【正文】 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū)2023年 3月2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 2頁(yè)百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū)保密和版權(quán)聲明1. 本項(xiàng)目建議書(shū)為新華信與百年城集團(tuán)有限公司 （ 以下簡(jiǎn)稱(chēng) “百年城集團(tuán) ”）的機(jī)密文件，未經(jīng)對(duì)方書(shū)面同意，任何一方不得向第三方透露雙方洽談的情況以及簽署的任何文件，包括合同、協(xié)議、備忘錄、訂單、項(xiàng)目建議書(shū)等所包含的一切信息；2. 新華信擁有該項(xiàng)目建議書(shū)的全部版權(quán)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)，受法律保護(hù)。未經(jīng)新華信書(shū)面許可或授權(quán)，任何單位及個(gè)人不得以任何方式或理由對(duì)該產(chǎn)品的任何部分進(jìn)行使用、復(fù)制、修改、抄錄、傳播或與其它產(chǎn)品捆綁使用銷(xiāo)售；3. 對(duì)任何侵犯版權(quán)和泄密的行為，以及由此對(duì)新華信造成的經(jīng)濟(jì)損失，新華信公司保留追究其法律責(zé)任的權(quán)力?？蛻?hù)閱讀該項(xiàng)目建議書(shū)即表明遵守該保密和版權(quán)約定；4. 對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)書(shū)如有任何疑問(wèn)，請(qǐng)與新華信聯(lián)系，聯(lián)系人：高曉春 01064606868130， 13910802800， 李 偉 01064606868267， 13301281239， 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 3頁(yè)百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū)重要說(shuō)明該項(xiàng)目建議書(shū)基于我們對(duì)百年城集團(tuán)需求提出的初步設(shè)想。這些初步設(shè)想是在對(duì)百年城集團(tuán)極其有限的了解基礎(chǔ)上提出的，遠(yuǎn)不是新華信的最終結(jié)論。我們認(rèn)為，要提出既有前瞻性，又切合百年城集團(tuán)實(shí)際的管理咨詢(xún)方案，需要：（ 1）深入廣泛的內(nèi)部訪(fǎng)談；（ 2）具體情況的詳細(xì)分析；（ 3）客戶(hù)、顧問(wèn)間的充分溝通，（ 4）基于事實(shí)的數(shù)據(jù)分析；（ 5）過(guò)去經(jīng)驗(yàn)的充分參照；（ 6）管理工具的創(chuàng)造性運(yùn)用；（ 7）切實(shí)可行的評(píng)價(jià)建議。但這些初步判斷和設(shè)想只是我們項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)的分析起點(diǎn)，在進(jìn)行上述工作的過(guò)程中，我們會(huì)不斷檢驗(yàn)、修正甚至推翻開(kāi)始的判斷，并最后逐漸形成切實(shí)可行的適合百年城集團(tuán)的咨詢(xún)方案。2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 4頁(yè)百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū)1 項(xiàng)目背景及目標(biāo)2 項(xiàng)目的內(nèi)容和思路3 項(xiàng)目主要工作步驟和成果4 項(xiàng)目安排和運(yùn)作方式5 新華信相關(guān)咨詢(xún)案例舉例6 新華信管理咨詢(xún)簡(jiǎn)介目錄2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 5頁(yè)百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū)1 項(xiàng)目背景及目標(biāo)2 項(xiàng)目的內(nèi)容和思路3 項(xiàng)目主要工作步驟和成果4 項(xiàng)目安排和運(yùn)作方式5 新華信相關(guān)咨詢(xún)案例舉例6 新華信管理咨詢(xún)簡(jiǎn)介目錄2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 6頁(yè)百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū)大連百年城1999年 4月 19日，大連百年城奠基，是紀(jì)念大連建市百年的標(biāo)志性建筑。作為大連首座真正意義上的 “城中城 ”MALL， 百年城以采購(gòu)量大，持續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，眾多品牌云集等為旗幟，營(yíng)造出時(shí)尚休閑的購(gòu)物氛圍，為市民提供一種全新的消費(fèi)體驗(yàn)沈陽(yáng)溫州城百年城集團(tuán)將投資 20億元，對(duì)南二中國(guó)小食品城進(jìn)行整體改造，建設(shè) “沈陽(yáng)溫州城 ”。項(xiàng)目用地面積約為 ，用地性質(zhì)為商業(yè)和居住綜合用地，擬建面積為 28萬(wàn)平方米。