【正文】 n 輔助管理計劃n 未解決事宜和未定的決策n 組織結(jié)構(gòu)圖項目章程n 項目章程是正式確認(rèn)項目存在的文檔，它應(yīng)該直接或參見其它文件以包括以下文件：n 項目要滿足的商業(yè)需求 .n 產(chǎn)品或服務(wù)描述 .n 項目章程應(yīng)當(dāng)由項目以外的負(fù)責(zé)人發(fā)布，其地位根據(jù)項目的需要而定。n 財務(wù)控制 —報告時間、規(guī)定的花費(fèi)和支出審查、會計準(zhǔn)則、標(biāo)準(zhǔn)合同條款?？尚行匝芯抗ぷ鞒绦蚩尚行匝芯繄蟾娴膬?nèi)容：（ 1） 實(shí)施要點(diǎn)；（ 2） 項目背景和歷史；（ 3） 市場和生產(chǎn)能力；（ 4） 原材料投入；（ 5） 項目的設(shè)計；（ 6） 項目投產(chǎn)后的組織結(jié)構(gòu)和管理費(fèi)；（ 7） 人力；（ 8） 項目執(zhí)行；（ 9） 財務(wù)和經(jīng)濟(jì)評價。什么疑問。 收入成本是作為日常經(jīng)營部分而在一個持續(xù)基礎(chǔ)上發(fā)生的，這些需要包括計劃中的維護(hù)和修理成本，替換磨損部件以及類似的成本。無形成本無形成本 —收益分析：收益分析： 某些成本和收益不易于轉(zhuǎn)化成財務(wù)術(shù)語。有利部件（ n 4，可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。房地產(chǎn)項目策劃策劃的內(nèi)容：1，房地產(chǎn)項目的選址；2，市場調(diào)查分析；3，項目的市場定位；4，項目的規(guī)劃設(shè)計；5，房地產(chǎn)項目的營銷策略；6，房地產(chǎn)項目物業(yè)管理的前期介入；房地產(chǎn)項目可行性研究可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場 房地產(chǎn)項目的前期策劃房地產(chǎn)項目的前期策劃n 1，房地產(chǎn)項目構(gòu)思；n 2，房地產(chǎn)項目市場調(diào)查；n 3，房地產(chǎn)項目策劃；n 4，房地產(chǎn)項目可行性分析；n 5，房地產(chǎn)項目風(fēng)險預(yù)測和控制分析；房地產(chǎn)項目構(gòu)思一，地域性1，考慮開發(fā)項目區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況，自然狀況，市場狀況；2，考慮開發(fā)項目周圍市場情況；3，考慮開發(fā)項目所在地的地理區(qū)位，街區(qū)區(qū)位等；二，前瞻性1，項目的可行性研究階段，預(yù)見幾年后的市場情況；2，投資分析與決策階段，要預(yù)知未來開發(fā)的成本，售價，資金流量的走向；3，規(guī)劃設(shè)計階段，要在項目規(guī)劃，戶型設(shè)計，建筑立面等方面預(yù)測未來的發(fā)展趨勢；4，營銷推廣階段，要準(zhǔn)確預(yù)測未來市場的變化趨勢，為銷售定價，樓盤包裝，廣告發(fā)布等方面奠定基礎(chǔ)。早晨的第一件事是看一下，并且整天都要看這個表。n 項目經(jīng)理可從外部招聘，也可內(nèi)部挑選。n 通過分標(biāo)可以分清項目的主次重點(diǎn)工程，處理好重點(diǎn)工程的建設(shè)問題。樓盤基本銷售完畢后，項目公司或承接新的項目，或清盤，或轉(zhuǎn)為物業(yè)公司。(IPMA7．對整個項目進(jìn)行評估總結(jié)，為其它項目作準(zhǔn)備。2．物業(yè)公司對項目進(jìn)行接管驗收。合同管理（質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度、范圍、安全等控制）。取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）。提出項目概要報告（營銷、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參與）。n 1． n 1． n ——項目管理就是把各種資源應(yīng)用于項目，以實(shí)現(xiàn)項目的目標(biāo)。(3) by受理的對象分散無系統(tǒng)，僅強(qiáng)化銷售實(shí)施，提供大量的信息，是單槍匹馬獨(dú)立作戰(zhàn)，是被動營銷。建筑施工階段n 工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成 ,通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗收，達(dá)到客戶可以住用程度的過程。請相關(guān)專家、學(xué)者對項目進(jìn)行評估與論證（確定風(fēng)險等級、進(jìn)行資源測算等），提出項目建議書。確定項目經(jīng)理。n 本階段的工作重點(diǎn)是確定項目經(jīng)理并與項目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，然后對項目的有效性進(jìn)行論證。