07北京鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項目市場研究－社區(qū)商業(yè)及底商(nxpowerlite)-wenkub
2023-01-30 01:21:50 本頁面
【正文】 ： 社區(qū)商業(yè)配套及區(qū)域商務(wù)配套； ?作為社區(qū)商業(yè)，和本項目類似，其理念值得參考借鑒； ?本項目商鋪分割時，可以考慮“自由連通式”的鋪位分割方法； ?注重文化元素與商業(yè)地產(chǎn)的適當(dāng)結(jié)合； ?商鋪在營銷策略中，可借鑒蘋果社區(qū)多種方式的宣傳手段為其營銷。 北京市、南城地區(qū)的社區(qū)商業(yè)及底商 市場供應(yīng)量、經(jīng)營情況及趨勢 賽睿顧問 3 invest 4 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對北京市、南城的社區(qū)商業(yè)及底商經(jīng)營情況總結(jié)分析： ?階段性供過于求； ?北京商鋪空置率 15％到 20％； 北京市各商鋪售價情況： ?普通社區(qū)商業(yè)售價 1— 2萬 /平方米； ?中檔住宅、寫字樓、公寓底商售價 2— 3萬 /平方米； ?高檔住宅、寫字樓、公寓底商售價 3— /平方米。 北京市及南城各沿街商鋪租金情況： ?租金上大致可分三檔商鋪； 3— 5元 /天 /平方米， 5— 8元 /天 /平方米， 8— 10元 /天 /平方米； ?其中以 5— 8元 /天 /平方米為主要商鋪租金檔次，占有率為 50％左右； ?南城沿街商鋪的租金以 3— 5元 /天 /平方米為主要商鋪租金檔次，但在未來拆遷可能性極 大，因此我司認(rèn)為南城商鋪在未來幾年中，租金提升空間較大。 綜合調(diào)查情況，以下社區(qū)商業(yè)及底商對于本項目來講有下述借鑒點： 賽睿顧問 3 invest 7 重要結(jié)論摘要 萬泉商務(wù)花園 ：高檔住宅商業(yè)配套及高檔商務(wù)底商； ?本項目的底商規(guī)模需要參考社區(qū)內(nèi)人口數(shù)量而定； ?有效改善社區(qū)環(huán)境及硬件設(shè)施，有利于商業(yè)后期的成功運營； ?本項目提升商鋪價格，首要問題是挖掘能夠提升商鋪銷售價格的影響因素； ?新生商業(yè)需要培育，在此階段租金需要提升，不可在培育期中過高。 賽睿顧問 3 invest 9 重要結(jié)論摘要 望京新城 A5區(qū) ：服務(wù)于本社區(qū)及周邊居民； ?其底商的成長、成熟過程無疑是北京底商發(fā)展歷史的經(jīng)典案例，值得本項目參考； ?望京新城 A5區(qū)成為韓國人聚居地，并且當(dāng)?shù)氐咨叹哂械湫晚n國城的特點，其成功 對本項目“浙江城”類似概念有借鑒價值； ?本項目商業(yè)的定位、規(guī)劃需要從望京新城 A5區(qū)的發(fā)展中吸取經(jīng)驗。 ? 研究方法：實地調(diào)查 ? 調(diào)研地點： 北京市 ? 被訪商業(yè)項目營業(yè)面積： 3000平米以上 北京東方賽睿投資顧問有限公司 競爭項目分析 13 1 北京東方賽睿投資顧問有限公司 競爭項目：社區(qū)商業(yè)及底商 14 1 賽睿顧問 3 invest 15 現(xiàn)代城底商 賽睿顧問 3 invest 16 關(guān)于現(xiàn)代城底商 位置： 北京朝陽區(qū)建國路； 定位：社區(qū)底商； 地位：作為概念型底層商鋪的典型； 規(guī)模：商業(yè)面積為 1. 