【正文】 萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發(fā)投資額上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發(fā)投資額　　5質量合格率連續(xù)5年建筑工程質量合格率達100％連續(xù)3年建筑工程質量合格率達100％連續(xù)2年建筑工程質量合格率達100％已竣工的建筑工程質量合格率達100％6人員有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人7職稱工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱工程技術、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其它業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員8質量具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度9事故未發(fā)生過重大工程質量事故未發(fā)生過重大工程質量事故未發(fā)生過重大工程質量事故未發(fā)生過重大工程質量事故房地產開發(fā)企業(yè)資質等級實行分級審批。由城市規(guī)劃部門核發(fā)。(4)錯層式商品房：指一套住宅內的各種功能用房在不同的平面上，用3060cm的高度差進行空間隔斷，層次分明，立體性強，但未分成兩層，適合100平米以上大面積住宅裝修。（凈高＝層高－樓板厚度） (1)房屋使用面積（套內使用面積）：住宅中以戶為單位的分戶門內全部可供使用的空間面積，住宅使用面積按住宅的內墻面水平投影線計算，包括臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、室內走道、地下室、夾層、閣樓等面積。）(2)建筑密度（建筑覆蓋率）＝建筑基底總面積/總用地面積100%（建筑密度一般不會超過40%50%）(3)綠化率＝各類綠地總面積/總用地面積100%（住宅項目綠化率應不低于30%）(4)面積誤差比＝（產權登記面積—合同約定面積）/合同約定面積*100%(5)分攤系數：公用分攤面積之和/套內建筑面積之和(6)使用率=套內使用面積/建筑面積100%二、房地產抵押（一）辦理程序1．抵押登記申請 2．受理申請 3．審核 4．登記 (1)對核準抵押登記的，在房地產權利證書上加蓋抵押專用章，并在房地產登記冊上作抵押記錄。 農民集體所有的土地由本集體經濟組織的成員承包經營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產。確定征地補償安置方案。根據2007年10月1日起施行的《物權法》中的明確規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”。（3）通過合作開發(fā)途徑獲得土地與擁有土地資源的企業(yè)合作，實現資源互補也是獲得土地資源的重要手段。，應聘請評估機構評估。（五）土地使用權分割土地分割是指將一宗土地使用權分割為兩宗以上的土地使用權的行為。（六）土地抵押后，地上新增建筑物問題建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。c) 白蟻施工招投標白蟻防治合同。該司法解釋確立了在建工程抵押的合法性。（四）條件根據《擔保法》司法解釋、《城市房地產抵押管理辦法》及其它法律法規(guī)的規(guī)定，在建工程抵押必須具備幾方面條件：　已經交付全部土地出讓金，取得國有土地使用權證書?！　　￡P鍵點是如何合理確定在建工程抵押物的價值。甚至會出現工程發(fā)包人與承包人串通虛構“發(fā)包人未按照約定支付工程款”的事實，導致抵押權處于法律上有效、實際上無效的狀態(tài)。最保險的措施是，要求在原有合同注銷時必須還清貸款。抵押房地產投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管?！犊⒐を炇諅浒副怼分械捻椖?，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責。如購房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由開發(fā)商承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差絕對值超過3％部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人。目前存在著有償出讓轉讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權的方式。 (2)前期工程費包括：開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質勘察以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。(二)建安成本，多層普通商品房，建安成本大約在1200元/平方米左右，小高層與高層普通商品房，建安成本大約在1500－2000元/平方米左右。2001年 城市商品房預售管理法 2004年修正國有土地上房屋征收與補償條例 2011年城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 1990年頒布城鄉(xiāng)規(guī)劃法 2007年10月28日頒布，2008年1月1日開始實行中華人民共和國建筑法(三)房地產企業(yè)利潤率2011年，上市房地產企業(yè)平均毛利率40%，凈利率15%。一般為銷售收入的3%—5%。(7)不可預見費。 （4）基礎設施建設費指建筑物2米以外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程，其費用包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設施的建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道等的接口費用。其中城市建設配套費92元(路橋82元、環(huán)衛(wèi)5元、綠化5元),管網建設費154元(包含熱源78元、供水26元、燃氣20元、排水20元、綜合布線10元),拆遷安置補償費 拆遷安置補償費實際包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。4. 變更規(guī)劃、設計導致退房：開發(fā)商未經有關部門批準，擅自改變房屋結構及合同中約定的配套環(huán)境的；開發(fā)商經批準改變房屋結構未經買家認可的。3.《住宅使用說明書》《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明和提出注意事項。：(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； (2)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； (3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。在辦理在建工程抵押保險的過程中，應要求抵押人按照指定的險種、投保金額到與抵押權人有合作關系的保險公司辦理財產保險，并要求保險公司辦理保險時在保單中約定：“除非經過保險第一受益人的書面同意，投保人不得以任何理由中斷或撤銷保險”，同時信貸人員要經常走訪借款企業(yè)，督促投保人遵守國家有關消防、安全生產等方面的規(guī)定，維護抵押物的安全。已設定在建工程抵押權項目的商品房的預售，應要注意以下事項：（1）要深度介入預售過程，包括具體到每一宗合同的簽訂，定期盤點庫存商品房、在房地產管理局的透明售房網上查詢驗證銷售進度等，防止開發(fā)企業(yè)隱瞞真相、賤價拋售。主要原因：首先，作為抵押物的土地使用權如果已被法院查封的，此時抵押權人若到登記機關注銷了原登記，將無法辦理新的登記，一旦注銷后甚至連恢復原狀也無法做到；其次，在