【正文】 物業(yè)管理糾紛處理 第四節(jié) 物業(yè)管理法律責(zé)任和糾紛處理一、 物業(yè)管理法律責(zé)任的定義與構(gòu)成要素 物業(yè)管理法律責(zé)任的定義 物業(yè)管理法律責(zé)任的構(gòu)成要素（ 1）違法性（ 2）危害性（ 3）可罰性第十二章 物業(yè)管理糾紛處理 第三節(jié) 物業(yè)管理糾紛的預(yù)防措施一、加速物業(yè)管理法律體系的建設(shè)樹立依法治物的思想觀念理順物業(yè)管理政府有關(guān)部門和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系二、明確管理范圍和服務(wù)內(nèi)容，謹(jǐn)慎承諾服務(wù)第十二章 智能 智能物業(yè)設(shè)備 化物業(yè)管理第三節(jié) 智能 智能物業(yè)設(shè)備 化物業(yè)管理第三節(jié) 以保持業(yè)務(wù)空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術(shù)對人類有效的生活環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃、整備和維護(hù)管理的工作。節(jié)約能源能滿足多種用戶對不同環(huán)境功能的要求現(xiàn)代化的通訊手段與辦公條件大大提高工作效率極大豐富和方便人們的生活，提高生活質(zhì)量方便管理第十一章 物業(yè)管理收費(fèi)第二節(jié) 第十章 　　 (4)理財方法，包括：全面經(jīng)濟(jì)核算、目標(biāo)成本、價值工程等方法。手段是達(dá)到管理現(xiàn)代化的重要途徑，只有手段的現(xiàn)代化才能達(dá)到管理的高效率。精，職能部門有機(jī)聯(lián)系，凡事有人管，大小事有人抓。濟(jì)實(shí)體，因此，要加強(qiáng)現(xiàn)代化管理，物業(yè)管理者就要樹立新的思想觀念，如創(chuàng)新、改革、服務(wù)、承諾、時間、效果、經(jīng)營戰(zhàn)略等觀念?；芾砝碚?，用現(xiàn)代科學(xué)管理理論來指導(dǎo)管理實(shí)踐，是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的必備素質(zhì)。也就是說要打破傳統(tǒng)的行政福利性的房產(chǎn)管理理念，樹立起社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的現(xiàn)代化小區(qū)物業(yè)管理新思想、新觀念?，F(xiàn)代各類物業(yè)的管理三、住宅小區(qū)的特點(diǎn)。在居住功能中，最重要的是它能夠提供 人們休息的場所和環(huán)境，其他的才是如飲食、盥洗、個人衛(wèi)生、學(xué)習(xí)、娛樂、交際等功能。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款物業(yè)租賃條件物業(yè)出租人必須具備的條件 :出租人是物業(yè)所有權(quán)人或受托管理人，并持有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證或委托管理證件出租人若為物業(yè)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或物業(yè)管理公司，還必須持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照出租人對所出租的物業(yè)應(yīng)具有管理的修繕的能力物業(yè)租賃條件物業(yè)承租人必須具備的條件 :城鎮(zhèn)居民承租者，必須具有物業(yè)屬地常住戶口，暫住人口則必須持有有關(guān)機(jī)關(guān)核發(fā)的暫住證單位承租公房，必須具有區(qū)、縣、市級政府批準(zhǔn)的證明；單位承租私房，必須事先報房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)或當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)承租人承擔(dān)物業(yè)應(yīng)以自住自用為主；承租人必須具有民事行為能力承租人必須具備合理使用房屋和支付租金的能力物業(yè)租賃條件出租房屋必須具備的條件 :經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)，并已向房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋。如條件所限一時不能處理，則必須做好臨時補(bǔ)救措施后，報告領(lǐng)班，并將詳細(xì)情況記入巡檢記錄備注欄。 接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后，方可進(jìn)行交接班。 2．接班人員接班時必須檢查以下工作：，聽取上一班值班人員運(yùn)行情況介紹，交接設(shè)備運(yùn)行記錄表。、換班、倒休、加班等。四、報告制度v 4．主管在下列情況下必須以書面形式報告經(jīng)理：。、代換、或加工修理。6．配電室做好通風(fēng)和降溫工作，一般室內(nèi)溫度以不超過 40度為宜。7．一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時間。由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進(jìn)行。v ，必須對客戶使用產(chǎn)生影響時，須立即通知管理處客戶服務(wù)部，并由客戶服務(wù)部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。5．必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術(shù)資料、使用說明書、維修保養(yǎng)手冊、調(diào)試檢測報告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用。其中供電設(shè)備的安 全管理占有重要的地位。物業(yè)管理設(shè)備管理的內(nèi)容二、各類設(shè)備的 管理與維修 （一）房屋給排水系統(tǒng)的管理與維修給排水設(shè)備設(shè)施管理的范圍界定物業(yè)管理公司應(yīng)與市政的給水、排水等專業(yè)管理部門明確各自的管理職責(zé)，相互分工通力合作。設(shè)備日常維護(hù)與管理第一節(jié) （二）物業(yè)設(shè)備的分類給排水系統(tǒng) 燃?xì)庀到y(tǒng)空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備 電氣工程設(shè)備系統(tǒng)智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)第六章 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度一、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度的制定 物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主大會授權(quán)制定，但需要經(jīng)過業(yè)主大會討論決定。 