【正文】 投資總額一般在30萬以上，根據(jù)地理位置投資人有差異，根據(jù)是否自有房產(chǎn)有差異 區(qū)域 客棧客房數(shù)量 單間客房面積 客棧投資額（萬元） 古城內(nèi)85%的客棧房間數(shù)量在15間以內(nèi)1525平米為主2014年10個(gè)標(biāo)間的客棧的轉(zhuǎn)讓費(fèi)一般為80萬以上，現(xiàn)在初始投資一般200500萬，并出現(xiàn)千萬級的客棧束河大多為20間以內(nèi) （38%為10間以內(nèi)，35%為1125間，16%為2130間，11%為20間以上）1530平米為主一般為80萬到150萬，含轉(zhuǎn)讓費(fèi)，剩余房租，設(shè)施設(shè)備等古城周邊大多為30間以內(nèi) （38%為10間以內(nèi)，35%為1120間，16%為2130間，11%為20間以上）1030平米為主約3080萬左右按照經(jīng)營主體投資經(jīng)營主體產(chǎn)權(quán)方物業(yè)獲得方式典型案例評價(jià)個(gè)人當(dāng)?shù)鼐用癞?dāng)?shù)鼐用褡杂胁糠旨彝ヂ灭^初期的主要方式總結(jié)個(gè)性化客棧和服務(wù)型客棧是未來趨勢按投資規(guī)?？蜅Ｍ顿Y額總體呈現(xiàn)小規(guī)模特點(diǎn)，在成熟區(qū)域有快速增長趨勢麗江的美，在于天設(shè)地造的山水美與麗江人千百年來所創(chuàng)造的人文美非常協(xié)調(diào)地融合在一起，使麗江顯現(xiàn)出一種獨(dú)到的、不可替代的個(gè)性和魅力。 “XX精品高端客?！笔且患椅挥邴惤庸沛?zhèn)致力服務(wù)于中高層收入，針對消費(fèi)能力及消費(fèi)欲望較強(qiáng)人群的高檔精品型客棧?？蜅：途频甑膮^(qū)別，主要是規(guī)模、家庭軟性風(fēng)格、輕度amp?！翱蜅！钡亩x并沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。束河XX精品高端客棧運(yùn)營計(jì)劃書目錄第一章 項(xiàng)目介紹………………………………………………………..1第二章 市場調(diào)研目標(biāo)人群及分析………………………………… 2第三章 設(shè)計(jì)裝修風(fēng)格…………………………………………………8第四章 項(xiàng)目特色………………………………………………………10第五章 經(jīng)營思路………………………………………………………13第六章 營銷推廣………………………………………………………16第七章 投資收益及回報(bào)……………………………………………..19第八章 關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)及退出……………………………………………….. 2023第一章 項(xiàng)目介紹 客棧作為“度假”的實(shí)物載體，所提供的將不只是“住”的功能這么簡單。住不同的客棧，體會“生活在別處”的新鮮、放松、舒展、安靜祥和。既區(qū)別于商務(wù)酒店和快捷酒店，又涵括其傳統(tǒng)接待客人的意思客棧，是為了讓客人們，在住家之外，有個(gè)具有家庭氣息、不像酒店那么冰冷的度假、休閑住宿的地方；或者，讓客人們，在旅游時(shí)，有個(gè)還算有格調(diào)有點(diǎn)溫馨卻又不貴的地方。自助式服務(wù)。 客棧以情侶、夫妻及休閑度假人士為主要服務(wù)對象，而其核心是通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，體驗(yàn)，另類的主題特色給廣大來麗江旅游休閑的游客，提供住宿，娛樂，休閑、餐飲，交友等項(xiàng)目以及一個(gè)更好的情感交流與娛樂的平臺。