【正文】 牌戰(zhàn)略公司組織和管理體系保障?公司組織結(jié)構(gòu)調(diào)整方案?制定部門(mén)職責(zé)?建立公司核心管理流程和制度2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 17頁(yè)百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū) 為集團(tuán)實(shí)現(xiàn)跨越式的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，構(gòu)筑管理平臺(tái)216。 確立并鞏固集團(tuán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力216。商業(yè)地產(chǎn)的贏利渠道包括：一是開(kāi)發(fā)商通過(guò)運(yùn)作項(xiàng)目賺取開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)；二是所有者出租商鋪賺取租賃利潤(rùn)；三是商鋪經(jīng)營(yíng)者賺取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；四是商業(yè)物業(yè)管理者賺取管理利潤(rùn)2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 13頁(yè)百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū) ”房地產(chǎn)市場(chǎng)總體結(jié)構(gòu)的不均衡發(fā)2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 12頁(yè)百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū)實(shí)施二、三線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，不僅為公司的發(fā)展找到了新的方向，也為中等城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)注入了新鮮血液 MALL（ 購(gòu)物中心）集合2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 10頁(yè)百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū)商業(yè)房地產(chǎn)是復(fù)合房地產(chǎn)的類(lèi)型之一復(fù)合房地產(chǎn)概念： 復(fù)合房地產(chǎn)是利用房地產(chǎn)的包容性，通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、教育、科技等產(chǎn)業(yè)融合，并整合與之相關(guān)的無(wú)形資源和要素，形成各種 “產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn) ”?泛地產(chǎn)理論?傳統(tǒng)房地產(chǎn)理論?其他產(chǎn)業(yè)?概念化?包容?融合?復(fù)合房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn) ——開(kāi)發(fā)出的房地產(chǎn)用于商業(yè)用途，是通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象和發(fā)展趨勢(shì)的準(zhǔn)確把握，把房地產(chǎn)和商業(yè)進(jìn)行巧妙的嫁接，使開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商利益共享，實(shí)現(xiàn)雙贏乃至多贏，商業(yè)房地產(chǎn)是在居住地產(chǎn)和寫(xiě)字樓之后更高一層的投資境界，其投資價(jià)值與所在的地點(diǎn)區(qū)域的商業(yè)氛圍是否濃厚有關(guān)。2023年，北京商鋪市場(chǎng)發(fā)展紅火；上海市商鋪市場(chǎng)中，品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)突出，其中住宅配套商業(yè)是零售物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)；重慶市重大項(xiàng)目的陸續(xù)開(kāi)業(yè)，大大刺激了各商圈的快速形成；廣州商鋪市場(chǎng)新開(kāi)的幾個(gè)大型商場(chǎng)開(kāi)始對(duì)外招租，使商鋪供應(yīng)量增加商鋪?zhàn)饨鹚阶邉?shì)各異 商鋪銷(xiāo)售價(jià)格有升有降 商鋪空置量有所上升2023年各地商鋪?zhàn)饨鹱邉?shì)各有不同，北京的商鋪在第三季度已經(jīng)開(kāi)始恢復(fù)；上海市商鋪市場(chǎng)平均租金水平較高，2023年以來(lái)上海商業(yè)用房的租金平均增幅超過(guò)20%；天津市商鋪?zhàn)饨鹌椒€(wěn)上升；重慶市商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)走紅；廣州市大型商場(chǎng)的平均租金與去年基本持平2023年廣州市商鋪市場(chǎng)平均價(jià)格的下降， 1至 9月份商鋪市場(chǎng)平均銷(xiāo)售價(jià)格為 9,810元 /平方米，同比降低 %；2023年杭州各區(qū)域的商鋪售價(jià)卻不斷上漲，目前杭州的商鋪均價(jià)在每平方米兩萬(wàn)元左右2023年上半年受 SARS疫情影響，廣州商鋪市場(chǎng)在 2023年第二季度出現(xiàn)自 2023年以來(lái)的首次負(fù)吸納量，達(dá) 42023多平方米。項(xiàng)目用地面積約為 ，用地性質(zhì)為商業(yè)和居住綜合用地，擬建面積為 28萬(wàn)平方米。1 項(xiàng)目背景及目標(biāo)2 項(xiàng)目的內(nèi)容和思路3 項(xiàng)目主要工作步驟和成果4 項(xiàng)目安排和運(yùn)作方式5 新華信相關(guān)咨詢(xún)案例舉例6 新華信管理咨詢(xún)簡(jiǎn)介目錄2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 5頁(yè)百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū)這些初步設(shè)想是在對(duì)百年城集團(tuán)極其有限的了解基礎(chǔ)上提出的，遠(yuǎn)不是新華信的最終結(jié)論。客戶(hù)閱讀該項(xiàng)目建議書(shū)即表明遵守該保密和版權(quán)約定；4. 對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)書(shū)如有任何疑問(wèn)，請(qǐng)與新華信聯(lián)系，聯(lián)系人：高曉春 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū)2023年 3月2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 2頁(yè)百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū)01064606868130， 13910802800， 李 偉 我們認(rèn)為，要提出既有前瞻性，又切合百年城集團(tuán)實(shí)際的管理咨詢(xún)方案，需要：（ 1）深入廣泛的內(nèi)部訪(fǎng)談；（ 2）具體情況的詳細(xì)分析；（ 3）客戶(hù)、顧問(wèn)間的充分溝通，（ 4）基于事實(shí)的數(shù)據(jù)分析；（ 5）過(guò)去經(jīng)驗(yàn)的充分參照；（ 6）管理工具的創(chuàng)造性運(yùn)用；（ 7）切實(shí)可行的評(píng)價(jià)建議。