【正文】 之系統(tǒng)資 料。 受到購(gòu)買力因素影響， 20xx2500 元 /㎡ 產(chǎn)品 銷量最多。 9 變城市面貌， 大幅 度 增加了 開(kāi)發(fā)用地 規(guī)模 ，積極帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)型住宅的發(fā)展 ，房屋供應(yīng)總量將超過(guò) 200 萬(wàn) ㎡ 。 20xx 年政府“十一五規(guī)劃” 中， 計(jì)劃兩年內(nèi)對(duì) 34 個(gè)棚戶區(qū) 進(jìn)行 改造 ， 占地面積 100 萬(wàn) ㎡ ， 可重建 160 萬(wàn)㎡， 去除 萬(wàn)戶動(dòng)遷安置 70萬(wàn) ㎡ ，期余 90 萬(wàn) ㎡ 建筑份額可 為 商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 利用；另外，對(duì)城區(qū)居住區(qū)工廠遷移改造也提出了爭(zhēng)取 2— 3 年內(nèi)完成的計(jì)劃 ；原有危、舊房屋改造也全面進(jìn)行…… 這些規(guī)劃變革將徹底改 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 鞍山市礦產(chǎn)資源豐富，鐵、菱鎂、滑石、 玉石等儲(chǔ)量為全國(guó)首位，地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)為重型工業(yè)、礦業(yè)和旅游業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán) 之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán) 之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán) 之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán) 之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán) 之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán) 之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán) 之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán) 之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。目前，國(guó)民生產(chǎn)總值近千億元，城市人均可支配 年 收入 達(dá)到 萬(wàn)元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán) 之系統(tǒng)資料。 20xx 年，勝利路、中華路、建國(guó)路 等城市主干道 沿線改造 開(kāi)始，大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊招商；新市長(zhǎng)谷春立改變了土地出讓金的原有計(jì)算方式，地價(jià)按照建筑面積評(píng)估，容積率提高到 2 以上，大宗土地出讓價(jià)格提升明顯 ； 外地開(kāi)發(fā)商陸續(xù) 進(jìn)駐鞍山，鞍山房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入“洗牌”階段，鞍山市房地產(chǎn)格局即將改變，尤其是立山區(qū)市場(chǎng)份額將驟增，商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)量也大大提高 ；未來(lái) 5 年將是房?jī)r(jià)拉升明顯，市場(chǎng)供應(yīng)充足，品質(zhì)、品牌競(jìng)爭(zhēng)激烈，消費(fèi)者理性 、 從容購(gòu)房的市場(chǎng)局面，不再存在某 些類型產(chǎn)品賣方 市場(chǎng)的可能 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 10 自 “十一 五”以來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)居民收入水平，商品房消費(fèi)能力提高；舊城區(qū)改造提供大量的地塊，經(jīng)濟(jì)型住宅成為市場(chǎng)主流，購(gòu)房“門(mén)檻”降低帶來(lái)消費(fèi)市場(chǎng)的活躍。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資 料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 B、 鐵西地區(qū) 在 20xx 年以前缺乏大型商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ， 是鞍山 歷史上 居住條件最差的區(qū)域。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán) 之系統(tǒng)資料。 立山地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 情況 ： 立山區(qū)面積 55平方 公里 ，人口 42萬(wàn)。 二 、 本案周邊 區(qū)域 （ 立山廣場(chǎng)至太平區(qū)域） 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ： 區(qū)域 供應(yīng)市場(chǎng) 調(diào)研分析 ： ⑴ 區(qū)域 市場(chǎng)狀 況 ： A、 20xx20xx 年 本 區(qū)域主要 商品樓盤(pán)情況： 項(xiàng)目名稱 住宅價(jià)格 面積范圍 折扣方式 銷售時(shí)期 商鋪 商鋪價(jià)格 銷售情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 14 （元 /㎡） （ ㎡ ） 一次 /按揭 （年） 面積 （元 /㎡） 泰圣陽(yáng)光明居二期 15502550 84～ 100 98/無(wú) 20xx20xx 旭日山莊 1080～ 1238 85～ 123 95/97 20xx20xx / / / 南山最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資 料。