【正文】 2007年修正城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。2. 開發(fā)費(fèi)用(1)管理費(fèi) 是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、報(bào)廢損失及其他管理費(fèi)用。（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償所需的費(fèi)用。八、工程成本（一）成本項(xiàng)目(1)土地費(fèi)用。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算房款；％，購(gòu)房人可要求退房。七、收房時(shí)注意問(wèn)題（一）相關(guān)證件1.《竣工驗(yàn)收備案表》《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件?，F(xiàn)房與為期房只有已領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證的房子才能稱得上是現(xiàn)房；沒有土地證和房產(chǎn)證的房子即便是已經(jīng)蓋好，或者已經(jīng)有人居住，但仍然屬于期房的范疇。設(shè)立一個(gè)專門用于收存預(yù)售款的監(jiān)管賬戶，并與開發(fā)商簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)，預(yù)售款必須存入該指定的監(jiān)管賬戶。抵押物沒有被查封的，在辦理新的抵押手續(xù)過(guò)程中，要帶好完備的登記資料，力求使登記手續(xù)在盡量短的時(shí)間里完成。按照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，貸款人抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)將處于“有名無(wú)實(shí)”的境地。(五)在建工程抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范點(diǎn)在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動(dòng)和促進(jìn)資金融通等優(yōu)點(diǎn)，在滿足銀行拓展客戶的同時(shí)，又可解決企業(yè)的融資需求，現(xiàn)廣泛地被銀行所采用。綜上，《物權(quán)法》出臺(tái)前信貸客戶不得用在建工程為他人的債務(wù)提供擔(dān)保，也不能為自己其它用途的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，而只能為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款擔(dān)保。（二）法律依據(jù)關(guān)于在建工程抵押的法律依據(jù)，《擔(dān)保法》未作明確規(guī)定。防雷：防雷設(shè)計(jì)圖紙審核表/防雷設(shè)施設(shè)計(jì)審核書/防雷裝置設(shè)計(jì)審核書）節(jié)能審查、施工圖審查余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督施工招投標(biāo)、監(jiān)理招標(biāo)（填報(bào)：項(xiàng)目經(jīng)理、施工人員、安全人員監(jiān)督登記表）施工許可證一、 施工圖準(zhǔn)備階段：1． 地質(zhì)勘察報(bào)告（詳細(xì)勘察報(bào)告）2． 建筑施工圖及節(jié)能設(shè)計(jì)表及計(jì)算書3． 結(jié)構(gòu)施工圖及計(jì)算書4． 防雷、消防、人防、水電施工圖二、 施工圖審查階段1． 施工圖審查申請(qǐng)2． 建筑節(jié)能設(shè)計(jì)審查報(bào)告節(jié)能審查報(bào)批（市墻改辦）3． 審圖中心審查施工圖出具施工圖設(shè)計(jì)審查報(bào)告施工圖審查合格通知書三、 招標(biāo)投標(biāo)階段a) 施工單位招投標(biāo)：項(xiàng)目經(jīng)理資格核查及準(zhǔn)備（區(qū)外施工單位備案）招標(biāo)申請(qǐng)（或申請(qǐng)邀請(qǐng)招標(biāo)）交易中心招標(biāo)招標(biāo)備案（銀行資信證明）工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)批施工中標(biāo)通知書施工總承包合同/建設(shè)工程施工勞務(wù)分包合同。這為以后相關(guān)債權(quán)的實(shí)現(xiàn)埋下了很大隱患，人為造成了金融機(jī)構(gòu)的抵押風(fēng)險(xiǎn)。 。土地使用權(quán)抵押，如其地上有建筑物或其他附著物，抵押人應(yīng)當(dāng)對(duì)地上建筑物辦理保險(xiǎn)手續(xù)，并應(yīng)在保險(xiǎn)單上注明抵押權(quán)人為第一受益人，保險(xiǎn)合同的期限應(yīng)長(zhǎng)于抵押協(xié)議的期限。例外事項(xiàng)：（1）以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押；（2）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押。（2）通過(guò)收購(gòu)?fù)緩将@得土地通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司的股份達(dá)到獲得項(xiàng)目公司所擁有土地的目的通過(guò)收購(gòu)目標(biāo)房地產(chǎn)公司的全部或大部分股份達(dá)到擁有其土地資源及其它資源的目的。 綜合或者其他用地50年。辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝３鞘惺袇^(qū)的土地屬于國(guó)家所有。(7)套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積(8)分?jǐn)偣妹娣e=建筑面積－套內(nèi)建筑面積(9產(chǎn)權(quán)登記面積)建筑面積=商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣媒ㄖ娣e(1)建筑容積率＝總建筑面積/總用地面積（一般情況下，；；；；；。