1 項(xiàng)目背景及目標(biāo)2 項(xiàng)目的內(nèi)容和思路3 項(xiàng)目主要工作步驟和成果4 項(xiàng)目安排和運(yùn)作方式5 新華信相關(guān)咨詢(xún)案例舉例6 新華信管理咨詢(xún)簡(jiǎn)介目錄2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 6頁(yè)百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū)百年城集團(tuán)預(yù)計(jì)沈陽(yáng)溫州城將于 2023年前竣工交付使用大連溫州城百年城集團(tuán)聯(lián)手中國(guó)寶龍集團(tuán)和中國(guó)華儀集團(tuán)共同出資組建大連溫州城商品交易市場(chǎng)，總投資額 3億元，建成后將是東北與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈最大的以溫州經(jīng)營(yíng)模式為核心的 “溫州第一城 ”集團(tuán)經(jīng)營(yíng)模式百年城集團(tuán)作為一家商業(yè)房地產(chǎn)公司，主要的經(jīng)營(yíng)模式分為兩種：以大連百年城為代表的開(kāi)發(fā)＋經(jīng)營(yíng)的模式；以 “溫州城 ”為代表的只開(kāi)發(fā)、不經(jīng)營(yíng)的模式百年城集團(tuán)是一家商業(yè)房地產(chǎn)公司，目前主要有兩種經(jīng)營(yíng)模式2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 7頁(yè)百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū)與此同時(shí)，商鋪空置率也自 %躍升至 %。商業(yè)房地產(chǎn)是一般房地產(chǎn)的一種整合和延伸。商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)包含很多風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)國(guó)家商業(yè)地產(chǎn)政策巨額資金投入出售招租風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)規(guī)劃定位風(fēng)險(xiǎn)工程建設(shè)質(zhì)量和周期風(fēng)險(xiǎn)……商業(yè)房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售、管理的整個(gè)過(guò)程中都面臨著許多風(fēng)險(xiǎn)2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 11頁(yè)百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū)競(jìng)爭(zhēng)加劇，向二、三線(xiàn)城市進(jìn)軍在商業(yè)房地產(chǎn)熱火朝天的背后卻是開(kāi)發(fā)商缺少商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、輕視市場(chǎng)調(diào)查和業(yè)態(tài)規(guī)劃，造成商業(yè)地產(chǎn)泡沫急劇膨脹，大量商業(yè)面積空置和資源浪費(fèi)，更為嚴(yán)重的是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)總體結(jié)構(gòu)的不均衡發(fā)展。目前，我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式主要有以下幾種只租不售這樣運(yùn)作的好處是產(chǎn)權(quán)握在開(kāi)發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以坐待物業(yè)增值，甚至可以將商業(yè)物業(yè)投入資本運(yùn)作自己做商業(yè)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)賺到投資開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與商家聯(lián)營(yíng) 確定集團(tuán)未來(lái)幾年的發(fā)展方向和發(fā)展目標(biāo)1確定集團(tuán)核心競(jìng)爭(zhēng)力的來(lái)源，建立并鞏固集團(tuán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力2制定公司的發(fā)展戰(zhàn)略，包括融資戰(zhàn)略、人才戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略等內(nèi)容3規(guī)范公司現(xiàn)有成功、獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)管理模式，使之系統(tǒng)化、模塊化，成為公司向外拓展業(yè)務(wù)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)4百年城集團(tuán)在商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域內(nèi)已經(jīng)取得了較好的成績(jī)，但是為了謀求跨越式的發(fā)展，集團(tuán)還應(yīng)該加強(qiáng)在以下幾個(gè)方面的工作分兩個(gè)層面建立公司的經(jīng)營(yíng)管理體系，包括商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理體系和公司內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管理體系，涉及流程和制度的建設(shè)，以及組織結(jié)構(gòu)調(diào)整等內(nèi)容52023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 14頁(yè)百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū) 制定集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略，包括融資戰(zhàn)略、人才戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略216。 使公司在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境下保持穩(wěn)固持續(xù)的增長(zhǎng)和發(fā)展216。第一階段的主要內(nèi)容是進(jìn)行集團(tuán)內(nèi)外部環(huán)境分析?公司內(nèi)部環(huán)境分析?確定公司核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)源?