【正文】 協(xié)助街道辦事處、居民委員會(huì)進(jìn)行社區(qū)精神文明建設(shè)等管理活動(dòng) 基本環(huán)節(jié)三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)前期階段 啟動(dòng)階段日常運(yùn)作階段物業(yè)管理的前期工作包括（一）物業(yè)管理的前期階段物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與人員安排規(guī)章制度的制定早期介入管理物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)v 包括：房屋使用的管理建筑物的維修管理建筑物的裝修管理這是為保持房屋及其配套設(shè)備、設(shè)施的的完好及正常使用而提供的管理服務(wù)。（ 1）營(yíng)造良好的 “ 安居樂業(yè) ” 的環(huán)境（ 2）物業(yè)的保值與增值（六）物業(yè)管理的宗旨和原則物業(yè)管理的基本原則（ 1）業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的原則（ 2）屬地管理與行政管理相結(jié)合的原則（ 3）統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)的原則（ 4）社會(huì)化和平等競(jìng)爭(zhēng)的原則 “國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理 企業(yè) ”（見《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三條）。有廣義，狹義之分（一）廣義的物業(yè)管理 泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務(wù)。表面看 意思都是指不動(dòng)產(chǎn)或房地產(chǎn)。 “Real智能建筑物業(yè)管理講義第一章 ”意為 “不動(dòng)產(chǎn)的 ” Estate意為 “不動(dòng)產(chǎn)、地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè) ”。但物業(yè)和房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)是不同的：房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)的通俗或狹義解釋 ,不動(dòng)產(chǎn)范圍大；多為宏觀用詞；是生產(chǎn)、流通、消費(fèi)中房地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)是指進(jìn)入具體消費(fèi)領(lǐng)域的房地產(chǎn)最終產(chǎn)品；是指某個(gè)具體的群體建筑物或單體建筑物不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)物業(yè)物業(yè) —— 是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)建筑、公共建筑用房等建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。包括：早期介入和前期管理公共管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)典型的廣義觀點(diǎn) [美 ]羅伯特 . C. 凱爾認(rèn)為物業(yè)管理者的基本職能是：為業(yè)主管理物業(yè)為業(yè)主創(chuàng)造來(lái)自物業(yè)的收入使物業(yè)保值增值（二）狹義的物業(yè)管理狹義的物業(yè)管理： 即一般只限于對(duì)該物業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)，其主要的任務(wù)是對(duì)物業(yè)的維護(hù)、管理共用的機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施，也包括治安保衛(wèi)、分送信報(bào)、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)項(xiàng)目（三）物業(yè)管理的定義《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條： “ 本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，通過(guò)對(duì)房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主提供服務(wù)的活動(dòng)。 1994年 1月，深圳市成功地組織了一次蓮花北區(qū)新建小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)，此事開創(chuàng)了我國(guó)物業(yè)管理引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的先河。包括：各類設(shè)備、設(shè)施基本情況的掌握各類設(shè)備、設(shè)施的管理房屋設(shè)備設(shè)施的基本管理境衛(wèi)生和綠化管理 這是為了凈化、美化物業(yè)環(huán)境而提供的管理服務(wù)。? 物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)一般有兩種形式：v一是實(shí)體性的物業(yè)管理公司，內(nèi)部分為兩個(gè)層次：即管理層和作業(yè)層。? 