【正文】 標(biāo)；n 項(xiàng)目系統(tǒng)具有整體性；n 項(xiàng)目對(duì)象具有確定性；房地產(chǎn)項(xiàng)目的定義n 房地產(chǎn)項(xiàng)目是工程建設(shè)項(xiàng)目的一種，是指在一定的時(shí)間，費(fèi)用和質(zhì)量的要求下，為形成一定生產(chǎn)能力或使用功能的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)。n 中介機(jī)構(gòu)：服務(wù)于三級(jí)市場(chǎng)，它是業(yè)主與購(gòu)買者或租賃者之間的橋梁。二級(jí)市場(chǎng)：發(fā)展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱之為二級(jí)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)指被國(guó)家壟斷的土地市場(chǎng)，發(fā)展商從國(guó)家手中取得的土地，稱之為一級(jí)市場(chǎng)。n 房地產(chǎn)可分為：n 建筑產(chǎn)品作為特殊的商品，一次性投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、使用壽命長(zhǎng)，全生命期均需維護(hù)，購(gòu)房者可以說是花費(fèi)了巨資，因此房產(chǎn)的品質(zhì)可謂 “至高無 上 ” 。Presented同樣，在房地產(chǎn)行業(yè)，項(xiàng)目管理正逐漸成為企業(yè)保障產(chǎn)品品質(zhì)、取得經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。概述n 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營(yíng)，管理，服務(wù)等行業(yè)和企業(yè)的總稱。(1)n (2)三級(jí)市場(chǎng)：賣給個(gè)人后的再次轉(zhuǎn)賣、出租及抵押。項(xiàng)目的含義n 對(duì)確定性對(duì)象按限定時(shí)間，費(fèi)用和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性任務(wù)。開發(fā)商項(xiàng)目管理工作內(nèi)容n 三大階段1，前期的準(zhǔn)備階段；2，建筑施工階段；3，經(jīng)營(yíng)階段前期的準(zhǔn)備階段n 主要是策劃分析、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)，主要包括編制選址意見書、土地使用權(quán)出讓、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、審定設(shè)計(jì)方案通知書等，方可開工建設(shè)。該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對(duì)選定項(xiàng)目進(jìn)行初步和詳細(xì)可行性研究并制訂項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書。通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。確定項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人（重點(diǎn)項(xiàng)目）。確定項(xiàng)目組主要成員。6． n 1． 3． 5． n 7． n 本階段的工作重點(diǎn)是明確分工、制訂計(jì)劃、狠抓廉政、陽(yáng)光招標(biāo)（優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證）、搞好與政府各部門之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、按現(xiàn)代項(xiàng)目管理的技術(shù)嚴(yán)格控制質(zhì)量 成本 進(jìn)度、項(xiàng)目的銷售等。3．配合物業(yè)公司交房。8． 29項(xiàng)目管理的歷史、現(xiàn)狀和未來在現(xiàn)在和未來全球化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目管理是成功的關(guān)鍵 ！項(xiàng)目管理的歷史和發(fā)展n 古代 :追溯到長(zhǎng)城、埃及金字塔、古羅馬的供水渠 …n 近代項(xiàng)目管理的萌芽 :工人為 20世紀(jì) 40年代， ‘ 曼哈頓計(jì)劃 ’ 。Competence10006第一版頒布時(shí)間 :19971215文件名稱 :Quality management Guidelines to quality in project management中國(guó)項(xiàng)目管理歷史和發(fā)展n 80年代在云南魯布格水電站項(xiàng)目首次引入項(xiàng)目管理；n 90年代末國(guó)家經(jīng)貿(mào)委和外專局與中科院開始項(xiàng)目管理知識(shí)推廣；n 2023開始建立《中國(guó)項(xiàng)目管理知識(shí)體系和資格認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)》工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織系統(tǒng)n 開發(fā)商的管理模式n 房地產(chǎn)項(xiàng)目的分標(biāo)n 房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理組織開發(fā)商的管理模式 銷售部在項(xiàng)目的后期負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、銷售工作；財(cái)務(wù)部的主要工作在項(xiàng)目中后期，負(fù)責(zé)資金的收支及財(cái)務(wù)核算、分析工作；辦公室負(fù)責(zé)文秘、統(tǒng)計(jì)等后勤工作。事業(yè)部制項(xiàng)目管理模式n 事業(yè)部制項(xiàng)目管理是企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，設(shè)立若干個(gè)事業(yè)部。房地產(chǎn)項(xiàng)目的分標(biāo)n 分標(biāo)：是任務(wù)指按照一定的規(guī)則方式，將整個(gè)項(xiàng)目和工作分解為若干個(gè)包，其目的是便于項(xiàng)目承包。