【正文】 牌戰(zhàn)略公司組織和管理體系保障?公司組織結構調整方案?制定部門職責?建立公司核心管理流程和制度2023年 3月 保密文件、版權所有 第 17頁百年城集團有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項目建議書 為集團實現(xiàn)跨越式的發(fā)展奠定基礎，構筑管理平臺216。 確立并鞏固集團的核心競爭力216。商業(yè)地產的贏利渠道包括：一是開發(fā)商通過運作項目賺取開發(fā)投資利潤；二是所有者出租商鋪賺取租賃利潤；三是商鋪經營者賺取經營利潤；四是商業(yè)物業(yè)管理者賺取管理利潤2023年 3月 保密文件、版權所有 第 13頁百年城集團有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項目建議書 ”房地產市場總體結構的不均衡發(fā)2023年 3月 保密文件、版權所有 第 12頁百年城集團有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項目建議書實施二、三線城市的開發(fā)戰(zhàn)略，不僅為公司的發(fā)展找到了新的方向，也為中等城市的房地產開發(fā)注入了新鮮血液 MALL（ 購物中心）集合2023年 3月 保密文件、版權所有 第 10頁百年城集團有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項目建議書商業(yè)房地產是復合房地產的類型之一復合房地產概念： 復合房地產是利用房地產的包容性，通過對傳統(tǒng)的房地產業(yè)與工業(yè)、農業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、體育產業(yè)、教育、科技等產業(yè)融合，并整合與之相關的無形資源和要素，形成各種 “產業(yè)房地產 ”?泛地產理論?傳統(tǒng)房地產理論?其他產業(yè)?概念化?包容?融合?復合房地產商業(yè)房地產 ——開發(fā)出的房地產用于商業(yè)用途，是通過對經濟現(xiàn)象和發(fā)展趨勢的準確把握，把房地產和商業(yè)進行巧妙的嫁接，使開發(fā)商和經營商利益共享，實現(xiàn)雙贏乃至多贏，商業(yè)房地產是在居住地產和寫字樓之后更高一層的投資境界，其投資價值與所在的地點區(qū)域的商業(yè)氛圍是否濃厚有關。2023年，北京商鋪市場發(fā)展紅火；上海市商鋪市場中，品質競爭突出，其中住宅配套商業(yè)是零售物業(yè)市場發(fā)展的重點；重慶市重大項目的陸續(xù)開業(yè)，大大刺激了各商圈的快速形成；廣州商鋪市場新開的幾個大型商場開始對外招租，使商鋪供應量增加商鋪租金水平走勢各異 商鋪銷售價格有升有降 商鋪空置量有所上升2023年各地商鋪租金走勢各有不同，北京的商鋪在第三季度已經開始恢復；上海市商鋪市場平均租金水平較高，2023年以來上海商業(yè)用房的租金平均增幅超過20%；天津市商鋪租金平穩(wěn)上升；重慶市商鋪租賃市場走紅；廣州市大型商場的平均租金與去年基本持平2023年廣州市商鋪市場平均價格的下降， 1至 9月份商鋪市場平均銷售價格為 9,810元 /平方米，同比降低 %；2023年杭州各區(qū)域的商鋪售價卻不斷上漲，目前杭州的商鋪均價在每平方米兩萬元左右2023年上半年受 SARS疫情影響，廣州商鋪市場在 2023年第二季度出現(xiàn)自 2023年以來的首次負吸納量，達 42023多平方米。項目用地面積約為 ，用地性質為商業(yè)和居住綜合用地，擬建面積為 28萬平方米。1 項目背景及目標2 項目的內容和思路3 項目主要工作步驟和成果4 項目安排和運作方式5 新華信相關咨詢案例舉例6 新華信管理咨詢簡介目錄2023年 3月 保密文件、版權所有 第 5頁百年城集團有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項目建議書這些初步設想是在對百年城集團極其有限的了解基礎上提出的，遠不是新華信的最終結論。客戶閱讀該項目建議書即表明遵守該保密和版權約定；4. 