【正文】 下手；容易陷入信息不對稱 ， 如宣傳到位 ， 突破口較大 。 Ⅱ 、私營業(yè)主 這部份私營業(yè)主有較豐富的經(jīng)商頭腦，期待新的商業(yè)機遇將生意做得更大賺更多的錢；理性判斷，看中機會果斷下手，有一定的跟群心理。 由 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 棚戶拆遷帶來的剛性需求將十分巨大 ， 將來會成為我們住宅 、 商業(yè)客源的一個重要組成部份 。 大型主題商業(yè)綜合街區(qū) 江淮商城商業(yè)推廣思路為 ， 先進行商業(yè)整體包裝 ， 塑造商業(yè)整體鮮明而又有特色的形象 ， 再化整為零 ， 分區(qū)分街進行包裝推廣 （ 例如江淮商城 （一）產(chǎn)品定位 思路闡述 農(nóng)資、建材市場不足以支撐近 前期銷售面臨瓶頸，后期壓力較大 地段較偏，商業(yè)氛圍不足 …… HOW 怎么辦 雖然農(nóng)資、建材產(chǎn)業(yè)不足以支撐大商業(yè)體量，但還是有它的市場容量所在；同時，雙溝政府打造農(nóng)資建材產(chǎn)業(yè)，有它對于雙溝經(jīng)濟建設(shè)的戰(zhàn)略意義；因此，面對前期營銷面臨的難題，我們在分析、提煉、融合的基礎(chǔ)上，特建議： 延伸前期定位 既在原來農(nóng)資建材城的定位基礎(chǔ)上，延伸相關(guān)產(chǎn)業(yè)，作為大商業(yè)的支撐。 主題規(guī)劃 企劃推廣一矢中的 ， 切實有效 本案已購客戶中有 37%是通過 DM派發(fā)下單 ， 19%是通過現(xiàn)場包裝下單 。 因工程進度滯后 ,潛在客戶沒有看到商業(yè)氛圍 ， 已給銷售帶來一定影響 。 三、營銷企劃分析 （一）銷售分析 表 21 產(chǎn)品定位 90000平米簡歐風(fēng)情商住名城 商鋪定位 農(nóng)資建材商城 推盤期 一期 二期 沿街 住宅（套） 商鋪（套） 住宅 商鋪 推出 已售 銷售 率 推出 已售 銷售 率 推出 已售 銷售 率 推出 已售 銷售 率 沿恒基大道 84 84 100% 84 13 15% 40 40 100% 12 10 83% 沿淮海路 42 42 100% 40 1 % 33 33 100% 0 0 沿江淮路 42 42 100% 44 1 2% 8 0 0% 0 0 沿寧徐路 0 0 100% 0 0 0 0 100% 31 11 35% 累積 168 168 100% 168 15 81 73 90% 43 銷售進度表 沿街 樓棟號 房型 面積 可售（套） 已售（套） 價格 開盤時間 恒基大道 一期 住 1 16北 、17北 、 18北 住 三室兩廳一衛(wèi) 住 住 0 住 84 住 2F： 1498 3F： 1398 鋪 1（ 11 18北） 鋪 三間三層連體其他單間 鋪 鋪 71 鋪 13 鋪 3588/3688 二期 住 1 1 14 住 三室兩廳一衛(wèi) 住 住 0 住 40 住 2F： 1578 鋪 1 1 14 鋪 單間 鋪 鋪 28 鋪 10 鋪 3F： 1458 三期 住 8 住 三室兩廳一衛(wèi) 住 住 24 住 0 住 未公開 未開盤 鋪 8 鋪 一間三層連體其他單間 鋪 鋪 23 鋪 0 鋪 未公開 未開盤 淮海路 一期 住 5 住 三室兩廳一衛(wèi) 住 住 0 住 42 住 2F： 1498 3F： 1398 鋪 5 鋪 一間三層連體其他單間 鋪 鋪 39 鋪 1 鋪 3488 二期 住 6 住 三室兩廳一衛(wèi) 住 住 0 住 33 住 2F： 1558 3F： 1438 鋪 21 鋪 21號樓是一二層整棟 另一間三層連體 其他單間 鋪 鋪 36+1 鋪 0 鋪 未公開 未開盤 江淮路 一期 住 1 1 18 南 住 三室兩廳一衛(wèi) 住 住 0 住 42 住 2F： 1498 3F： 1398 鋪 （ 1 1 18）南 鋪 兩間三層連體其他單間 鋪 鋪 43 鋪 1 鋪 3488 二期 住 2 24 住 三室兩廳一衛(wèi) 住 住 8 住 0 住 未公開 未開盤 鋪 2 24 鋪 兩層聯(lián)體 鋪 鋪 12 鋪 0 鋪 未公開 未開盤 寧徐路 二期 鋪 19 鋪 三層全是商業(yè) 鋪 鋪 22 鋪 9 鋪 1F： 4088 2F： 1688 3F： 1588 三期 住 住 住 住 住 住 鋪 20 