房地產(chǎn)定價(jià)-展示頁(yè)
2025-01-28 04:29本頁(yè)面
【正文】 層不同戶(hù)別的每平方米的價(jià)格差異。 11 Company name 確定 項(xiàng) 目垂直價(jià)差 四、垂直價(jià)差的制定示例 ——高層樓宇售價(jià)層次系數(shù) 塔樓的售價(jià)層次價(jià)格 大致上可按層次高者價(jià)格亦高，以及層數(shù)多者，高低價(jià)差亦較大的原則。 用作商鋪 其價(jià)格大約為 1樓商鋪的 40%~60% 9 Company name 確定 項(xiàng) 目垂直價(jià)差 四、垂直價(jià)差的制定示例 ——多層樓宇樓層調(diào)整系數(shù) 假定底層價(jià)格為 1， 則不同樓層的售價(jià)調(diào)整系數(shù)為： 樓層別 售樓系 數(shù) 首層、頂層 1 二層、次頂層 居中各樓層 10 Company name 確定 項(xiàng) 目垂直價(jià)差 四、垂直價(jià)差的制定示例 ——高層樓宇售價(jià)層次系數(shù) 首先應(yīng)區(qū)分裙樓與塔樓兩部分，然后按二者樓層的多寡，再斟酌其售價(jià)系數(shù)。 8 Company name 確定 項(xiàng) 目垂直價(jià)差 三、樓層的定價(jià)方式 ——地下室的定價(jià) 用作停車(chē)場(chǎng) 由于地下室不計(jì)容積率，且大多地下室規(guī)劃為停車(chē)場(chǎng)，其價(jià)值主要視當(dāng)?shù)赝＼?chē)場(chǎng)價(jià)位而定。 （ 2）如果 2樓的商鋪面積大，則價(jià)差百分比就大；如果商鋪面積較小，則價(jià)差百分比就小。 7 Company name 確定 項(xiàng) 目垂直價(jià)差 三、樓層的定價(jià)方式 ——首層與商鋪的定價(jià) 2樓同樣作為商鋪 若樓盤(pán) 2樓也作為商鋪的規(guī)劃，則 2樓的單價(jià)大多為 1樓單價(jià)的 40%~70%，百分比大小可是實(shí)際情況而定。 （ 3）樓盤(pán)所在的位置商業(yè)規(guī)模大，則價(jià)差倍數(shù)大；如果樓盤(pán)所在位置商業(yè)規(guī)模小，則價(jià)差倍數(shù)較小。 （ 1）附近商鋪開(kāi)店率高，商業(yè)氣氛已經(jīng)形成，則價(jià)差的倍數(shù)大；開(kāi)店率低，商業(yè)氣氛還未形成，則價(jià)差的倍數(shù)就小。 6 Company name 確定 項(xiàng) 目垂直價(jià)差 三、樓層的定價(jià)方式 ——首層與商鋪的定價(jià) 1樓作為商鋪 由于商鋪與住宅的價(jià)值差異較大，因此其價(jià)格與 2樓以上平均價(jià)格的差距可能達(dá)到~5倍。 （ 2）配套設(shè)施完善，例如附近即為公園，則倍數(shù)較大，反之則倍數(shù)較小。倍數(shù)的大小視環(huán)境、配套、綠化寬度或庭院大小來(lái)確定。 5 Company name 確定 項(xiàng) 目垂直價(jià)差 三、樓層的定價(jià)方式 ——首層與商鋪的定價(jià) 一般而言，無(wú)論 1樓是作為住宅還是商場(chǎng)來(lái)使用，其價(jià)格的訂定方式大多以 2樓以上平均單價(jià)（或基準(zhǔn)層單價(jià)）的倍數(shù)來(lái)計(jì)算。 目標(biāo)客戶(hù)的購(gòu)房習(xí)性 目標(biāo)客戶(hù)的購(gòu)房習(xí)性比較保守時(shí)（通常為區(qū)域性較強(qiáng)的樓盤(pán)），大多無(wú)法接受差異大的價(jià)格，因此價(jià)差的幅度不宜過(guò)大； 反之，若客戶(hù)多來(lái)自本區(qū)域之外，或客戶(hù)的背景多元化，則價(jià)差幅度可能較大。 