【正文】 為主體（ 2）持續(xù)性強(qiáng)（ 3）實時監(jiān)控（ 4）遠(yuǎn)程監(jiān)控（ 5）安全威脅大 智能化 物業(yè)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的比較（智能化的體現(xiàn)）（ 1）各種智能化設(shè)備系統(tǒng)的自動監(jiān)控和集中遠(yuǎn)程管理（ 2）保安、消防、停車管理高度自動化（ 3）三表自動計量，各種收費(fèi)一卡通（ 4）管理服務(wù)網(wǎng)絡(luò)化、信息化（ 5）物業(yè)管理信息系統(tǒng)的應(yīng)用第十一章 智能化 物業(yè)的管理基礎(chǔ)三、智能物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理設(shè)備原始檔案的管理設(shè)備維修檔案的管理四、智能物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理（ 1）制定科學(xué)、嚴(yán)密的操作規(guī)程（ 2）對操作人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)教育（ 3）加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作（ 4）對事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行 “三不放過 ”原則：事故原因不放過、對事故責(zé)任者不處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過第十一章 物業(yè)管理糾紛處理 第二節(jié) 物業(yè)管理糾紛的種類一、前期物業(yè)管理糾紛1. 物業(yè)質(zhì)量達(dá)不到國家規(guī)定的驗收標(biāo)準(zhǔn)2. 公共設(shè)施配套不齊全、不完善；3. 沒有按照國家規(guī)定履行房屋售后質(zhì)量的保修責(zé)任4. 物業(yè)資料不完整；5. 沒有按照規(guī)定繳納公共設(shè)施設(shè)備的維修資金等。第十二章 物業(yè)管理糾紛處理 第四節(jié) 物業(yè)管理法律責(zé)任和糾紛處理三、 物業(yè)管理糾紛的處理方式（ 6種）協(xié)商處理相關(guān)行政機(jī)關(guān)組織，如法院等， 調(diào)解處理行政裁決行政復(fù)議仲裁訴訟謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。第十二章 物業(yè)管理糾紛處理 第一節(jié) 物業(yè)管理糾紛 概述一、物業(yè)管理糾紛的概念二、物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)第十二章 （ 3）設(shè)備的點(diǎn)檢：日常點(diǎn)檢、計劃點(diǎn)檢物業(yè)設(shè)備的計劃檢修計劃檢修與維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系：維護(hù)保養(yǎng)為主、計劃檢修為輔設(shè)備 “三期 ”智能化 物業(yè)的管理基礎(chǔ)二、 物業(yè)設(shè)備管理（ FM） 的主要內(nèi)容（ 9項）物業(yè)的長期規(guī)劃物業(yè)管理的年度計劃物業(yè)的財務(wù)預(yù)測和預(yù)算不動產(chǎn)的獲得和處理物業(yè)規(guī)劃、業(yè)務(wù)房間裝修標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定，設(shè)備、器具和備品的設(shè)置及房間管理建筑和設(shè)備的規(guī)劃與設(shè)計新建筑或原建筑的改造更新維護(hù)管理和運(yùn)行管理物業(yè)的支援機(jī)能和服務(wù)第十一章 智能化 物業(yè)的管理基礎(chǔ)一、 物業(yè)設(shè)備管理（ FM）的概念智能化物業(yè)管理的目的第十一章 智能化物業(yè)管理第一節(jié) 物業(yè)管理收費(fèi)第一節(jié) 物業(yè)管理收費(fèi)第一節(jié) 業(yè)化，必然要求要有一大批專業(yè)化的管理人員參與管理與服務(wù)。人人講標(biāo)準(zhǔn)，在標(biāo) 　 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)涵及其意義 第三，它是管理方法實現(xiàn)現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。住宅小區(qū)的服務(wù)功能是隨著城市規(guī)劃建設(shè)要求、房地產(chǎn)綜合開發(fā)而來的，即要求小區(qū)的公用配套設(shè)施和 小區(qū)的管理應(yīng)能為居民提供多項目多層次的服務(wù)?