【正文】 部分地區(qū)需求偏大的狀況有所緩解、居民住房消費結構發(fā)生積極變化、商品住房平均價格漲幅繼續(xù)回落、房地產信貸增幅放緩等。 以上數據顯示， 全國生產總值、 固定投資 和居民消費水平等 經濟 因素都在穩(wěn)步增長 。原材料、燃料、動力購進價格上漲 %。其中，現房銷售額占 %，期房占 %。第一、第二和第三產業(yè)增加值占國內生產總值的比重分別為 %、 %和 %。 金地西安房地產公司成立于 2020 年，他標志著金地新的戰(zhàn)略市場格局的形成，同時也為西安房地產市場的規(guī)范、繁榮與發(fā)展注入了新的活力，他們的進入將推動和提升西安房地產市場的整體水平。金地集團已經建立以上海、深圳、北京為中心的華東、華南、華北的區(qū)域擴張戰(zhàn)略格局，并已成功進入武漢市場。規(guī)劃限制，項目最 低限高不超過 9米，最高的限高為 36米。 東依 香榭里花園 、 湖濱花園、 鉆石半島成熟社區(qū)；南邊緊靠陜西省射擊場、曲江華府； 西至雁塔南路 、曲江賓館、西安國際會議中心、曲江佳苑別墅； 北至雁南三路 、大唐不夜城、西安植物園，北望大雁塔、大唐芙蓉園。該地塊所在地理位置極為優(yōu)越，項目周邊環(huán)境使該區(qū)域呈現出極佳人居的氛圍。（見附件一 .小區(qū)總平面圖） （ 3） 開發(fā)商介紹 金地集團初創(chuàng)于 1988 年， 1993 年開始正式經營房地產。金地堅持以產品為核心，不斷為客戶創(chuàng)造價值：在深圳，開發(fā)了金地海景花園、金地翠 園、金海灣花園、金地海景 本項目作為金地公司入主西安后的第一個開發(fā)項目，在開發(fā)產品的時候，必將注重公司形象的建立和公司品牌的樹立， 同時，為公司以后在西部地區(qū)的發(fā)展，打下良好的開頭。 圖 “ 十五 ” 時期國內生產總值與增長速度 全年房地產開發(fā)投資 15759億元，比上年增長 %。 全國居民消費價格總水平比上年上漲 %，其中服務價格上漲 %。固定資產投資價格上漲 %。因此 可以說 在過去的 2020 年 ，國家在宏觀調控方面 取得了一定成就。 （ 2） 全國宏觀環(huán)境趨勢 1） 現實經濟低于潛在經濟增長水平， GDP 有望增長 ％ 從潛在經濟增長能力看，一個經濟體的經濟潛在增 長水平是由自然資源、資本積累、勞動力在數量和質量上的提高以及資本和勞動力等生產要素配置和使用效率決定的。 2） 社會總供求關系有所改善，物價水平小幅回升 價格總水平的變動是社會總供求平衡狀況變化的反映。同時，也不會出現通貨緊縮的局面。 （ 1） 一季度運行特征分析 1） 第三 產業(yè)增長尤為活躍。 表 2020 年 一、二、三產業(yè)增幅示意表 2） 投資規(guī)模持續(xù)擴張。 3） 消費保持強勁增長，物價水平回升。 從 2020年一季度陜西省 國民經濟 的各個方面可以明顯地看出第三產業(yè)發(fā)展活躍，投資規(guī)模擴張，消費強勁增長等，而社會經濟發(fā)展的這些趨好因素，對于陜西省房地產業(yè)也必將是一個促進。 2020 年國家宏觀調控力度不會減弱，但政策手段 的運用會越來越靈活，越來越市場化。 2020 年陜西省 消費品市場上半年將繼續(xù)保持快速增長。 分析 近一年來的數據 可以看到 ，全省居民收入增長提速的進程是起伏不定的，反映出 陜西省 目前尚未建立一整套完善且行之有效的居民增收機制和與之匹配的政策環(huán)境。預計上半年全省居民 專業(yè)的房地產營銷策劃資料 免費提供 寧波房產人俱樂部 寧波 專業(yè)地產人俱樂部 圈子 第 頁 10 689 020040060080010001200140098 年 99 年 00 年 01 年 02 年 03 年 04 年 05 年消費價格指數為 %，商品零售物價水平將上升 %左右。同時西安 市招商引資取得重大突破， 全年完成合同外資額 億美元，實際利用外商直接投資 億元，增長 107%，增幅在全國 15 個副省級城市中名列第一，總量居西部城市之首。如今，在西部大開發(fā)的推動下，西安的城市地位與能級正在不斷提升。 布局形態(tài)為九宮格局，棋盤路網，軸線突出，一城多心。 中西安：以國家級的高新技術產業(yè)區(qū)為龍頭，西安的城市中心向南偏移。