主要內(nèi)容 是對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項。建設(shè)單位必須要做的工作（工作職責(zé)）參加竣工驗收的全過程， 確?？⒐を炇蘸细窈螅?才向物業(yè)管理企業(yè)移交根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十九條，要向物業(yè)管理企業(yè)移交相關(guān)的資料依據(jù)簽定的前期管理合同，向物業(yè)管理企業(yè) 交納前期物業(yè)管理費(fèi)用要按國家規(guī)定的保修期限和范圍， 承攬物業(yè)的保修責(zé)任開發(fā)建設(shè)單位的工作職責(zé)﹁續(xù)﹂第二節(jié) v v 社會監(jiān)督機(jī)制不健全，易引發(fā)行業(yè)不正之風(fēng)v v 開發(fā)商受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動增大招投標(biāo)難度　 法規(guī)不完善，缺乏招投標(biāo)基礎(chǔ)v 日常運(yùn)作階段基本環(huán)節(jié)（三）物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段日常的綜合服務(wù)與管理系統(tǒng)的協(xié)調(diào)v 日常管理和維修養(yǎng)護(hù)? 房屋管理；? 機(jī)電設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修；? 公共配套設(shè)施的養(yǎng)護(hù)與維修；? 環(huán)境衛(wèi)生；? 治安保衛(wèi)；? 便民服務(wù)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等等。v 用戶入住管理? 住戶入住是物業(yè)管理十分重要的環(huán)節(jié)。 ? 培訓(xùn)時間應(yīng)選在開展管理工作前 3～ 6個月為佳；? 培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)根據(jù)設(shè)置的崗位要求考慮；? 培訓(xùn)目的以能勝任所擔(dān)負(fù)工作為基本點(diǎn)，應(yīng)注意的是有些工種如電梯維修工、鍋爐工、配電工等應(yīng)取得政府主管機(jī)關(guān)的資質(zhì)認(rèn)定方可上崗。物業(yè)管理部門的成立 （ 5）企業(yè)化與全過程效益的原則第二節(jié) 物業(yè)的含義物業(yè)的含義物業(yè)含義主要包括三部分 ：已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物與這些建筑物相配套的設(shè)備和設(shè)施相關(guān)的場地二、物業(yè)的分類物業(yè)的分類居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)其他用途物業(yè)根據(jù)使用功能不同三、物業(yè)管理的概念物業(yè)管理（ Real Estate Management 或 Real Property Management） 英文意思是不動產(chǎn)管理或房地產(chǎn)管理。概論本章講授物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念物業(yè)管理的基本原則物業(yè)管理實(shí)務(wù)的基本內(nèi)容和要求物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)學(xué)習(xí)目的與要求1．掌握物業(yè)的含義物業(yè)管理的基本特征2．重點(diǎn)掌握物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)第一節(jié) Property意為 “財產(chǎn)、所有物、所有權(quán) ”。偏離服務(wù)這個宗旨，就會使物業(yè)管理與社會和公眾的利益相背，最終削弱物業(yè)管理的生命力。包括：安全監(jiān)督控以及突發(fā)事件的預(yù)防和處理消防管理車輛和道路、場地的管理 這也是為維護(hù)物業(yè)正常的生活、工作秩序而提供的管理服務(wù)。這類公司不帶工人隊伍，而是通過合同形式與社會上各類專業(yè)服務(wù)企業(yè)形成松散型的聯(lián)合，以合同的方式將物業(yè)管理內(nèi)容發(fā)包給相關(guān)的服務(wù)企業(yè)。這些規(guī)章制度應(yīng)在住戶入住前就制定完成，并通過日后的管理實(shí)踐，再逐步補(bǔ)充、修改和完善。移交工作應(yīng)辦理書面移交手續(xù)。v 檔案資料的建立v 這里講的檔案資料有兩種：一種是物業(yè)的資料；另一種是物業(yè)業(yè)主和租戶的資料。v 有利于物業(yè)管理基本規(guī)范的貫徹和推廣；v 有利于控制物業(yè)管理的費(fèi)用，使業(yè)主和使用人真正得到質(zhì)優(yōu)價實(shí)的服務(wù)；v 有利于明確和簡化業(yè)主與物業(yè)管理的企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系；v 有利于推動物業(yè)管理行業(yè)整體水平的提高。 評標(biāo)委員會通常應(yīng)由招標(biāo)人代表及物業(yè)管理技術(shù)，管理方面的專家組成216。制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則三、 物業(yè)管理制度和公約的特征約束力明確性系統(tǒng)性第二節(jié) 設(shè)備日常維護(hù)與管理第一節(jié) 可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營利潤。第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理第二節(jié) 供電設(shè)備的維修管理，是規(guī)范供電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，確保供電設(shè)備設(shè)施的性能良 好地運(yùn)行，其內(nèi)容包括對設(shè)備經(jīng)常性的養(yǎng)護(hù)和故障的修理等管理活動。物業(yè)設(shè)備管理部門設(shè)置和管理制度（二）設(shè)備管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置 部門經(jīng)理（ 1人） —— 部門副經(jīng)理（ 12人，專業(yè)工程師、技術(shù)主管） —— 班組長（領(lǐng)班，若干人） —— 班組成員（技術(shù)工人，若干人）可另設(shè)資料統(tǒng)計員 1人。