，F(xiàn)代各類物業(yè)的管理一、主要類型：工業(yè)物業(yè)、居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)二、特征：第一節(jié) 現(xiàn)代各類物業(yè)的主要類型與特征第九章 二、開展物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)的意義能促進(jìn)城市公共建設(shè)配套設(shè)施建設(shè)，方便群眾生活，帶動商品房交易；能增加物業(yè)管理企業(yè)收入，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展；能拓展物業(yè)管理的空間，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的適應(yīng)能力。應(yīng)通知上級領(lǐng)班或主管，須在上級安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題。如有較大故障，值班人員無力處理時，應(yīng)立即報告上級領(lǐng)班或主管。3．每班必須按規(guī)定時間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，并認(rèn)真填寫設(shè)備運(yùn)行及巡檢記錄，及時發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。、改造、或加工修理。v2．各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報告維修領(lǐng)班：，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。9．有檢修記錄和測試記錄，試驗有效期為二年。供電系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度v 1．變壓器在察看運(yùn)行中觀察其聲音、溫度是否正常，觀察電壓電流的測量讀數(shù)。2．各專業(yè)主管根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計劃的要求，將任務(wù)分別落實到各專業(yè)班組或人員，安排好時間、器材、工具。此報告由工程助理存入設(shè)備維修檔案，備查。 設(shè)備日常維護(hù)與管理第三節(jié) 供電設(shè)備正常運(yùn)行管理是供電設(shè)備安全可靠運(yùn)行的保障。如檢查井、化糞池的定期清掏，消防水箱定期調(diào)水放水， 以防出現(xiàn)阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象，消防泵定期試泵等等都屬于給排水設(shè)備設(shè)施管理范疇。2 、物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理（主要內(nèi)容）。影響物業(yè)銷售的價格和租金。物業(yè)管理設(shè)備管理概述二、 物業(yè)物業(yè)設(shè)備管理的目的和意義（一）目的： （二）意義是維護(hù)物業(yè)本身并使之正常發(fā)揮使用功能的保證。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度（二） 物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)管理制度維護(hù)人員、樓內(nèi)外公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等（三）物業(yè)管理區(qū)域綠化管理制度（四）物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)制度第六章 制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則一、 制定物業(yè)管理制度和公約的目的 保證物業(yè)管理服務(wù)的得以實現(xiàn)（目標(biāo)：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，保持房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場地完好，公共秩序良好，環(huán)境優(yōu)美整潔，保障物業(yè)使用方便、安全）第一節(jié) （ 3）違法違規(guī)三、物業(yè)管理招標(biāo)所謂物業(yè)管理的招標(biāo)是指物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主委員會或開發(fā)建設(shè)單位）在為物業(yè)選擇管理者時，通過制訂招標(biāo)文件，向社會公布招標(biāo)信息，由物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最佳者，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程物業(yè)管理招標(biāo)四、物業(yè)管理投標(biāo)所謂物業(yè)管理投標(biāo)是指符合招標(biāo)要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)要求，提出投標(biāo)申請，參與投標(biāo)活動的過程物業(yè)管理投標(biāo)標(biāo)五、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的 