【正文】 v 地方保護主義使區(qū)域性物業(yè)管理招投標受到制約 v 開發(fā)商受經濟利益驅動增大招投標難度　 法規(guī)不完善，缺乏招投標基礎v （ l） 沒有統(tǒng)一的專業(yè)評判機構，使招投標工作缺乏公正性　 v （ 2）物業(yè)管理招投標法規(guī)不健全　　 v 社會監(jiān)督機制不健全，易引發(fā)行業(yè)不正之風v （ 1） “關系 ”競爭　 v （ 2） “暗箱 ”交易 v （ 3）違法違規(guī)三、物業(yè)管理招標所謂物業(yè)管理的招標是指物業(yè)所有權人（業(yè)主委員會或開發(fā)建設單位）在為物業(yè)選擇管理者時，通過制訂招標文件，向社會公布招標信息，由物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最佳者，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程物業(yè)管理招標四、物業(yè)管理投標所謂物業(yè)管理投標是指符合招標要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標要求，提出投標申請，參與投標活動的過程物業(yè)管理投標標五、物業(yè)管理招標投標的 原則及意義公平 公開公正 誠信推動物業(yè)管理市場化推動行業(yè)水平提高明確責任減少糾紛促進物管企業(yè)提高競爭力原則意義第二節(jié) 物業(yè)招標投標程序物業(yè)招標程序招標與投標的條件招標程序一、物業(yè)管理招標方式物業(yè)管理招標方式公開招標 —— 無限競爭性招標邀請招標 —— 有限競爭性招標公開招標的 特點這種招標可以為一切有能力的物業(yè)管理企業(yè)提供公平競爭的機會業(yè)主也有較大的選擇余地，有利于降低成本，提高物業(yè)管理水平但是招標單位審查投標者資格及其標書的工作量比較大，招標費用支出較大邀請招標的含義所謂邀請招標就是由招標單位根據(jù)了解和掌握的情況、信息，有選擇地向若干物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出招標信息，并邀請其參加投標的方式邀請招標 —— 有限競爭性招標邀請招標的特點是競標單位少，資格預審和評標工作量小如果對競標對象選擇得當，則起到花費少、效率高的作用，同時提高了投標單位的中標率，對招投標雙方都十分有利。但這種招標方式限制了競爭范圍，把許多可能的競爭者排除在外，不符合自由競爭、機會均等的原則法律的規(guī)定根據(jù)我國法律的規(guī)定，招標人采取邀請招標方式的，應當向 3個以上具備承擔招標項目能力，資信良好的特定法人發(fā)出投標邀請書，所需載明的事項與公開招標的招標公告要求相同二、物業(yè)管理招標與投標的條件招標項目應具備的條件符合城市規(guī)劃要求，完成或基本完成項目的主體和配套設施建設具備招標主體資格和招標條件投資單位或業(yè)主能夠提供管理的條件和設施招標所需的其他條件已經具備投標單位應具備的條件具有獨立的法人資格具有一定的技術、管理人員，并取得相應的經營資質具備招標規(guī)模所要求的條件企業(yè)近期經營情況良好，所管理的物業(yè)規(guī)范、健康三、物業(yè)管理招標程序成立招標機構招標機構編制招標文件招標機構發(fā)布招標公告或投標邀請書招標機構組織資格預審四、物業(yè)管理投標程序取得招標文件分析招標文件考察物業(yè)現(xiàn)場投標可行性分析編制投標文件封送投標文件資料整理與歸檔五、物業(yè)管理開標、評標和中標（一）開標物業(yè)管理項目招標的開標分為兩個過程：評議標書階段現(xiàn)場答辯階段標書評議開標：按照招標書中規(guī)定的截標時間，在公證機關、投標管理部門工作人員以及投標人代表共同參與、監(jiān)督下，公開拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容提交投標文件的投標人少于 3個的，招標人應當依法重新招標評標開標（二）標書評議評標：把標書分發(fā)評委評閱，經過評委認真仔細、獨立完成標書審查和評閱之后，采用無記名方法，給標書評分216。 評標委員會通常應由招標人代表及物業(yè)管理技術，管理方面的專家組成216。 成員為 5人以上單數(shù)216。 物業(yè)管理技術、管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二現(xiàn)場答辯一是進一步了解標書的真實性、可操作性、客觀性二是對標書里的一些提法，專家如有疑問，甚至發(fā)現(xiàn)有錯誤，有必要進一步澄清，幫助業(yè)主委員會（或開發(fā)建設單位），以及物業(yè)管理企業(yè)共同把好管理關答辯目的：評分依據(jù)及方式評分依據(jù)： 投標人代表以及擬接管目標物業(yè) 的管理處主任的： 回答問題的準確性 表達問題的邏輯性 分析問題的層次性 以及形象、儀表、風度等方面表現(xiàn)評分方式： 由評委無記名進行評分（三）中標根據(jù)開標以后，對標書評議、現(xiàn)場答辯的評分以及招標單位到投標單位采樣的信譽評分，按權重比例進行迭加計算，排出名次公證人員根據(jù)評委們按照招標文件的標準而計算排列名次，宣讀公證書，確認中標候選人招標人可以根據(jù)評標委員會提出的書面評標報告和推薦的中標候選人確定中標人，也可以授權評標委員會直接確定中標人履約訂立合同招標人對中標人發(fā)出通知 ★ 中標人與招標人應當自中標通知書發(fā)出之日起 30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同 ★ 招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協(xié)議履約訂立合同中標人不與招標人訂立合同的 ★ 投標保證金不予退還并取消中標資格 ★ 給招標人造成的損失超過投標保證金數(shù)額的，應當對超過部分予以賠償 ★ 沒有提交投標保證金的，應當對招標人的損失承擔賠償責任招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失，招標人應當給予賠償本章要點1．