【正文】 物業(yè)管理糾紛處理 第四節(jié) 物業(yè)管理法律責任和糾紛處理一、 物業(yè)管理法律責任的定義與構成要素 物業(yè)管理法律責任的定義 物業(yè)管理法律責任的構成要素（ 1）違法性（ 2）危害性（ 3）可罰性第十二章 物業(yè)管理糾紛處理 第三節(jié) 物業(yè)管理糾紛的預防措施一、加速物業(yè)管理法律體系的建設樹立依法治物的思想觀念理順物業(yè)管理政府有關部門和物業(yè)管理企業(yè)的關系二、明確管理范圍和服務內容，謹慎承諾服務第十二章 智能 智能物業(yè)設備 化物業(yè)管理第三節(jié) 智能 智能物業(yè)設備 化物業(yè)管理第三節(jié) 以保持業(yè)務空間高品質的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類有效的生活環(huán)境進行規(guī)劃、整備和維護管理的工作。節(jié)約能源能滿足多種用戶對不同環(huán)境功能的要求現(xiàn)代化的通訊手段與辦公條件大大提高工作效率極大豐富和方便人們的生活，提高生活質量方便管理第十一章 物業(yè)管理收費第二節(jié) 第十章 　　 (4)理財方法，包括：全面經濟核算、目標成本、價值工程等方法。手段是達到管理現(xiàn)代化的重要途徑，只有手段的現(xiàn)代化才能達到管理的高效率。精，職能部門有機聯(lián)系，凡事有人管，大小事有人抓。濟實體，因此，要加強現(xiàn)代化管理，物業(yè)管理者就要樹立新的思想觀念，如創(chuàng)新、改革、服務、承諾、時間、效果、經營戰(zhàn)略等觀念?；芾砝碚?，用現(xiàn)代科學管理理論來指導管理實踐，是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的必備素質。也就是說要打破傳統(tǒng)的行政福利性的房產管理理念，樹立起社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經營型的現(xiàn)代化小區(qū)物業(yè)管理新思想、新觀念?，F(xiàn)代各類物業(yè)的管理三、住宅小區(qū)的特點。在居住功能中，最重要的是它能夠提供 人們休息的場所和環(huán)境，其他的才是如飲食、盥洗、個人衛(wèi)生、學習、娛樂、交際等功能。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款物業(yè)租賃條件物業(yè)出租人必須具備的條件 :出租人是物業(yè)所有權人或受托管理人，并持有房地產產權證或委托管理證件出租人若為物業(yè)開發(fā)經營企業(yè)或物業(yè)管理公司，還必須持有工商行政管理機關核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照出租人對所出租的物業(yè)應具有管理的修繕的能力物業(yè)租賃條件物業(yè)承租人必須具備的條件 :城鎮(zhèn)居民承租者，必須具有物業(yè)屬地常住戶口，暫住人口則必須持有有關機關核發(fā)的暫住證單位承租公房，必須具有區(qū)、縣、市級政府批準的證明；單位承租私房，必須事先報房地產行政機關或當?shù)卣鷾食凶馊顺袚飿I(yè)應以自住自用為主；承租人必須具有民事行為能力承租人必須具備合理使用房屋和支付租金的能力物業(yè)租賃條件出租房屋必須具備的條件 :經規(guī)劃部門批準建設，并已向房地產行政管理機關辦理產權登記的房屋。如條件所限一時不能處理，則必須做好臨時補救措施后，報告領班，并將詳細情況記入巡檢記錄備注欄。 接班人員應要求交班人員做好清潔工作后，方可進行交接班。 2．接班人員接班時必須檢查以下工作：，聽取上一班值班人員運行情況介紹，交接設備運行記錄表。、換班、倒休、加班等。四、報告制度v 4．主管在下列情況下必須以書面形式報告經理：。、代換、或加工修理。6．配電室做好通風和降溫工作，一般室內溫度以不超過 40度為宜。7．一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時間。由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進行。v ，必須對客戶使用產生影響時，須立即通知管理處客戶服務部，并由客戶服務部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。5．必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術資料、使用說明書、維修保養(yǎng)手冊、調試檢測報告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關工程資料，并建立檔案，以備查用。其中供電設備的安 全管理占有重要的地位。物業(yè)管理設備管理的內容二、各類設備的 管理與維修 （一）房屋給排水系統(tǒng)的管理與維修給排水設備設施管理的范圍界定物業(yè)管理公司應與市政的給水、排水等專業(yè)管理部門明確各自的管理職責，相互分工通力合作。設備日常維護與管理第一節(jié) （二）物業(yè)設備的分類給排水系統(tǒng) 燃氣系統(tǒng)空調、通風設備 電氣工程設備系統(tǒng)智能化樓宇的技術設備系統(tǒng)第六章 物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理規(guī)章制度一、 物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理規(guī)章制度的制定 物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主大會授權制定，但需要經過業(yè)主大會討論決定。 