人員選擇一般需要兩種類型：管理類型和工程技術(shù)類型。另一方面能夠闡明物業(yè)權(quán)利主體的權(quán)責(zé)內(nèi)容，有利于約束和規(guī)范物業(yè)權(quán)利主體的行為規(guī)范。制定出物業(yè)管理方案，并從管理的角度為開發(fā)商提出樓宇設(shè)計(jì)、施工監(jiān)管、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、房屋租賃、工程交接等方面的建設(shè)性意見。物業(yè)管理啟動(dòng)階段的 基本環(huán)節(jié)時(shí)間：從物業(yè)的接管驗(yàn)收開始到業(yè)主委員會(huì)的正式成立（二）物業(yè)管理的啟動(dòng)階段接管驗(yàn)收用戶入住管理產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立首次業(yè)主（代表）大會(huì)的召開和業(yè)主委員會(huì)的成立啟動(dòng)階段的標(biāo)志v 物業(yè)的驗(yàn)收與接管? 物業(yè)驗(yàn)收是依據(jù)國(guó)家建設(shè)部及省市有關(guān)工程驗(yàn)收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)已建成的物業(yè)進(jìn)行檢驗(yàn)。? 在物業(yè)保修期間，管理單位還應(yīng)與開發(fā)商簽訂保修實(shí)施合同，明確保修項(xiàng)目、內(nèi)容、進(jìn)度、原則、責(zé)任、方式等等。v向住戶發(fā)放有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定或簽訂協(xié)議，如 “住戶手冊(cè) ” 、 “ 收費(fèi)辦法 ” 、 “ 入住手續(xù) ” 、 “驗(yàn)收交鑰匙登記 ” 、 “ 裝修申報(bào)規(guī)定 ” 等等。? 收集的關(guān)鍵是盡可能完整，這從時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境；? 整理的重點(diǎn)是去偽存真，留下有用的；? 歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存；分類可按每一建筑分類，如設(shè)計(jì)圖、施工圖、竣工圖、改造圖、設(shè)備圖等，也可按系統(tǒng)項(xiàng)目分類，如配電系統(tǒng)、供水排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等。如果缺乏這種系統(tǒng)的協(xié)調(diào)，物業(yè)管理工作往往會(huì)遇到許多難以想象的困難。v 地方保護(hù)主義使區(qū)域性物業(yè)管理招投標(biāo)受到制約 （ l） 沒有統(tǒng)一的專業(yè)評(píng)判機(jī)構(gòu)，使招投標(biāo)工作缺乏公正性　 （ 2）物業(yè)管理招投標(biāo)法規(guī)不健全　　 （ 1） “關(guān)系 ”競(jìng)爭(zhēng)　 （ 2） “暗箱 ”交易 （ 3）違法違規(guī)三、物業(yè)管理招標(biāo)所謂物業(yè)管理的招標(biāo)是指物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主委員會(huì)或開發(fā)建設(shè)單位）在為物業(yè)選擇管理者時(shí)，通過(guò)制訂招標(biāo)文件，向社會(huì)公布招標(biāo)信息，由物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)投，從中選擇最佳者，并與之訂立物業(yè)管理合同的過(guò)程物業(yè)管理招標(biāo)四、物業(yè)管理投標(biāo)所謂物業(yè)管理投標(biāo)是指符合招標(biāo)要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)要求，提出投標(biāo)申請(qǐng)，參與投標(biāo)活動(dòng)的過(guò)程物業(yè)管理投標(biāo)標(biāo)五、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的 原則及意義公平 公開公正 誠(chéng)信推動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)化推動(dòng)行業(yè)水平提高明確責(zé)任減少糾紛促進(jìn)物管企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力原則意義第二節(jié) 物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)程序物業(yè)招標(biāo)程序招標(biāo)與投標(biāo)的條件招標(biāo)程序一、物業(yè)管理招標(biāo)方式物業(yè)管理招標(biāo)方式公開招標(biāo) —— 無(wú)限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo) —— 有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)公開招標(biāo)的 