百年城集團(tuán)預(yù)計(jì)沈陽(yáng)溫州城將于 2023年前竣工交付使用大連溫州城百年城集團(tuán)聯(lián)手中國(guó)寶龍集團(tuán)和中國(guó)華儀集團(tuán)共同出資組建大連溫州城商品交易市場(chǎng)，總投資額 3億元，建成后將是東北與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈最大的以溫州經(jīng)營(yíng)模式為核心的 “溫州第一城 ”集團(tuán)經(jīng)營(yíng)模式百年城集團(tuán)作為一家商業(yè)房地產(chǎn)公司，主要的經(jīng)營(yíng)模式分為兩種：以大連百年城為代表的開(kāi)發(fā)＋經(jīng)營(yíng)的模式；以 “溫州城 ”為代表的只開(kāi)發(fā)、不經(jīng)營(yíng)的模式百年城集團(tuán)是一家商業(yè)房地產(chǎn)公司，目前主要有兩種經(jīng)營(yíng)模式2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 7頁(yè)百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū)2023年全國(guó)商鋪市場(chǎng)發(fā)展迅速， 1至 11月份完成商鋪市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資額為1,，比去年同期增加 %，完成商鋪竣工面積達(dá) 2,097萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。商鋪市場(chǎng)呈現(xiàn)以下四個(gè)特點(diǎn)：各地商鋪市場(chǎng)蓬勃發(fā)展 2023年，北京商鋪市場(chǎng)發(fā)展紅火；上海市商鋪市場(chǎng)中，品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)突出，其中住宅配套商業(yè)是零售物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)；重慶市重大項(xiàng)目的陸續(xù)開(kāi)業(yè)，大大刺激了各商圈的快速形成；廣州商鋪市場(chǎng)新開(kāi)的幾個(gè)大型商場(chǎng)開(kāi)始對(duì)外招租，使商鋪供應(yīng)量增加商鋪?zhàn)饨鹚阶邉?shì)各異 商鋪銷(xiāo)售價(jià)格有升有降 商鋪空置量有所上升2023年各地商鋪?zhàn)饨鹱邉?shì)各有不同，北京的商鋪在第三季度已經(jīng)開(kāi)始恢復(fù)；上海市商鋪市場(chǎng)平均租金水平較高，2023年以來(lái)上海商業(yè)用房的租金平均增幅超過(guò)20%；天津市商鋪?zhàn)饨鹌椒€(wěn)上升；重慶市商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)走紅；廣州市大型商場(chǎng)的平均租金與去年基本持平2023年廣州市商鋪市場(chǎng)平均價(jià)格的下降， 1至 9月份商鋪市場(chǎng)平均銷(xiāo)售價(jià)格為 9,810元 /平方米，同比降低 %；2023年杭州各區(qū)域的商鋪售價(jià)卻不斷上漲，目前杭州的商鋪均價(jià)在每平方米兩萬(wàn)元左右2023年上半年受 SARS疫情影響，廣州商鋪市場(chǎng)在 2023年第二季度出現(xiàn)自 2023年以來(lái)的首次負(fù)吸納量，達(dá) 42023多平方米。與此同時(shí)，商鋪空置率也自 %躍升至 %。此外，重慶市商鋪的空置率也較高，而且一部分商鋪的空置時(shí)間長(zhǎng)達(dá)五、六年之久2023年、 2023年是商業(yè)房地產(chǎn)快速發(fā)展的兩年，尤其是 2023年掀起了商鋪投資的熱潮2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 8頁(yè)百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū)商業(yè)房地產(chǎn)是復(fù)合房地產(chǎn)的類(lèi)型之一復(fù)合房地產(chǎn)概念： 復(fù)合房地產(chǎn)是利用房地產(chǎn)的包容性，通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、教育、科技等產(chǎn)業(yè)融合，并整合與之相關(guān)的無(wú)形資源和要素，形成各種 “產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn) ”?泛地產(chǎn)理論?傳統(tǒng)房地產(chǎn)理論?其他產(chǎn)業(yè)?概念化?包容?融合?復(fù)合房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn) ——開(kāi)發(fā)出的房地產(chǎn)用于商業(yè)用途，是通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象和發(fā)展趨勢(shì)的準(zhǔn)確把握，把房地產(chǎn)和商業(yè)進(jìn)行巧妙的嫁接，使開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商利益共享，實(shí)現(xiàn)雙贏(yíng)乃至多贏(yíng)，商業(yè)房地產(chǎn)是在居住地產(chǎn)和寫(xiě)字樓之后更高一層的投資境界，其投資價(jià)值與所在的地點(diǎn)區(qū)域的商業(yè)氛圍是否濃厚有關(guān)。商業(yè)房地產(chǎn)是一般房地產(chǎn)的一種整合和延伸。