分標(biāo)的方式n 分階段分專業(yè)的項(xiàng)目平行分標(biāo)方式，即業(yè)主將勘測(cè)，設(shè)計(jì)，設(shè)備供應(yīng)，土建，安裝，監(jiān)理，裝飾等項(xiàng)目任務(wù)分別委托給不同的承包商，這種分標(biāo)方式，在我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中長(zhǎng)期被采用；n 總承包（統(tǒng)包），即 ‘設(shè)計(jì) 建造 交鑰匙 ’項(xiàng)目，由一個(gè)承包商來承包所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作。 項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)（ 2）( 1)保證項(xiàng)目業(yè)主和其它各有關(guān)方面滿意( 2指導(dǎo)和控制項(xiàng)目的日常工作( 3)要善于應(yīng)變( 4)如實(shí)反映情況( 5)及時(shí)收回和支付所有應(yīng)當(dāng)收進(jìn)和支付的款項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)限和選聘（ 3）n 項(xiàng)目經(jīng)理要履行其職責(zé)，必須要有足夠的權(quán)限。n “ 發(fā)現(xiàn)人才的方法是找那些最忙的人。荷茲伯格 (Herzberg)雙因素論體能因素：使人滿足帶來積極因素成就、承認(rèn)、興趣、責(zé)任、提拔保健因素：減少不滿和消極因素工作條件、薪水、上級(jí)關(guān)系、公司制度、考勤等 ＃獎(jiǎng)勵(lì)基金 ＃推薦表現(xiàn)突出的班子成員，請(qǐng)?jiān)瓎挝坏念I(lǐng)導(dǎo)給予獎(jiǎng)勵(lì)和表彰。控制干擾，不要讓電話、郵件或隨意來訪者打擾你的工作。如需更多的空間回答，請(qǐng)另附幾頁(yè)。三，市場(chǎng)性1，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向：顧客需要什么樣的房子，我們就造什么樣的房子；2，房地產(chǎn)市場(chǎng)變了，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的思路，定位方式也要變；3，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，造就市場(chǎng)，創(chuàng)造市場(chǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容：1，宏觀環(huán)境：政治法律，經(jīng)濟(jì)科技，文化風(fēng)俗等；2，中觀環(huán)境：所在城市的建設(shè)與規(guī)劃，房地產(chǎn)企業(yè)情況，房地產(chǎn)總供應(yīng)量與總需求量等情況；3，微觀環(huán)境：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況調(diào)查，消費(fèi)者的需求狀況。、 資源 、 2，可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)。n 5，可行性研究是開發(fā)商與項(xiàng)目參與各方簽訂合同的依據(jù)。Specification)，把一項(xiàng)建議的范圍、目標(biāo)、財(cái)務(wù)和時(shí)間約束講清楚，并且闡述技術(shù)和經(jīng)濟(jì)可行性問題。可行性研究要素（ 1） 技術(shù)可行性；（ 2） 組織體制可行性 。評(píng)估一項(xiàng)方案的可行性n 需要注意財(cái)務(wù)和技術(shù)因素 “ 硬 ” 的可以計(jì)量的方面 ,也要注重其他 “ 軟 ” 的因素 .n 軟性系統(tǒng)分析 (Soft Systems Analysis,簡(jiǎn)稱SSA)是對(duì)數(shù)量和事實(shí)的 “ 硬 ” 信息之外的信息進(jìn)行處理的一種方法 .SSA可以在一項(xiàng)研究的初期用來識(shí)別任何評(píng)估需要考慮的交互作用 .n SSA所使用一種有用的特殊方法是豐富圖畫分析法 (RICH Picture Analysis),這是對(duì)一種形式展開的完整分析 :它識(shí)別問題領(lǐng)域、結(jié)構(gòu)、過程及政治、心理和社會(huì)因素。Feature）是項(xiàng)目要求背景中重要的組成成分，包括一批設(shè)備、系統(tǒng)或其他重要成份。簡(jiǎn)稱 FOM)。益。相關(guān)概念和信息 2管理費(fèi)包括：n 行政費(fèi)用，如租金和費(fèi)用、職員薪金、主要的和其他的服務(wù)、保險(xiǎn)、文具等等；n 普通管理人員的薪水和費(fèi)用；n 行政機(jī)構(gòu)、機(jī)器和家具上的折舊。相關(guān)概念和信息 3報(bào)酬率報(bào)酬率 [Rate of Return]—項(xiàng)目建議的報(bào)酬率應(yīng)大于資金在目前使用中所賺得的報(bào)酬率。生態(tài)和社會(huì)因素n 生態(tài)方面：一個(gè)組織的現(xiàn)在和潛在客戶寧愿購(gòu)買對(duì)環(huán)境無害的產(chǎn)品而不是有害產(chǎn)品，或者從股東或雇員的角度看，健康和安全法規(guī)也強(qiáng)制人們考慮生態(tài)問題。n 存在三方面的風(fēng)險(xiǎn)：規(guī)模；技術(shù)的成熟；結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性。國(guó)家計(jì)委 ： 工業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告n 總論n 需求預(yù)測(cè)和擬建規(guī)模n 資源、原材料、燃料及公用設(shè)施情況n 設(shè)計(jì)方案n 建廠條件與廠址方案n 環(huán)境保護(hù)n 企業(yè)組織、勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)n 實(shí)施進(jìn)度建議n 投資估算和資金籌措n 社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)項(xiàng)目選定 1. 機(jī)會(huì)研究 : 進(jìn)行具體可行性研究前 的預(yù)備性調(diào)查研究。任何與項(xiàng)目有關(guān)的組織都有正式或非正式的方針，這些方針的影響應(yīng)當(dāng)予以考慮。項(xiàng)目計(jì)劃 1n 項(xiàng)目計(jì)劃是一個(gè)文件或文件集，隨著有關(guān)項(xiàng)目信息的獲得而不斷改變。