特點(diǎn)這種招標(biāo)可以為一切有能力的物業(yè)管理企業(yè)提供公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)業(yè)主也有較大的選擇余地，有利于降低成本，提高物業(yè)管理水平但是招標(biāo)單位審查投標(biāo)者資格及其標(biāo)書的工作量比較大，招標(biāo)費(fèi)用支出較大邀請(qǐng)招標(biāo)的含義所謂邀請(qǐng)招標(biāo)就是由招標(biāo)單位根據(jù)了解和掌握的情況、信息，有選擇地向若干物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出招標(biāo)信息，并邀請(qǐng)其參加投標(biāo)的方式邀請(qǐng)招標(biāo) —— 有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)的特點(diǎn)是競(jìng)標(biāo)單位少，資格預(yù)審和評(píng)標(biāo)工作量小如果對(duì)競(jìng)標(biāo)對(duì)象選擇得當(dāng)，則起到花費(fèi)少、效率高的作用，同時(shí)提高了投標(biāo)單位的中標(biāo)率，對(duì)招投標(biāo)雙方都十分有利。 物業(yè)管理技術(shù)、管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二現(xiàn)場(chǎng)答辯一是進(jìn)一步了解標(biāo)書的真實(shí)性、可操作性、客觀性二是對(duì)標(biāo)書里的一些提法，專家如有疑問，甚至發(fā)現(xiàn)有錯(cuò)誤，有必要進(jìn)一步澄清，幫助業(yè)主委員會(huì)（或開發(fā)建設(shè)單位），以及物業(yè)管理企業(yè)共同把好管理關(guān)答辯目的：評(píng)分依據(jù)及方式評(píng)分依據(jù)： 投標(biāo)人代表以及擬接管目標(biāo)物業(yè) 的管理處主任的： 回答問題的準(zhǔn)確性 表達(dá)問題的邏輯性 分析問題的層次性 以及形象、儀表、風(fēng)度等方面表現(xiàn)評(píng)分方式： 由評(píng)委無(wú)記名進(jìn)行評(píng)分（三）中標(biāo)根據(jù)開標(biāo)以后，對(duì)標(biāo)書評(píng)議、現(xiàn)場(chǎng)答辯的評(píng)分以及招標(biāo)單位到投標(biāo)單位采樣的信譽(yù)評(píng)分，按權(quán)重比例進(jìn)行迭加計(jì)算，排出名次公證人員根據(jù)評(píng)委們按照招標(biāo)文件的標(biāo)準(zhǔn)而計(jì)算排列名次，宣讀公證書，確認(rèn)中標(biāo)候選人招標(biāo)人可以根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)提出的書面評(píng)標(biāo)報(bào)告和推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人，也可以授權(quán)評(píng)標(biāo)委員會(huì)直接確定中標(biāo)人履約訂立合同招標(biāo)人對(duì)中標(biāo)人發(fā)出通知 ★ 中標(biāo)人與招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起 30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同 ★ 招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議履約訂立合同中標(biāo)人不與招標(biāo)人訂立合同的 ★ 投標(biāo)保證金不予退還并取消中標(biāo)資格 ★ 給招標(biāo)人造成的損失超過(guò)投標(biāo)保證金數(shù)額的，應(yīng)當(dāng)對(duì)超過(guò)部分予以賠償 ★ 沒有提交投標(biāo)保證金的，應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任招標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償本章要點(diǎn)1．物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)物業(yè)管理招投標(biāo)的類型及形式物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)遵循的原則及意義2．物業(yè)管理招標(biāo)程序 物業(yè)管理 投標(biāo)程序第三章 前期物業(yè)管理學(xué)習(xí)目的與要求1．了解建筑物前期物業(yè)管理工作的重要性、階段性的特殊性建設(shè)單位的職責(zé)受聘物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)2．掌握前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理的委托3．