物業(yè)管理招標投標的基本概念物業(yè)管理招標投標物業(yè)管理招投標的類型及形式物業(yè)管理招標投標應遵循的原則及意義2．物業(yè)管理招標程序 物業(yè)管理 投標程序第三章 前期物業(yè)管理學習目的與要求1．了解建筑物前期物業(yè)管理工作的重要性、階段性的特殊性建設單位的職責受聘物業(yè)管理企業(yè)的職責2．掌握前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的內容前期物業(yè)管理的委托3．重點掌握重點掌握前期物業(yè)管理的概念及其界定本章講授前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的內容前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理與前期介入竣工驗收與接管接收交樓的程序與管理綜合驗收前期物業(yè)管理的職責前期物業(yè)管理的含義 《物業(yè)管理條例》第二十四條： 前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效前，建設單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理前期物業(yè)管理的含義﹁理解﹂時段確定業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效前一般始于收樓前 36個月不等權責關系費用問題業(yè)主、開發(fā)建設單位和物業(yè)管理企業(yè)復雜的責權關系交付使用前為建設單位交付使用后為業(yè)主及其使用人按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理 相分離 的原則，通過 招投標選聘物業(yè)管理企業(yè) ，簽訂書面的物業(yè)管理合同要 充分配合 物業(yè)管理企業(yè)開展前期管理工作的，提供符合要求的管理辦公的 場所提供 機會 ，讓物業(yè)管理企業(yè) 參加 相關設備設施的 安裝與調試 ，使物業(yè)管理企業(yè) 盡快熟悉物業(yè) 的具體情況第一節(jié) 建設單位必須要做的工作（工作職責）參加竣工驗收的全過程， 確保竣工驗收合格后， 才向物業(yè)管理企業(yè)移交根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十九條，要向物業(yè)管理企業(yè)移交相關的資料依據(jù)簽定的前期管理合同，向物業(yè)管理企業(yè) 交納前期物業(yè)管理費用要按國家規(guī)定的保修期限和范圍， 承攬物業(yè)的保修責任開發(fā)建設單位的工作職責﹁續(xù)﹂第二節(jié) 受聘的物業(yè)管理企業(yè)必須要做的工作（工作職責）一、組建項目物業(yè)管理處 /物業(yè)管理部二、制定落實物業(yè)管理方案三、制定企業(yè)內部管理制度參加竣工驗收的全過程， 確保竣工驗收合格后， 才向物業(yè)管理企業(yè)移交根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十九條，要向物業(yè)管理企業(yè)移交相關的資料依據(jù)簽定的前期管理合同，向物業(yè)管理企業(yè) 交納前期物業(yè)管理費用要按國家規(guī)定的保修期限和范圍， 承攬物業(yè)的保修責任受聘物業(yè)管理的職責建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理 檔案資料制止違反 本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》的 行為物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔本物業(yè)的專項管理與服務業(yè)務， 但不得將本物業(yè)的整體管理責任轉讓給第三方依據(jù)本協(xié)議向乙方 收取物業(yè)管理費用受聘物業(yè)管理的職責﹁續(xù)一﹂不得占用 本物業(yè)的共同部位、共用設施設備或 改變其使用功能向乙方 提供 房屋自用部位、自用設施設備維修養(yǎng)護等 有償服務在前期 物業(yè)管理合同終止時，辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)， 須經業(yè)主委員會確認，必須移交所有的管理資料受聘物業(yè)管理的職責﹁續(xù)二﹂第三節(jié) 前期物業(yè)管理的內容前期物業(yè)管理的工作是最復雜、難度最大而又最全面的管理工作，可歸納為八個方面前期物業(yè)管理的內容 ﹁續(xù)﹂八方面：建立管理機構設計管理模式，草擬管理制度招聘人才，培訓上崗深入工程建設現(xiàn)場，熟悉物業(yè)的概況參與物業(yè)的竣工驗收工作，為接管驗收做準備重點開展物業(yè)的接管驗收工作 籌辦交樓前期管理的一個關鍵工序逐步展開日常的管理工作成立業(yè)主委員會一、前期物業(yè)管理的具體內容一、做好物業(yè)查驗工作（一）、承接查驗的性質和依據(jù)承接查驗的概念承接查驗與竣工驗收的區(qū)別（二）物業(yè)承接驗收標準 —— 《房屋接管驗收標準》（三）承接驗收的程序及意義（四）承接驗收中發(fā)生問題的處理嚴重質量問題：建設單位負責一般質量問題：建設單位負責或委托物業(yè)管理企業(yè)負責二、樓宇入伙（一）樓宇入伙的概念及條件（二）樓宇入伙物業(yè)企業(yè)的工作職責（三）樓宇入伙的一般程序（四）樓宇如火中必須注意的事項三、裝飾裝修管理（一）裝飾裝修行為有關問題的界定（二）物業(yè)管理企業(yè)在 裝飾裝修管理中的職責做好宣傳工作約定管理工作建立報告制度其他相應措施本章要點1． 前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的內前期物業(yè)管理的委托重點掌握前期物業(yè)管理的概念及其界定第四章 物業(yè)管理制度和公約以及應急預案第四章 物業(yè)管理制度和公約以及應急預案學習目的與要求1．了解制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則業(yè)主公約主要內容2．掌握制定物業(yè)管理制度和公約中的要求3．重點掌握– 業(yè)主公約制定的原則和程序– 物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理規(guī)章制度的內容本章講授 制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則制定物業(yè)管理制度和公約中的要求業(yè)主公約主要內容業(yè)主公約制定的原則和程序物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理規(guī)章制度的內容第一節(jié) 制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則一、 制定物業(yè)管理制度和公約的目的 保證物業(yè)管理服務的得以實現(xiàn)（目標：在物業(yè)管理區(qū)域內，保持房屋及配套設施和相關場地完好，公共秩序良好，環(huán)境優(yōu)美整潔，保障物業(yè)使用方便、安全）第一節(jié) 制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則二、 制定物業(yè)管理制度和公約中的要求以法律為依據(jù)以不得違法為前提以協(xié)商一致為基礎第一節(jié) 制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則三、 物業(yè)管理制度和公約的特征約束力明確性系統(tǒng)性第二節(jié) 業(yè)主公約 業(yè)主公約由全體業(yè)主共同制定，經業(yè)主大會會議通過后，對全體業(yè)主具有約束力。 主要內容 是對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項。 一 、 業(yè)主公約的性質 由業(yè)主協(xié)商、依法制定的民事約定，是業(yè)主的共同遵守的行為準則。第二節(jié) 業(yè)主公約二、 業(yè)主公約制定的原則和程序平等、自愿、依法三原則擬定討論稿 —— 業(yè)主大會討論通過 ——公示、分發(fā)第二節(jié) 業(yè)主公約三 、 業(yè)主公約示范文本四、業(yè)主公約執(zhí)行的問題 第三節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理規(guī)章制度一、 物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理規(guī)章制度的制定 物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主大會授權制定，但需要經過業(yè)主大會討論決定。二、物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理規(guī)章制度的內容（一）共用設施設備管理使用制度 配電房、電梯、水泵水箱、消防設備設施、空調設備、供暖設備等 第三節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理規(guī)章制度（二） 物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生維護管理制度維護人員、樓內外公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生維護等（三）物業(yè)管理區(qū)域綠化管理制度（四）物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護制度第六章 設備日常維護與管理學習目的與要求1．掌握物業(yè)設備管理各項制度2． 重點掌握物