來麗江休閑的人，有的為感受人文與自然之美而來，有的隨心潮和好奇而來，也有的為吃喝玩樂，尋找所謂的艷遇而來，或者是為了詩意般的生活方式而來，這樣的理想境界正是麗江客棧締造并承載的。 客房數(shù)量 —— 大多為30間以內(nèi) 特點(diǎn)：自發(fā)性，投資小，風(fēng)險(xiǎn)小，管理服務(wù)水平較低。（二）定位＆目標(biāo)市場 首先，要進(jìn)行定位，要做哪一種？什么風(fēng)格？什么檔次？什么價(jià)位？服務(wù)什么人？客棧那么多，沒有清晰的定位、特色、競爭力，盡管可能可以做起來，但可能很難產(chǎn)生品牌和把入住率做得更高，即通過吸引客戶來賺到足夠的錢或更多的錢。高中低端，都有客源、也都可以。選址其實(shí)就是選位置，要考慮交通、景觀、配套、路過的視覺識別度等。幸福感，歸屬感，成就感都不高。潛在顧客XX精品客棧以其獨(dú)有的放松休閑娛樂的氣息。（三）市場競爭客棧之所以在麗江的酒店業(yè)中獨(dú)占鰲頭，是因?yàn)榭蜅５臓I業(yè)重點(diǎn)是以客房為主，價(jià)格就不過過高，甚至使用各種市場策略來吸引顧客。優(yōu)勝劣汰腳步變快，因經(jīng)營管理不善，推廣營銷不及時(shí)，資金補(bǔ)充不到位等原因的客棧，轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)型的太多。第一種是純粹的納西建筑風(fēng)格，沒有改動，完全復(fù)制了納西的文化、民俗，典型的納西民居式客棧。第三種是納西風(fēng)格和現(xiàn)代元素結(jié)合的客棧。好的設(shè)計(jì)風(fēng)格，應(yīng)該算是做客棧的核心競爭力方面。記住形狀，比記住名字還容易，是直覺反應(yīng)。即，可能未必是現(xiàn)場看時(shí)整體效果好看或震撼。能讓入住者，覺得分享這個(gè)照片出去，能顯現(xiàn)他們的品位格調(diào)和非常低調(diào)的暗示他們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。比如一些色彩調(diào)和的小擺設(shè)，一面很有舞臺或畫布感的墻面，一些很有藝術(shù)感的床品。 視覺設(shè)計(jì)就是在旅游行業(yè)中，最能讓產(chǎn)品自己說話的，讓住客主動把產(chǎn)品低調(diào)的傳播出去的一個(gè)要點(diǎn)。按自己服務(wù)的客群去設(shè)計(jì)、營銷，旅游的營銷是什么？本質(zhì)就是視覺或照片的傳播。第四章 特色 束河是一個(gè)可以逛一天，未必值得留宿一天的地方。客棧的興起根本上是自助游與休閑度假旅游發(fā)展的必然結(jié)果，本質(zhì)上是一種個(gè)性化和深度游的體驗(yàn)方式，至于價(jià)格、主題等都是會多元發(fā)展的，個(gè)性化的客棧設(shè)計(jì)、可體驗(yàn)的獨(dú)特文化、友好的服務(wù)應(yīng)是核心關(guān)注點(diǎn)。顧名思義，管家就是服務(wù)客棧，客棧的方方面面都需要他們?nèi)ゴ蚶怼？傊?，客人的衣食住行，管家必須跟上貼心服務(wù)?？蜅Ｍ?yàn)轶w量小，所以特別在乎每一位住客的入住質(zhì)量感受，每位客人看作自己的家人。緣于工作、學(xué)習(xí)的壓力，游客們可在在這里感受到休閑，慢節(jié)奏的生活。在本客棧，可以徹底釋放自己的痛苦，可以徹底放下自己的感情，一切從頭再來。從某種程度來說，客棧是你的家人和朋友，也可以看做情人。第五章 經(jīng)營思路客棧的骨架是基本的服務(wù)和體驗(yàn)。社會的生活趨勢，隨著經(jīng)濟(jì)的從容，越來越柔和。一方院落，一個(gè)書架，一襲床藝，就產(chǎn)生了口碑。據(jù)實(shí)踐，人脈及人脈的口碑推薦，可占到一家客棧