【正文】 ； 供電設施工程建設安全管理；供電設備安全操作管理；供電設備過負荷的安全管理等。二、設備管理部門的任務及機構設置（一）設備管理部門的任務能源供應維護保養(yǎng)設備設施有計劃更新改造設備設施第六章 設備日常維護與管理第三節(jié) 7．必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點入庫，妥為保管并做出詳細清單。，須由領班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結果、事故發(fā)生時間、恢復正常時間等向主管報告，并提交經(jīng)理審閱。維修保養(yǎng)總體要求v 1．工程部各專業(yè)主管分別制定設備維修保養(yǎng)計劃，維修保養(yǎng)計劃經(jīng)經(jīng)理審批后，統(tǒng)一安排，形成整個物業(yè)的設備維修保養(yǎng)計劃。 8．配電室每月吸塵一次，保持室內(nèi)清潔、干凈。、換班、加班、倒休等。、備件、材料、文具及勞保用品等。4．須按計劃及主管之安排做好設備日常保養(yǎng)和維修。，是否與運行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應記入備注欄，并應要求上一班值班人員簽字。巡檢制度v 第八章 物業(yè)管理經(jīng)營服務 物業(yè)經(jīng)營管理的概念以市場化為導向，以謀求共同利益最大化為目的，以滿足業(yè)主及非業(yè)主使用人的需求為目標的社會化、綜合化、經(jīng)營性的服務與管理概念理解范疇：屬于第三產(chǎn)業(yè)，并不專屬于物業(yè)管理的工作范疇　　　　物業(yè)管理企業(yè)可以充分利用其優(yōu)勢，在細分市場上，開展多種經(jīng)營服務一、物業(yè)管理經(jīng)營服務含義 指物業(yè)管理企業(yè)圍繞所管物業(yè)開展的與服務對象生活、工作、學習、娛樂等相關的各種專門性、有益性服務項目?，F(xiàn)代各類物業(yè)的管理學習目的與要求1．掌握現(xiàn)代各類物業(yè)的主要類型小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑2．重點掌握居住小區(qū)物業(yè)管理的目標小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)涵及其意義第九章 現(xiàn)代各類物業(yè)的管理二、居住小區(qū)的功能：　?！　　＞褪歉鶕?jù)現(xiàn)代企業(yè)組織原則，建立和完善企業(yè) 管理體制，設置和選擇管理組織機構，目的是提高工作效率，適應房地產(chǎn)物業(yè)管理需要。 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化二、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑 思想 的現(xiàn)代化 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化二、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑要求，廣泛地采用數(shù)字方法、定性與定量分析的方法，是實現(xiàn)從靜態(tài)管理走向動態(tài)管理的最佳選擇，只有管理方法的現(xiàn)代化，才能使小區(qū)物業(yè)管理作到事事有標準， 小區(qū)物業(yè)管理的社會化、專 物業(yè)管理收費學習目的與要求1．掌握物業(yè)管理費使用情況的公示內(nèi)容2．重點掌握九大服務成本物業(yè)管理收費的依據(jù)、原則第十章 物業(yè)管理收費的依據(jù)和原則三、物業(yè)服務收費的依據(jù)物業(yè)服務收費必須符合法律法規(guī)的規(guī)定；物業(yè)服務收費要根據(jù)物業(yè)服務合同的約定；物業(yè)維修基金物業(yè)維修基金又稱代管基金，是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托代管的專項用于房屋共用部分，共用設備和公用設施維修、更新的專項基金共用設施設備維修基金包括房屋共用部分維修基金也稱房屋本體維修基金物業(yè)管理服務費是業(yè)主或（非業(yè)主使用人）與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務合同中約定的，由業(yè)主（使用人）向物業(yè)管理企業(yè)繳納的物業(yè)管理費用物業(yè)管理服務費是保證日常物業(yè)管理工作正常運轉(zhuǎn)的主要資金來源物業(yè)管理服務費常規(guī)性的公共服務費用針對性的專項服務費用委托性的特約服務費用物業(yè)管理服務費分類第十章 智能化物業(yè)管理學習目的與要求1．掌握智能化物業(yè)的概念智能化物業(yè)管理的概念2．重點掌握智能化物業(yè)的組成（ 3A）智能化物業(yè)管理的特征智能物業(yè)設備維修維護管理第十一章 智能化 物業(yè)管理概述四、 智能化 物業(yè)管理智能化物業(yè)管理的概念 在物業(yè)管理中，運用現(xiàn)代計算技術、自動控制技術、通訊技術等高新技術和相關設備實現(xiàn)對物業(yè)及物業(yè)設施、設備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安防等的自動監(jiān)控和集中管理，實現(xiàn)對業(yè)主信息、報修、收費、綜合服務等的計算機網(wǎng)絡化管理，以完善業(yè)主的生活、工作環(huán)境和條件，以便充分發(fā)揮智能物業(yè)的價值。