原則及意義公平 公開公正 誠信推動物業(yè)管理市場化推動行業(yè)水平提高明確責(zé)任減少糾紛促進(jìn)物管企業(yè)提高競爭力原則意義第二節(jié) 物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)程序物業(yè)招標(biāo)程序招標(biāo)與投標(biāo)的條件招標(biāo)程序一、物業(yè)管理招標(biāo)方式物業(yè)管理招標(biāo)方式公開招標(biāo) —— 無限競爭性招標(biāo)邀請招標(biāo) —— 有限競爭性招標(biāo)公開招標(biāo)的 特點(diǎn)這種招標(biāo)可以為一切有能力的物業(yè)管理企業(yè)提供公平競爭的機(jī)會業(yè)主也有較大的選擇余地，有利于降低成本，提高物業(yè)管理水平但是招標(biāo)單位審查投標(biāo)者資格及其標(biāo)書的工作量比較大，招標(biāo)費(fèi)用支出較大邀請招標(biāo)的含義所謂邀請招標(biāo)就是由招標(biāo)單位根據(jù)了解和掌握的情況、信息，有選擇地向若干物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出招標(biāo)信息，并邀請其參加投標(biāo)的方式邀請招標(biāo) —— 有限競爭性招標(biāo)邀請招標(biāo)的特點(diǎn)是競標(biāo)單位少，資格預(yù)審和評標(biāo)工作量小如果對競標(biāo)對象選擇得當(dāng)，則起到花費(fèi)少、效率高的作用，同時提高了投標(biāo)單位的中標(biāo)率，對招投標(biāo)雙方都十分有利。（ 1） “關(guān)系 ”競爭　 （ l） 沒有統(tǒng)一的專業(yè)評判機(jī)構(gòu)，使招投標(biāo)工作缺乏公正性　 如果缺乏這種系統(tǒng)的協(xié)調(diào)，物業(yè)管理工作往往會遇到許多難以想象的困難。v向住戶發(fā)放有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定或簽訂協(xié)議，如 “住戶手冊 ” 、 “ 收費(fèi)辦法 ” 、 “ 入住手續(xù) ” 、 “驗收交鑰匙登記 ” 、 “ 裝修申報規(guī)定 ” 等等。物業(yè)管理啟動階段的 基本環(huán)節(jié)時間：從物業(yè)的接管驗收開始到業(yè)主委員會的正式成立（二）物業(yè)管理的啟動階段接管驗收用戶入住管理產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立首次業(yè)主（代表）大會的召開和業(yè)主委員會的成立啟動階段的標(biāo)志v 物業(yè)的驗收與接管? 物業(yè)驗收是依據(jù)國家建設(shè)部及省市有關(guān)工程驗收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對已建成的物業(yè)進(jìn)行檢驗。另一方面能夠闡明物業(yè)權(quán)利主體的權(quán)責(zé)內(nèi)容，有利于約束和規(guī)范物業(yè)權(quán)利主體的行為規(guī)范。? 物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)一般有兩種形式：v一是實體性的物業(yè)管理公司，內(nèi)部分為兩個層次：即管理層和作業(yè)層。包括：各類設(shè)備、設(shè)施基本情況的掌握各類設(shè)備、設(shè)施的管理房屋設(shè)備設(shè)施的基本管理境衛(wèi)生和綠化管理 這是為了凈化、美化物業(yè)環(huán)境而提供的管理服務(wù)。包括：早期介入和前期管理公共管理服務(wù)經(jīng)營管理服務(wù)典型的廣義觀點(diǎn) [美 ]羅伯特 . C. 凱爾認(rèn)為物業(yè)管理者的基本職能是：為業(yè)主管理物業(yè)為業(yè)主創(chuàng)造來自物業(yè)的收入使物業(yè)保值增值（二）狹義的物業(yè)管理狹義的物業(yè)管理： 即一般只限于對該物業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)，其主要的任務(wù)是對物業(yè)的維護(hù)、管理共用的機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施，也包括治安保衛(wèi)、分送信報、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)項目（三）物業(yè)管理的定義《物業(yè)管理條例》第二條： “ 本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，通過對房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主提供服務(wù)的活動?！