【正文】 ； 供電設(shè)施工程建設(shè)安全管理；供電設(shè)備安全操作管理；供電設(shè)備過負(fù)荷的安全管理等。二、設(shè)備管理部門的任務(wù)及機(jī)構(gòu)設(shè)置（一）設(shè)備管理部門的任務(wù)能源供應(yīng)維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施有計(jì)劃更新改造設(shè)備設(shè)施第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理第三節(jié) 7．必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點(diǎn)入庫，妥為保管并做出詳細(xì)清單。，須由領(lǐng)班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、事故發(fā)生時(shí)間、恢復(fù)正常時(shí)間等向主管報(bào)告，并提交經(jīng)理審閱。維修保養(yǎng)總體要求v 1．工程部各專業(yè)主管分別制定設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，維修保養(yǎng)計(jì)劃經(jīng)經(jīng)理審批后，統(tǒng)一安排，形成整個(gè)物業(yè)的設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃。 8．配電室每月吸塵一次，保持室內(nèi)清潔、干凈。、換班、加班、倒休等。、備件、材料、文具及勞保用品等。4．須按計(jì)劃及主管之安排做好設(shè)備日常保養(yǎng)和維修。，是否與運(yùn)行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應(yīng)記入備注欄，并應(yīng)要求上一班值班人員簽字。巡檢制度v 第八章 物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù) 物業(yè)經(jīng)營管理的概念以市場化為導(dǎo)向，以謀求共同利益最大化為目的，以滿足業(yè)主及非業(yè)主使用人的需求為目標(biāo)的社會(huì)化、綜合化、經(jīng)營性的服務(wù)與管理概念理解范疇：屬于第三產(chǎn)業(yè)，并不專屬于物業(yè)管理的工作范疇　　　　物業(yè)管理企業(yè)可以充分利用其優(yōu)勢，在細(xì)分市場上，開展多種經(jīng)營服務(wù)一、物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)含義 指物業(yè)管理企業(yè)圍繞所管物業(yè)開展的與服務(wù)對象生活、工作、學(xué)習(xí)、娛樂等相關(guān)的各種專門性、有益性服務(wù)項(xiàng)目?，F(xiàn)代各類物業(yè)的管理學(xué)習(xí)目的與要求1．掌握現(xiàn)代各類物業(yè)的主要類型小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑2．重點(diǎn)掌握居住小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)涵及其意義第九章 現(xiàn)代各類物業(yè)的管理二、居住小區(qū)的功能：　。　　。就是根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)組織原則，建立和完善企業(yè) 管理體制，設(shè)置和選擇管理組織機(jī)構(gòu)，目的是提高工作效率，適應(yīng)房地產(chǎn)物業(yè)管理需要。 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化二、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑 思想 的現(xiàn)代化 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化二、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑要求，廣泛地采用數(shù)字方法、定性與定量分析的方法，是實(shí)現(xiàn)從靜態(tài)管理走向動(dòng)態(tài)管理的最佳選擇，只有管理方法的現(xiàn)代化，才能使小區(qū)物業(yè)管理作到事事有標(biāo)準(zhǔn)， 小區(qū)物業(yè)管理的社會(huì)化、專 物業(yè)管理收費(fèi)學(xué)習(xí)目的與要求1．掌握物業(yè)管理費(fèi)使用情況的公示內(nèi)容2．重點(diǎn)掌握九大服務(wù)成本物業(yè)管理收費(fèi)的依據(jù)、原則第十章 物業(yè)管理收費(fèi)的依據(jù)和原則三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的依據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)必須符合法律法規(guī)的規(guī)定；物業(yè)服務(wù)收費(fèi)要根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定；物業(yè)維修基金物業(yè)維修基金又稱代管基金，是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的專項(xiàng)用于房屋共用部分，共用設(shè)備和公用設(shè)施維修、更新的專項(xiàng)基金共用設(shè)施設(shè)備維修基金包括房屋共用部分維修基金也稱房屋本體維修基金物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是業(yè)主或（非業(yè)主使用人）與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的，由業(yè)主（使用人）向物業(yè)管理企業(yè)繳納的物業(yè)管理費(fèi)用物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是保證日常物業(yè)管理工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)的主要資金來源物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)常規(guī)性的公共服務(wù)費(fèi)用針對性的專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用委托性的特約服務(wù)費(fèi)用物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)分類第十章 智能化物業(yè)管理學(xué)習(xí)目的與要求1．掌握智能化物業(yè)的概念智能化物業(yè)管理的概念2．