重點(diǎn)掌握重點(diǎn)掌握前期物業(yè)管理的概念及其界定本章講授前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理與前期介入竣工驗(yàn)收與接管接收交樓的程序與管理綜合驗(yàn)收前期物業(yè)管理的職責(zé)前期物業(yè)管理的含義 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條： 前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理前期物業(yè)管理的含義﹁理解﹂時(shí)段確定業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前一般始于收樓前 36個(gè)月不等權(quán)責(zé)關(guān)系費(fèi)用問題業(yè)主、開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)復(fù)雜的責(zé)權(quán)關(guān)系交付使用前為建設(shè)單位交付使用后為業(yè)主及其使用人按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理 相分離 的原則，通過(guò) 招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè) ，簽訂書面的物業(yè)管理合同要 充分配合 物業(yè)管理企業(yè)開展前期管理工作的，提供符合要求的管理辦公的 場(chǎng)所提供 機(jī)會(huì) ，讓物業(yè)管理企業(yè) 參加 相關(guān)設(shè)備設(shè)施的 安裝與調(diào)試 ，使物業(yè)管理企業(yè) 盡快熟悉物業(yè) 的具體情況第一節(jié) 制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則一、 制定物業(yè)管理制度和公約的目的 保證物業(yè)管理服務(wù)的得以實(shí)現(xiàn)（目標(biāo)：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，保持房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地完好，公共秩序良好，環(huán)境優(yōu)美整潔，保障物業(yè)使用方便、安全）第一節(jié) 業(yè)主公約 業(yè)主公約由全體業(yè)主共同制定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)后，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度（二） 物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)管理制度維護(hù)人員、樓內(nèi)外公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等（三）物業(yè)管理區(qū)域綠化管理制度（四）物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)制度第六章 物業(yè)管理設(shè)備管理概述一、 物業(yè)管理與類型（一）物業(yè)設(shè)備 —— 物業(yè)附屬設(shè)備，科學(xué)的管理和維護(hù)才能使物業(yè)達(dá)到適用、經(jīng)濟(jì)、舒適及衛(wèi)生的要求，避免環(huán)境污染，高效地發(fā)揮物業(yè)建筑為生產(chǎn)和生活服務(wù)的作用。物業(yè)管理設(shè)備管理概述二、 物業(yè)物業(yè)設(shè)備管理的目的和意義（一）目的： （二）意義是維護(hù)物業(yè)本身并使之正常發(fā)揮使用功能的保證。第六章 影響物業(yè)銷售的價(jià)格和租金。設(shè)備日常維護(hù)與管理第二節(jié) 2 、物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理（主要內(nèi)容）。如檢查井、化糞池的定期清掏，消防水箱定期調(diào)水放水， 以防出現(xiàn)阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象，消防泵定期試泵等等都屬于給排水設(shè)備設(shè)施管理范疇。物業(yè)管理設(shè)備管理的內(nèi)容（二）供電設(shè)備管理的內(nèi)容　　供電設(shè)備管理的內(nèi)容主要有供電設(shè)備的安全管理、供電設(shè)備的正常運(yùn)行管理、供電設(shè)備的維修管理。供電設(shè)備正常運(yùn)行管理是供電設(shè)備安全可靠運(yùn)行的保障。設(shè)備日常維護(hù)與管理第三節(jié) 設(shè)備日常維護(hù)與管理第三節(jié) 設(shè)備日常維護(hù)與管理第三節(jié) 工程驗(yàn)收制度v 4．所有系統(tǒng)之驗(yàn)收，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關(guān)文件為標(biāo)準(zhǔn)，并須以此做為驗(yàn)收合格之必要條件。 設(shè)備維修制度v 2．緊急維修，須立即通知經(jīng)理，安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場(chǎng)檢查情況，并按實(shí)際情況進(jìn)行處理。此報(bào)告由工程助理存入設(shè)備維修檔案，備查。2．各專業(yè)主管根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃的要求，將任務(wù)分別落實(shí)到各專業(yè)班組或人員，安排好時(shí)間、器材、工具。6．在正常進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)遇到有緊急情況發(fā)生，應(yīng)先安排排除故障，后將維修保養(yǎng)內(nèi)容補(bǔ)上。供電系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度v 1．變壓器在察看運(yùn)行中觀察其聲音、溫度是否正常，觀察電壓電流的測(cè)量讀數(shù)。5．變壓器外殼及電纜系統(tǒng)有良好的接地，接地電阻每年測(cè)一次。9．有檢修記錄和測(cè)試記錄