2．所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運(yùn)行一段時間（需根據(jù)設(shè)備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進(jìn)行驗收。，以便盡可能延長系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機(jī)會。，并提交工程部經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領(lǐng)班負(fù)責(zé)，并提交主管審閱。4．維修保養(yǎng)完成后認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)記錄，上報存檔。3．運(yùn)行中的開關(guān)、母線、接頭等一切載流導(dǎo)體有無跳火、冒煙、燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。四、報告制度v 1．各系統(tǒng)操作運(yùn)行人員在下列情況下須在運(yùn)行記錄或交接班記錄中書面報告專業(yè)領(lǐng)班：。，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。、換班、倒休、病假、事假等。、代換或加工維修。5．除以上各項外，所有有關(guān)工作事項必須口頭匯報上級人員。如有特殊情況，必須向主管或部門經(jīng)理請假，經(jīng)準(zhǔn)許后方可離開。6．值班人員必須每班打掃值班范圍內(nèi)之衛(wèi)生，每班兩次，清潔地面、窗臺、門窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處，隨時保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。如有來訪者，必須進(jìn)行登記。 ，并在交接班記錄上簽字。5．各運(yùn)行、維修領(lǐng)班，必須每天對所轄系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行檢查；各主管必須每周一次巡檢本系統(tǒng)所有設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題，書面報告經(jīng)理，并應(yīng)立即組織處理。即房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為房屋租賃是房地產(chǎn)市場中的一種主要交易形式之一物業(yè)租賃是商品交換的一種形式，其核心問題是租金問題物業(yè)租賃物業(yè)租賃的特征：　　房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋物業(yè)租賃讓渡的是物業(yè)使用權(quán)而不是所有權(quán)租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人租金的合理確定是物業(yè)租賃的核心問題房屋的租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)的契約關(guān)系物業(yè)中介代理物業(yè)中介代理物業(yè)中介的涵義：　　物業(yè)中介在真正意義上應(yīng)稱為房地產(chǎn)市場中介，它是房地產(chǎn)市場運(yùn)作的介質(zhì)體系，或者說是由專業(yè)中介人在國家法律、政府規(guī)章以及行業(yè)自律組織規(guī)則框架下所從事的一系列中間介引等活動的集合和系統(tǒng)。二、居住小區(qū)的功能：　。住宅小區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能體現(xiàn)在交換功能和消費(fèi)功能兩方面。 第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)涵及其意義　　 (一 )小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)涵及其意義　　 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化，即是指在住宅小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理中，以現(xiàn)代技術(shù)創(chuàng)新和科學(xué) 管理為宗旨，運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，使物業(yè)的硬件與軟件管理，走向科學(xué)化、制度化與規(guī)范化管理的活動過程。系列與其相應(yīng)的現(xiàn)代管理方法，如現(xiàn)代經(jīng)營決策方法、計劃管理方法、經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)方法等等。就是要運(yùn)用一系列企業(yè)現(xiàn)代管理必須的管 第五，它是實(shí)現(xiàn)管理人才現(xiàn)代化需要。 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化二、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑　　管理手段現(xiàn)代化的主要標(biāo)志，是電子計算機(jī)在小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)中的廣泛應(yīng)用。 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化二、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑(二 )小區(qū)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的途徑 　 ，是實(shí)現(xiàn)管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ) 　 ，是實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的保證 　 ，是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的重要途徑 　 (１ )管理決策方法，包括：市場調(diào)查法、預(yù)測法、決策法、維修評估法和信息分析法等。 第十章 物業(yè)管理收費(fèi)第二節(jié) 二、 智能化 物業(yè)的組成（ 3A）建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)辦公自動化系統(tǒng)第十一章 智能化 物業(yè)管理概述四、 智能化 物業(yè)管理 智能化 物業(yè)管理的特征（ 1）以電子技術(shù)