【正文】 中華道教發(fā)源地 ?青城山是中國道教 的發(fā)源地，天師道的祖山、祖庭屬于道教名山。 區(qū)域概況 (二 ) 中國青城 天下青城 假日青城 四季青城 碧水青城 青城雅舍 青城陽光 廣居民生 翠朗園 青城皓庭 青城山水 高山流水 青城高爾夫山莊 新麗江 錦繡青城 中鐵二局 置信 力訊項目 匯成 上善棲 東軟 項 目 365宅院 青城莊園 香頌湖 碧水青城 蜀秀青城 第 7頁 一、項目的認(rèn)識和觀點 ?商業(yè)配套滯后、 季節(jié)效應(yīng)明顯、 假日經(jīng)濟(jì)明顯 ?近年來掀起青城山地 產(chǎn)開發(fā)熱，各類度假酒 店、小憩公寓、度假別 墅開發(fā)如火如荼。 第 5頁 一、項目的認(rèn)識和觀點 區(qū)域概況 (一 ) ?城市規(guī)劃 作為世界文化遺產(chǎn)，都江堰 青城山的景觀風(fēng)貌與城市都繼承 “ 山、水、田、林、堰、城 ” 的自然人文遺產(chǎn)，以山為依襯，以水為脈絡(luò)，以田為基底，以路為骨架，形成 “ 山城共融、五河十岸、兩環(huán)三軸、一城三片 ” 的總體城市設(shè)計框架，突出“ 顯山、亮水、秀城、融綠 ” 的整體景觀風(fēng)貌效果。上青城項目商業(yè)部分 概念規(guī)劃方案 成都嘉寶商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理有限公司 二 0一一年三月 第 2頁 【 第二部分 】 項目商業(yè)概念規(guī)劃 【 第一部分 】 項目的認(rèn)識和觀點 【 目錄 】 【 第三部分 】 項目其他建議 【 第四部分 】 合作建議 【 第五部分 】 藍(lán)光商業(yè)簡介 第 3頁 一、項目的認(rèn)識和觀點 區(qū)位 概述 ?青城山位于成都平原西北方向都江堰市境內(nèi)，扼成都平原進(jìn)入川西北高原的交通要沖，是川西旅游環(huán)線上的黃金地段、成都平原經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分。距成都 56公里，經(jīng)高速路 25分鐘可到達(dá)成都。 打造國際化浪漫的 “ 山水田園風(fēng)光 ” 的都江堰，形成 “ 全域都江堰旅游城市 ” ?都江堰城市區(qū)域?qū)傩? ?都江堰旅游發(fā)展優(yōu)勢定位是岷江都江堰水文化； ?青城山旅游發(fā)展定位是自然人文風(fēng)光與中國式養(yǎng)生之源。但從 整體來看區(qū)域商業(yè)呈現(xiàn) 明顯的滯后性，很難滿 足游客消費(fèi)和留客作用； 夏秋和春冬、平常和假 日效應(yīng)十分明顯。建福宮，始建于唐代，規(guī)模頗大。道教繼承此傳統(tǒng)，成為熱愛生命，最求長生的宗教。 第 11頁 一、項目的認(rèn)識和觀點 ?山水文化 +道教文化 +養(yǎng)生文化形成獨具優(yōu)勢的特色旅游勝地，構(gòu)成青城山人居舒適性和商業(yè)獨特性。青城山更是將道教文化與成都美食文化相結(jié)合創(chuàng)造出被譽(yù)稱為“青城四絕”的 “道家泡菜”、“白果燉雞”等特色餐飲。成都釀酒文化至少有 3000多年歷史。 文化闡述 商業(yè)脈絡(luò) ?品酒坊 ?名酒專賣 ?紅酒精品坊 ?川酒文化 展示 ?養(yǎng)生酒制作 展示 第 15頁 一、項目的認(rèn)識和觀點 ?蜀繡文化 文化商業(yè)脈絡(luò) “蜀繡”為中華四大名繡之一，“蜀錦”被視為貢中珍品，現(xiàn)產(chǎn)量為全國第一。 “ 夫萬物以人為貴，人以生為寶 ” 。1F+2F ?物業(yè)分布 2臨街帶 +3內(nèi)街 +2廣場 +1濱水區(qū) 第 18頁 一、項目的認(rèn)識和觀點 項目商業(yè)思考 A B C D 青城山需要什么樣的商業(yè) 什么樣的商業(yè)形象能體現(xiàn)青城山文化特色 什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)能在旅游經(jīng)濟(jì)明顯區(qū)域良續(xù)經(jīng)營 什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)能匹配項目的商業(yè)物業(yè)條件 ？ 第 19頁 ?項目所要求的商業(yè)價值 品牌價值 綜合效應(yīng) 經(jīng)濟(jì)價值 文化價值 符合青城山門戶 的整體商業(yè)品牌形象 彰顯四川以及西南地區(qū)旅游 本土文化特色 滿足旅游客群的便捷性和度假人 群的舒適性消費(fèi)需求，實現(xiàn)良性 經(jīng)營和超高經(jīng)濟(jì)效益 項目思考 縱觀國內(nèi)外旅游目的地，單單只是滿足作為旅游商業(yè)功能的理念越來越落后。 