【正文】 12 21 沈城樓市 13 25 回答的總次數(shù) 470 四、 中高住宅需求分析： 物業(yè)類型的需求分析： 準業(yè)主 ：從客戶的購買需求看到，多層住宅（ 6 層以下） 占 59%，其次是小高層（ 912 層）占 19%，高層（ 1518 層）占 7%，超高層（ 23 層以上）占 14%，可見多層是最受歡迎的類型。通過對客戶購房消費形態(tài)的測試，我們發(fā)現(xiàn)，客戶對“我想把家安在一個輕松的環(huán)境中”的同意程度較高，業(yè)主與準業(yè)主的分值分別為 分和 分， “生活配套設施很健全對我而言很重要”的分值也較高，分別為 分和 分。 在盛華苑的準業(yè)主之中，戶型、物業(yè)管理是最大的關注點，其次是地理位置?？梢姾优闲鲁堑膽粜捅容^吸引準業(yè)主的眼光。 首先會考慮哪個區(qū)域（準業(yè)主）皇姑區(qū)渾南新區(qū)大東區(qū)、東陵區(qū)鐵西新區(qū)、于洪區(qū)沈河區(qū)、和平區(qū)百分比6050403020100750338 15 現(xiàn)居住地在鐵西、于洪的準業(yè)主，有 ％的人首選渾南，其次是沈河、和平。 現(xiàn)居住地在沈河、和平的準業(yè)主。渾南新區(qū)緊鄰沈河、和平區(qū)，是新興的 中高檔生 活區(qū)。購房主要用來居住，炒房的成分較少。約占總體 的15%。 因此，業(yè)主對于自己的居住區(qū)域選擇和準業(yè)主對于自己將來的居住區(qū)域選擇是充滿信心的。 自然環(huán)境較好，鄰近渾河，比較適合高檔住宅產(chǎn)品開發(fā)（業(yè)主）38 2 3 .8 2 3 .8 2 3 .894 5 8 .8 5 8 .8 8 2 .523 1 4 .4 1 4 .4 9 6 .95 3 .1 3 .1 1 0 0 .0160 1 0 0 .0 1 0 0 .0完全認可比較認可一般，沒什么感覺不太認可合計有效頻數(shù) 百分比 有效百分比 累計百分比 自然環(huán)境較好，鄰近渾河，比較適合高檔住宅產(chǎn)品開發(fā)（準業(yè)主）17 1 1 .3 1 1 .3 1 1 .397 6 4 .7 6 4 .7 7 6 .026 1 7 .3 1 7 .3 9 3 .310 6 .7 6 .7 1 0 0 .0150 1 0 0 .0 1 0 0 .0完全認可比較認可一般，沒什么感覺不太認可合計變量頻數(shù) 百分比 有效百分比 累計百分比 對 渾南新區(qū)內(nèi) 房價的認知： 業(yè)主 和準業(yè)主對渾南新區(qū)房價的認知，集中體現(xiàn)在 3000－ 5000元 /M2這樣一個價格區(qū)間，業(yè)主的占比為 75％，準業(yè)主的占比為 72％。我們調(diào)查的 業(yè)主 ， 主要的交通工具是 私家車 ，所以渾南暫時的公交不便，對他們影響不是很大。 工作與休閑有時比較矛盾。家庭是載體，是平臺；孩子是未來，于是他們需要更好地構建這樣 的平臺，和愛人共同構建穩(wěn)定的家庭，創(chuàng)造更好的未來。在生活形態(tài)測試中，業(yè)主與準業(yè)主中多數(shù)人認為“經(jīng)濟上的安定很重要”、“把多余的錢用于購置房 產(chǎn)是件不錯的選擇”，對前者同意的分值分別為 分和 分。 業(yè)主同準業(yè)主差異最大的是“選購物品時，我不喜歡更換品牌”，業(yè)主的平均分是 ，準業(yè)主的平均分是 ，差異值是 。其實他們想追求時尚和流行，在他們的內(nèi)心里是重視時尚與流行的。 客戶休閑活動情況 休閑活動 業(yè) 主 準業(yè)主 差異值 平均分 平均分 逛街購物 讀書看報 上網(wǎng)瀏覽或上網(wǎng)聊天 在家會友玩棋牌 游覽景點、公園 跑步、打球等運動 參加晚會、去酒吧、去 KTV 玩電腦游戲 洗溫泉、按摩、足浴等 嘗試時髦的運動，如保齡球 去健身中心 參觀藝術或博物展覽 參加流行或搖滾音樂會 去電影院看電影 自駕旅游 總體 客戶飲食習慣分析： 接受西式的快餐，不放棄中式的飲食習慣 他 們平時工作比較忙，家庭結構也比較簡單，在外面吃飯占有不小的比例 。節(jié)假日中，逛街購物休閑已成為一種普遍的休閑方式。