【正文】 業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)的條件招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)具備的條件符合城市規(guī)劃要求，完成或基本完成項(xiàng)目的主體和配套設(shè)施建設(shè)具備招標(biāo)主體資格和招標(biāo)條件投資單位或業(yè)主能夠提供管理的條件和設(shè)施招標(biāo)所需的其他條件已經(jīng)具備投標(biāo)單位應(yīng)具備的條件具有獨(dú)立的法人資格具有一定的技術(shù)、管理人員，并取得相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)具備招標(biāo)規(guī)模所要求的條件企業(yè)近期經(jīng)營(yíng)情況良好，所管理的物業(yè)規(guī)范、健康三、物業(yè)管理招標(biāo)程序成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)招標(biāo)機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件招標(biāo)機(jī)構(gòu)發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)招標(biāo)機(jī)構(gòu)組織資格預(yù)審四、物業(yè)管理投標(biāo)程序取得招標(biāo)文件分析招標(biāo)文件考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)投標(biāo)可行性分析編制投標(biāo)文件封送投標(biāo)文件資料整理與歸檔五、物業(yè)管理開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)（一）開(kāi)標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)的開(kāi)標(biāo)分為兩個(gè)過(guò)程：評(píng)議標(biāo)書(shū)階段現(xiàn)場(chǎng)答辯階段標(biāo)書(shū)評(píng)議開(kāi)標(biāo)：按照招標(biāo)書(shū)中規(guī)定的截標(biāo)時(shí)間，在公證機(jī)關(guān)、投標(biāo)管理部門(mén)工作人員以及投標(biāo)人代表共同參與、監(jiān)督下，公開(kāi)拆封，宣讀投標(biāo)人名稱(chēng)、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容提交投標(biāo)文件的投標(biāo)人少于 3個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo)評(píng)標(biāo)開(kāi)標(biāo)（二）標(biāo)書(shū)評(píng)議評(píng)標(biāo)：把標(biāo)書(shū)分發(fā)評(píng)委評(píng)閱，經(jīng)過(guò)評(píng)委認(rèn)真仔細(xì)、獨(dú)立完成標(biāo)書(shū)審查和評(píng)閱之后，采用無(wú)記名方法，給標(biāo)書(shū)評(píng)分216。建設(shè)單位必須要做的工作（工作職責(zé)）參加竣工驗(yàn)收的全過(guò)程， 確?？⒐を?yàn)收合格后， 才向物業(yè)管理企業(yè)移交根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條，要向物業(yè)管理企業(yè)移交相關(guān)的資料依據(jù)簽定的前期管理合同，向物業(yè)管理企業(yè) 交納前期物業(yè)管理費(fèi)用要按國(guó)家規(guī)定的保修期限和范圍， 承攬物業(yè)的保修責(zé)任開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的工作職責(zé)﹁續(xù)﹂第二節(jié) 制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則二、 制定物業(yè)管理制度和公約中的要求以法律為依據(jù)以不得違法為前提以協(xié)商一致為基礎(chǔ)第一節(jié) 主要內(nèi)容 是對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)。業(yè)主公約二、 業(yè)主公約制定的原則和程序平等、自愿、依法三原則擬定討論稿 —— 業(yè)主大會(huì)討論通過(guò) ——公示、分發(fā)第二節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度一、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度的制定 物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主大會(huì)授權(quán)制定，但需要經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)討論決定。設(shè)備日常維護(hù)與管理學(xué)習(xí)目的與要求1．掌握物業(yè)設(shè)備管理各項(xiàng)制度2． 重點(diǎn)掌握物業(yè)設(shè)備管理的組成物業(yè)物業(yè)設(shè)備管理的意義、作用設(shè)備管理部門(mén)的機(jī)構(gòu)設(shè)置第六章 （二）物業(yè)設(shè)備的分類(lèi)給排水系統(tǒng) 燃?xì)庀到y(tǒng)空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備 電氣工程設(shè)備系統(tǒng)智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)第六章 可以延長(zhǎng)物業(yè)使用年限，提高物業(yè)價(jià)值與使用價(jià)值，是物業(yè)保值增值的有效手段。