桂林房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況研究總結(jié)-wenkub
2023-07-08 17:44:21 本頁面
【正文】 市場的可持續(xù)發(fā)展。%。，%。 第二部分 桂林房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況研究一、桂林房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況（一） 總體市場概況2000年桂林市緊緊抓住擴大內(nèi)需的政策機遇，加大城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度，固定資產(chǎn)投資保持了較快增長。%%。（二）房地產(chǎn)市場統(tǒng)計指標分析房地產(chǎn)開發(fā)用地2000年桂林房地產(chǎn)一級市場土地出讓得到有效調(diào)控，房地產(chǎn)用地出讓面積約30萬平方米左右，%個百分點。我們認為，未來三年內(nèi)，桂林房地產(chǎn)市場將會從目前的形勢逐步走向理性回歸階段，市場需求量和房地產(chǎn)開發(fā)量都會在目前的基礎(chǔ)上有一定回落，因此，如何抓住機遇，擴大土地儲備，迎接未來競爭更加激烈的市場將成為未來兩三年內(nèi)世紀地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略考慮。這說明桂林房地產(chǎn)投資在2001年達到了一個質(zhì)變的階段，據(jù)專家預(yù)測，從2001年開始后的三年內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額將保持一個慣性繼續(xù)高速增長，在三年內(nèi)達到一個頂峰，其后則會有一定的回調(diào)，還其本來面目。從上表我們可以看出，2000年全市全年新開工面積近60萬平方米，而2001年前八月份新開工面積就達到了62萬平方米，同比分別增長 % %。由于2000年和2001年的數(shù)據(jù)缺乏，因此，對這兩個時期我們目前不做分析，但是，通過市場調(diào)研和主觀判斷，我們認為目前桂林市商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)已經(jīng)過大，需求有限，總體市場呈現(xiàn)出嚴重的供過于求的局面。（5）拆遷還建竣工房屋面積圖10拆遷還建竣工房屋面積分析：從97年桂林市實施舊城改造開始，桂林市歷年的房屋拆遷量都十分巨大，拆遷面積分別為27萬平方米、32萬平方米和35萬平方米，如此巨大的拆遷量，、勢必造成大量的拆遷戶把選擇的目光投向商品住宅市場。從圖11和圖12對比交叉我們可以知道，商品住宅在整個商品房中的比例也在逐年增大，截止到2001年，%，說明在目前桂林房地產(chǎn)市場中，商品住宅已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)的絕對主流產(chǎn)品。目前，深圳、上海的商品房的空置率都基本為30%，而桂林目前的空置量不足30%。圖16 商品房平均價格分析：從上表我們可以看出，桂林市商品房的平均價格大致在1500元/平方米到1850元/平方米之間。大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和改造為桂林市的房地產(chǎn)提供了更多的附加值，其必然反映在商品住宅的售價上。（三）分析與結(jié)論供需兩旺，形勢喜人從桂林市房地產(chǎn)市場供應(yīng)量來看，土地出讓量近幾年將保持均衡狀態(tài)，2000年度土地出讓量與1999年相比，有所下降，但幅度很小。從目前我們調(diào)研的幾個重點樓盤的規(guī)模來看，多個項目的規(guī)模都普遍達到了100000㎡以上。前景可觀，外敵入侵由于桂林地產(chǎn)發(fā)展前景可觀，因而吸引了許多外地發(fā)展商的目光。專業(yè)分工，開始顯現(xiàn)桂林大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2000年以前基本上對房地產(chǎn)開發(fā)全過程都事必躬親。這其中又以桂林臺聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司做的最為徹底，其建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、物業(yè)管理、營銷策劃以及后期銷售代理全部聘請各個專業(yè)公司負責(zé)。另外桂林住宅樓盤規(guī)模普遍偏小，小區(qū)環(huán)境較差，抄襲風(fēng)行，樓盤配套設(shè)施嚴重不足，缺乏真正意義上的精品樓盤可以說是目前桂林住宅的普遍特征。然而，從2001年開始，桂林房地產(chǎn)市場有了相應(yīng)變化，從目前正在開發(fā)的幾個新項目來看，其規(guī)劃設(shè)計已經(jīng)跳出目前桂林的現(xiàn)有模式，有所創(chuàng)新，在布局上不再局限于排列式布局，對小區(qū)的環(huán)境設(shè)計更加重視，引入外地名牌物業(yè)管理，注重對小區(qū)業(yè)主的關(guān)懷，真正開始做“以人為本”。但是隨著大量項目竣工，桂林房地產(chǎn)市場很有可能會出現(xiàn)供大于求的局面，房地產(chǎn)競爭將會更加激烈，相當一部分綜合質(zhì)素較差和實力不夠的發(fā)展商將被擠出桂林地產(chǎn)業(yè)，發(fā)展商數(shù)目會大幅度減少，具有一定品牌和先進企業(yè)機制的企業(yè)將進一步發(fā)展壯大。目標客戶基于桂林地產(chǎn)購房入戶政策和桂林經(jīng)濟的進一步發(fā)展，和桂林城市建設(shè)而導(dǎo)致的城市面貌的煥然一新，未來桂林房地產(chǎn)市場購
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