未來 西安 市將建成 6 條軌道交通線 ，形成以軌道交通為主體，快速公交為補充，普通公交為輔助的多元化，快速、高效、環(huán)保的西安都市圈的城市公共交通系統(tǒng)上。到 2020 年，綠地率達到 45%，綠化覆蓋率達到 55%，人均公共綠地面積平均達到 12 平方米，城市中心區(qū)人均公共綠地面積平均達到 8平方米，進入最佳人居城市行列。 2020 年，全國商品房銷售面積增幅高出竣工面積增幅 個百分點，這可能是 2020 年房地產宏觀調控后， 2020 年房價仍上漲較快的原因。 （ 2） 市場需求狀況 市場需求方面，將會有結構性的調整。 發(fā)達國家以往的經驗表明，在城市人均收入 3000— 8000 美元的水平上，住宅等基礎設施產業(yè)將會有長期快速的發(fā)展。 （ 4） 金融政策方面 2020 年國家對房地產開發(fā)實行調控，擰緊 “ 地根 ” 、 “ 銀根 ” 。但是房地產消費信貸首付比例存在下調 的 可能性，但 受近期宏觀政策的導向，上升的可能性也是非常 大的 。 （ 5） 政治法律環(huán)境 近 年以來，房地產過熱的苗頭開始顯現，最明顯就是房地產投資過熱。主要涉及八個方面，主要鼓勵經濟適用房與中檔房的開發(fā)，適當的加大對中低 專業(yè)的房地產營銷策劃資料 免費提供 寧波房產人俱樂部 寧波 專業(yè)地產人俱樂部 圈子 第 頁 15 檔房土地的供應，有益于中低收入階層。 第 七 .房地產行業(yè)稅收政策 ， 自 2020 年 6 月 1 日起 ,對個人購買住房不足 2年轉手交易的 ,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅 。 由以上五個方面可以看出，產市場在過去 的 2020 年，在國家宏觀調控措施的影響下房地產市場中的房價和投資漲幅過快的趨勢有所減緩 ，但是 需求依然旺盛。 其中， 房地產開發(fā)投資穩(wěn)步增長，商品房銷售趨旺。受市場需求和個人購買住 房的刺激，商品房銷售快速增長。但隨著市場逐步走出調控的影響，市場上真正的購房需求進一步釋放，從而促使 西安 地產市場逐步升溫。 （ 2） 市場需求分析 從 2020 年西安 房地產 市場需求 方面 ， 分析圖 可以看出 消費者居住需求發(fā)生力 變化，開始了從單純買房到選擇一種生活方式，這種變革在近兩年的西安房地產市場表現的尤為明顯。伴隨城市的擴張及城市化進程的逐漸演變，購房者的置業(yè)行為也趨于理性，即使是第一次置業(yè)，也會考慮環(huán)境、人文、安全、服務等多重因素。下降的原因，一方面由于受到國家對房地產行業(yè)的降溫調控的影響 ,另外一方面，這些數據也充分表明，西安的樓市已經出現供大于求的端睨。隨著西安的居住區(qū)域不斷向城市外延擴展，各板塊的營造在地產市場中扮演了重要的角色，而且地產板塊之間正在向縱深化和特色化的方向發(fā)展。在此，結合個板塊主題，對各板塊優(yōu)劣勢作一分析及預測： 板塊 優(yōu)勢 劣勢 趨勢預測 專業(yè)的房地產營銷策劃資料 免費提供 寧波房產人俱樂部 寧波 專業(yè)地產人俱樂部 圈子 第 頁 19 西高新區(qū)板塊 新區(qū)發(fā)展 、購房政策，寫字樓集中區(qū)域 和市政配套的快速前進 炒作 的大量減少 套 氣 、醫(yī)療等配套 ，市場競爭壓力大 ，此區(qū)域作為一個支點可輻射全市 ，使得此區(qū)域會成為西安市未來幾年的熱點區(qū)域 、學校入住、人氣的提升，一部分觀望的開發(fā)商會進入，較高的土地價格和西高新區(qū)環(huán)境配套的賣點兌現 為西安新的形象區(qū)域，其檔次和售價也不言而喻 曲江 板塊 ，功能定位于旅游度假區(qū)，重點發(fā)展旅游、娛樂、集中居住。 ，大規(guī)模高層物業(yè)面市必定會帶來較大的競爭壓力 ，必將大大提升區(qū)域人氣，住宅升值空間喜人 。 待改善 塊， 浐灞 區(qū)域的住宅價格還相對較低。 明顯。 圖 區(qū)域消費者購房意向示意圖 從以上兩個方面分析可以看出，該金地項目周邊商業(yè)配套豐富，人文氣息和自然環(huán)境幽雅。 