設(shè)備日常維護(hù)與管理第一節(jié) 保證業(yè)主和使用人的安全。物業(yè)設(shè)備的維修管理（主要內(nèi)容，注意分級(jí)維修保養(yǎng)、大修及更新改造的區(qū)別）。物業(yè)管理設(shè)備管理的內(nèi)容二、各類(lèi)設(shè)備的 管理與維修 （一）房屋給排水系統(tǒng)的管理與維修給排水設(shè)備設(shè)施管理的范圍界定物業(yè)管理公司應(yīng)與市政的給水、排水等專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)明確各自的管理職責(zé)，相互分工通力合作。 第六章 其中供電設(shè)備的安 全管理占有重要的地位。它主要包括：巡視監(jiān) 控管理，異常情況處置管理，變配電室的設(shè)備運(yùn)行管理和檔案管理等內(nèi)容。物業(yè)設(shè)備管理部門(mén)設(shè)置和管理制度三、 物業(yè)設(shè)備管理的制度（二）管理制度接管驗(yàn)收制度預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度值班制度交接班制度報(bào)告紀(jì)錄制度工程驗(yàn)收制度v 1．所有工程系統(tǒng)驗(yàn)收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負(fù)責(zé)及牽頭。5．必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術(shù)資料、使用說(shuō)明書(shū)、維修保養(yǎng)手冊(cè)、調(diào)試檢測(cè)報(bào)告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用。設(shè)備維修制度v 1．預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)，進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)項(xiàng)目。v ，必須對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響時(shí)，須立即通知管理處客戶服務(wù)部，并由客戶服務(wù)部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時(shí)，需考慮盡量減少影響范圍。設(shè)備維修制度v 3．設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造、提高效率、安全運(yùn)行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責(zé)任提高對(duì)現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。由于此類(lèi)工作通常沒(méi)有迫切性，故須盡量安排在最有利及對(duì)客戶影響最小之時(shí)間進(jìn)行。3．維修保養(yǎng)人員根據(jù)各專(zhuān)業(yè)領(lǐng)班的安排，準(zhǔn)備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的要求，維修保養(yǎng)相關(guān)設(shè)備。7．一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時(shí)間。2．察看所有計(jì)量?jī)x表的測(cè)量讀數(shù)及指示燈、信號(hào)裝置等是否正常工作。6．配電室做好通風(fēng)和降溫工作，一般室內(nèi)溫度以不超過(guò) 40度為宜。 、代換、或加工修理。、代替或加工修理。、備件、材料、文具及勞保用品。四、報(bào)告制度v 4．主管在下列情況下必須以書(shū)面形式報(bào)告經(jīng)理：。（如停電、停水、?？照{(diào)、停電話等）之任何施工及檢修。、換班、倒休、加班等。1．值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗。2．值班電話為工作電話，不得長(zhǎng)時(shí)間占用電話聊天，不得打私人電話。值班制度v 7．非值班人員未經(jīng)許可不準(zhǔn)進(jìn)入配電室，如有違者，值班人員必須立即制止，否則追究其責(zé)任。8．任何易燃、易爆物品，不準(zhǔn)暫放、存放于值班室，違者一切責(zé)任由值班人員負(fù)責(zé)。2．接班人員接班時(shí)必須檢查以下工作：，聽(tīng)取上一班值班人員運(yùn)行情況介紹，交接設(shè)備運(yùn)行記錄表。應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后，方可進(jìn)行交接班。 如條件所限一時(shí)不能處理，則必須做好臨時(shí)補(bǔ)救措施后，報(bào)告領(lǐng)班，并將詳細(xì)情況記入巡檢記錄備注欄。