(9)層高：下層地板面到上層樓板上表面之間的豎向尺寸。(2)復(fù)式商品房：是一種經(jīng)濟(jì)型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房（）。由城市規(guī)劃部門核發(fā)。（三）房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。包括：土地、建筑物及地上附著物、房地產(chǎn)物權(quán)。 （四）房地產(chǎn)企業(yè)“五證兩書”1.《國(guó)有土地使用證》或者使用土地的批準(zhǔn)文件，是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。由城市房屋管理主管部門核發(fā)。其作用為功能過(guò)渡或增加居室的私密性。(4)房屋實(shí)測(cè)面積：指商品房竣工驗(yàn)收后，開發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)樓宇進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算得出的面積，是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，使業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、物業(yè)費(fèi)的最終依據(jù)（產(chǎn)權(quán)登記面積）。 5．收費(fèi)發(fā)證 (1)登記收費(fèi)(2)將已加蓋房地產(chǎn)抵押專用章的房地產(chǎn)權(quán)利證書在規(guī)定時(shí)間內(nèi)退回抵押當(dāng)事人，核發(fā)給抵押權(quán)人房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。 4. 集體土地變?yōu)閲?guó)有土地的程序根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行土地管理的法律法規(guī)，國(guó)家征收農(nóng)民集體土地變成國(guó)有土地主要由兩個(gè)環(huán)節(jié)完成：一是批準(zhǔn)征收，二是組織實(shí)施征收。 工業(yè)用地50年。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等特殊原因可以通過(guò)政府劃撥或協(xié)議出讓的方式獲得。否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無(wú)效。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。 ，應(yīng)申請(qǐng)房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)予以協(xié)助。土地分割抵押，系將一宗土地分割成幾個(gè)部分,分別做變更分宗登記并進(jìn)行相應(yīng)的抵押登記。等所有土地款項(xiàng)全部付清后才能取得國(guó)土證）設(shè)立項(xiàng)目公司（辦理工商、組織機(jī)構(gòu)代碼、稅務(wù)登記、銀行開戶）（拿地與設(shè)立置業(yè)公司及項(xiàng)目公司同步進(jìn)行）建設(shè)用地規(guī)劃許可證 （總圖：規(guī)劃設(shè)計(jì)條件）取得國(guó)土證 房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)（暫定級(jí)）（控制性詳細(xì)規(guī)劃）立項(xiàng)申請(qǐng)及批復(fù)（預(yù)備和正式）環(huán)境評(píng)估審批總平面審查 (也稱為修建性詳細(xì)規(guī)劃)（地質(zhì)勘察初勘報(bào)告；五圖一書：總平面圖及豎向規(guī)劃圖/綠化系統(tǒng)圖/道路及停車系統(tǒng)規(guī)劃圖/修建性規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明書。人防驗(yàn)收：《人防意見書》 4。說(shuō)明債務(wù)人可以第三人在建工程作為抵押物向債權(quán)人提供擔(dān)保。在建項(xiàng)目與土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。在確定抵押物價(jià)值時(shí)，應(yīng)考慮以下三方面的因素：(1)用于該在建工程實(shí)際支出，核對(duì)有關(guān)支出發(fā)票和銀行支票存根；(2)監(jiān)理公司出具的監(jiān)理報(bào)告，一定要有明確的工程進(jìn)度；(3)建筑施工單位就該項(xiàng)目出具的完成工程量證明，工程款的受償情況。此時(shí)，如果操作不當(dāng)，將會(huì)使銀行的抵押權(quán)落空。但若對(duì)商品房銷售收入未能做好監(jiān)管，以致不能及時(shí)收回貸款，貸款人將陷入復(fù)雜的司法受償程序。作為第一受益人的抵押權(quán)人如不知情，所持有的保險(xiǎn)單等于一張廢紙。所以收房者要仔細(xì)審查其中的具體各款，特別注意保修期限。3. 面積誤差導(dǎo)致退房：房屋實(shí)際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對(duì)值超過(guò)3％（不含3％）的。 濟(jì)南市城市建設(shè)綜合配套費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)面積計(jì)收,每平方米246元。 (3)建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)用是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。占建安費(fèi)的3%左右。包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及