【正文】 復(fù)》中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。按照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，貸款人抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)將處于“有名無實”的境地。甚至?xí)霈F(xiàn)工程發(fā)包人與承包人串通虛構(gòu)“發(fā)包人未按照約定支付工程款”的事實，導(dǎo)致抵押權(quán)處于法律上有效、實際上無效的狀態(tài)?！　　　　　∧壳拔覈蟛糠值貐^(qū)的土地使用權(quán)抵押在土地管理部門登記，在建工程抵押則在房地產(chǎn)管理部門登記，在將土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押的過程中，原有的抵押合同和登記必須注銷，簽訂新的抵押合同，并重新辦理登記。主要原因：首先，作為抵押物的土地使用權(quán)如果已被法院查封的，此時抵押權(quán)人若到登記機關(guān)注銷了原登記，將無法辦理新的登記，一旦注銷后甚至連恢復(fù)原狀也無法做到；其次，在貸款人辦理注銷土地使用權(quán)抵押登記后、在建工程抵押權(quán)登記前的短暫時間內(nèi)，抵押物突然被查封，此時，在建工程抵押權(quán)登記也無法辦理。抵押物沒有被查封的，在辦理新的抵押手續(xù)過程中，要帶好完備的登記資料，力求使登記手續(xù)在盡量短的時間里完成。最保險的措施是，要求在原有合同注銷時必須還清貸款。對土地使用權(quán)抵押，目前絕大部分城市房管局要求抵押權(quán)人出具同意抵押土地在建商品房預(yù)售的函，在此種情況下，抵押權(quán)人的抵押權(quán)不受影響。已設(shè)定在建工程抵押權(quán)項目的商品房的預(yù)售，應(yīng)要注意以下事項：（1）要深度介入預(yù)售過程，包括具體到每一宗合同的簽訂，定期盤點庫存商品房、在房地產(chǎn)管理局的透明售房網(wǎng)上查詢驗證銷售進(jìn)度等，防止開發(fā)企業(yè)隱瞞真相、賤價拋售。設(shè)立一個專門用于收存預(yù)售款的監(jiān)管賬戶，并與開發(fā)商簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)，預(yù)售款必須存入該指定的監(jiān)管賬戶。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險單移送抵押權(quán)人保管?！彪m然抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押權(quán)人為第一受益人，保險單正本也在抵押權(quán)人保管，但并不能排除投保人中途聲明保險單丟失進(jìn)而辦理退保的情況。在辦理在建工程抵押保險的過程中，應(yīng)要求抵押人按照指定的險種、投保金額到與抵押權(quán)人有合作關(guān)系的保險公司辦理財產(chǎn)保險，并要求保險公司辦理保險時在保單中約定：“除非經(jīng)過保險第一受益人的書面同意，投保人不得以任何理由中斷或撤銷保險”，同時信貸人員要經(jīng)常走訪借款企業(yè)，督促投保人遵守國家有關(guān)消防、安全生產(chǎn)等方面的規(guī)定，維護(hù)抵押物的安全?，F(xiàn)房與為期房只有已領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證的房子才能稱得上是現(xiàn)房；沒有土地證和房產(chǎn)證的房子即便是已經(jīng)蓋好，或者已經(jīng)有人居住，但仍然屬于期房的范疇。(二)取得條件商品房銷售許可證與商品房預(yù)售許可證的區(qū)別在于各自取得的條件不同，主要表現(xiàn)在：（現(xiàn)房）銷售許可證的取得必須符合下列條件：(1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；(2)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(4)已通過竣工驗收；(5)拆遷安置已經(jīng)落實；(6)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； (2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； (3)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。七、收房時注意問題（一）相關(guān)證件1.《竣工驗收備案表》《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件?！犊⒐を炇諅浒副怼分械捻椖浚灰徒恢鞴懿块T備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)。2.《住宅質(zhì)量保證書》《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。3.《住宅使用說明書》《住宅使用說明書》是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算房款；％，購房人可要求退房。如購房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差絕對值超過3％部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人。2. 套型誤差導(dǎo)致退房：按套(單元)計價的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計圖紙不一致時，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對此未約定處理方式的，購房人可以退房。4. 變更規(guī)劃、設(shè)計導(dǎo)致退房：開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的；開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認(rèn)可的。八、工程成本（一）成本項目(1)土地費用。目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)的方式。 城市建設(shè)配套費 城市建設(shè)配套費是因政府投資進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施如自來水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等的建設(shè)而由受益者分?jǐn)偟馁M用。其中城市建設(shè)配套費92元(路橋82元、環(huán)衛(wèi)5元、綠化5元),管網(wǎng)建設(shè)費154元(包含熱源78元、供水26元、燃?xì)?0元、排水20元、綜合布線10元),拆遷安置補償費 拆遷安置補償費實際包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。拆遷補償費是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給予補償所需的費用。 (2)前期工程費包括：開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費。%—6%。 （4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費指建筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程，其費用包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費用。（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。(6)其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費、招標(biāo)管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編織費、保險費等雜項費用。(7)不可預(yù)見費。2. 開發(fā)費用(1)管理費 是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、報廢損失及其他管理費用。 是指開發(fā)建設(shè)項目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。一般為銷售收入的3%—5%。是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。(二)建安成本，多層普通商品房，建安成本大約在1200元/平方米左右，小高層與高層普通商品房，建安成本大約在1500－2000元/平方米左右。－1500元/平方米，這要看檔次高低，也有300元/平方米簡裝修，更有3000－10000元/平方米超高檔裝修（拎包入?。?(三)房地產(chǎn)企業(yè)利潤率2011年，上市房地產(chǎn)企業(yè)平均毛利率40%，凈利率15%。 2007年修正城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例2001年 城市商品房預(yù)售管理法 2004年修正國有土地上房屋征收與補償條例 2011年城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 1990年頒布城鄉(xiāng)規(guī)劃法 2007年10月28日頒布，2008年1月1日開始實行中華人民共和國建筑法1