4． 8． 5．資產(chǎn)清理。n 本階段的工作重點(diǎn)是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對整個項目進(jìn)行評估總結(jié)，為其它項目作準(zhǔn)備 .PMBOK 項目管理知識體系項目過程和整體化項目管理基本概念 內(nèi)外環(huán)境項目核準(zhǔn)范圍規(guī)劃范圍定義范圍核實(shí)范圍改變控制項目范圍管理 項目質(zhì)量管理質(zhì)量規(guī)劃質(zhì)量保證質(zhì)量控制質(zhì)量風(fēng)險管理風(fēng)險鑒別風(fēng)險估量風(fēng)險對策風(fēng)險控制項目時間管理活動定義活動排序活動時間估算進(jìn)度計劃進(jìn)度控制項目人力資源管理組織規(guī)劃人員招聘隊伍組織項目采購管理采購規(guī)劃詢價與招標(biāo)資源選擇合同管理合同終結(jié)項目費(fèi)用管理資源規(guī)劃費(fèi)用估算費(fèi)用預(yù)算費(fèi)用控制項目溝通管理溝通規(guī)劃住處傳輸進(jìn)度報告驗收報告項目交接管理項目目標(biāo)再評估接收人員培訓(xùn)機(jī)構(gòu)改組經(jīng)營流程改造主要的一般管理技能n 金融和會計、銷售和市場、研究和開發(fā)、制造和發(fā)售；n 戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃和實(shí)施規(guī)劃；n 組織結(jié)構(gòu)、組織行為、人事管理、補(bǔ)償、福利和職業(yè)培養(yǎng)；n 通過激勵、授權(quán)、監(jiān)督、團(tuán)隊建設(shè)、沖突管理和其他技術(shù)來處理各種工作關(guān)系；n 通過個人時間管理、壓力管理和其他技術(shù)來進(jìn)行自我管理。n 從房地產(chǎn)項目的生命周期分析，開發(fā)部主要是負(fù)責(zé)項目前期的立項、審批、規(guī)劃、征地、拆遷等工作。事業(yè)部實(shí)行獨(dú)立核算，對項目的經(jīng)營效益負(fù)責(zé)。項目經(jīng)理部項目經(jīng)理部n 項目經(jīng)理部的作用1，負(fù)責(zé)項目全過程的管理工作，是企業(yè)在該項目的管理層，同時對作業(yè)層有管理與服務(wù)的雙重職能；2，為項目經(jīng)理的決策提供信息依據(jù)，當(dāng)好參謀，同時執(zhí)行項目經(jīng)理的決策意圖；3，項目經(jīng)理部不但要完成項目管理和專業(yè)管理任務(wù)，同時要協(xié)調(diào)各個部門之間，管理人員之間的關(guān)系，發(fā)揮每個人的崗位作用；4，是代表企業(yè)履行合同的主體，向最終建筑產(chǎn)品和業(yè)主負(fù)責(zé)；n 項目經(jīng)理部的運(yùn)作：1，選擇合適的成員，形成一個完整的工作群體；2，使各個成員了解項目經(jīng)理部的目標(biāo)和任務(wù)；3，明確項目經(jīng)理部各個部門及其成員的職責(zé)和權(quán)力；4，組織各成員開始執(zhí)行執(zhí)行各自的任務(wù)，開始推進(jìn)工作。n ，n 織起來。有效利用時間（零碎時間）盡量一次性處理大部分時間周末，如果你完成了全部目標(biāo)，就獎賞你自己。概念要新，主題要新。、 經(jīng)濟(jì) 、 社會等方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對多個方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。Study)n 對任何可接受的建議書，都應(yīng)該設(shè)立一個小組承擔(dān)可行性研究，并盡量產(chǎn)生方案（ Scenarios)。（ 5）生態(tài)和 社會可行性 。of它們通常是對項目投入資金的顯著收支平衡必須支付的利息，除非項目收益把這些余額還清。高風(fēng)險建議書n 如果新奇要素在一個項目中占優(yōu)勢，潛在的成本變化應(yīng)該被看作一種風(fēng)險。 個人和組織可能會同時識別出多個項目， 需對這些項目設(shè)想進(jìn)行篩選 ―― 項目選定。它應(yīng)當(dāng)按溝通管理計劃中所定義的方式進(jìn)行分發(fā)。項目計劃實(shí)施輸入n 項目計劃n 詳細(xì)依據(jù)n 組織的方針n 糾正措施工具和技術(shù)n 一般管理技術(shù)n 產(chǎn)品所需的技能和知識n 工作授權(quán)體系n 執(zhí)行情況檢查例會n 項目管理信息系統(tǒng)n 組織程序輸出n 工作結(jié)果n 變更申請項目計劃實(shí)施的工具和技術(shù) 1 一般管理技術(shù)。例如，對許多小型項目，采用口頭授權(quán)更為合適。執(zhí)行狀況檢查例會應(yīng)定期按計劃進(jìn)行，以交流項目的信息。項目管理信息系統(tǒng)。對大多數(shù)項目而言，執(zhí)行狀況檢查理會有不同的頻率和層次。