2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 9頁(yè)百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū)SHOPPINGMALL（購(gòu)物中心）是商業(yè)房地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)的主要表現(xiàn)形式工業(yè)用房商鋪寫(xiě)字樓公寓商業(yè)房地產(chǎn)類(lèi)型SHOPPINGMALL（ 購(gòu)物中心）集合2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 10頁(yè)百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū)商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)包含很多風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)國(guó)家商業(yè)地產(chǎn)政策巨額資金投入出售招租風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)規(guī)劃定位風(fēng)險(xiǎn)工程建設(shè)質(zhì)量和周期風(fēng)險(xiǎn)……商業(yè)房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售、管理的整個(gè)過(guò)程中都面臨著許多風(fēng)險(xiǎn)2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 11頁(yè)百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū)我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)以下幾個(gè)發(fā)展趨勢(shì)商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)各級(jí)城市的發(fā)展時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，連鎖商業(yè)的發(fā)展、城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加速使市場(chǎng)具有對(duì)商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)大的需求，同時(shí)可以預(yù)見(jiàn)持續(xù)的需求將繼續(xù)刺激投資的增長(zhǎng) 商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇、利潤(rùn)空間進(jìn)一步緊縮的大趨勢(shì)的到來(lái)，特別是象北京、上海、深圳、廣州這樣的一線(xiàn)城市，土地成本較高、資源日益緊缺，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大，一些地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商于是開(kāi)始實(shí)施向二、三線(xiàn)城市發(fā)展的新戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移計(jì)劃。實(shí)施二、三線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，不僅為公司的發(fā)展找到了新的方向，也為中等城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)注入了新鮮血液 競(jìng)爭(zhēng)加劇，向二、三線(xiàn)城市進(jìn)軍在商業(yè)房地產(chǎn)熱火朝天的背后卻是開(kāi)發(fā)商缺少商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、輕視市場(chǎng)調(diào)查和業(yè)態(tài)規(guī)劃，造成商業(yè)地產(chǎn)泡沫急劇膨脹，大量商業(yè)面積空置和資源浪費(fèi)，更為嚴(yán)重的是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)總體結(jié)構(gòu)的不均衡發(fā)展。商務(wù)部已經(jīng)認(rèn)識(shí)到 “商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)需規(guī)劃建設(shè)，不能重復(fù)建設(shè) ”，我國(guó)將參照國(guó)際慣例，通過(guò)立法建立大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)聽(tīng)證制度，控制內(nèi)外資商業(yè)企業(yè)盲目布點(diǎn)。 “通過(guò)制定城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，減少投資的盲目性，避免過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。 ”房地產(chǎn)市場(chǎng)總體結(jié)構(gòu)的不均衡發(fā)2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 12頁(yè)百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū)目前，我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式主要有以下幾種只租不售這樣運(yùn)作的好處是產(chǎn)權(quán)握在開(kāi)發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以坐待物業(yè)增值，甚至可以將商業(yè)物業(yè)投入資本運(yùn)作自己做商業(yè)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)賺到投資開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與商家聯(lián)營(yíng) 與商家聯(lián)營(yíng)，以物業(yè)為股本，成立專(zhuān)業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，合作或合伙經(jīng)營(yíng)只售不租 出讓產(chǎn)權(quán)，很快收回投資不租不售商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)概念。