【正文】 內(nèi)未來競品樓盤過多n區(qū)域間板塊價(jià)值的此消彼長n政府換屆后渾南面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目 SWOT 分析抓住地緣優(yōu)勢 ,分時(shí)分期提升項(xiàng)目價(jià)值利用優(yōu)勢克服不足挖掘機(jī)會(huì)規(guī)避威脅?宣傳地塊潛力與規(guī)劃中的公交總站?通過開發(fā)策略與競爭策略 ,規(guī)避政策影響因勢利導(dǎo) , 抓住核心契機(jī) ,提升項(xiàng)目人氣與價(jià)值擬訂合理價(jià)格與其他競爭策略 ,速戰(zhàn)速?zèng)Q ,在風(fēng)險(xiǎn)期內(nèi)完成項(xiàng)目五、目標(biāo)顧客定位項(xiàng)目目標(biāo)顧客定位思考快速啟動(dòng)項(xiàng)目，打開市場 尋找去化率最高的產(chǎn)品組合 成熟型類比項(xiàng)目分析 綜合競爭等因素確定目標(biāo)顧客項(xiàng)目首期定位思路國六條限制以去化能力最高的產(chǎn)品打開市場，中長期尋找最有價(jià)值客戶。 渾南新區(qū)要建的是現(xiàn)代濱河商務(wù)區(qū)，占地 2． 6平方公里，瀕臨寬闊的渾河和大型渾河沿岸公園。? 區(qū)域點(diǎn)評：東部板塊發(fā)展速度相對緩慢，目前該板塊均價(jià)在 37003800元 /平，未來隨著大學(xué)城周邊環(huán)境的成熟，該區(qū)域價(jià)值將會(huì)劇增；從主力產(chǎn)品供應(yīng)面積看以二室為主，其次供應(yīng)量較多的是三室二廳產(chǎn)品， 該區(qū)域未來主力產(chǎn)品面積將會(huì)向三室二廳方向發(fā)展。奧體中心的建設(shè)提升了板塊的商業(yè)價(jià)值，而近期不斷涌現(xiàn)的商業(yè)項(xiàng)目，也使該板塊具有較強(qiáng)的商業(yè)氛圍，本案即位于該板塊內(nèi)。西部先行、中部最熱，東部后市強(qiáng)勁；價(jià)格北高南低252。由于沈河、和平人口密度過大、土地稀缺，加之城市中心南移，金廊銀帶的建設(shè)，渾南成為吸納沈河、和平的主要區(qū)域。親水訴求，價(jià)格及品質(zhì)北高南低252。2023年 5月 29日，九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》2023年 3月 4月， “ 國八條 ”與 “ 新八條 ”陸續(xù)出臺(tái)月均勻去化量月均勻去化量 60萬平方米萬平方米2023年 9月，由于秋季房展會(huì)的召開，造成市場集中交易。n 根據(jù)國際成熟經(jīng)驗(yàn)，人均 GDP值達(dá)到 1300美元，將會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展初期狀態(tài)， 居民的消費(fèi)觀念、生活觀念將逐漸現(xiàn)代化、城市化。強(qiáng)化沿海品牌形象契合集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略，成為０７ ０９集團(tuán)超越式發(fā)展期的標(biāo)桿與現(xiàn)金牛項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)系統(tǒng) —— 戰(zhàn)略層項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)具體資料請參見附件＜投入產(chǎn)出分析＞核心指標(biāo)： 　內(nèi)部收益率 %銷售凈利率 %自有資金投資回報(bào)率 %參考指標(biāo)： 　單位面積凈利（元 /m2） 963 凈利潤總計(jì)（萬元） 30718 銷售毛利率 %自有資金年均投資回報(bào)率 %資金峰值（萬元） 34298 盈虧平衡點(diǎn) 09年 4季度地價(jià)支付貼現(xiàn)比 %投入產(chǎn)出分析項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)系統(tǒng) —— 項(xiàng)目層二、項(xiàng)目的 魂天時(shí) ,地利 ,人和一、天時(shí)－ 小區(qū)塊小戶型啟動(dòng)項(xiàng)目，搶灘金九銀十 ,獲銀行及人氣支撐。進(jìn)軍潛力城市沈陽252。渾南　　渾南項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)集團(tuán)發(fā)展管理部　　　　　　　　　　　　　內(nèi)容提要一、 項(xiàng)目系統(tǒng)策略組合二、項(xiàng)目的 “ 魂 ”三、市場環(huán)境總體研判四 、項(xiàng)目自身?xiàng)l件研究五、 項(xiàng)目目標(biāo)顧客定位六、項(xiàng)目策略組合財(cái)務(wù) 成本營銷投資項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目策劃— 項(xiàng)目之 “ 魂 ”— “ 戰(zhàn)略 ” 到 “ 戰(zhàn)爭 ” 的接力棒— 專業(yè)端口總指揮一、項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)系統(tǒng)1 專業(yè)化業(yè)務(wù)的專業(yè)化及管理的專業(yè)化2 區(qū)域集中化集中資源、集中投資區(qū)域3 品牌戰(zhàn)略企業(yè)品牌及項(xiàng)目品牌的建設(shè)發(fā)展速度1991 1997 20231989 1994 2023成長調(diào)整發(fā)展起步2023超越沿海戰(zhàn)略系統(tǒng)252。