作業(yè)層有管理與服務(wù)的雙重職能；2，為項(xiàng)目經(jīng)理的決策提供信息依據(jù)，當(dāng)好參謀，同時(shí)執(zhí)行項(xiàng)目經(jīng)理的決策意圖；3，項(xiàng)目經(jīng)理部不但要完成項(xiàng)目管理和專業(yè)管理任務(wù)，同時(shí)要協(xié)調(diào)各個(gè)部門之間，管理人員之間的關(guān)系，發(fā)揮每個(gè)人的崗位作用；4，是代表企業(yè)履行合同的主體，向最終建筑產(chǎn)品和業(yè)主負(fù)責(zé)；n 項(xiàng)目經(jīng)理部的運(yùn)作：1，選擇合適的成員，形成一個(gè)完整的工作群體；2，使各個(gè)成員了解項(xiàng)目經(jīng)理部的目標(biāo)和任務(wù)；3，明確項(xiàng)目經(jīng)理部各個(gè)部門及其成員的職責(zé)和權(quán)力；4，組織各成員開(kāi)始執(zhí)行執(zhí)行各自的任務(wù)，開(kāi)始推進(jìn)工作。n ，n 織起來(lái)。有效利用時(shí)間（零碎時(shí)間）盡量一次性處理大部分時(shí)間周末，如果你完成了全部目標(biāo)，就獎(jiǎng)賞你自己。概念要新，主題要新。、 經(jīng)濟(jì) 、 社會(huì)等方面問(wèn)題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。Study)n 對(duì)任何可接受的建議書，都應(yīng)該設(shè)立一個(gè)小組承擔(dān)可行性研究，并盡量產(chǎn)生方案（ Scenarios)。（ 5）生態(tài)和 社會(huì)可行性 。of它們通常是對(duì)項(xiàng)目投入資金的顯著收支平衡必須支付的利息，除非項(xiàng)目收益把這些余額還清。高風(fēng)險(xiǎn)建議書n 如果新奇要素在一個(gè)項(xiàng)目中占優(yōu)勢(shì)，潛在的成本變化應(yīng)該被看作一種風(fēng)險(xiǎn)。 個(gè)人和組織可能會(huì)同時(shí)識(shí)別出多個(gè)項(xiàng)目， 需對(duì)這些項(xiàng)目設(shè)想進(jìn)行篩選 ―― 項(xiàng)目選定。它應(yīng)當(dāng)按溝通管理計(jì)劃中所定義的方式進(jìn)行分發(fā)。項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施輸入n 項(xiàng)目計(jì)劃n 詳細(xì)依據(jù)n 組織的方針n 糾正措施工具和技術(shù)n 一般管理技術(shù)n 產(chǎn)品所需的技能和知識(shí)n 工作授權(quán)體系n 執(zhí)行情況檢查例會(huì)n 項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)n 組織程序輸出n 工作結(jié)果n 變更申請(qǐng)項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施的工具和技術(shù) 1 一般管理技術(shù)。例如，對(duì)許多小型項(xiàng)目，采用口頭授權(quán)更為合適。執(zhí)行狀況檢查例會(huì)應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。對(duì)大多數(shù)項(xiàng)目而言，執(zhí)行狀況檢查理會(huì)有不同的頻率和層次。變更控制系統(tǒng)包括文檔工作、跟蹤系統(tǒng)和用于授權(quán)變更的批準(zhǔn)層次。房地產(chǎn)項(xiàng)目的控制系統(tǒng)n 房地產(chǎn)項(xiàng)目控制系統(tǒng)概述n 房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度控制n 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制n 房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量控制n 房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同控制n 房地產(chǎn)項(xiàng)目安全與環(huán)境保護(hù)控制建筑施工階段的三控制，兩管理，一協(xié)調(diào)n 項(xiàng)目進(jìn)度控制n 成本控制n 質(zhì)量控制n 合同管理n 安全管理n 組織協(xié)調(diào)進(jìn)度控制進(jìn)度，通常指項(xiàng)目實(shí)施結(jié)果的進(jìn)展情況。第六章： （ 4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。