重點(diǎn)掌握智能化物業(yè)的組成（ 3A）智能化物業(yè)管理的特征智能物業(yè)設(shè)備維修維護(hù)管理第十一章 智能化 物業(yè)管理概述四、 智能化 物業(yè)管理智能化物業(yè)管理的概念 在物業(yè)管理中，運(yùn)用現(xiàn)代計(jì)算技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)、通訊技術(shù)等高新技術(shù)和相關(guān)設(shè)備實(shí)現(xiàn)對物業(yè)及物業(yè)設(shè)施、設(shè)備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安防等的自動(dòng)監(jiān)控和集中管理，實(shí)現(xiàn)對業(yè)主信息、報(bào)修、收費(fèi)、綜合服務(wù)等的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化管理，以完善業(yè)主的生活、工作環(huán)境和條件，以便充分發(fā)揮智能物業(yè)的價(jià)值。智能化物業(yè)管理第三節(jié) 智能化物業(yè)管理第三節(jié) （ 2）維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施：日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng) 物業(yè)管理糾紛處理 學(xué)習(xí)目的與要求1．掌握物業(yè)管理糾紛的原因物業(yè)管理糾紛的預(yù)防措施2．重點(diǎn)掌握物業(yè)管理法律責(zé)任的種類物業(yè)管理糾紛的處理方式（ 6種）案例分析第十二章 物業(yè)管理糾紛處理 第三節(jié) 物業(yè)管理糾紛的預(yù)防措施四、強(qiáng)化員工培訓(xùn)、管理和監(jiān)督工作提高員工素質(zhì)建立和完善各項(xiàng)管理和服務(wù)制度努力尋找新的服務(wù)方式和方法，減少糾紛。物業(yè)管理糾紛處理 第四節(jié) 物業(yè)管理法律責(zé)任和糾紛處理二、 物業(yè)管理法律責(zé)任的種類 物業(yè)管理行政法律責(zé)任（ 1）行政處罰（ 2）行政處分（注意上述兩者的區(qū)別）物業(yè)管理刑事法律責(zé)任第十二章 物業(yè)管理糾紛處理 第三節(jié) 物業(yè)管理糾紛的預(yù)防措施五、妥善處理物業(yè)管理投訴物業(yè)管理投訴處理程序（流程圖 121）（ 1）接受投訴（ 2）處理投訴（ 3）回復(fù)投訴人第十二章 第十二章 智能 智能物業(yè)設(shè)備 化物業(yè)管理第三節(jié) 智能化物業(yè)管理第二節(jié) 智能化物業(yè)管理第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)成本分析一、 九大服務(wù)成本人員費(fèi)；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)用；綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；固定資產(chǎn)折舊；保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)管理收費(fèi)第一節(jié) 　　 (２ )計(jì)劃管理法，包括：全面計(jì)劃管理、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)、維修投入產(chǎn)出等方法。無論 　 人才現(xiàn)代化是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化實(shí)現(xiàn)的根本。理工具，如先進(jìn)的監(jiān)控手段、電子計(jì)算機(jī)、管理信息系統(tǒng)等等?！? 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)涵及其意義　　實(shí)際意義就在于：　首先，它要求管理思想更新。 。這是住宅小區(qū)最基本的功能。物業(yè)中介代理工作性質(zhì) :委托－代理性質(zhì)和契約性質(zhì)物業(yè)中介代理物業(yè)中介代理物業(yè)中介代理的主要內(nèi)容房地產(chǎn)估價(jià) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)咨詢房屋租賃合同房屋租賃合同基本條款的主要內(nèi)容：(1)甲乙雙方的姓名或名稱及住所(2)房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況(3)租賃用途(4)租賃期限(5)租金及支付方式房屋租賃合同房屋租賃合同基本條款的主要內(nèi)容：(6)房屋的修繕責(zé)任(7)轉(zhuǎn)租的規(guī)定(8)變更和解除合同的條件(9)違約責(zé)任(10)當(dāng)事人約定的其他條款房屋租賃合同租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)出租人的權(quán)利和義務(wù)承租人的權(quán)利和義務(wù)物業(yè)租賃條件出租： 城市公民、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋或國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租轉(zhuǎn)租： 承租人經(jīng)出租人同意。 3．交班人員在下列情況時(shí)不得交班離崗：交接班制度v 交接班制度v 1．接班人員須提前 10分鐘到達(dá)崗位，更換工服，做好接班準(zhǔn)備工作。5．值班人員用餐時(shí)，必須輪換進(jìn)行，必須保持值班室內(nèi) 24小時(shí)有人值班，當(dāng)班人員嚴(yán)禁飲酒。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障四、報(bào)告制度值班制度v 、移位安裝、增改工程及外部施工。、外單位聯(lián)系。、加班、倒休等。4．各開關(guān)回路標(biāo)明需供電范圍以便工作，每星期檢查開關(guān)一次，每天檢查電表一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。5．專業(yè)主管要進(jìn)行維修保養(yǎng)檢查、結(jié)果，經(jīng)理亦應(yīng)抽查。設(shè)備更新及改造建議，必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告，并須考慮總體系統(tǒng)運(yùn)行之安全性及可靠性。，如對客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知管理處客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時(shí)間（須盡可能減少對客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備。、真實(shí)，并須由工程部建立設(shè)備維修檔案，以便分析故障原因，確定責(zé)任。3．在驗(yàn)收過程中，須以將來運(yùn)行及維修為重點(diǎn)，進(jìn)行逐項(xiàng)檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須盡快以書面形式通報(bào)給發(fā)展商，并做出詳細(xì)記錄及拍照。