【正文】 登記申請 2．受理申請 3．審核 4．登記 (1)對核準(zhǔn)抵押登記的，在房地產(chǎn)權(quán)利證書上加蓋抵押專用章，并在房地產(chǎn)登記冊上作抵押記錄。(5)套內(nèi)陽臺建筑面積：指陽臺地面底板外沿在水平面的投影；全封閉陽臺100%計(jì)算面積，半封閉陽臺50%計(jì)算面積。（凈高＝層高－樓板厚度） (1)房屋使用面積（套內(nèi)使用面積）：住宅中以戶為單位的分戶門內(nèi)全部可供使用的空間面積，住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計(jì)算，包括臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、地下室、夾層、閣樓等面積。(7)開間：在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離，因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g寬度而言，故稱開間。(4)錯(cuò)層式商品房：指一套住宅內(nèi)的各種功能用房在不同的平面上，用3060cm的高度差進(jìn)行空間隔斷，層次分明，立體性強(qiáng)，但未分成兩層，適合100平米以上大面積住宅裝修。：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。由城市規(guī)劃部門核發(fā)。由城市國土資源部門核發(fā)及批準(zhǔn)。36項(xiàng)目一級二級三級四級1注冊資本不低于5000萬元不低于2000萬元不低于800萬元不低于100萬元2從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營年限5年以上3年以上2年以上1年以上3建筑面積近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額　4上一年開發(fā)情況上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額　　5質(zhì)量合格率連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％6人員有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計(jì)人員不少于4人有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計(jì)人員不少于3人有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計(jì)人員不少于2人有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計(jì)人員不少于2人7職稱工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其它業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員8質(zhì)量具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度9事故未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級實(shí)行分級審批。房地產(chǎn)物權(quán)，指房地產(chǎn)權(quán)利人依法對房地產(chǎn)享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)及其衍生的使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房 地 產(chǎn) 基 礎(chǔ) 知 識一、房地產(chǎn)企業(yè)（一）房地產(chǎn)房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。（二）房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以營利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。 　　一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門初審，報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批。2.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。4.《建設(shè)工程施工許可證》，由城市建設(shè)主管部門核發(fā)。（五）房地產(chǎn)有關(guān)術(shù)語(1)樓花：最早源于香港，是指未完工的在建物。(5)飄窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度的感受自然；通常它的窗臺較低甚至為落地窗。(8)進(jìn)深：住宅的長度即進(jìn)深，指一間獨(dú)立房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長度。(2)房屋產(chǎn)權(quán)面積：指產(chǎn)權(quán)者依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。(6)套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體的面積。抵押記錄應(yīng)包括抵押人，抵押權(quán)人，抵押物名稱、面積、價(jià)值、抵押金額和抵押期限等內(nèi)容?！。ㄈ┑盅嘿J款關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)三、土地（一）土地所有權(quán)根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，中華人民共和國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。 市、縣人民政府報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)征收土地后，在組織實(shí)施征收土地過程中應(yīng)當(dāng)完成以下幾項(xiàng)工作：發(fā)布征收土地公告。實(shí)施補(bǔ)償安置方案和交付土地。 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。但文件并沒有對續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法做出明確規(guī)定（三）土地的獲得目前，國有土地使用權(quán)的取得包括出讓、轉(zhuǎn)讓和劃撥三種方式。 ：（1）通過投標(biāo)、競買、摘牌方式獲得土地直接通過公開投標(biāo)、競買、摘牌三種方式從土地一級市場獲得土地資源是一個(gè)主要手段。（四）土地使用權(quán)抵押應(yīng)該注意以下幾個(gè)法律問題：。、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不能抵押。 。在處理土地使用權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)申請土地管理部門協(xié)助處理所抵押的土地使用權(quán)，并辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)。以分割好后的土地使用權(quán)進(jìn)行登記，即為土地分割分宗登記。實(shí)踐中，有的地方土地使用權(quán)人在向金融機(jī)構(gòu)貸款時(shí)，按照抵押貸款額度，確定所分割的土地使用權(quán)面積時(shí)，不顧及所抵押的土地能否分割清楚，是否能夠明確分割的界址，人為的將宗地分割成幾個(gè)部分或者按照抵押的建筑物的建筑面積和分?jǐn)偟耐恋孛娣e向當(dāng)?shù)赝恋氐怯洐C(jī)構(gòu)分別辦理土地抵押登記。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。人防：修建防空地下室報(bào)批表/防空地下室建設(shè)意見書/防空地下室易地建設(shè)意見書及《易地建設(shè)繳款證明》；3。四、 其他（淤泥排放許可證/勞動(dòng)保險(xiǎn)統(tǒng)籌金繳納/建筑意外傷害保險(xiǎn)投保憑證/散裝水泥專項(xiàng)資金繳納/城管中隊(duì)施工監(jiān)督申請）放線驗(yàn)線辦理預(yù)售（網(wǎng)上備案/路址證明/商品房預(yù)售款監(jiān)控專戶證明和專用賬戶監(jiān)管協(xié)議書/新建商品房價(jià)格備案登記表憑證/申請/預(yù)售證及附圖）規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收一、1．公安消防驗(yàn)收：《建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書》 2。工程竣工資料審查（城建