9萬平方米； 業(yè)態(tài)組合：物品 、 服務(wù)業(yè)態(tài)； 經(jīng)營狀況：通過幾年時間的經(jīng)營打造 ， 現(xiàn)代城朝社區(qū)里面的商鋪經(jīng)營狀況比較好； 經(jīng)營理念：以中檔消費為主 ， 主要服務(wù)于本社區(qū)； 商業(yè)環(huán)境： 社區(qū)商業(yè)日趨成熟 ， 已被大家廣為熟知； 硬環(huán)境：地下停車位充足 ， 商鋪環(huán)境良好； 商鋪檔次：中低檔次皆有； 人氣：受到寫字樓工作人員及本社區(qū)住戶的歡迎； 租金： USD3035/月 /平方米； 賽睿顧問 3 invest 17 賽睿顧問 3 invest 18 現(xiàn)代城底商優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 交通便利 ， 多條公交路線可以到達(dá)； 各檔次餐飲齊聚 ， 各種特色口味豐富； 寫字樓和社區(qū)內(nèi) SOHO族、金領(lǐng)等消費人群的強(qiáng)大支撐； 停車位充足，有地下和停車樓。 賽睿顧問 3 invest 21 蘋果社區(qū)底商 賽睿顧問 3 invest 22 關(guān)于蘋果社區(qū)底商 位置： 北京 CBD核心區(qū)東南 ， 距國貿(mào)橋 600米； 定位：高檔社區(qū)底商； 商業(yè)性質(zhì)：社區(qū)商業(yè)配套及區(qū)域商務(wù)配套； 規(guī)模：總長約 2千米 ， 總建筑面積為 8萬平米； 商業(yè)組合：由 “ 蘋果商業(yè)街 ” 和 “ 蘋果二十二院街 ” 組成； 經(jīng)營狀況：尚未銷售； 經(jīng)營理念： “ 蘋果商業(yè)街 ” 針對社區(qū)內(nèi)居住人群消費為主 ， “ 蘋果二十二院街 ” 面對社區(qū)內(nèi)商務(wù)消 費為主； 商業(yè)環(huán)境： 全力打造高檔社區(qū)配套及商務(wù)配套氣息； 硬環(huán)境：地下停車位 2023個 ， 商鋪自由連通； 商鋪檔次：中高檔次皆有； 人氣：尚未開業(yè)； 賽睿顧問 3 invest 23 賽睿顧問 3 invest 24 蘋果社區(qū)底商優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 地理位置：位于 CBD核心區(qū)東南 ， 是最新興起的 CBD后花園； 規(guī)劃設(shè)計：在蘋果社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計中 ， 商務(wù)區(qū) 、 商業(yè)區(qū) 、 住宅區(qū)功能區(qū)分嚴(yán)謹(jǐn) ， 商 業(yè)區(qū)的功能規(guī)劃十分全面 ； 藝術(shù)氛圍：該項目的開發(fā)商今典集團(tuán)一向以注重項目的藝術(shù)含量而著稱 ， 在該項目 的開發(fā)上更是以 “ 項目未見 ， 藝術(shù)現(xiàn)行 ” 為宣傳手段 ， 包裝售樓處 ， 征集詩歌組織編 輯 《 非常童話 》 ， 極力體現(xiàn)項目的人文氣息 ， 有利于后期商業(yè)街藝術(shù)氛圍的形成 ； 停車位充足。 業(yè)態(tài)組合： 蘋果街：由美術(shù)館、 6廳電影院、潛水俱樂部、小劇場、上萬平方米大型品牌超市， 2023戶地下停車庫，及 600余間商鋪構(gòu)成； 蘋果二十二街院：由錯落有致、獨具特色的數(shù)十個現(xiàn)代院落組成的酒吧、餐吧、茶吧一條街。 賽睿顧問 3 invest 31 泉商務(wù)花園 底商前景分析 前景： 底商仍處于銷售階段，尚未形成人氣；高售價、高租金使其商業(yè)遲遲不能正式運營，前途堪憂。
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