商業(yè)地產(chǎn)的贏(yíng)利渠道包括：一是開(kāi)發(fā)商通過(guò)運(yùn)作項(xiàng)目賺取開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)；二是所有者出租商鋪賺取租賃利潤(rùn)；三是商鋪經(jīng)營(yíng)者賺取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；四是商業(yè)物業(yè)管理者賺取管理利潤(rùn)2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 13頁(yè)百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū)確定集團(tuán)未來(lái)幾年的發(fā)展方向和發(fā)展目標(biāo)1確定集團(tuán)核心競(jìng)爭(zhēng)力的來(lái)源，建立并鞏固集團(tuán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力2制定公司的發(fā)展戰(zhàn)略，包括融資戰(zhàn)略、人才戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略等內(nèi)容3規(guī)范公司現(xiàn)有成功、獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)管理模式，使之系統(tǒng)化、模塊化，成為公司向外拓展業(yè)務(wù)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)4百年城集團(tuán)在商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域內(nèi)已經(jīng)取得了較好的成績(jī)，但是為了謀求跨越式的發(fā)展，集團(tuán)還應(yīng)該加強(qiáng)在以下幾個(gè)方面的工作分兩個(gè)層面建立公司的經(jīng)營(yíng)管理體系，包括商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理體系和公司內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管理體系，涉及流程和制度的建設(shè)，以及組織結(jié)構(gòu)調(diào)整等內(nèi)容52023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 14頁(yè)百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū)短期目標(biāo) 216。 通過(guò)內(nèi)外部環(huán)境分析確定集團(tuán)未來(lái)的發(fā)展方向和發(fā)展目標(biāo)216。 確立并鞏固集團(tuán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力216。 制定集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略，包括融資戰(zhàn)略、人才戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略216。 建立公司商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理模式216。 調(diào)整集團(tuán)的組織結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)集團(tuán)未來(lái)發(fā)展需要，并建立相應(yīng)的管理流程和制度長(zhǎng)期目標(biāo) 216。 為集團(tuán)實(shí)現(xiàn)跨越式的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，構(gòu)筑管理平臺(tái)216。 使公司在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境下保持穩(wěn)固持續(xù)的增長(zhǎng)和發(fā)展216。 通過(guò)項(xiàng)目參與培養(yǎng)內(nèi)部管理人才，實(shí)施人才戰(zhàn)略，建立公司的高級(jí)人才梯隊(duì)新華信希望能夠通過(guò)這次咨詢(xún)項(xiàng)目，為百年城集團(tuán)未來(lái)的發(fā)展指明方向，并構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)的管理平臺(tái)2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 15頁(yè)百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū)1 項(xiàng)目背景及目標(biāo)2 項(xiàng)目的內(nèi)容和思路3 項(xiàng)目主要工作步驟和成果4 項(xiàng)目安排和運(yùn)作方式5 新華信相關(guān)咨詢(xún)案例舉例6 新華信管理咨詢(xún)簡(jiǎn)介目錄2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 16頁(yè)百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢(xún)項(xiàng)目建議書(shū)