錦祥花園 20xx～ 2400 80 97/99 100% 2 萬(wàn) ㎡ (三層 ) 1 億元整體 出售 100% 隆發(fā)嘉園 開(kāi)盤(pán) 2680－ 2880 現(xiàn) 3000 70～ 142 97/分期 （無(wú)貸款） 10% / / / 河畔曙光（一期） 1400～ 1900 79～ 115 （無(wú)貸款） 40% 80100 （單層） / / 華逸開(kāi)發(fā) 2750～ 2880 70～ 80 （無(wú)貸款） 90% 100 (單層 ) 按揭 6000 一次 5500 70% 時(shí)代家園 27302950 55180 （無(wú)貸款） 80% 200300 （雙層） （ 19 戶）8000 未售 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 16 注 :大奧 ⑵ 20xx 年度 房產(chǎn) 供應(yīng)量 預(yù)計(jì) ： 當(dāng)前 區(qū)域 可開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總量統(tǒng)計(jì)為 125 萬(wàn) ㎡， 考慮未摘牌地塊上市滯后因素， 20xx 年度 區(qū)域內(nèi) 上市總量 估計(jì)8090 萬(wàn) ㎡ 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資 料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資 料。 C、 主要產(chǎn)品特征： 品牌項(xiàng)目注重建筑外觀，園區(qū)規(guī)劃和配套品質(zhì)，得到市場(chǎng)高度認(rèn)同；普通項(xiàng)目外立面形式單一，不注重規(guī)劃，無(wú)市場(chǎng)定位過(guò)程和營(yíng)銷理念，僅根據(jù)市場(chǎng)比較法定價(jià)，做“隨行就市”的銷售 ，價(jià)格適中市場(chǎng)接受程度較好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 市場(chǎng)格局變化明顯，歷史開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本是該區(qū)域的“兩極”位置（立山廣場(chǎng)周邊 /太平地區(qū)），所以在價(jià)格和等級(jí) 上區(qū)分比較明顯，市場(chǎng) 20xx 年后商品房供應(yīng)市場(chǎng) 各個(gè)方位 全面開(kāi)花 ， 競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)不局限在區(qū)位上。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán) 之系統(tǒng)資料。 38%15%20%16%9% 2%立山廣場(chǎng)東建國(guó)路太平東建國(guó)路雙山工業(yè)街東太平其他27%56%14%3%1500元以 下150020xx元20xx25002500以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 21 ⑷ 購(gòu)買商品房的 重視 因素 ： 9355254430253010020406080100關(guān)注度價(jià)格戶型生活配套地段交通環(huán)境學(xué)區(qū)建筑品質(zhì)物業(yè)管理9 ⑸ 戶型面積需求 ： 22% 45% 20% 9% 2% 1% 1% 60 ㎡ 7080 ㎡ 90100 ㎡ 100120 ㎡ 120130 ㎡ 130 ㎡以上 其他 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 22 ⑹ 對(duì)物業(yè)配置要求： 普通物業(yè)管理占 75%， 物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 元 /㎡ /月占 53%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 另外，距離本案項(xiàng)目貼近的冷卻器廠、曙光街舊紅樓改造等潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目也會(huì)進(jìn) 行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、分流客源；立山廣場(chǎng)周邊項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；本案市場(chǎng)可以說(shuō)是“腹背受敵”。 競(jìng)爭(zhēng)數(shù)量預(yù)計(jì) ： 規(guī)劃商品建筑面積約 45萬(wàn) ㎡ （不含鐵東區(qū)內(nèi)部分） 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資 料。 A 類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 — 河畔曙光 B 類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 — 唯廈儷園 本案與主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的 比對(duì) ： 本 案 河畔曙光 唯廈儷園 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 25 市場(chǎng)份額 推案量約 5 萬(wàn) ㎡， 無(wú)客源儲(chǔ)備，未形成市 場(chǎng)關(guān)注和認(rèn)同 ，市場(chǎng)份額較小，無(wú)法形成強(qiáng)勢(shì) 。 