第六章 第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理第二節(jié) 提高管理者的工作效率影響物業(yè)管理企業(yè)的聲譽(yù)及社會(huì)形象第六章 可以為物業(yè)管理企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益，從而提高企業(yè)的市場競爭能力。業(yè)主公約三 、 業(yè)主公約示范文本四、業(yè)主公約執(zhí)行的問題 第三節(jié) 成員為 5人以上單數(shù)216。二、實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)所面臨的主要問題 v 物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。開發(fā)商還應(yīng)向管理單位移交有關(guān)物業(yè)的整套圖紙資料，以使今后管理、維修和養(yǎng)護(hù)。v 物業(yè)管理的前期介入? 所謂前期介入，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)以前各個(gè)階段（項(xiàng)目可研階段、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段、施工階段等）就參與決策。v 物業(yè)管理人員的選拔和培訓(xùn)? 根據(jù)物業(yè)管理專業(yè)化和現(xiàn)代化的要求，物業(yè)管理所涉及的各崗位工種人員應(yīng)達(dá)到一定的水平并對其上崗資格進(jìn)行確認(rèn)。包括：車輛和專用道路、場地的使用管理交通秩序維護(hù)二、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的內(nèi)容（二）綜合經(jīng)營管理與服務(wù)（拓展工作） 衣食住行娛樂康體購物網(wǎng)絡(luò)社區(qū)服務(wù)其他綜合經(jīng)營管理與服務(wù)二、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的內(nèi)容（三） 社區(qū)管理與服務(wù) 協(xié)助街道辦事處、居民委員會(huì)進(jìn)行社區(qū)精神文明建設(shè)等管理活動(dòng) 基本環(huán)節(jié)三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)前期階段 啟動(dòng)階段日常運(yùn)作階段物業(yè)管理的前期工作包括（一）物業(yè)管理的前期階段物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與人員安排規(guī)章制度的制定早期介入管理物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)v （ 1）營造良好的 “ 安居樂業(yè) ” 的環(huán)境（ 2）物業(yè)的保值與增值（六）物業(yè)管理的宗旨和原則物業(yè)管理的基本原則（ 1）業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的原則（ 2）屬地管理與行政管理相結(jié)合的原則（ 3）統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)的原則（ 4）社會(huì)化和平等競爭的原則 “國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理 企業(yè) ”（見《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三條）。表面看 意思都是指不動(dòng)產(chǎn)或房地產(chǎn)。智能建筑物業(yè)管理講義第一章 但物業(yè)和房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)是不同的：房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)的通俗或狹義解釋 ,不動(dòng)產(chǎn)范圍大；多為宏觀用詞；是生產(chǎn)、流通、消費(fèi)中房地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)是指進(jìn)入具體消費(fèi)領(lǐng)域的房地產(chǎn)最終產(chǎn)品；是指某個(gè)具體的群體建筑物或單體建筑物不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)物業(yè)物業(yè) —— 是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)建筑、公共建筑用房等建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。 1994年 1月，深圳市成功地組織了一次蓮花北區(qū)新建小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)，此事開創(chuàng)了我國物業(yè)管理引入競爭機(jī)制的先河。? 人員選擇一般需要兩種類型：管理類型和工程技術(shù)類型。制定出物業(yè)管理方案，并從管理的角度為開發(fā)商提出樓宇設(shè)計(jì)、施工監(jiān)管、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、房屋租賃、工程交接等方面的建設(shè)性意見。? 在物業(yè)保修期間，管理單位還應(yīng)與開發(fā)商簽訂保修實(shí)施合同，明確保修項(xiàng)目、內(nèi)容、進(jìn)度、原則、責(zé)任、方式等等。? 收集的關(guān)鍵是盡可能完整，這從時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境；? 整理的重點(diǎn)是去偽存真，留下有用的；? 歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存；分類可按每一建筑分類，如設(shè)計(jì)圖、施工圖、竣工圖、改造圖、設(shè)備圖等，也可按系統(tǒng)項(xiàng)目分類，如配電系統(tǒng)、供水排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等。v 地方保護(hù)主義使區(qū)域性物業(yè)管理招投標(biāo)受到制約 （ 2）物業(yè)管理招投標(biāo)法規(guī)不健全　　 （ 2） “暗箱 ”交易 物業(yè)管理技術(shù)、管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二現(xiàn)場答辯一是進(jìn)一步了解標(biāo)書的真實(shí)性、可操作性、客觀性二是對標(biāo)書里的一些提法，專家如有疑問，甚至發(fā)現(xiàn)有錯(cuò)誤，有必要進(jìn)一步澄清，幫助業(yè)主委員會(huì)（或開發(fā)建設(shè)單位），以及物業(yè)管理企業(yè)共同把好管理關(guān)答辯目的：評分依據(jù)及方式評分依據(jù)：