【正文】 拆賠方案 182。 ??? 實(shí)物加貨幣補(bǔ)償即以實(shí)物補(bǔ)償已有建筑為主，再輔以相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償不全接受實(shí)物補(bǔ)償?shù)牟疬w者。 ?村民一般要求拆一賠一。 ——如果側(cè)重于操作風(fēng)險(xiǎn)最小應(yīng)選擇“有條件市場(chǎng)方案”。只要不太離譜，不讓后面的補(bǔ)償難做就可以。原村民不僅可以得到相應(yīng)面積的住宅，還可以在商業(yè)區(qū)得到集中商業(yè)的面積，并集中經(jīng)營(yíng)和管理。 ?在政府政策中也有規(guī)定鼓勵(lì)搬遷，如選擇貨幣補(bǔ)償，獎(jiǎng)勵(lì) 10%；配合丈量安置搬遷，獎(jiǎng)勵(lì) 10%；（房屋貨幣補(bǔ)償金額） ?居民組建物管公司。水電費(fèi)可以直接由水電公司來(lái)處理。拆遷改造之前，再次所有房屋按照查帳資料確認(rèn)，確認(rèn)之后搶建房屋不予賠償！ ?確權(quán)：確認(rèn)建筑合法、非法的標(biāo)準(zhǔn)： 關(guān)鍵是界定 建房時(shí)間。 ?政府鼓勵(lì)搬遷，會(huì)規(guī)定搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)按時(shí)簽協(xié)議 10%、按時(shí)搬遷 10% ?舊村改造項(xiàng)目中，一般土地成本（包括的拆遷安置費(fèi)和取地成本）占總開(kāi)發(fā)成本的 40%50%左右。 ?銷(xiāo)售售價(jià)根據(jù)市場(chǎng)有一個(gè)遞增額度：如 年漲幅 5% ?根據(jù)項(xiàng)目情況，需要區(qū)分商業(yè)和住宅的 銷(xiāo)售情況。 ?每年凈現(xiàn)金流量 =每年現(xiàn)金流入 每年現(xiàn)金流出 （動(dòng)態(tài)測(cè)算中用，作為后續(xù)測(cè)算的基礎(chǔ)） ?采用凈現(xiàn)值公式，得到每年的 凈現(xiàn)值流量表。 ?內(nèi)部收益率是留在項(xiàng)目?jī)?nèi)部尚未回收投資的那部分資金的收益率，它反映的是項(xiàng)目所占用資金的盈利能力， ?財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)指標(biāo)考慮了資金的時(shí)間價(jià)值以及項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況； 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 第 6年 第 7年 NPV IRR 方案一 202300 50000 50000 50000 50000 50000 100000 ￥ 66, 17% 方案二 202300 0 0 0 0 0 407700 ￥ 66, 13% 比較兩個(gè)投資方案的優(yōu)劣 提高利潤(rùn)率的主要方式及選擇順序 說(shuō)明 引入貨幣賠償。 ?規(guī)劃和改造工作辦公室控制土地用途，并有落實(shí)“確權(quán)”工作責(zé)任。主要有股份公司與開(kāi)發(fā)商合作協(xié)議、拆遷補(bǔ)償安臵協(xié)議、資金監(jiān)管協(xié)議等。 ?拆賠方案 ：（村民和開(kāi)發(fā)商的利益沖突，涉及到拆配比、現(xiàn)狀建筑合法和非法的判別） ?經(jīng)濟(jì)測(cè)算： 保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)性 舊城改造對(duì)于開(kāi)發(fā)商的挑戰(zhàn) ?“城中村改造有很多歷史遺留問(wèn)題，還有原村民的觀念問(wèn)題，短期內(nèi)都無(wú)法解決，自然就影響工程進(jìn)度，而且利潤(rùn)菲薄，這也是開(kāi)發(fā)商鮮少介入舊城改造的主要原因 ” ?“開(kāi)發(fā)商所遇到的問(wèn)題比想象的要復(fù)雜很多。 ?最大的難題就是村民的補(bǔ)償問(wèn)題。 工程進(jìn)度緩慢 利潤(rùn)菲薄 確權(quán)困境 法律難題 賠償安置 容積率 舊改項(xiàng)目調(diào)研中應(yīng)該關(guān)注的方面 在過(guò)去的兩個(gè)多月中，項(xiàng)目組成員進(jìn)行了大量的數(shù)據(jù)收集與相關(guān)研究 進(jìn)行的調(diào)查 進(jìn)行的訪談 案例研究 進(jìn)行的研究 現(xiàn)場(chǎng)踏勘 ?項(xiàng)目地塊資源與四至查勘； ?月川村現(xiàn)狀調(diào)查 資料收集 ?月川村人口、土地、建筑等資料； 問(wèn)卷調(diào)查 ?發(fā)放問(wèn)卷 35份； 村民 ?月川村原居民 20人； ?老干部安臵區(qū)內(nèi)的干部 5人； ?在月川村內(nèi)擁有房產(chǎn)的外來(lái)戶 5人； 村股份公司 ?股份公司林董事長(zhǎng)及其他相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)； 村委會(huì)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 開(kāi)發(fā)商 ?萬(wàn)科、金地、復(fù)地、合富、恒大、雙建、泰華 …… ?