項(xiàng)目章程授權(quán)項(xiàng)目經(jīng)理為項(xiàng)目活動(dòng)使用組織資源的權(quán)利。、溝通和談判等一般管理技術(shù)對(duì)有效的項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施來說是必不可少的。典型的授權(quán)形式是開始某具體活動(dòng)或工作包的書面授權(quán)。執(zhí)行狀況檢查例會(huì)應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。項(xiàng)目涉及的所有組織在項(xiàng)目實(shí)施期間都有正式或者非正式的有用程序。項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。執(zhí)行狀況檢查例會(huì)應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。項(xiàng)目涉及的所有組織在項(xiàng)目實(shí)施期間都有正式或者非正式的有用程序。整體變更控制所關(guān)心的是：n 對(duì)保證能夠產(chǎn)生利益的變更因素施加影響；n 確定變更是否已經(jīng)發(fā)生；n 當(dāng)變更發(fā)生時(shí)對(duì)實(shí)際變更進(jìn)行管理。項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施的工具和技術(shù) 2執(zhí)行狀況檢查例會(huì)。組織程序。n 下圖描述了知識(shí)領(lǐng)域間的變更協(xié)調(diào)，例如一個(gè)建議的進(jìn)度變更通常將影響到項(xiàng)目成本、風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量和人員配置。變更控制委員會(huì)的權(quán)利和責(zé)任需要明確定義，并應(yīng)征求主要項(xiàng)目干系人的同意。第四章： 成本控制n 在各個(gè)階段（投資決策，設(shè)計(jì)，開發(fā)，發(fā)包等），把投資控制在批準(zhǔn)的限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正偏差。第五章：房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷管理經(jīng)營(yíng)階段n 房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷管理n 目標(biāo)市場(chǎng)拓展n 房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃，組織，實(shí)施與控制房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷的特點(diǎn)n 市場(chǎng)要素的多樣性1，宏觀要素：國(guó)家及地方政府的政策體系與內(nèi)容；2，微觀要素：圍繞市場(chǎng)營(yíng)銷所投入的要素；n 經(jīng)濟(jì)運(yùn)作方式的獨(dú)特性1，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的壁壘高；2，交易信息的不完備性為房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)置了障礙，如在交易時(shí)需要產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，時(shí)間比較長(zhǎng)；開展?fàn)I銷活動(dòng)時(shí)，很難把握市場(chǎng)信息；n 市場(chǎng)效益的綜合性1，經(jīng)濟(jì)效益2，社會(huì)效益3，環(huán)境效益房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期管理n 竣工驗(yàn)收n 事后評(píng)價(jià)n 物業(yè)管理竣工驗(yàn)收程序n 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模大小和復(fù)雜程度，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目分為初步驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收；n 竣工驗(yàn)收之前，由建設(shè)單位組織施工，設(shè)計(jì)及使用等有關(guān)單位進(jìn)行初驗(yàn)，應(yīng)準(zhǔn)備好相關(guān)文件，技術(shù)資料，向建設(shè)單位提出交工報(bào)告；n 項(xiàng)目全部完成后，經(jīng)過各項(xiàng)單驗(yàn)，符合設(shè)計(jì)要求，并具備竣工圖表，竣工決算，工程總結(jié)等必要文件資料，有項(xiàng)目主管部門或建設(shè)單位想負(fù)責(zé)驗(yàn)收單位提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告。屬于服務(wù)性行業(yè)。（ 2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理。（ 6）有權(quán)選聘專業(yè)公司（如清潔公司，保安公司等）承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。4，接受房地產(chǎn)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。（ 3）有固定的注冊(cè)及經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)。2，物業(yè)管理部門或企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置。n 物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制1，領(lǐng)導(dǎo)制度：如董事會(huì)制度，總經(jīng)理制度；2，職能制度：辦公室職責(zé)，開發(fā)部職責(zé)，經(jīng)營(yíng)部職責(zé)等；3，崗位制度：管理人員制度，工人崗位責(zé)任；物業(yè)管理的基本程序n 流程圖：早期介入 物業(yè)管理部門成立 管理人員選拔與培訓(xùn) 制訂規(guī)章制度 物業(yè)的驗(yàn)收與接管 住戶入住 檔案資料的建立 日常管理與維護(hù) 配套設(shè)施的完善 系統(tǒng)的協(xié)調(diào)。日之前到位