市場(chǎng)狀況 市場(chǎng)狀況較好時(shí)，價(jià)差幅度達(dá)；市場(chǎng)狀況不佳時(shí)，價(jià)差幅度小。例如，多層住宅樓層少，各層條件相差不遠(yuǎn)，價(jià)差一半在 50~100元 /平方米之間；高層住宅，特別是超高層，與基準(zhǔn)價(jià)格差距為 100~200元 /平方米，甚至更大?；鶞?zhǔn)層的確定一般需視樓層數(shù)量而定，且以取價(jià)格順序居中的樓層最為常見(jiàn)。 至于其他樓層之間價(jià)格高低的順序可以依據(jù)實(shí)際情況劃分等級(jí)。第七章 房地 產(chǎn)項(xiàng) 目定價(jià) 與 定價(jià)策略 —— 項(xiàng) 目 縱 、 橫 定價(jià) 與調(diào) 價(jià)策略 1 Company name 項(xiàng) 目 縱橫 定價(jià) 與調(diào) 價(jià)策略 ? 制定垂直價(jià)差 ?制定水平價(jià)差 ?正確運(yùn)用調(diào)價(jià)策略 ?價(jià)格促銷(xiāo)策略中的幾種定式 ?價(jià)格促銷(xiāo)策略中的幾種變招 2 Company name 確定 項(xiàng) 目垂直價(jià)差 一、垂直價(jià)差的含義及分布規(guī)律 （一）含義 所謂垂直價(jià)差，是指同一幢建筑物中不同樓層之間的價(jià)格差異，通常以每平方米的單價(jià)差額來(lái)表示。 3 Company name 確定 項(xiàng) 目垂直價(jià)差 （二）分布規(guī)律 就 2樓以上而言，無(wú)論是小高層，還是高層，其最高單價(jià)層幾乎全在樓頂，最低單價(jià)則為 2樓。 決定各樓層之間價(jià)格高低順序后，選定垂直價(jià)格的基準(zhǔn)層，即垂直價(jià)格為 0的樓層。 各樓層之間的價(jià)差也因產(chǎn)品而異。 4 Company name 確定 項(xiàng) 目垂直價(jià)差 二、影響垂直價(jià)差的因素 樓層數(shù) 樓層數(shù)越多，最高層與最低層之間的差價(jià)也就越大。 產(chǎn)品單價(jià) 產(chǎn)品單價(jià)水平高時(shí)，價(jià)差幅度大；產(chǎn)品單價(jià)水平低時(shí)，價(jià)差幅度小。例如除深圳特區(qū)以外的本地購(gòu)房客戶(hù)，他們都喜歡居住于平房或多層住宅。 1樓作為住宅 1樓若做住宅，其價(jià)格大約為 2樓以上平均單價(jià)的 ~。 （ 1）附近的環(huán)境優(yōu)良、適合住家，則差價(jià)的倍數(shù)較大，反之則倍數(shù)較小。 （ 3）庭院的面積大，且形狀方正實(shí)用，則價(jià)差的倍數(shù)就大。倍數(shù)的大小受附近商鋪的開(kāi)店率、行業(yè)結(jié)構(gòu)、商業(yè)規(guī)模等因素的影響。 （ 2）福建商業(yè)結(jié)構(gòu)偏重于零售、服務(wù)等行業(yè)，則價(jià)差的倍數(shù)就大；若附近商業(yè)結(jié)構(gòu)多為小作坊（如皮革加工、建材店等），則價(jià)差的倍數(shù)就較小。 如果 1樓商鋪僅能為小區(qū)居民或附近居民提供服務(wù)，規(guī)模覆蓋小，那么價(jià)差就小；若果 1樓的商業(yè)可以為片區(qū)甚至全市居民服務(wù)，規(guī)模大，則價(jià)差倍數(shù)就大。 （ 1）如果地區(qū)的消費(fèi)習(xí)慣僅局限于 1樓，很那延伸至 2樓，則 2樓占 1樓的百分比較大；若消費(fèi)習(xí)慣少涉及到 2樓，則 2樓占 1樓的百分比就低。 （ 3）若 2樓有獨(dú)立的出入口，進(jìn)出 2樓可以不經(jīng)過(guò) 1樓，則價(jià)差百分比就大；反之，價(jià)差百分比就小，例如
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