【正文】 向 、 空間合理性等 ， 而社區(qū)的整體概念與配套等內(nèi)容相對退居次要的位置 。 ? 差距懸殊的高房價與低收入； 正常來講，一套住房售價與家庭年收入之比為３：１至６：１時，而去年我國城鎮(zhèn)人均可支配收入按一家三口計算，房價與家庭年收入比達(dá)到 ：１；而在房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)的北京，這個比例高達(dá) ：１ ? 經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì) ? 地價漲幅高于房價 ? 熱點(diǎn)向二線城市轉(zhuǎn)移 供求結(jié)構(gòu)失衡 總量不足，結(jié)構(gòu)失衡； 1998年之后房地產(chǎn)最大的變化是集團(tuán)采購趨近于零，而個人購房成趨勢；購房者也由少數(shù)富裕階層向普羅大眾過渡，對住房的需求出現(xiàn)變化。 ? 隨著人均收入的增長，居民消費(fèi)信心指數(shù)不斷提升 ? 2023年預(yù)計 GDP增長 7%，并有能力在較長的一段時間內(nèi)保持強(qiáng)勁增長的勢頭 ? 2023年“非典”的影響？ 加入 WTO帶來深遠(yuǎn)的影響 ? 貿(mào)易壁壘消除 ? 關(guān)稅降低 ? 對專業(yè)服務(wù)業(yè)的限制大部分取消 ? 部分原材料，半成品價格下降；智能化設(shè)施成本下降，汽車，交通成本下降 ? 外資企業(yè)進(jìn)入中國步伐加大 ? 金融和保險業(yè)的創(chuàng)新將促使房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)中的風(fēng)險和資金成本下降 ? 法律、會計、建筑設(shè)計、城市規(guī)劃等方面先進(jìn)的服務(wù)方式和理念引進(jìn) ? 大量建材和新型材料的進(jìn)口等將降低房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)成本，房價趨向合理化 ? 房地產(chǎn)需求量增大 ? 房地產(chǎn)咨詢和物業(yè)管理的水平和質(zhì)量提高 ? 行業(yè)整體素質(zhì)提高， 實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)代化 WTO的規(guī)定 對行業(yè)競爭帶來的影響 給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的挑戰(zhàn) ? 海外資金和發(fā)展商進(jìn)入大陸房地產(chǎn)業(yè)的成本大大下降，有可能形成外資外商進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的高潮 ? 國際開發(fā)商具有強(qiáng)大的市場競爭力 ? 國際開發(fā)商必將運(yùn)用雄厚的資本實力大量吸收國內(nèi)的專業(yè)人才 ? 具有成熟的專業(yè)知識和豐富行業(yè)經(jīng)驗的房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國 ? 房地產(chǎn)市場競爭加劇，集中度將不斷提高 ? 更多在外觀、戶型和小區(qū)設(shè)施等方面相對落后的積壓房將面臨長期積壓風(fēng)險 ? 國內(nèi)房地產(chǎn)商面臨人才競爭和考驗 ? 與外商合作的開發(fā)商將面臨來自國際承包商的巨大壓力 ? 房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)面臨激烈的競爭壓力 對市場帶來的影響 引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的變化 中國房地產(chǎn) ? 中國房地產(chǎn)業(yè)一直保持了較高的增長速度，其開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的。 戰(zhàn)略總目標(biāo) 公司追求長期可持續(xù)成長，力爭在未來 3－ 5年成為北京房地產(chǎn)市場中最具成長性、競爭性的房地產(chǎn)開發(fā)、服務(wù)商之一；力爭在未來 10年內(nèi)成為全國性最具客戶誠信度和市場競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)、服務(wù)商之一。 目標(biāo)導(dǎo)向原則 層層分解原則 滾動修訂原則 要素匹配原則 “兩上兩下”原則 第 2部分 戰(zhàn)略與目標(biāo) 公司愿景 ? 公司通過對客戶的深入分析理解 ， 以 客戶專家注 為定位 ， 成為全國最具客戶誠信度和市場競爭力的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)提供商 。 ? 規(guī)劃目標(biāo)包括中遠(yuǎn)房地產(chǎn)總體目標(biāo)和各責(zé)任單位分目標(biāo)，目標(biāo)通過層層 分解落實到各單位，以目標(biāo)管理的方式保證中遠(yuǎn)房地產(chǎn)總體規(guī)劃目標(biāo)的實現(xiàn)。 ? 