公司外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析內(nèi)外部環(huán)境分析確定公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和發(fā)展戰(zhàn)略建立商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理體系企業(yè)發(fā)展和經(jīng)營(yíng)管理模式研究公司組織和管理體系保障2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 18頁(yè)百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū)百年城 同行業(yè)最優(yōu)者1 2 3 4 5得分 高低市場(chǎng)份額2023年收入市場(chǎng)地位資源優(yōu)勢(shì)內(nèi)部管理能力工程管理能力地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力品牌管理能力人才與政府關(guān)系示意重點(diǎn)內(nèi)容之二是分析百年城集團(tuán)在目標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比的競(jìng)爭(zhēng)地位2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 21頁(yè)百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū)它反映出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念、企業(yè)文化、企業(yè)行為規(guī)范和企業(yè)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)等，對(duì)企業(yè)的所有活動(dòng)產(chǎn)生重大影響 知識(shí)與技能： 它主要指企業(yè)員工所具有的知識(shí)、特殊技術(shù)、技能和對(duì)科學(xué)的理解程度，反映企業(yè)員工的技術(shù)素質(zhì)和科研、開(kāi)發(fā)能力。2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 26頁(yè)百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū)國(guó)際同類(lèi)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究： ?JonesJonesLang投資管理公司和多個(gè)專(zhuān)業(yè)公司，在全世界雇員超過(guò) 公司全球的業(yè)務(wù)包含了 5個(gè)大洲 34個(gè)國(guó)家的100多個(gè)地區(qū)。?在全球范圍內(nèi)幫助客戶(hù)賣(mài)、買(mǎi)和管理房地產(chǎn)；?提供金融服務(wù)，包括投資銀行、機(jī)構(gòu)金融服務(wù)、房地產(chǎn)金融服務(wù)。1945年進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域1957年開(kāi)始進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)1972年進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域17831939年公司成立?1783年， Jones1945年，倫敦被二戰(zhàn)的炮彈毀壞的狀態(tài)， JLW開(kāi)始對(duì)土地采取租賃和購(gòu)買(mǎi)方式，開(kāi)始進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。Wootton?1960年，公司進(jìn)一步向香港、新西蘭、新加坡、日本等亞太地區(qū)發(fā)展。LangJLL)Benson房地產(chǎn)咨詢(xún)公司；?1996年，成立房地產(chǎn)投資公司 。GalbreathLang西點(diǎn)模式： 斯巴達(dá) — 主要表現(xiàn)為精細(xì)化管理和標(biāo)準(zhǔn)化提升產(chǎn)品力，集中體現(xiàn)在集中采購(gòu)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、研究與創(chuàng)新、專(zhuān)業(yè)集成四個(gè)方面。雅典 — 主要表現(xiàn)在企業(yè)文化的領(lǐng)域構(gòu)建企業(yè)的使命 ：從 “中國(guó)（內(nèi)地）房地產(chǎn)第一品牌 ”、 “房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者 ”，到形成 “面向新經(jīng)濟(jì)、關(guān)注普通人 ”的企業(yè)使命。 因近年來(lái)信息化積蓄起來(lái)的勢(shì)能，萬(wàn)科已經(jīng)開(kāi)始在經(jīng)營(yíng)層面直接受益。1998年，為加強(qiáng)計(jì)算機(jī)應(yīng)用，萬(wàn)科專(zhuān)門(mén)設(shè)立了 IT信息技術(shù)中心；2023年 6月成本管理系統(tǒng)正式上線(xiàn)； 萬(wàn)科的人才戰(zhàn)略開(kāi)創(chuàng)初期黃埔軍校多年來(lái)萬(wàn)科的做法是：企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)，從基層做起。 首先是確定公司的定位和發(fā)展方向商業(yè)房地產(chǎn) 其他房地產(chǎn)？其他產(chǎn)業(yè)？制造業(yè)？服務(wù)業(yè)？……考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)面臨著很多開(kāi)發(fā)商不可控的風(fēng)險(xiǎn)，新華信在制定公司未來(lái)發(fā)展方向時(shí)將研究百年城集團(tuán)是否在未來(lái)幾年考慮進(jìn)入其他產(chǎn)業(yè)，也就是回答相關(guān)產(chǎn)業(yè)和非相關(guān)產(chǎn)業(yè)多元化的問(wèn)題，并制定實(shí)施時(shí)間表降低公司整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)2023 2023 2023 2023多元化決策 選擇多元化產(chǎn)業(yè) 制定進(jìn)入戰(zhàn)略 戰(zhàn)略實(shí)施2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 39頁(yè)百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū)在本階段的最后，將制定公司的發(fā)展戰(zhàn)略，包括融資戰(zhàn)略商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的最大困難是缺乏資金，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商無(wú)法長(zhǎng)期持有發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目以謀求利潤(rùn)最大化，只有盡快出手回籠資金，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給投資者