14 1611672348 461020406080系列1 14 16 11 67 23 48 46 1城內 東郊 西郊 南郊 北郊西高新曲江 其他 專業(yè)的房地產營銷策劃資料 免費提供 寧波房產人俱樂部 寧波 專業(yè)地產人俱樂部 圈子 第 頁 21 4 項目分析 項目區(qū)位分析 曲江新區(qū)概況 曲江新區(qū)位于西安市東南，以聞名中外的大雁塔和曲江皇家園林遺址為中心，近期規(guī)劃面積 平方公里，遠期規(guī)劃面積 47平方公里。以此為基礎，曲江新區(qū)的功能分區(qū)為：大雁塔宗教文化商貿區(qū)，曲江水景旅游區(qū)，政務中心區(qū)，杜陵生態(tài)園林區(qū)，“樂游原”民風博覽區(qū)，科技教育產業(yè)區(qū)，中央住宅區(qū)，農村安置區(qū)。正在動工建設的有：泛美花園、曲江歡樂世界、絲路風情園等。規(guī)劃面積約 47 平方公里，是西安市第四次城市總 專業(yè)的房地產營銷策劃資料 免費提供 寧波房產人俱樂部 寧波 專業(yè)地產人俱樂部 圈子 第 頁 22 體規(guī)劃中城市中心區(qū)的重要組成部分。其以大雁塔為起點，建設風貌、建筑風格和項目擺布從古及今，由北向南、并向東依次推進。 游覽走廊：旅游、觀光、休閑、人文軸線。 3） 五點聯動 將大雁塔、大唐不夜城、曲江南北湖、杜陵、民俗博覽園五個項目群，通過景觀大道、游覽走廊、博覽干線和兩條高尚生活示范街區(qū)圍合聯系起來，形成“雁塔題名、盛唐風韻、曲江流飲、杜陵遠眺、樂游村藝”等特色鮮明的景 專業(yè)的房地產營銷策劃資料 免費提供 寧波房產人俱樂部 寧波 專業(yè)地產人俱樂部 圈子 第 頁 24 觀集合體系。（見附件二 .雁塔區(qū)東部建設示意圖） （ 2） 周邊公共配套設施： 學校：陜師大附小、大雁塔小學、翠華路小學 陜師大附中 、 85 中、 99中、明達中學 陜西師范大學、交大財經學院、西安外國語學院、西北政法學院、西安郵電學院、陜西省廣播電視大學 等。 醫(yī)院：該地塊周邊的醫(yī)院配套有 同濟醫(yī)院、醫(yī)學院附屬醫(yī)院、二六二醫(yī)院、解放軍三十五醫(yī)院 、解放軍第四五一醫(yī)院等。交通通暢，出行方便。 （ 5） 社會治安狀況 本項目位于西安市的城市邊緣，社會治安環(huán)境良好。 具體以本地塊為起點至西安市任意方向車程為半小時左右的輻射為區(qū)域，再次范圍內將是本案考察競爭性因素的主要區(qū)域。湖濱花園總用地 公頃，總建筑面積約 74000平米，門前約有 3 公里長 140 米寬綠化帶，住宅建筑面積約為 70000 平米，公共建筑面積為 3000 平米，建筑密度為 27%，建筑容積率在 ，居住區(qū)綠化率在 50%左右 ，人均公共綠地 9 平米以上，車位比為 200%以上。 4) 社區(qū)配套完善，生活設施齊全，人氣較旺。 (2) 航天御苑 綜述： 曲江 2) 臨近大唐芙蓉園，風景優(yōu)美。 2) 大唐芙蓉園晚上 的噪音太大，影響休息。 2) 戶型方正實用，配套設施完善，得房率較高，生活設施齊全。 3) 距離市區(qū)和芙蓉園太近，居住生活污染、灰塵、噪音較大。小區(qū)南北落差 7 余米，依次為聯排別墅、多層（帶電 專業(yè)的房地產營銷策劃資料 免費提供 寧波房產人俱樂部 寧波 專業(yè)地產人俱樂部 圈子 第 頁 28 梯）、小高層，排列錯落有序。 劣勢： 1) 距離市中心較遠，位置不優(yōu)越，出行交通不便利。 (5) 曲江 6號 綜述： 曲江 6 號位于西安市曲江新區(qū)核心位置，座落于大雁塔以南，北臨大唐不夜城、東鄰大唐芙蓉園、南依植物園、西靠翠華南路，歷史文化積淀深厚、名勝古跡眾多，是自然風光、人文景觀、民俗風情及現代都市文化的薈萃之地。 3) 戶型豐富多樣，可供選擇范圍大。 通過對競爭對手的分析，不難看出，西安市房地產市場還是很有吸引力的，只有通過認真的調研，反復的論證，在一個優(yōu)質的樓盤開發(fā)前期，應長遠立足市場，本著根本穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略眼光，進行項目的選址、規(guī)劃和制定相應的銷售價格和宣傳方式，以求達到既賣品牌，又賣品質的效果。 （ 3） 交通優(yōu)勢： 1) 地處雁塔南路北段，離市中心僅： 公里； 2) 上繞城高速，直通咸陽國際機場： 30分鐘車程； 3) 向北經過大雁塔直通火車站，大約 8公里； 4) 30余條公交 線路溝通全市 。 專業(yè)的房地產營銷策劃資料 免費提供 寧波房產人俱樂部