深圳田面村城中村改造； ?深圳漁民村城中村改造； ?深圳漁農(nóng)村城中村改造 ?寧波鄞奉片區(qū)改造； ?深圳崗廈村城中村改造； ?珠海城中村改造； ?廣州石牌村改造； ??？谟裆炒甯脑? ?…… ?三亞拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)研究； ?關(guān)于月川村改造的相關(guān)政策文件； ?三亞市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院關(guān)于《月川新城控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整方案》； ?項(xiàng)目周邊土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究； ?補(bǔ)償方案設(shè)計(jì) ?開(kāi)發(fā)模式設(shè)計(jì) ?…… 深入一線，獲得真實(shí)資料，訪談 +調(diào)研，掌握村民改造意愿和安置補(bǔ)償要求， 調(diào)查的內(nèi)容 調(diào)查的對(duì)象 統(tǒng)計(jì)分析 村民 ?家庭結(jié)構(gòu)； ?收入來(lái)源； ?房屋情況； ?現(xiàn)狀生活情況； ?對(duì)改造所持的態(tài)度； ?拆賠要求； ?…… 租戶 ?家庭結(jié)構(gòu)及來(lái)源； ?收入來(lái)源； ?租金水平； ?現(xiàn)狀生活情況； ?…… 股份公司 ?成立背景 ?經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) ?…… 村民 ?村原居民 20人； ?老干部安臵區(qū)內(nèi)的干部 5人； ?在村內(nèi)擁有房產(chǎn)的外來(lái)戶 5人； ?租戶 5人； 村股份公司 ?股份公司林董事長(zhǎng)及其他相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)； 村委會(huì)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 運(yùn)用 Spss、 Excel等工具軟件對(duì)調(diào)查問(wèn)卷做數(shù)據(jù)分析； 一般找到居委會(huì)或者股份公司負(fù)責(zé)人，由其發(fā)放調(diào)研問(wèn)卷。 —— 月川村民 國(guó)家、河?xùn)|區(qū)、村居委會(huì)對(duì)改造的態(tài)度 ?《中共中央關(guān)于構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)若干重大問(wèn)題的決定》中指出：“著力解決土地征收征用、城市建設(shè)拆遷、環(huán)境保護(hù)、企業(yè)重組改制和破產(chǎn)、涉法涉訴中群眾反映強(qiáng)烈的問(wèn)題，堅(jiān)決糾正損害群眾利益的行為。所以一定要就地安臵 …… ?要就地安臵，村子已經(jīng)有幾百年的歷史了， …… 不愿意搬出村里 ?在月川村已經(jīng)有幾百年了，搬出去是不可能的，只要在村里，具體位臵都可以。由于開(kāi)發(fā)商與原住民都有各自不同的利益，雙方就拆賠比及補(bǔ)償方式等方面需要較長(zhǎng)時(shí)間的博弈。” ?困擾著城中村改造的，首先是產(chǎn)權(quán)困境，城中村大量違法違規(guī)建筑存在的現(xiàn)實(shí)與土地產(chǎn)權(quán)特殊性的矛盾，令改造陷入兩難境地；城中村改造需要以更細(xì)致、深入的調(diào)查研究為基礎(chǔ)，將其中的具體工作如土地、房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀嚴(yán)格細(xì)化。拆遷改造政策性強(qiáng)，訴訟風(fēng)險(xiǎn)大，在改造中程序一定要合法，律師參與可發(fā)揮監(jiān)督、保障作用。 可能的優(yōu)惠政策有： ?土地出讓收益返還； ?政府補(bǔ)貼； ?銀行貸款貼息； ?政府投資建設(shè)公共配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施； ?行政事業(yè)性收費(fèi)減半收取； ?相關(guān)手續(xù)辦理享受“綠色通道”政策； 各項(xiàng)手續(xù)的辦理 立項(xiàng)手續(xù) 用地審批 規(guī)劃審批 拆遷許可審批 建設(shè)工程審批 所需資料 ?項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告； ?項(xiàng)目可行性研究報(bào)告； ?項(xiàng)目建設(shè)所需的土地、環(huán)保審批文件； ?資金證明文件； ?需補(bǔ)充提供的其他材料； ?改造合作協(xié)議； ?改造可行性研究報(bào)告； ?改造項(xiàng)目的規(guī)劃方案； ?改造項(xiàng)目的房屋產(chǎn)權(quán)資料； ?改造地區(qū)所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)改造項(xiàng)目的意見(jiàn)書(shū)； ?改造實(shí)施計(jì)劃和方案； ?建設(shè)單位資信證明； ?保證金； ?申請(qǐng)表； ?