物業(yè)條件的匹配性： 商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃匹配物業(yè)條件的特殊性。 主入口 A1處設(shè)置國際品牌休閑餐飲，如： STARBUCKS和 KFC等； A2處引入其他地區(qū)品牌休閑餐飲，如：一茶一座等； A3臨街轉(zhuǎn)角處引入本土特色品牌餐飲，如：石翠、食畫、子非等。 第 32頁 二、項目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— B:體驗青城 第 33頁 二、項目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— C:文化青城 本區(qū)域因靠近停車場，人流相對較為弱勢，故需要自身品牌性和業(yè)態(tài)獨特性較強(qiáng)且能創(chuàng)造較高物業(yè)品牌價值的商業(yè)作支撐。 第 36頁 二、項目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— D:夜色青城 第 37頁 二、項目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— E:悠悠青城 本區(qū)域因區(qū)位相對獨立，商業(yè)體量相對較小，且靠近主要人流動脈及主要人流節(jié)點 2。 如：青城山玄真堂養(yǎng)生、同仁堂養(yǎng)生。 第 41頁 三、項目其他建議 租售 建議 ： ?定價依據(jù)： 基于前期我司未就項目周邊商業(yè)環(huán)境及相對項目作詳盡市場調(diào)研，故運(yùn)用項目對應(yīng)住宅售價作參考，結(jié)合項目商業(yè)自身特點，擬定項目商業(yè)售價體系： 項 目 權(quán) 重分析 住宅售價推比法 各體 塊 售價 值 項 目基準(zhǔn)售價 值 定價影響因素 因素權(quán)重 參考價格評定 體塊區(qū)位 單位面積 人流動線 第 42頁 三、項目其他建議 租售 建議 ： ?定價依據(jù)： ?HOHO社物業(yè)銷售價格體系（大概）分為三個層級： 高層級： 15000元 /㎡ 2500元 /㎡（裝修） =12500元 /㎡ 中層級： 12023元 /㎡至 13000元 /㎡（占比較大） 2500元 /㎡（裝修） =9500元 /㎡至 10500元 /㎡ 低層級： 9000元 /㎡ 2500元 /㎡（裝修） =6500元 /㎡ ?綜合得出基準(zhǔn)價參考值 10000元 /㎡； ?一般性社區(qū)住宅、商業(yè)銷售比為 1： — 1： ?基于區(qū)位、人流量、商業(yè)經(jīng)營時限、商業(yè)成熟度等商業(yè)發(fā)展制約 因素考慮結(jié)合我司經(jīng)驗預(yù)判，項目住宅、商業(yè)售價比為 1： 住宅售價推比法是通過對住宅售價區(qū)間差價作出商業(yè)估算基準(zhǔn)價參考值，并參考一般性社區(qū)住宅與商業(yè)售價比，得出基準(zhǔn)權(quán)重系數(shù)參考值，最終得出項目整體商業(yè)基準(zhǔn)參考價： 整體商業(yè)基準(zhǔn)參考價： 15000元 /㎡ 基準(zhǔn)系數(shù)： 第 43頁 三、項目其他建議 租售 建議 ： ?定價依據(jù)： 項目單位基準(zhǔn)價：按照項目基準(zhǔn)參考價，根據(jù)單位定價考量因素作權(quán)重系數(shù)修訂得出單位基準(zhǔn)價， 計算公式：單位基準(zhǔn)價 =（項目基準(zhǔn)系數(shù) +權(quán)重系數(shù)） x 基準(zhǔn)價參考值 單位定價主要考量因素（暫未考慮商鋪劃分與進(jìn)深、面積）： ?（ +） x10000=18000項目單位價格區(qū)間 （ ） x10000=12023 即 :項目物業(yè)最高基準(zhǔn)價為 18000元 /㎡； 最低基準(zhǔn)價為 12023元 /㎡； ?各單位實際價格（略） 單位基準(zhǔn)系數(shù) 權(quán)重因素 分值 單位實際權(quán)重系數(shù) 單位實際權(quán)重系數(shù) 人流到達(dá)性 10% 10% 物業(yè)條件（樓層） 10% 10% 開間與進(jìn)深 10% 10% 合計加分 + 第 44頁 三、項目其他建議 租售 建議 ： ?定價依據(jù)： 租金定價基于項目售價按一般性商業(yè)物業(yè)投資回報率反推： 市場商業(yè)物業(yè)年投資回報率為： 5%12%； ?項目商業(yè)物業(yè)年基準(zhǔn)投資回報率基于區(qū)位、人流量、商業(yè)體量、