對本項目建設書如有任何疑問，請與新華信聯(lián)系，聯(lián)系人：高曉春 百年城集團有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項目建議書2023年 3月2023年 3月 保密文件、版權所有 第 2頁百年城集團有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項目建議書01064606868130， 13910802800， 李 偉 我們認為，要提出既有前瞻性，又切合百年城集團實際的管理咨詢方案，需要：（ 1）深入廣泛的內部訪談；（ 2）具體情況的詳細分析；（ 3）客戶、顧問間的充分溝通，（ 4）基于事實的數(shù)據(jù)分析；（ 5）過去經驗的充分參照；（ 6）管理工具的創(chuàng)造性運用；（ 7）切實可行的評價建議。1 項目背景及目標2 項目的內容和思路3 項目主要工作步驟和成果4 項目安排和運作方式5 新華信相關咨詢案例舉例6 新華信管理咨詢簡介目錄2023年 3月 保密文件、版權所有 第 6頁百年城集團有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項目建議書百年城集團預計沈陽溫州城將于 2023年前竣工交付使用大連溫州城百年城集團聯(lián)手中國寶龍集團和中國華儀集團共同出資組建大連溫州城商品交易市場，總投資額 3億元，建成后將是東北與環(huán)渤海經濟圈最大的以溫州經營模式為核心的 “溫州第一城 ”集團經營模式百年城集團作為一家商業(yè)房地產公司，主要的經營模式分為兩種：以大連百年城為代表的開發(fā)＋經營的模式；以 “溫州城 ”為代表的只開發(fā)、不經營的模式百年城集團是一家商業(yè)房地產公司，目前主要有兩種經營模式2023年 3月 保密文件、版權所有 第 7頁百年城集團有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項目建議書與此同時，商鋪空置率也自 %躍升至 %。商業(yè)房地產是一般房地產的一種整合和延伸。商業(yè)房地產的開發(fā)經營包含很多風險國家宏觀經濟走勢國家商業(yè)地產政策巨額資金投入出售招租風險商業(yè)地產的經營風險設計規(guī)劃定位風險工程建設質量和周期風險……商業(yè)房地產在開發(fā)、經營、銷售、管理的整個過程中都面臨著許多風險2023年 3月 保密文件、版權所有 第 11頁百年城集團有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項目建議書競爭加劇，向二、三線城市進軍在商業(yè)房地產熱火朝天的背后卻是開發(fā)商缺少商業(yè)經營經驗、輕視市場調查和業(yè)態(tài)規(guī)劃，造成商業(yè)地產泡沫急劇膨脹，大量商業(yè)面積空置和資源浪費，更為嚴重的是造成房地產市場總體結構的不均衡發(fā)展。目前，我國的商業(yè)房地產經營模式主要有以下幾種只租不售這樣運作的好處是產權握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以坐待物業(yè)增值，甚至可以將商業(yè)物業(yè)投入資本運作自己做商業(yè)經營，同時賺到投資開發(fā)利潤和商業(yè)經營利潤與商家聯(lián)營 確定集團未來幾年的發(fā)展方向和發(fā)展目標1確定集團核心競爭力的來源，建立并鞏固集團的核心競爭力2制定公司的發(fā)展戰(zhàn)略，包括融資戰(zhàn)略、人才戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略等內容3規(guī)范公司現(xiàn)有成功、獨特的經營管理模式，使之系統(tǒng)化、模塊化，成為公司向外拓展業(yè)務的堅實基礎4百年城集團在商業(yè)房地產開發(fā)領域內已經取得了較好的成績，但是為了謀求跨越式的發(fā)展，集團還應該加強在以下幾個方面的工作分兩個層面建立公司的經營管理體系，包括商業(yè)房地產的開發(fā)經營管理體系和公司內部運營管理體系，涉及流程和制度的建設，以及組織結構調整等內容52023年 3月 保密文件、版權所有 第 14頁百年城集團有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項目建議書 制定集團的發(fā)展戰(zhàn)略，包括融資戰(zhàn)略、人才戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略216。 使公司在競爭日益激烈的市場環(huán)境下保持穩(wěn)固持續(xù)的增長和發(fā)展216。