主要內容 是對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項。建設單位必須要做的工作（工作職責）參加竣工驗收的全過程， 確?？⒐を炇蘸细窈?， 才向物業(yè)管理企業(yè)移交根據《物業(yè)管理條例》第二十九條，要向物業(yè)管理企業(yè)移交相關的資料依據簽定的前期管理合同，向物業(yè)管理企業(yè) 交納前期物業(yè)管理費用要按國家規(guī)定的保修期限和范圍， 承攬物業(yè)的保修責任開發(fā)建設單位的工作職責﹁續(xù)﹂第二節(jié) v v 社會監(jiān)督機制不健全，易引發(fā)行業(yè)不正之風v v 開發(fā)商受經濟利益驅動增大招投標難度　 法規(guī)不完善，缺乏招投標基礎v 日常運作階段基本環(huán)節(jié)（三）物業(yè)管理的日常運作階段日常的綜合服務與管理系統(tǒng)的協(xié)調v 日常管理和維修養(yǎng)護? 房屋管理；? 機電設備養(yǎng)護維修；? 公共配套設施的養(yǎng)護與維修；? 環(huán)境衛(wèi)生；? 治安保衛(wèi)；? 便民服務和商業(yè)網點等等。v 用戶入住管理? 住戶入住是物業(yè)管理十分重要的環(huán)節(jié)。 ? 培訓時間應選在開展管理工作前 3～ 6個月為佳；? 培訓內容應根據設置的崗位要求考慮；? 培訓目的以能勝任所擔負工作為基本點，應注意的是有些工種如電梯維修工、鍋爐工、配電工等應取得政府主管機關的資質認定方可上崗。物業(yè)管理部門的成立 （ 5）企業(yè)化與全過程效益的原則第二節(jié) 物業(yè)的含義物業(yè)的含義物業(yè)含義主要包括三部分 ：已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物與這些建筑物相配套的設備和設施相關的場地二、物業(yè)的分類物業(yè)的分類居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)其他用途物業(yè)根據使用功能不同三、物業(yè)管理的概念物業(yè)管理（ Real Estate Management 或 Real Property Management） 英文意思是不動產管理或房地產管理。概論本章講授物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念物業(yè)管理的基本原則物業(yè)管理實務的基本內容和要求物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)學習目的與要求1．掌握物業(yè)的含義物業(yè)管理的基本特征2．重點掌握物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的內容物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)第一節(jié) Property意為 “財產、所有物、所有權 ”。偏離服務這個宗旨，就會使物業(yè)管理與社會和公眾的利益相背，最終削弱物業(yè)管理的生命力。包括：安全監(jiān)督控以及突發(fā)事件的預防和處理消防管理車輛和道路、場地的管理 這也是為維護物業(yè)正常的生活、工作秩序而提供的管理服務。這類公司不帶工人隊伍，而是通過合同形式與社會上各類專業(yè)服務企業(yè)形成松散型的聯(lián)合，以合同的方式將物業(yè)管理內容發(fā)包給相關的服務企業(yè)。這些規(guī)章制度應在住戶入住前就制定完成，并通過日后的管理實踐，再逐步補充、修改和完善。移交工作應辦理書面移交手續(xù)。v 檔案資料的建立v 這里講的檔案資料有兩種：一種是物業(yè)的資料；另一種是物業(yè)業(yè)主和租戶的資料。v 有利于物業(yè)管理基本規(guī)范的貫徹和推廣；v 有利于控制物業(yè)管理的費用，使業(yè)主和使用人真正得到質優(yōu)價實的服務；v 有利于明確和簡化業(yè)主與物業(yè)管理的企業(yè)的經濟關系；v 有利于推動物業(yè)管理行業(yè)整體水平的提高。 評標委員會通常應由招標人代表及物業(yè)管理技術，管理方面的專家組成216。制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則三、 物業(yè)管理制度和公約的特征約束力明確性系統(tǒng)性第二節(jié) 設備日常維護與管理第一節(jié) 可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。提高物業(yè)管理企業(yè)的經營利潤。第六章 設備日常維護與管理第二節(jié) 供電設備的維修管理，是規(guī)范供電設備設施的維修保養(yǎng)工作，確保供電設備設施的性能良 好地運行，其內容包括對設備經常性的養(yǎng)護和故障的修理等管理活動。物業(yè)設備管理部門設置和管理制度（二）設備管理部門的機構設置 部門經理（ 1人） —— 部門副經理（ 12人，專業(yè)工程師、技術主管） —— 班組長（領班，若干人） —— 班組成員（技術工人，若干人）可另設資料統(tǒng)計員 1人。