币鉃?“不動產(chǎn)的 ” Estate意為 “不動產(chǎn)、地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè) ”。 “Real有廣義，狹義之分（一）廣義的物業(yè)管理 泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務(wù)。包括：房屋使用的管理建筑物的維修管理建筑物的裝修管理這是為保持房屋及其配套設(shè)備、設(shè)施的的完好及正常使用而提供的管理服務(wù)。如果準(zhǔn)備選聘專業(yè)物業(yè)管理公司，可以向社會上招標(biāo)，通過競爭選聘優(yōu)秀的物業(yè)管理公司；如果開發(fā)商準(zhǔn)備自己管，就應(yīng)成立屬下的物業(yè)管理部門。? 制定完整的物業(yè)管理規(guī)章制度，一方面有助于建立對物業(yè)管理實施的監(jiān)督機(jī)制，有利于正確發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和租戶服務(wù)的行業(yè)職能。 ? 物業(yè)管理公司至少要做好以下幾件事：v做好入住前的清潔衛(wèi)生工作。v 系統(tǒng)的協(xié)調(diào)? 物業(yè)管理的成敗在很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與相關(guān)部門相互關(guān)系的協(xié)調(diào)，如自來水公司、供電局、煤氣公司、居委會、通訊部門、勞動局、工商局、稅務(wù)局、物價局、公安局、環(huán)衛(wèi)局、園林局、房管局、城管辦等有關(guān)政府主管部門，涉及面相當(dāng)廣泛。﹁續(xù)﹂八方面：建立管理機(jī)構(gòu)設(shè)計管理模式，草擬管理制度招聘人才，培訓(xùn)上崗深入工程建設(shè)現(xiàn)場，熟悉物業(yè)的概況參與物業(yè)的竣工驗收工作，為接管驗收做準(zhǔn)備重點(diǎn)開展物業(yè)的接管驗收工作 籌辦交樓前期管理的一個關(guān)鍵工序逐步展開日常的管理工作成立業(yè)主委員會一、前期物業(yè)管理的具體內(nèi)容一、做好物業(yè)查驗工作（一）、承接查驗的性質(zhì)和依據(jù)承接查驗的概念承接查驗與竣工驗收的區(qū)別（二）物業(yè)承接驗收標(biāo)準(zhǔn) —— 《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》（三）承接驗收的程序及意義（四）承接驗收中發(fā)生問題的處理嚴(yán)重質(zhì)量問題：建設(shè)單位負(fù)責(zé)一般質(zhì)量問題：建設(shè)單位負(fù)責(zé)或委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)二、樓宇入伙（一）樓宇入伙的概念及條件（二）樓宇入伙物業(yè)企業(yè)的工作職責(zé)（三）樓宇入伙的一般程序（四）樓宇如火中必須注意的事項三、裝飾裝修管理（一）裝飾裝修行為有關(guān)問題的界定（二）物業(yè)管理企業(yè)在 裝飾裝修管理中的職責(zé)做好宣傳工作約定管理工作建立報告制度其他相應(yīng)措施本章要點(diǎn)1． 前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的內(nèi)前期物業(yè)管理的委托重點(diǎn)掌握前期物業(yè)管理的概念及其界定第四章 物業(yè)管理制度和公約以及應(yīng)急預(yù)案第四章 物業(yè)管理制度和公約以及應(yīng)急預(yù)案學(xué)習(xí)目的與要求1．了解制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則業(yè)主公約主要內(nèi)容2．掌握制定物業(yè)管理制度和公約中的要求3．重點(diǎn)掌握– 業(yè)主公約制定的原則和程序– 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度的內(nèi)容本章講授 制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則制定物業(yè)管理制度和公約中的要求業(yè)主公約主要內(nèi)容業(yè)主公約制定的原則和程序物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度的內(nèi)容第一節(jié) 第二節(jié) 物業(yè)管理設(shè)備管理概述三、 物業(yè)設(shè)備管理的作用提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。（ 2）重要設(shè)備維修資料檔案。包括物業(yè)管理公司對所管轄區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)的計劃性養(yǎng)護(hù)、零星返修和改善添裝。其 主要內(nèi)容 包括普及安全知識，使用安全用具，提高安全意識