立項(xiàng)批文； ?建設(shè)用地方案圖； ?關(guān)于用地條件的特別要求； ?規(guī)劃方案； ?用地批準(zhǔn)文件； ?規(guī)劃批準(zhǔn)文件； ?拆遷補(bǔ)償安置方案； ?擬拆除房屋業(yè)主姓名、家庭人口及產(chǎn)權(quán)部門(mén)提供的產(chǎn)權(quán)資料； ?擬拆除房屋所在地段、面積、結(jié)構(gòu)、用途及價(jià)值； 實(shí)施主體 開(kāi)發(fā)商 開(kāi)發(fā)商 開(kāi)發(fā)商 拆遷辦公室準(zhǔn)備資料，開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)辦理 由開(kāi)發(fā)商具體辦理；拆遷辦公室負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)簡(jiǎn)化程序，節(jié)約辦理時(shí)間 取得成果 批準(zhǔn)立項(xiàng) 簽訂土地出讓合同 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 與股份公司簽訂“安置補(bǔ)償協(xié)議” 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》主要風(fēng)險(xiǎn)控制 ?銀行由區(qū)舊改辦指定，在開(kāi)發(fā)商辦理拆遷許可批準(zhǔn)之前，監(jiān)管資金必須到位； ?資金到賬時(shí)，舊改辦、銀行、開(kāi)發(fā)商三方簽訂資金專項(xiàng)監(jiān)管協(xié)議 ,使監(jiān)管行為符合法律程序； ?舊改辦與銀行簽定拆遷補(bǔ)償安臵資金監(jiān)控受理合作協(xié)議。河西區(qū)房產(chǎn)局、規(guī)劃局、綜合執(zhí)法局、信訪辦。 測(cè)試容積率、價(jià)格變化對(duì)于總收入、總投資、凈利潤(rùn)、利潤(rùn)率、凈現(xiàn)值、 IRR，回收期的影響。 案例：月川村舊改項(xiàng)目：利潤(rùn)表 注意 在動(dòng)態(tài)測(cè)算中，剛開(kāi)始的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)需抵補(bǔ)前期的資金投入（開(kāi)發(fā)成本），（測(cè)算中有一個(gè)專項(xiàng)叫：補(bǔ)前期虧損）所以沒(méi)有利潤(rùn)，當(dāng)然也不用繳納所得稅。 序號(hào) 開(kāi)發(fā)成本 一 拆遷安臵費(fèi) 拆除費(fèi) 安臵費(fèi) 搬遷費(fèi)用 拆遷管理費(fèi) 測(cè)繪費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拆除費(fèi)等費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 二 地價(jià) 三 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)（ 2％） 四 建筑安裝工程費(fèi) 五 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（ ％） 六 管理費(fèi)用（ 2％） 七 食品廠安臵費(fèi) 八 公共配套設(shè)施 總開(kāi)發(fā)成本（合計(jì)） 注：?jiǎn)蝺r(jià)為按可銷(xiāo)售建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià) ?開(kāi)發(fā)成本：取地費(fèi)用 +拆遷費(fèi)用 成本細(xì)項(xiàng)（總投資） =開(kāi)發(fā)成本 +開(kāi)發(fā)稅費(fèi) 成本細(xì)項(xiàng)（總投資） =開(kāi)發(fā)成本 +開(kāi)發(fā)稅費(fèi) ?銷(xiāo)售費(fèi)用 ：銷(xiāo)售額 *（ 13%） 即相當(dāng)于給代理公司的點(diǎn)數(shù)。界定人由規(guī)劃國(guó)土部門(mén)或集體股份公司 ，可形成兩套方案。 對(duì)于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)、不合法的建筑，一般以現(xiàn)狀為準(zhǔn)進(jìn)行賠償，不去區(qū)分有無(wú)產(chǎn)權(quán)，合章、違章不區(qū)分有其深層次原因。解決辦法就是交給社區(qū)來(lái)管理，社區(qū)自然轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理公司，可以創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì) ?商鋪返還。 村民原先的房子有天有地，現(xiàn)在一下子接受不了高層的樓房生活。 ) ?首層賠償商業(yè)。以 180平米作為基數(shù)產(chǎn)權(quán)置換，剩下的用貨幣補(bǔ)償。 ?準(zhǔn)政策方案二： 完全政策方案的基礎(chǔ)上對(duì)違法私房給予合理的賠償，但建房時(shí)間界定由 集體股份公司 ?完全政策拆賠： 若政府能夠保證落實(shí)“有效界定建房時(shí)間”（即界定合法違法的標(biāo)準(zhǔn)）和“強(qiáng)制拆除違法建筑