第一節(jié)、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)概述一、經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的選擇選擇原則：投資、風(fēng)險(xiǎn)、熟悉領(lǐng)域、穩(wěn)健進(jìn)取選擇步驟和方法：人員、篩選、談判、經(jīng)濟(jì)論證第二節(jié)、經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的開(kāi)展二、經(jīng)營(yíng)服務(wù)的條件既注意事項(xiàng)硬件條件：資金和場(chǎng)地軟件條件：經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)思想、經(jīng)營(yíng)機(jī)制三、經(jīng)營(yíng)服務(wù)的市場(chǎng)預(yù)測(cè) 進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)的必要性 市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容（重要） 經(jīng)營(yíng)服務(wù)的考評(píng)第二節(jié)、經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的開(kāi)展第三節(jié)、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)的操作一般配套服務(wù)類(lèi)型：　　最貼近日常生活的衣食行樂(lè)服務(wù)商務(wù)服務(wù)類(lèi)文化、教育、衛(wèi)生、體育類(lèi)經(jīng)營(yíng)中介服務(wù)　物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)發(fā)展方向物業(yè)租賃– 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的主要項(xiàng)目個(gè)性化服務(wù)現(xiàn)代物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的一個(gè)發(fā)展方向表現(xiàn)為特約服務(wù)需求不斷增加物業(yè)租賃物業(yè)租賃的地位：　　物業(yè)管理企業(yè)的主要業(yè)務(wù)之一也是物業(yè)市場(chǎng)流通的重要方式之一物業(yè)管理企業(yè)的重要收入來(lái)源物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)出租物業(yè)，可以獲取長(zhǎng)期、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，提高經(jīng)營(yíng)管理水平物業(yè)租賃物業(yè)租賃的含義：　　通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款物業(yè)租賃條件物業(yè)出租人必須具備的條件 :出租人是物業(yè)所有權(quán)人或受托管理人，并持有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證或委托管理證件出租人若為物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)或物業(yè)管理公司，還必須持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照出租人對(duì)所出租的物業(yè)應(yīng)具有管理的修繕的能力物業(yè)租賃條件物業(yè)承租人必須具備的條件 :城鎮(zhèn)居民承租者，必須具有物業(yè)屬地常住戶口，暫住人口則必須持有有關(guān)機(jī)關(guān)核發(fā)的暫住證單位承租公房，必須具有區(qū)、縣、市級(jí)政府批準(zhǔn)的證明；單位承租私房，必須事先報(bào)房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)或當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)承租人承擔(dān)物業(yè)應(yīng)以自住自用為主；承租人必須具有民事行為能力承租人必須具備合理使用房屋和支付租金的能力物業(yè)租賃條件出租房屋必須具備的條件 :經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)，并已向房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋?，F(xiàn)代各類(lèi)物業(yè)的管理一、住宅與居住小區(qū) 居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)模分為規(guī)模居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團(tuán)三級(jí)。在居住功能中，最重要的是它能夠提供 人們休息的場(chǎng)所和環(huán)境，其他的才是如飲食、盥洗、個(gè)人衛(wèi)生、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、交際等功能。 ?，F(xiàn)代各類(lèi)物業(yè)的管理三、住宅小區(qū)的特點(diǎn)。 四、居住小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)第一是社會(huì)效益；　第二是經(jīng)濟(jì)效益；第三是環(huán)境效益；第四是心理效益。也就是說(shuō)要打破傳統(tǒng)的行政福利性的房產(chǎn)管理理念，樹(shù)立起社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的現(xiàn)代化小區(qū)物業(yè)管理新思想、新觀念。就是要根據(jù)企業(yè)自身的技術(shù)水平，選用一 第四，它是管理手段實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理的反映?；芾砝碚?，用現(xiàn)代科學(xué)管理理論來(lái)指導(dǎo)管理實(shí)踐，是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的必備素質(zhì)。