房地產(chǎn)定價-wenkub
2023-02-10 04:29:01 本頁面
【正文】 、建材店等），則價差的倍數(shù)就較小。 （ 3）庭院的面積大，且形狀方正實用，則價差的倍數(shù)就大。 1樓作為住宅 1樓若做住宅，其價格大約為 2樓以上平均單價的 ~。 產(chǎn)品單價 產(chǎn)品單價水平高時，價差幅度大；產(chǎn)品單價水平低時，價差幅度小。 各樓層之間的價差也因產(chǎn)品而異。 3 Company name 確定 項 目垂直價差 （二）分布規(guī)律 就 2樓以上而言，無論是小高層，還是高層，其最高單價層幾乎全在樓頂，最低單價則為 2樓。 至于其他樓層之間價格高低的順序可以依據(jù)實際情況劃分等級。例如，多層住宅樓層少，各層條件相差不遠(yuǎn)，價差一半在 50~100元 /平方米之間；高層住宅，特別是超高層，與基準(zhǔn)價格差距為 100~200元 /平方米，甚至更大。 目標(biāo)客戶的購房習(xí)性 目標(biāo)客戶的購房習(xí)性比較保守時（通常為區(qū)域性較強(qiáng)的樓盤），大多無法接受差異大的價格，因此價差的幅度不宜過大； 反之，若客戶多來自本區(qū)域之外，或客戶的背景多元化，則價差幅度可能較大。倍數(shù)的大小視環(huán)境、配套、綠化寬度或庭院大小來確定。 6 Company name 確定 項 目垂直價差 三、樓層的定價方式 ——首層與商鋪的定價 1樓作為商鋪 由于商鋪與住宅的價值差異較大，因此其價格與 2樓以上平均價格的差距可能達(dá)到~5倍。 （ 3）樓盤所在的位置商業(yè)規(guī)模大，則價差倍數(shù)大；如果樓盤所在位置商業(yè)規(guī)模小，則價差倍數(shù)較小。 （ 2）如果 2樓的商鋪面積大，則價差百分比就大；如果商鋪面積較小，則價差百分比就小。 用作商鋪 其價格大約為 1樓商鋪的 40%~60% 9 Company name 確定 項 目垂直價差 四、垂直價差的制定示例 ——多層樓宇樓層調(diào)整系數(shù) 假定底層價格為 1， 則不同樓層的售價調(diào)整系數(shù)為： 樓層別 售樓系 數(shù) 首層、頂層 1 二層、次頂層 居中各樓層 10 Company name 確定 項 目垂直價差 四、垂直價差的制定示例 ——高層樓宇售價層次系數(shù) 首先應(yīng)區(qū)分裙樓與塔樓兩部分，然后按二者樓層的多寡，再斟酌其售價系數(shù)。 14 Company name 確定 項 目水平價差 一、水平價差的含義和定價注意 （一）含義 水平價差是指在同一樓層不同戶別的每平方米的價格差異。 要確定各樓層的戶數(shù)與位置是否有差別 （ 1）如果建筑物各個樓層的戶數(shù)相同，而且相對位置也相同（一般俗稱這類樓層為標(biāo)準(zhǔn)層），則只需指定一個樓層的水平價差，其余樓層均可參照。 （ 4）風(fēng)向與朝向不同時，調(diào)整幅度大；風(fēng)向與朝向相同時，調(diào)整幅度小。 18 Company name 確定 項 目水平價差 二、影響水平價差的因素 ——采光 因素含義 采光通常是指房屋所鄰接采光面積的大小。 （ 5）大門距電梯口之距離大者，調(diào)整幅度大，反之則小 21 Company name 確定 項 目水平價差 二、影響水平價差的因素 ——景觀 因素含義 景觀對于住宅購房者而言，常具有決定性的影響力。 23 Company name 確定 項 目水平價差 二、影響水平價差的因素 ——格局 調(diào)整原則 （ 1）格局方正、形狀完整，調(diào)整幅度大，反之則調(diào)整幅度小 （ 2）室內(nèi)動線規(guī)劃簡明流暢的，調(diào)整幅度大，冗長浪費的，調(diào)整幅度小 （ 3）產(chǎn)品單價高，調(diào)整幅度大，產(chǎn)品單價低，調(diào)整幅度小 （ 4）功能配置理想，調(diào)整幅度大，配置不符合使用原則，則調(diào)整幅度小，或為負(fù)價差。 確定影響水平差價的因素 評定（調(diào)整）各個因素對價格的影響程度 評定或調(diào)整各戶各棟別就各個因素的價差以計算出個別價差 累計各戶別、棟別之正負(fù)價差總數(shù) 確定正負(fù)價差總數(shù)是否為零 確定是否再進(jìn)行單棟定價 水平價差定價完成 25 Company name 正確運用調(diào)價策略 一、調(diào)價的前提 面臨強(qiáng)大的競爭壓力。 銷售中的心理戰(zhàn)術(shù) 針對消費者“買漲不買跌”的心理，未表明產(chǎn)品具有廣闊的升值空間，樓盤可以相應(yīng)的采取提價措施。 （ 5）對于樓花來說，工程進(jìn)度也是確定調(diào)價時機(jī)的一個標(biāo)準(zhǔn)，隨著工程的不斷推進(jìn)，成本不斷發(fā)生，價格的調(diào)整就顯得非常必要 。 30 Company name 正確運用調(diào)價策略 二、調(diào)價的技巧 ——調(diào)價的方式 降價可以采取明升暗降的原則 （ 2）降價從本質(zhì)上可分為三種： ? 為搶占市場份額而降價 ? 為吸引買家注意，刺激消費而降價 ? 為加快資金回籠，提高資金周轉(zhuǎn)速度而降價 ? 實質(zhì)不同，手法也就不同。 付款優(yōu)惠法 即在買家訂購地產(chǎn)后，發(fā)展商為了加快資金周轉(zhuǎn)速度，促使買家盡快交款，規(guī)定買家在 10日之內(nèi)繳款再優(yōu)惠 2%等，但其一般適合于一次性交款的客戶。 一般廣告戶多以降低單價作為賣點，例如，“每平方米 3000元起！”，也可以以低價位的總價來吸引客戶，例如“每套僅 15萬元??！”等等 34 Company name 價格促銷策略中的幾種定式 一、廣告戶 （二）運用廣告戶通常注意原則 除非是采取全面降價的低價策略，否則“廣告戶”與其他單位之間須有明顯的差別，以免客戶對非廣告戶價格的爭議和殺價。 基于 《 廣告法 》 、 《 消費者權(quán)益保
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1