閑暇時和家人或朋友逛逛街購購物；或自己讀些書充充電；或和朋友去酒吧坐坐，在一起聊聊工作、生活以及家庭，對未來是否擁有私家車（業(yè)主）4 7 . 5 % 5 2 . 5 %無 有是否擁有私家車（準業(yè)主）1 4 . 8 %8 5 . 2 %有無您目前的居住區(qū)域（業(yè)主）皇姑區(qū)、于洪區(qū)沈河區(qū)、和平區(qū)大東區(qū)、東陵區(qū)渾南新區(qū)百分比5040302010094644您目前居住的區(qū)域（準業(yè)主）其他沈北新區(qū)皇姑區(qū)渾南新區(qū)大東區(qū)、東陵區(qū)鐵西區(qū)、于洪區(qū)沈河區(qū)、和平區(qū)50403020100179151939 7 的憧憬、現(xiàn)實的無奈發(fā)表一下自己的看法成為茶余飯后的談資；或去健 身中心做個運動。說明，業(yè)主 平時 的 主要居所位于這三個區(qū)域 ，第二居所的比例較少 ?，F(xiàn)實客戶中有八成已婚，家庭結構以夫妻二人家庭、夫妻加小孩的三口之家為 主；少部分單身一族和四人及以上家庭。 個人月收入（業(yè)主）1 0 0 0 1 元以上8 0 0 1 1 0 0 0 0 元6 0 0 1 8 0 0 0 元5 0 0 1 6 0 0 0 元4 0 0 1 5 0 0 0 元3 0 0 1 4 0 0 0 元2 0 0 1 3 0 0 0 元2 0 0 0 元以下百分比40302010044711163621個人月收入（準業(yè)主）1 0 0 0 1 元以上8 0 0 1 1 0 0 0 0 元6 0 0 1 8 0 0 0 元5 0 0 1 6 0 0 0 元4 0 0 1 5 0 0 0 元3 0 0 1 4 0 0 0 元2 0 0 1 3 0 0 0 元2 0 0 0 元以下百分比50403020100513234113 5 文化程度 ： 業(yè)主中，大多數(shù)具有良好的教育背景，學歷為大專及以上的占 76%。 準業(yè)主仍以從事商業(yè)貿(mào)易，機關 /事業(yè)單位， IT，教育，醫(yī)療衛(wèi)生等行業(yè)人員為主。 說明從家庭月收入角度上，業(yè)主和準業(yè)主的主體客戶群相差不大，但是 業(yè)主家庭月收入在 7500－ 120xx元這一檔次，高出準業(yè)主同檔次 13％。平均年齡集中在 3 38歲。 41－ 50歲和 51－ 60歲兩個年齡段分布相當，約占兩成。 家庭購房決策人或參與決策人 符合市場調(diào)查常規(guī)過濾條件 （三 ）調(diào)研方法：定量研究和定性研究相結合 定量研究： 樣本量及樣本分布： 業(yè)主所在樓盤51 3 1 . 9 3 1 . 9 3 1 . 950 3 1 . 3 3 1 . 3 6 3 . 120 1 2 . 5 1 2 . 5 7 5 . 615 9 . 4 9 . 4 8 5 . 024 1 5 . 0 1 5 . 0 1 0 0 . 0160 1 0 0 . 0 1 0 0 . 0河畔新城地王國際唯美品格盛華苑萬科系列合計有效頻數(shù) 百分比 有效百分比 累計百分比 準業(yè)主所在樓盤（潛在購買者）49 3 2 . 7 3 2 . 7 3 2 . 750 3 3 . 3 3 3 . 3 6 6 . 020 1 3 . 3 1 3 . 3 7 9 . 315 1 0 . 0 1 0 . 0 8 9 . 316 1 0 . 7 1 0 . 7 1 0 0 . 0150 1 0 0 . 0 1 0 0 . 0河畔新城地王國際唯美品格盛華宛萬科系列合計有效頻數(shù) 百分比 有效百分比 累計百分比 執(zhí)行方法：通過在所在樓盤攔截訪問或預約訪問的方法，進行面對面的訪問。 訪談方式：以問卷形式，進行面對面訪問 定性研究 ： 2 樣本量及樣本分布 —— 焦點小組座談會（ 2場） 河畔新城、地王國際花園、盛華苑 、女人街、新湖北國之春、東方麗城等樓盤的銷售人員 —— 個案深度訪談（ 50個） 樣本分布 樣本 合計 數(shù)量 小計 河畔新城 業(yè)主 準業(yè)主 5 10 50 地王國際花園 業(yè)主 準業(yè)主 5 10 萬科城 業(yè)主 準業(yè)主 5 10 唯美品格 業(yè)主 準業(yè)主 5 10 盛華苑 業(yè)主 準業(yè)主 5 10 執(zhí)行方法：通過在所在樓盤攔截訪問或預約訪問的方法，進行面對面的訪問。 