中美合資開(kāi)發(fā)，一期工程浩大，加上政府扶植，“百姓之家，萬(wàn)戶大園”的市場(chǎng)印象鮮明。 地段好 、 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯； 學(xué)區(qū)、商業(yè)和交通等輔助條件很好； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 26 主要問(wèn)題點(diǎn) 缺乏創(chuàng)新（創(chuàng)新是秘密武器） ； 中庸的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)（各種優(yōu)勢(shì)不明顯，但又不是最差的）； 小高層建筑形態(tài)在本區(qū)域市場(chǎng)接受 需要過(guò)程。 競(jìng)爭(zhēng)策略 “中庸之道”，吸納對(duì)價(jià)格和品質(zhì)都很重視的客群。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 27 第三部分：客群分析 一、區(qū)域消費(fèi)群體構(gòu)成比例 區(qū)域 居民 職業(yè)特征 分布 ： 鞍鋼職工（ 31%）個(gè)體經(jīng)營(yíng)（ 12%）礦山及周邊城鎮(zhèn)（ 12%）政府公務(wù)人員、事業(yè)單位（ 11%）干部（ 9%）醫(yī)療文教工作者（ 8%）技術(shù)人員（ 8%）其它（ 6%）私企業(yè)主（ 3%） 消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)特征分析： ⑴ 靜態(tài)經(jīng)濟(jì)特征 ： （ 根據(jù) 家庭 年收入水平可分為 三個(gè)經(jīng)濟(jì)層次） 區(qū)域家庭年收入水平 比例 經(jīng)濟(jì)層次 8 萬(wàn) 以上 48 萬(wàn) 4 萬(wàn)以下 ⑵ 動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)特征： 10%% 35% %%%%%% 60% 30%????? 高位階層 中位階層 基礎(chǔ)階層 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 28 A、 高位階層的客戶主要為私營(yíng)業(yè)主、干部，這部分高端人群收入較高，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，年收益較高，是經(jīng)濟(jì)收入迅速擴(kuò)充的 群體 ，未來(lái)的經(jīng)濟(jì)收入將持續(xù)發(fā)展 。但隨著整體經(jīng)濟(jì)收入水平的增長(zhǎng) ,個(gè)人積蓄 的增強(qiáng) 加上按揭貸款的協(xié)助 ，少部分人群的商品房 購(gòu)買力將有 提高。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資 料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán) 之系統(tǒng)資料。相對(duì)比較，外地開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐， 本市 消費(fèi)者的認(rèn)知度相對(duì)較低。可見(jiàn)，物業(yè)小區(qū) 已經(jīng) 逐漸深入人心，貼心的物業(yè)服務(wù)也成 為人們購(gòu)房選擇的重要條件。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資 料。 交通： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 33 本案周邊除東建國(guó)路為主干道，其余生產(chǎn)街、獎(jiǎng)工街、工業(yè)街為小街道，且與生產(chǎn)街、東建國(guó)路都有居民樓相隔，受馬路噪音、灰塵的影響小。 居住環(huán)境： 項(xiàng)目西側(cè)為鞍山市礦山機(jī)械廠和鞍山市軋鋼廠組成的大面積廠房區(qū)，現(xiàn)照常生產(chǎn)作業(yè)，有操作噪聲，但與本案西側(cè)隔街相對(duì)的是該廠的辦公樓，噪聲也只是依稀可見(jiàn)，影響較少。 二 、 本案 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)分析： S—— 30% ⑴ 成熟居住區(qū)域優(yōu)勢(shì) — 該地塊周邊已經(jīng)形成了比較成熟的居住氛圍，尤其是新建住宅將區(qū)域居住面貌改善很多， 生活便利性也會(huì)促使客戶對(duì)該區(qū)域的認(rèn)同。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資 料。 ⑵ 三類乙級(jí)地段，與成熟城區(qū)的項(xiàng)目比較存在不足。 ⑵ 客源儲(chǔ)備 保底 — 通過(guò)我們營(yíng)銷策劃公 司以前項(xiàng)目和歷史的市場(chǎng)調(diào)研，已經(jīng)擁有了一定的客源儲(chǔ)備量 ；⑶ 做出真正符合市場(chǎng)的 全程營(yíng)銷策劃和“實(shí)效”型操盤(pán) 是項(xiàng)目推廣的動(dòng)力 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目可行性評(píng)判： SO對(duì)策 50%， WO對(duì)策 10%， TO對(duì)策 0。 ⑶ 由于太平地區(qū)低價(jià)產(chǎn)品供應(yīng)量大，為本區(qū)