第一階段的主要內容是進行集團內外部環(huán)境分析?公司內部環(huán)境分析?確定公司核心競爭力來源?公司外部競爭環(huán)境分析內外部環(huán)境分析確定公司的經營目標和發(fā)展戰(zhàn)略建立商業(yè)房地產開發(fā)經營管理體系企業(yè)發(fā)展和經營管理模式研究公司組織和管理體系保障2023年 3月 保密文件、版權所有 第 18頁百年城集團有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項目建議書百年城 同行業(yè)最優(yōu)者1 2 3 4 5得分 高低市場份額2023年收入市場地位資源優(yōu)勢內部管理能力工程管理能力地產經營能力品牌管理能力人才與政府關系示意重點內容之二是分析百年城集團在目標商業(yè)地產市場中與競爭對手相比的競爭地位2023年 3月 保密文件、版權所有 第 21頁百年城集團有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項目建議書它反映出企業(yè)的經營理念、企業(yè)文化、企業(yè)行為規(guī)范和企業(yè)價值標準等，對企業(yè)的所有活動產生重大影響 知識與技能： 它主要指企業(yè)員工所具有的知識、特殊技術、技能和對科學的理解程度，反映企業(yè)員工的技術素質和科研、開發(fā)能力。2023年 3月 保密文件、版權所有 第 26頁百年城集團有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項目建議書國際同類商業(yè)房地產企業(yè)發(fā)展模式研究： ?JonesJonesLang投資管理公司和多個專業(yè)公司，在全世界雇員超過 公司全球的業(yè)務包含了 5個大洲 34個國家的100多個地區(qū)。?在全球范圍內幫助客戶賣、買和管理房地產；?提供金融服務，包括投資銀行、機構金融服務、房地產金融服務。1945年進入房地產領域1957年開始進入國際市場1972年進入商業(yè)地產領域17831939年公司成立?1783年， Jones1945年，倫敦被二戰(zhàn)的炮彈毀壞的狀態(tài)， JLW開始對土地采取租賃和購買方式，開始進行房地產開發(fā)。Wootton?1960年，公司進一步向香港、新西蘭、新加坡、日本等亞太地區(qū)發(fā)展。LangJLL)Benson房地產咨詢公司；?1996年，成立房地產投資公司 。GalbreathLang西點模式： 斯巴達 — 主要表現(xiàn)為精細化管理和標準化提升產品力，集中體現(xiàn)在集中采購、產品標準化、研究與創(chuàng)新、專業(yè)集成四個方面。雅典 — 主要表現(xiàn)在企業(yè)文化的領域構建企業(yè)的使命 ：從 “中國（內地）房地產第一品牌 ”、 “房地產行業(yè)的領跑者 ”，到形成 “面向新經濟、關注普通人 ”的企業(yè)使命。 因近年來信息化積蓄起來的勢能，萬科已經開始在經營層面直接受益。1998年，為加強計算機應用，萬科專門設立了 IT信息技術中心；2023年 6月成本管理系統(tǒng)正式上線； 萬科的人才戰(zhàn)略開創(chuàng)初期黃埔軍校多年來萬科的做法是：企業(yè)內部培養(yǎng)，從基層做起。 首先是確定公司的定位和發(fā)展方向商業(yè)房地產 其他房地產？其他產業(yè)？制造業(yè)？服務業(yè)？……考慮到房地產開發(fā)，尤其是商業(yè)房地產面臨著很多開發(fā)商不可控的風險，新華信在制定公司未來發(fā)展方向時將研究百年城集團是否在未來幾年考慮進入其他產業(yè)，也就是回答相關產業(yè)和非相關產業(yè)多元化的問題，并制定實施時間表降低公司整體經營風險2023 2023 2023 2023多元化決策 選擇多元化產業(yè) 制定進入戰(zhàn)略 戰(zhàn)略實施2023年 3月 保密文件、版權所有 第 39頁百年城集團有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項目建議書在本階段的最后，將制定公司的發(fā)展戰(zhàn)略，包括融資戰(zhàn)略商業(yè)房地產開發(fā)商面臨的最大困難是缺乏資金，在這種情況下，開發(fā)商無法長期持有發(fā)展商業(yè)項目以謀求利潤最大化，只有盡快出手回籠資金，將風險轉嫁給投資者