智能化物業(yè)管理第三節(jié) 智能化物業(yè)管理第三節(jié) （ 2）維護保養(yǎng)工作的實施：日常維護保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng) 物業(yè)管理糾紛處理 學習目的與要求1．掌握物業(yè)管理糾紛的原因物業(yè)管理糾紛的預防措施2．重點掌握物業(yè)管理法律責任的種類物業(yè)管理糾紛的處理方式（ 6種）案例分析第十二章 物業(yè)管理糾紛處理 第三節(jié) 物業(yè)管理糾紛的預防措施四、強化員工培訓、管理和監(jiān)督工作提高員工素質(zhì)建立和完善各項管理和服務制度努力尋找新的服務方式和方法，減少糾紛。物業(yè)管理糾紛處理 第四節(jié) 物業(yè)管理法律責任和糾紛處理二、 物業(yè)管理法律責任的種類 物業(yè)管理行政法律責任（ 1）行政處罰（ 2）行政處分（注意上述兩者的區(qū)別）物業(yè)管理刑事法律責任第十二章 物業(yè)管理糾紛處理 第三節(jié) 物業(yè)管理糾紛的預防措施五、妥善處理物業(yè)管理投訴物業(yè)管理投訴處理程序（流程圖 121）（ 1）接受投訴（ 2）處理投訴（ 3）回復投訴人第十二章 第十二章 智能 智能物業(yè)設備 化物業(yè)管理第三節(jié) 智能化物業(yè)管理第二節(jié) 智能化物業(yè)管理第一節(jié) 物業(yè)服務成本分析一、 九大服務成本人員費；設施設備運行維護費；清潔衛(wèi)生費用；綠化養(yǎng)護費用；秩序維護費用；辦公費用；固定資產(chǎn)折舊；保險費用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。物業(yè)管理收費第一節(jié) 　　 (２ )計劃管理法，包括：全面計劃管理、網(wǎng)絡計劃技術、維修投入產(chǎn)出等方法。無論 　 人才現(xiàn)代化是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化實現(xiàn)的根本。理工具，如先進的監(jiān)控手段、電子計算機、管理信息系統(tǒng)等等?！? 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)涵及其意義　　實際意義就在于：　首先，它要求管理思想更新。 。這是住宅小區(qū)最基本的功能。物業(yè)中介代理工作性質(zhì) :委托－代理性質(zhì)和契約性質(zhì)物業(yè)中介代理物業(yè)中介代理物業(yè)中介代理的主要內(nèi)容房地產(chǎn)估價 房地產(chǎn)經(jīng)紀房地產(chǎn)咨詢房屋租賃合同房屋租賃合同基本條款的主要內(nèi)容：(1)甲乙雙方的姓名或名稱及住所(2)房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況(3)租賃用途(4)租賃期限(5)租金及支付方式房屋租賃合同房屋租賃合同基本條款的主要內(nèi)容：(6)房屋的修繕責任(7)轉(zhuǎn)租的規(guī)定(8)變更和解除合同的條件(9)違約責任(10)當事人約定的其他條款房屋租賃合同租賃雙方的權利和義務出租人的權利和義務承租人的權利和義務物業(yè)租賃條件出租： 城市公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋或國家授權管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租轉(zhuǎn)租： 承租人經(jīng)出租人同意。 3．交班人員在下列情況時不得交班離崗：交接班制度v 交接班制度v 1．接班人員須提前 10分鐘到達崗位，更換工服，做好接班準備工作。5．值班人員用餐時，必須輪換進行，必須保持值班室內(nèi) 24小時有人值班，當班人員嚴禁飲酒。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障四、報告制度值班制度v 、移位安裝、增改工程及外部施工。、外單位聯(lián)系。、加班、倒休等。4．各開關回路標明需供電范圍以便工作，每星期檢查開關一次，每天檢查電表一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。5．專業(yè)主管要進行維修保養(yǎng)檢查、結果，經(jīng)理亦應抽查。設備更新及改造建議，必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟性分析報告，并須考慮總體系統(tǒng)運行之安全性及可靠性。，如對客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知管理處客戶服務部，由客戶服務部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準備。、真實，并須由工程部建立設備維修檔案，以便分析故障原因，確定責任。3．在驗收過程中，須以將來運行及維修為重點，進行逐項檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須盡快以書面形式通報給發(fā)展商，并做出詳細記錄及拍照。