2．所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調試完畢的情況下，連續(xù)試運行一段時間（需根據設備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進行驗收。，以便盡可能延長系統(tǒng)設備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機會。，并提交工程部經理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領班負責，并提交主管審閱。4．維修保養(yǎng)完成后認真填寫維修保養(yǎng)記錄，上報存檔。3．運行中的開關、母線、接頭等一切載流導體有無跳火、冒煙、燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。四、報告制度v 1．各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或交接班記錄中書面報告專業(yè)領班：。，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。、換班、倒休、病假、事假等。、代換或加工維修。5．除以上各項外，所有有關工作事項必須口頭匯報上級人員。如有特殊情況，必須向主管或部門經理請假，經準許后方可離開。6．值班人員必須每班打掃值班范圍內之衛(wèi)生，每班兩次，清潔地面、窗臺、門窗、設備表面等所有產生積塵之處，隨時保持值班范圍內之清潔衛(wèi)生。如有來訪者，必須進行登記。 ，并在交接班記錄上簽字。5．各運行、維修領班，必須每天對所轄系統(tǒng)設備進行檢查；各主管必須每周一次巡檢本系統(tǒng)所有設備，發(fā)現(xiàn)問題，書面報告經理，并應立即組織處理。即房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為房屋租賃是房地產市場中的一種主要交易形式之一物業(yè)租賃是商品交換的一種形式，其核心問題是租金問題物業(yè)租賃物業(yè)租賃的特征：　　房屋租賃的標的是作為特定物的房屋物業(yè)租賃讓渡的是物業(yè)使用權而不是所有權租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責任人租金的合理確定是物業(yè)租賃的核心問題房屋的租賃關系是一種經濟的契約關系物業(yè)中介代理物業(yè)中介代理物業(yè)中介的涵義：　　物業(yè)中介在真正意義上應稱為房地產市場中介，它是房地產市場運作的介質體系，或者說是由專業(yè)中介人在國家法律、政府規(guī)章以及行業(yè)自律組織規(guī)則框架下所從事的一系列中間介引等活動的集合和系統(tǒng)。二、居住小區(qū)的功能：　。住宅小區(qū)的經濟功能體現(xiàn)在交換功能和消費功能兩方面。 第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內涵及其意義　　 (一 )小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內涵及其意義　　 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化，即是指在住宅小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理中，以現(xiàn)代技術創(chuàng)新和科學 管理為宗旨，運用現(xiàn)代化管理手段，使物業(yè)的硬件與軟件管理，走向科學化、制度化與規(guī)范化管理的活動過程。系列與其相應的現(xiàn)代管理方法，如現(xiàn)代經營決策方法、計劃管理方法、經濟數(shù)學方法等等。就是要運用一系列企業(yè)現(xiàn)代管理必須的管 第五，它是實現(xiàn)管理人才現(xiàn)代化需要。 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化二、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內容與途徑　　管理手段現(xiàn)代化的主要標志，是電子計算機在小區(qū)物業(yè)管理與服務中的廣泛應用。 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化二、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內容與途徑(二 )小區(qū)物業(yè)管理實現(xiàn)現(xiàn)代化的途徑 　 ，是實現(xiàn)管理現(xiàn)代化的基礎 　 ，是實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的保證 　 ，是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的重要途徑 　 (１ )管理決策方法，包括：市場調查法、預測法、決策法、維修評估法和信息分析法等。 第十章 物業(yè)管理收費第二節(jié) 二、 智能化 物業(yè)的組成（ 3A）建筑設備自動化系統(tǒng)通訊網絡系統(tǒng)辦公自動化系統(tǒng)第十一章 智能化 物業(yè)管理概述四、 智能化 物業(yè)管理 智能化 物業(yè)管理的特征（ 1）以電子技術