準業(yè)主的平均年齡為 37歲， 22－ 30歲 ， 31－ 40歲 和 41－ 50歲三 個年齡段分布相當，占三成。 說明從年齡角度上，業(yè)主和準業(yè)主差別不大，是同一客戶群。說明相對準業(yè)主， 較高收入層次，業(yè)主客戶群的比例要高一些。職業(yè)以私營企業(yè)主，自由職業(yè)者，企事業(yè)單位管理者，公司員工，公務員，外企白領同樣占有相當比例。 準業(yè)主大專及以上也占 73%，一半以上。 私家車的擁有情況 ： 在私家車的擁有情況調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)業(yè)主 個人的私家車擁有比例遠遠高于您的職業(yè)（業(yè)主）教師（大學、中學、小其他醫(yī)生或律師IT、電信、通訊行業(yè)職自由職業(yè)者外資企業(yè)或合資企業(yè)白退休職工企事業(yè)單位中高層領導公務員普通公司職員私營業(yè)主百分比3020100234478910131328您的職業(yè)是（準業(yè)主）軍人教師（大學、中學、小退休職工IT、電信、通訊行業(yè)職外資企業(yè)或合資企業(yè)白公務員企事業(yè)單位中高層領導普通公司職員自由職業(yè)者私營業(yè)主302010024591011171723您從事的行業(yè)（業(yè)主）銀行/保險業(yè)廣告咨詢行業(yè)建筑行業(yè)醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)教育行業(yè)機關/事業(yè)單位其他商業(yè)貿(mào)易行業(yè)百分比5040302010068192043您從事的行業(yè)（準業(yè)主）廣告咨詢行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)教育行業(yè)銀行/保險業(yè)建筑行業(yè)機關/事業(yè)單位其他商業(yè)貿(mào)易行業(yè)504030201004557132043常住人口數(shù)（業(yè)主）54321百分比7060504030201009559234常住人口數(shù)（準業(yè)主）5432170605040302010031357215您的最高教育學歷（業(yè)主）碩 士 或 以 上大 專 / 本 科中 學 或 以 下百分比806040200 47621您的最高教育學歷是（準業(yè)主）碩 士 或 以 上大 專 / 本 科中 學 或 以 下百分比8060402007325 6 準業(yè)主的比例。準業(yè)主的居住區(qū)域與業(yè)主比較，相 對分散，沈河、和平和渾南三個區(qū)的準業(yè)主也占到了 48％。這都是放松自己，緩解壓力的好方式。 業(yè)主與準業(yè)主差異最大的是：洗溫泉、按摩、足浴和自駕旅游。生活過得比較實在，相對價格更為昂貴的西餐并不為他們所推崇，在生活形態(tài)測試中，“與西餐相比我更 喜歡中式餐飲”的同意程度較高。大家對 ”自己的外表修飾 ”非常看重 ,可見這是大家追求 ”時尚與流行 ”的外在體現(xiàn) . 客戶的時尚與流行觀 時尚與流行 業(yè)主 準業(yè)主 差異值 平均分 平均分 我很注意自己的外表修飾 我希望過流行、時髦、休閑的生活 我希望過非常浪漫的生活 我的服裝和裝扮多年來基本上沒有多大變化 我很注意流行的趨勢 我覺得自己的品味與眾不同 吸引異性的注目是我很喜歡的感覺 我向往歐美等先進國家的生活方式 我打扮自己是為了發(fā)揮自己的個性 我時常嘗試新的發(fā)型 在別人眼里我是個時 髦的人 當我使用外國產(chǎn)品時，心理多少會有滿足感 流行與實用之間我比較看重流行 我偏好西方的藝術文化 總體 客戶 的購物與消費 觀分析： 十分關注品牌．并選擇性地擁有品牌 他們的消費行為模式傾向于注重品牌，在生活形態(tài)測試中，多數(shù)人認為“寧愿多花一點錢購買品質(zhì)較好的東西”，“名牌的商品品質(zhì)比較好”，“對于想要的東西，價格貴一些也會買”。其次是“ 購買商品時， 9 我考慮的因素主要是價格” 業(yè)主的平均分是