（ 2）有 20n 業(yè)主管理委員會(huì)章程：是關(guān)于業(yè)主大會(huì)與業(yè)主管理委員會(huì)選舉，產(chǎn)生，活動(dòng)和行使權(quán)利和義務(wù)，保證業(yè)主權(quán)益的準(zhǔn)則。培訓(xùn)計(jì)劃主題 內(nèi)容 時(shí)間 培訓(xùn)師房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)及發(fā)展分析 3/21 XXX建筑基礎(chǔ)知識(shí) 建筑常識(shí)，專業(yè)名詞，建筑形態(tài)，城市及小區(qū)規(guī)劃等3/21 XXX房地產(chǎn)交易 合同及補(bǔ)充條款，非本地區(qū)居民購(gòu)房須知，付款方式等3/22 XX業(yè)務(wù)素質(zhì) 案場(chǎng)管理，公關(guān)禮儀 3/23 XX市場(chǎng)調(diào)查 周邊項(xiàng)目，區(qū)域市場(chǎng)分析，潛在客戶分析3/24 XX業(yè)務(wù)演練 3/25 XX雅仕軒別墅銷售案例n 一，銷售業(yè)務(wù)管理辦法：1，現(xiàn)場(chǎng)接待，客戶接待和熱線接聽(tīng)制度2，大定與小定二，業(yè)務(wù)制度：1，客戶登記制度；2，工作日記制度；3，客戶追蹤制度；4，周報(bào)，月報(bào)統(tǒng)計(jì)制度；5，成交登記制度；6，例會(huì)，培訓(xùn)及考核制度；7，客戶合同更名原則；三，業(yè)績(jī)歸屬銷售部行政管理辦法1，行政制度；2，行為規(guī)范；3，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制；4，銷售部獎(jiǎng)懲條例；5，離職人員管理；n項(xiàng)目管理是變理想為現(xiàn)實(shí)，化抽象為具體的一門科學(xué)和藝術(shù)。n 關(guān)系1，在法律上是平等的；2，在權(quán)利與義務(wù)上是服務(wù)與被服務(wù)的；3，在工作中是相互協(xié)商和相互幫助的；案例分析香榭麗花園（公寓）銷售案例一，營(yíng)銷方式1，營(yíng)銷策劃與銷售執(zhí)行相結(jié)合；2，具體的營(yíng)銷手段；3，建立分銷渠道；營(yíng)銷策劃與銷售執(zhí)行相結(jié)合n 營(yíng)銷策劃的任務(wù)是確定機(jī)會(huì)，制定營(yíng)銷戰(zhàn)略和計(jì)劃，指導(dǎo)產(chǎn)品和方案走向機(jī)會(huì)；銷售執(zhí)行是落實(shí)執(zhí)行這些計(jì)劃。（ 5）有管理物業(yè)所需的管理機(jī)構(gòu)和各類人員。2，接受管理委員會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督。權(quán)利： 2，職能：遵照有關(guān)政策，法規(guī)運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理物業(yè)，有效的維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，為業(yè)主和用戶創(chuàng)造一個(gè)幽雅，舒適，寧?kù)o，安全的居住和工作環(huán)境。特點(diǎn)1，全面性2，及時(shí)性與主動(dòng)性3，標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)性4，連續(xù)性和相關(guān)性n 前期策劃階段：確定質(zhì)量目標(biāo)；n 設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)質(zhì)量控制和實(shí)施方案的質(zhì)量控制；n 實(shí)施階段：材料和設(shè)備的質(zhì)量控制，工藝質(zhì)量控制，施工工序質(zhì)量控制等；n 竣工驗(yàn)收階段：工程驗(yàn)收及工程驗(yàn)收交付的質(zhì)量控制；n 銷售及后期服務(wù)階段：建立質(zhì)量檔案和運(yùn)行質(zhì)量的監(jiān)督；合同管理n 選擇合適的合同種類：1，總價(jià)合同；2，單價(jià)合同；3，成本加酬金合同；n 決定合適的招標(biāo)方式1，公開(kāi)招標(biāo)；2，議標(biāo)；3，選擇性競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)；n 確定重要的合同條款1，適用于合同關(guān)系的法律，合同爭(zhēng)執(zhí)仲裁的地點(diǎn)及程序等；2，付款方式；3，合同價(jià)格的調(diào)整條件，范圍，調(diào)整方法，特別是由于物價(jià)上漲，匯率變化等對(duì)合同價(jià)格進(jìn)行調(diào)整；4，合同雙方分性的分擔(dān)；5，對(duì)承包商的激勵(lì)措施；n 6，設(shè)計(jì)合同條款，通過(guò)合同保證對(duì)項(xiàng)目的控制權(quán)