濟(jì)實(shí)體，因此，要加強(qiáng)現(xiàn)代化管理，物業(yè)管理者就要樹(shù)立新的思想觀念，如創(chuàng)新、改革、服務(wù)、承諾、時(shí)間、效果、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略等觀念。精，職能部門(mén)有機(jī)聯(lián)系，凡事有人管，大小事有人抓。準(zhǔn)化活動(dòng)中推行管理方法的現(xiàn)代化。手段是達(dá)到管理現(xiàn)代化的重要途徑，只有手段的現(xiàn)代化才能達(dá)到管理的高效率。只有依靠對(duì)人的智力開(kāi)發(fā)，才能使管理逐步走向現(xiàn)代化?！　?(4)理財(cái)方法，包括：全面經(jīng)濟(jì)核算、目標(biāo)成本、價(jià)值工程等方法。物業(yè)管理收費(fèi)的依據(jù)和原則一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定義 物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等，向業(yè)主收取的費(fèi)用。 第十章 物業(yè)管理收費(fèi)的依據(jù)和原則四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則合理的原則；公開(kāi)的原則；費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則（質(zhì)價(jià)相符原則）物業(yè)管理費(fèi)使用情況的公示物業(yè)管理企業(yè)是接受業(yè)主委托為業(yè)主提供服務(wù)的，物業(yè)管理費(fèi)屬于業(yè)主所有國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)暫行辦法》第十條規(guī)定： 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期（一般為 6個(gè)月）向住戶公布物業(yè)管理收費(fèi)的收入和支出賬目，公布物業(yè)管理年度計(jì)劃和小區(qū)管理的重大措施，接受業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主的監(jiān)督公布的內(nèi)容包括：物業(yè)管理費(fèi)的收入、支出情況超出預(yù)算的支出要向業(yè)主說(shuō)明原因不合理的支出要接受業(yè)主的意見(jiàn)改善和提高物業(yè)管理工作質(zhì)量和水平物業(yè)管理費(fèi)使用情況的公示第十章 物業(yè)管理收費(fèi)第二節(jié) 智能化 物業(yè)管理概述一、 智能化 物業(yè)的概念 擁有集成的樓宇自動(dòng)化控制系統(tǒng)與現(xiàn)代通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施，能對(duì)物業(yè)的保安、消防、環(huán)境等許多方面進(jìn)行自動(dòng)監(jiān)控，能為用戶提供信息傳輸便利和良好環(huán)境，具有高度綜合管理功能的現(xiàn)代物業(yè)。節(jié)約能源能滿足多種用戶對(duì)不同環(huán)境功能的要求現(xiàn)代化的通訊手段與辦公條件大大提高工作效率極大豐富和方便人們的生活，提高生活質(zhì)量方便管理第十一章 智能化物業(yè)管理第一節(jié) 以保持業(yè)務(wù)空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術(shù)對(duì)人類(lèi)有效的生活環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃、整備和維護(hù)管理的工作。智能 智能物業(yè)設(shè)備 化物業(yè)管理第三節(jié) 智能 智能物業(yè)設(shè)備 化物業(yè)管理第三節(jié) ：初期、偶發(fā)、磨損故障期設(shè)備狀況診斷 智能 智能物業(yè)設(shè)備 化物業(yè)管理第三節(jié) 物業(yè)管理糾紛處理 三、物業(yè)管理糾紛的原因起因于合同的糾紛起因于侵權(quán)的糾紛起因于行政的糾紛起因于法規(guī)規(guī)章不健全的糾紛起因于物業(yè)管理主體的法制觀念淡薄的糾紛第十二章 物業(yè)管理糾紛處理 第三節(jié) 物業(yè)管理糾紛的預(yù)防措施一、加速物業(yè)管理法律體系的建設(shè)樹(shù)立依法治物的思想觀念理順物業(yè)管理政府有關(guān)部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系二、明確管理范圍和服務(wù)內(nèi)容，謹(jǐn)慎承諾服務(wù)第十二章 物業(yè)管理糾紛處理 第三節(jié) 物業(yè)管理糾紛的預(yù)防措施五、妥善處理物業(yè)管理投訴物業(yè)管理投訴的含義：業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和使用人在物業(yè)管理中，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)或其他物業(yè)管理主體違反有關(guān)法規(guī)和徽章、物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主公約等行為，而向物業(yè)管理部門(mén)、物業(yè)管理協(xié)會(huì)、消費(fèi)者協(xié)會(huì)會(huì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行口頭或書(shū)面的反映。物業(yè)管理糾紛處理 第四節(jié) 物業(yè)管理法律責(zé)任和糾紛處理一、 物業(yè)管理法律責(zé)任的定義與構(gòu)成要素 物業(yè)管理法律責(zé)任的定義 物業(yè)管理法律責(zé)任的構(gòu)成要素（ 1）違法性（ 2）危害性（ 3）可罰性第十二章