每年年度發(fā)展計劃和《管理綱要》作為以后各期規(guī)劃制定的基礎(chǔ)，戰(zhàn)略規(guī)劃通過按期（每年）滾動修訂實現(xiàn)逐步的完善。成為行業(yè)領(lǐng)先者 ? 成為股份公司 ? 實現(xiàn)跨區(qū)域開發(fā) ? 貢獻(xiàn) 30%的利潤 ? 實現(xiàn)小康 公司定位 體制改革 開發(fā)板塊 經(jīng)營板塊 公司員工 注 客戶專家： 能夠深刻認(rèn)識客戶的顯形和隱性需求，并為之提供專業(yè)解決方案的產(chǎn)品和需求提供者。 開復(fù)工面積 2023年目標(biāo) 2023年目標(biāo) 96萬平方米 房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)目標(biāo) 6萬平方米 竣 工 面 積 90萬平方米 40萬平方米 2023年目標(biāo) 90萬平方米 50萬平方米 銷 售 額 13億元 18億元 24億元 18萬平方米 銷 售 面 積 30萬平方米 40萬平方米 現(xiàn)有土地資源 新增土地儲備 400萬平方米 50萬平方米 354萬平方米 50萬平方米 314萬平方米 50萬平方米 公寓出租 2023年目標(biāo) 2023年目標(biāo) 經(jīng)營業(yè)務(wù)目標(biāo) 住宅物業(yè)管理 2023年目標(biāo) 存量資產(chǎn)經(jīng)營 寫字樓物業(yè)管理 寫字樓租售 酒店 總資產(chǎn) 2023年目標(biāo) 2023年目標(biāo) 60億 財務(wù)指標(biāo) 12億 凈資產(chǎn) 70億 ？億 2023年目標(biāo) 80億 24億 主營收入額 16億 21億 29億 利 潤 總 額 凈資產(chǎn)收益率 資產(chǎn)負(fù)債率 % 79% 7% ？ % 10% 70% 稅后利潤 注：收入利潤率（除稅前） 10% 經(jīng)營板塊收入分別為： 2億、 3億、 5億。盡管央行在第三季度貨幣政策執(zhí)行報告中提醒中國各商業(yè)銀行嚴(yán)格審查住房貸款、警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。 將繼續(xù)保持增長，但局部會有調(diào)整；平均價在一定時間內(nèi)將漸趨下降，但不會出現(xiàn)大幅調(diào)整；長期來看，房價和性價比必定上升。 遠(yuǎn)洋山水和地質(zhì)儀器廠項目的戶型設(shè)計中要充分重視單體優(yōu)先和戶型優(yōu)先的趨勢 對策建議二（北京房地產(chǎn)） 預(yù)測 分析 對策 特定區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展迅速 ， 新式辦公物業(yè)將得到發(fā)展 ?03年寫字樓市場仍然發(fā)展平穩(wěn) ，中關(guān)村和 CBD地區(qū)供應(yīng)量繼續(xù)增大；其發(fā)展也將逐步向生態(tài)化 、人性化發(fā)展 。 特點(diǎn) :善于造勢，大量圈地、多項目并行開發(fā)能力強(qiáng)，項目開發(fā)周期短。 資產(chǎn)負(fù)債率比較分析 76%75%50%52%47%65% 66%40%78%%%%%%%%%%城市開發(fā) 天鴻集團(tuán) 華潤置地 萬科集團(tuán) 中海集團(tuán) 萬通 珠江（北京） 金地集團(tuán) 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率（％） 中遠(yuǎn)房地產(chǎn) 2023年底對比一些優(yōu)秀中大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，需要注意。 與其他北京房地產(chǎn)開發(fā)公司而言歷史開發(fā)規(guī)模上有較大差距。 關(guān)鍵成功因素（ KSF） ?現(xiàn)階段公司的關(guān)鍵成功因素是： —— 1997年后領(lǐng)導(dǎo)層一系列戰(zhàn)略決策和實施 。 —— 對應(yīng)用戶需求的市場細(xì)分 、 產(chǎn)品定位 。揚(yáng)長避短，發(fā)揮優(yōu)勢，在競爭中取勝。 – 跨區(qū)域開發(fā)，采用“直接投資”和“輸出品牌和技術(shù)”的策略。計劃于 2023年 5月份竣工交付。已經(jīng)取得工程規(guī)劃許可證。預(yù)計 B2B3區(qū)將于 2023年初建成交付。 ? 住宅部分?jǐn)M定銷售價格為每平方米 4400元至 5500元 ， 平均銷售價格為每平方米 5000元；公建部分平均售價為 6000元每平方米 。 遠(yuǎn)洋風(fēng)景項目 ? “ 遠(yuǎn)洋風(fēng)景 ” 項目位于北京市海淀區(qū)西直門外小村 33號 ， 規(guī)劃總建筑面積 。 項目名稱預(yù)計總銷售額截止 2023 年底累計2023 年預(yù)計預(yù)計銷售總套數(shù)截止 2023年底累計2023 年預(yù)計以后年度遠(yuǎn)洋德邑 49,128 13,215 16,872 618 196 144 278 4 樓 18,169 8,654 6,649 238 127 53 58 5 樓 25,556 4,561 8,067 290