鋪 三層全是商業(yè) 鋪 鋪 25 鋪 0 鋪 未公開 未開盤 表 22 （二）工期分析 一期工期進度表 二期工期進度表 開工時間 開工時間 2023年 4月 開工地段 淮海路、恒基大道、江淮路 1 16南北、17南北、 18南北共 10棟樓 開工地段 淮海路、恒基大道 1 14共 7棟樓 目前工程進度 內(nèi)墻面刷白、門窗安裝，外路面整平 目前工程進度 接近封頂 竣工時間 2023年 12月初 竣工時間 2023年 3月底 交房時間 2023年 12月底 交房時間 2023年 4月底 （三）媒體分析 媒介推廣方式 促成人數(shù) 所占的比例 DM 102人 37% SP 6人 2% 戶外看板 5人 2% 橫幅 2人 1% 現(xiàn)場包裝 52人 19% 口碑 108人 39% A、 從以上表格的營銷中分析商鋪滯銷原因： 農(nóng)資建材街的定位狹礙 前期定位為農(nóng)資建材一條街有一定合理性 。 小結(jié) B、從表一、二中分析本案商業(yè)產(chǎn)品利好 開發(fā)商實力 本案開發(fā)商為恒基地產(chǎn)有限公司 ， 有實力開發(fā)運營 ， 品牌運營 。 本案體量大： 本案商業(yè)體量相對過大 ， 去化難度更大 。 集散為整 主題規(guī)劃 有效的推廣戰(zhàn)略 以銷售 +年關(guān) 為推廣節(jié)點 解決問題 六大策略 +強勢推廣 =破冰 一、商業(yè)定位 二、六大核心策略 一、營銷總控 二、招商計劃實施 三、現(xiàn)場包裝 四、媒體推廣 壹 一、政策分析 二、競爭分析 三、營銷分析 四、總結(jié) 找到商鋪滯銷核心問題 營銷企劃工作分析總結(jié) (2023年 11月 2023年 11月） 一 、政策分析 ?2023年金融危機， 2023年年末房地產(chǎn)市場開始回暖，本案于 2023年 10月拿下的項目地塊 , 2023年是房地產(chǎn)市場熱銷的高峰期，且當時貸款政策較寬松； ?2023年 ,國家打壓房地產(chǎn)的新政陸續(xù)出臺 ,首付額度增加，信貸利率增加，導(dǎo)致對雙溝當?shù)叵M者持幣觀望，有甚者拿不出首付款； ?2023年 3到 4月份的新政中取消了 外地人 的房貸條件，如不滿足“持營業(yè)執(zhí)照且納稅一年以上”“有社會保險繳納一年以上證明”其一的客戶，則不可貸款，必須 100%付全款，限制了外地投資客 ,這一政策對本案銷售都有一定的影響。 競爭對手提前搶占客源： 競爭樓盤在售產(chǎn)品面世早 ， 去化時間長 ， 過早的分化本案客源 ， 且商鋪總體量供應(yīng)相對較少 。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)勢 本案為商住聯(lián)體產(chǎn)品 ， 競爭產(chǎn)品為商業(yè) 、 住宅分體產(chǎn)品 。 但是偏于狹礙 。 小結(jié) B、從以上表格中分析營銷利好 商住名城定位準確 定位切合產(chǎn)品優(yōu)勢 ， 與市場競爭有力區(qū)隔 ， 且 550000平方的住宅體量 ， 516戶住宅 ， 近 2023人口為固定消費群體 ， 支撐商業(yè)運營 。 56%的概率是通過有效的媒體投放渠道達成銷售 。 合作加盟 貳 （一）產(chǎn)品定位 （二）形象定位 （三）客戶定位 一、準確的商業(yè)定位 知己，方可行；知彼，方可立，知己知彼，方可遁無形 前期商業(yè)定位單一 ， 狹隘 。既豐富了農(nóng)資建材的配套，又擴展了業(yè)態(tài)，有利于相互帶動，做旺市場，促成項目的成功銷售。 農(nóng)資建材街 、 江淮商城 （二）、未來商業(yè)客戶定位 通過前期客戶分析和對商業(yè)整體重新規(guī)劃定位，以下客戶將成為本案客戶構(gòu)成。 Ⅲ 、雙溝酒廠職工 酒廠職工收入較好，有較靈敏的投資經(jīng)商嗅覺，一般考慮周詳，對項目十分了解判斷能獲利會出手買鋪。 C、客戶圈三：務(wù)工返鄉(xiāng)客戶 雙溝鎮(zhèn)外出務(wù)工人數(shù) ， 2035歲 ， 職業(yè)：企業(yè)職員約 ， 民工約 ， 自由職業(yè) 。 這部份客戶主要是賓館 、商超等整體招租商業(yè)客戶 。 殺傷力強的針對推廣 找準客戶圈 牢牢抓住客戶需求心理 一舉突破， 100%至勝 合理的推廣節(jié)奏 完美殺客“五步曲”