第六章 第六章 設備日常維護與管理第二節(jié) 提高管理者的工作效率影響物業(yè)管理企業(yè)的聲譽及社會形象第六章 可以為物業(yè)管理企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，帶來可觀的經(jīng)濟效益，從而提高企業(yè)的市場競爭能力。業(yè)主公約三 、 業(yè)主公約示范文本四、業(yè)主公約執(zhí)行的問題 第三節(jié) 成員為 5人以上單數(shù)216。二、實施物業(yè)管理招投標所面臨的主要問題 v 物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸檔、利用四個環(huán)節(jié)。開發(fā)商還應向管理單位移交有關物業(yè)的整套圖紙資料，以使今后管理、維修和養(yǎng)護。v 物業(yè)管理的前期介入? 所謂前期介入，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)以前各個階段（項目可研階段、規(guī)劃方案設計階段、施工階段等）就參與決策。v 物業(yè)管理人員的選拔和培訓? 根據(jù)物業(yè)管理專業(yè)化和現(xiàn)代化的要求，物業(yè)管理所涉及的各崗位工種人員應達到一定的水平并對其上崗資格進行確認。包括：車輛和專用道路、場地的使用管理交通秩序維護二、物業(yè)管理實務的內(nèi)容（二）綜合經(jīng)營管理與服務（拓展工作） 衣食住行娛樂康體購物網(wǎng)絡社區(qū)服務其他綜合經(jīng)營管理與服務二、物業(yè)管理實務的內(nèi)容（三） 社區(qū)管理與服務 協(xié)助街道辦事處、居民委員會進行社區(qū)精神文明建設等管理活動 基本環(huán)節(jié)三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)前期階段 啟動階段日常運作階段物業(yè)管理的前期工作包括（一）物業(yè)管理的前期階段物業(yè)管理機構設置與人員安排規(guī)章制度的制定早期介入管理物業(yè)管理的招標與投標v （ 1）營造良好的 “ 安居樂業(yè) ” 的環(huán)境（ 2）物業(yè)的保值與增值（六）物業(yè)管理的宗旨和原則物業(yè)管理的基本原則（ 1）業(yè)主自治與專業(yè)管理相結合的原則（ 2）屬地管理與行政管理相結合的原則（ 3）統(tǒng)一管理、綜合服務的原則（ 4）社會化和平等競爭的原則 “國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理 企業(yè) ”（見《物業(yè)管理條例》第三條）。表面看 意思都是指不動產(chǎn)或房地產(chǎn)。智能建筑物業(yè)管理講義第一章 但物業(yè)和房地產(chǎn)、不動產(chǎn)是不同的：房地產(chǎn)是不動產(chǎn)的通俗或狹義解釋 ,不動產(chǎn)范圍大；多為宏觀用詞；是生產(chǎn)、流通、消費中房地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)是指進入具體消費領域的房地產(chǎn)最終產(chǎn)品；是指某個具體的群體建筑物或單體建筑物不動產(chǎn)房地產(chǎn)物業(yè)物業(yè) —— 是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)建筑、公共建筑用房等建筑物及其附屬的設施、設備和相關場地。 1994年 1月，深圳市成功地組織了一次蓮花北區(qū)新建小區(qū)物業(yè)管理招標，此事開創(chuàng)了我國物業(yè)管理引入競爭機制的先河。? 人員選擇一般需要兩種類型：管理類型和工程技術類型。制定出物業(yè)管理方案，并從管理的角度為開發(fā)商提出樓宇設計、施工監(jiān)管、設備選用、功能規(guī)劃、房屋租賃、工程交接等方面的建設性意見。? 在物業(yè)保修期間，管理單位還應與開發(fā)商簽訂保修實施合同，明確保修項目、內(nèi)容、進度、原則、責任、方式等等。? 收集的關鍵是盡可能完整，這從時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料；從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境；? 整理的重點是去偽存真，留下有用的；? 歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存；分類可按每一建筑分類，如設計圖、施工圖、竣工圖、改造圖、設備圖等，也可按系統(tǒng)項目分類，如配電系統(tǒng)、供水排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等。v 地方保護主義使區(qū)域性物業(yè)管理招投標受到制約 （ 2）物業(yè)管理招投標法規(guī)不健全　　 （ 2） “暗箱 ”交易 物業(yè)管理技術、管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二現(xiàn)場答辯一是進一步了解標書的真實性、可操作性、客觀性二是對標書里的一些提法，專家如有疑問，甚至發(fā)現(xiàn)有錯誤，有必要進一步澄清，幫助業(yè)主委員會（或開發(fā)建設單位），以及物業(yè)管理企業(yè)共同把好管理關答辯目的：評分依據(jù)及方式評分依據(jù)：