變更控制系統(tǒng)包括文檔工作、跟蹤系統(tǒng)和用于授權(quán)變更的批準(zhǔn)層次。房地產(chǎn)項目的控制系統(tǒng)n 房地產(chǎn)項目控制系統(tǒng)概述n 房地產(chǎn)項目的進(jìn)度控制n 房地產(chǎn)項目的成本控制n 房地產(chǎn)項目的質(zhì)量控制n 房地產(chǎn)項目的合同控制n 房地產(chǎn)項目安全與環(huán)境保護(hù)控制建筑施工階段的三控制，兩管理，一協(xié)調(diào)n 項目進(jìn)度控制n 成本控制n 質(zhì)量控制n 合同管理n 安全管理n 組織協(xié)調(diào)進(jìn)度控制進(jìn)度，通常指項目實(shí)施結(jié)果的進(jìn)展情況。第六章： （ 4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。（ 2）有 20n 業(yè)主管理委員會章程：是關(guān)于業(yè)主大會與業(yè)主管理委員會選舉，產(chǎn)生，活動和行使權(quán)利和義務(wù)，保證業(yè)主權(quán)益的準(zhǔn)則。培訓(xùn)計劃主題 內(nèi)容 時間 培訓(xùn)師房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場及發(fā)展分析 3/21 XXX建筑基礎(chǔ)知識 建筑常識，專業(yè)名詞，建筑形態(tài)，城市及小區(qū)規(guī)劃等3/21 XXX房地產(chǎn)交易 合同及補(bǔ)充條款，非本地區(qū)居民購房須知，付款方式等3/22 XX業(yè)務(wù)素質(zhì) 案場管理，公關(guān)禮儀 3/23 XX市場調(diào)查 周邊項目，區(qū)域市場分析，潛在客戶分析3/24 XX業(yè)務(wù)演練 3/25 XX雅仕軒別墅銷售案例n 一，銷售業(yè)務(wù)管理辦法：1，現(xiàn)場接待，客戶接待和熱線接聽制度2，大定與小定二，業(yè)務(wù)制度：1，客戶登記制度；2，工作日記制度；3，客戶追蹤制度；4，周報，月報統(tǒng)計制度；5，成交登記制度；6，例會，培訓(xùn)及考核制度；7，客戶合同更名原則；三，業(yè)績歸屬銷售部行政管理辦法1，行政制度；2，行為規(guī)范；3，競爭機(jī)制；4，銷售部獎懲條例；5，離職人員管理；n項目管理是變理想為現(xiàn)實(shí)，化抽象為具體的一門科學(xué)和藝術(shù)。n 關(guān)系1，在法律上是平等的；2，在權(quán)利與義務(wù)上是服務(wù)與被服務(wù)的；3，在工作中是相互協(xié)商和相互幫助的；案例分析香榭麗花園（公寓）銷售案例一，營銷方式1，營銷策劃與銷售執(zhí)行相結(jié)合；2，具體的營銷手段；3，建立分銷渠道；營銷策劃與銷售執(zhí)行相結(jié)合n 營銷策劃的任務(wù)是確定機(jī)會，制定營銷戰(zhàn)略和計劃，指導(dǎo)產(chǎn)品和方案走向機(jī)會；銷售執(zhí)行是落實(shí)執(zhí)行這些計劃。（ 5）有管理物業(yè)所需的管理機(jī)構(gòu)和各類人員。2，接受管理委員會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督。權(quán)利： 2，職能：遵照有關(guān)政策，法規(guī)運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理物業(yè)，有效的維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，為業(yè)主和用戶創(chuàng)造一個幽雅，舒適，寧靜，安全的居住和工作環(huán)境。特點(diǎn)1，全面性2，及時性與主動性3，標(biāo)準(zhǔn)的動態(tài)性4，連續(xù)性和相關(guān)性n 前期策劃階段：確定質(zhì)量目標(biāo)；n 設(shè)計階段：設(shè)計質(zhì)量控制和實(shí)施方案的質(zhì)量控制；n 實(shí)施階段：材料和設(shè)備的質(zhì)量控制，工藝質(zhì)量控制，施工工序質(zhì)量控制等；n 竣工驗收階段：工程驗收及工程驗收交付的質(zhì)量控制；n 銷售及后期服務(wù)階段：建立質(zhì)量檔案和運(yùn)行質(zhì)量的監(jiān)督；合同管理n 選擇合適的合同種類：1，總價合同；2，單價合同；3，成本加酬金合同；n 決定合適的招標(biāo)方式1，公開招標(biāo)；2，議標(biāo)；3，選擇性競爭招標(biāo)；n 確定重要的合同條款1，適用于合同關(guān)系的法律，合同爭執(zhí)仲裁的地點(diǎn)及程序等；2，付款方式；3，合同價格的調(diào)整條件，范圍，調(diào)整方法，特別是由于物價上漲，匯率變化等對合同價格進(jìn)行調(diào)整；4，合同雙方分性的分擔(dān)；5，對承包商的激勵措施；n 6，設(shè)計合同條款，通過合同保證對項目的控制權(quán)