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目提速252。單城市多項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)252。－ 奧運(yùn)會(huì)之機(jī)推動(dòng)大戶型銷售，實(shí)現(xiàn)高價(jià)值產(chǎn)品成功變現(xiàn)。數(shù)據(jù)來源：沈陽統(tǒng)計(jì)局人均收入（元人均收入（元））GDP（億元）（億元）04年后，本市房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入穩(wěn)定高速發(fā)展時(shí)期。數(shù)據(jù)來源：沈陽房地產(chǎn)信息中心宏觀市場研究部分 —— 沈陽房地產(chǎn)市場運(yùn)行分析青年大街一條長河一條長街北東渾河項(xiàng)目基地沈陽老城渾南新城渾南新城 —— 破殼、拓延、獨(dú)立城勢宏觀市場研究部分 —— 沿河而分，新老并舉 120平方公里，常住和流動(dòng)人口 20余萬人；，集科研教育、金融商貿(mào)、生活居住、旅游觀光為一體的國際化、現(xiàn)代化科技新城區(qū)；，是國家科技部重點(diǎn)扶持的 10個(gè)高新區(qū)之一； 500強(qiáng)企業(yè)已有 23家入主；； CBD，城市高端人群聚集地；可見的新城市都心。沿河布局，以橋輻射，向三環(huán)發(fā)展252。核心客源項(xiàng)目名稱 已開工 06年開發(fā) 年均消化中房金河花園 10 5 5浦江苑 20 7 SR新城 22 17 假日伊利雅特灣 30 14 融城時(shí)代 11 5 中國女人街 10 —— 金水花城 35 —— 河畔新城 50 10 9左岸慧晶 11 —— 唯美品格 19 —— 8清華同方信息港 8 7 4在水一方 26 —— 4塞納家園 17 4 5新華國際公寓 —— 5慧緣博雅 18 6 6新榆公館 20 6 富都麗景 10 10 7雍熙金園 10 10 總 計(jì) 101 宏觀市場研究部分 —— 年均消化量近百萬平米普通住宅的主力戶型面積在 100180m2之間，多數(shù)超過政府限價(jià)的大面積戶型，小戶型供給相對缺乏。西部產(chǎn)品線齊全；中部以商業(yè)及辦公為主，少量住宅；東部以多層、小高及高層住宅為主渾南新城宏觀市場研究部分 —— 分為中東西三大板塊 ? 該板塊主要指渾河南岸，渾河橋西側(cè)區(qū)域，是目前渾南新區(qū)外來開發(fā)商最多、樓盤最集中、高檔樓盤最多的區(qū)域；? 西部板塊是渾南最先開發(fā)的板塊，也是目前該區(qū)域價(jià)格最高的板塊之一，目前該板塊均價(jià)已超過 4500元 /平，從主力產(chǎn)品供應(yīng)面積看以三室為主，大面積產(chǎn)品為輔，一室供應(yīng)量偏少，成為區(qū)域空白點(diǎn)。?中部板塊是渾南最熱的板塊，該板塊均價(jià) 4300元 /平，今年該區(qū)域板塊均價(jià)預(yù)期突破 4500元 /平；從主力產(chǎn)品供應(yīng)看以一室為主，二室為輔，由于該區(qū)域?qū)僦醒肷虅?wù)區(qū)，未來公寓及小戶型產(chǎn)品供應(yīng)將會(huì)成為主流。產(chǎn)品供應(yīng)與消化比宏觀市場研究部分 —— 東部板塊【小結(jié)與思考】市場小結(jié)：?開發(fā)環(huán)境 供銷兩旺，渾南房地產(chǎn)正處于加速發(fā)展期；?產(chǎn)品特點(diǎn) 小戶型產(chǎn)品市場去化較快，而渾南區(qū)三、兩室唱主角，一室產(chǎn)品機(jī)會(huì)顯著；?發(fā)展趨勢 渾南房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展方向是向中高端方向發(fā)展的；?板塊特點(diǎn) 商務(wù)氣息濃厚，商業(yè)、公寓類型項(xiàng)目居多，住宅較少策劃思考 l本項(xiàng)目所處開發(fā)環(huán)境極為有利，應(yīng)提早開發(fā)，占領(lǐng)市場；l從市場空白點(diǎn)看，開發(fā)中小戶型比較有利，符合市場供應(yīng)趨勢；l從發(fā)展趨勢看，本項(xiàng)目升值潛力巨大，有很大的增值空間；l從板塊特點(diǎn)看，本項(xiàng)目所處為 CBD板塊，適合做中高開發(fā)；四、項(xiàng)目自身?xiàng)l件研究、渾南新區(qū)中腹，機(jī)場高速以東，是渾南新區(qū)的中心位置，住宅市場趨近成熟，認(rèn)可度較高，是沈陽市民心目中公認(rèn)的高端聚集區(qū)，被譽(yù)為渾南的國際窗口，是渾南自身對外交交流的平臺(tái)，也是渾南未來最受矚目的地段。功能以現(xiàn)代商務(wù)為特色，建設(shè)用地結(jié)構(gòu)多樣化。 本案坐落于地鐵站附近，屬于標(biāo)準(zhǔn)的地鐵物業(yè) . 項(xiàng)目后期 ,正逢地鐵即將開通之時(shí) , 將對項(xiàng)目客戶的