【正文】 投資美好理想的年輕白領(lǐng)，他們的理想是：暫時買一套自住，積累一定資金后買其他好房或等房價漲了，轉(zhuǎn)手賣掉小賺一筆?！　。ǘ?、關(guān)內(nèi)龍崗客戶群體分析　　 在深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)9月10－11日舉行的“龍崗地產(chǎn)行　　有分析報告認(rèn)為，目前龍崗區(qū)、各街道機關(guān)和事業(yè)單位大部分政府工作人員居住在特區(qū)內(nèi)，但這部分消費群體有能力在龍崗進行二次置業(yè)，以解決上班路途遠而造成的“舟車勞頓”?！　↓垗彵镜刂脴I(yè)者　　不論是一次購房，還是住宅升級，二次、三次置業(yè)，還是投資，龍崗本地置業(yè)者是推動龍崗樓市發(fā)展的主要動力。龍崗區(qū)住宅價格上漲的主要原因在于龍崗區(qū)城市化進程的加速，房地產(chǎn)需求明顯旺盛，而特區(qū)內(nèi)可建設(shè)土地資源逐步減少，房地產(chǎn)市場需求逐漸向價位較低的特區(qū)外轉(zhuǎn)移，同時，發(fā)展商的開發(fā)重點也逐步向特區(qū)外轉(zhuǎn)移，這些因素促使了龍崗區(qū)房價的增長?！　∷?、2005年上半年龍崗地產(chǎn)市場概況　　龍崗區(qū)住宅需求持續(xù)旺盛并保持較高增長速度，特區(qū)外置業(yè)已漸特區(qū)外置業(yè)已漸成主流，龍崗占全市的比例均接近20％。同時，％，以往與特區(qū)內(nèi)差距2倍的價格差明顯縮小。　?。ㄋ模┨貐^(qū)內(nèi)房價基本保持平穩(wěn)波動；特區(qū)外房價在城市化加速作用下增長較快　　從特區(qū)內(nèi)住宅銷售價格波動看，今年上半年，特區(qū)內(nèi)房價基本保持平穩(wěn)變動。今年1～6月，％，其中，％?！　∪?、2005年深圳房地產(chǎn)市場分析　　2005年，深圳市房地產(chǎn)市場的總體運行反映出以下幾個特征：　　（一）房地產(chǎn)投資增速減緩，商品房建設(shè)規(guī)模逐漸減小，空置房不斷消化　　今年1～6月，％；，％；，％。％。％，％。 　　二、龍崗經(jīng)濟形勢分析　　2005年上半年，龍崗區(qū)國民經(jīng)濟各主要經(jīng)濟指標(biāo)快速增長，％，顯現(xiàn)效益提升、和諧發(fā)展的良好局面。8月末，％。其中，％；，％。今年18月份，％。據(jù)了解，今年18月，％。工業(yè)產(chǎn)品出口增勢強勁。其中，基本建設(shè)投資表現(xiàn)出較強的增長勢頭，％，是帶動固定投資增長的主動力；房地產(chǎn)開發(fā)投資尚未走出調(diào)整期，％。今年以來，我市外貿(mào)出口一直增勢強勁，累計增幅基本逐月攀升。％?！　〗衲晟习肽?，龍崗區(qū)經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)多處亮點，較為顯著的特點是內(nèi)涵式增長以及外延式擴張并存，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)在規(guī)模擴張中優(yōu)化。％，％。高新技術(shù)產(chǎn)品出口保持高速增長，今年1—6月份，％?？傮w來看，房地產(chǎn)投資及建設(shè)規(guī)模逐漸減少。從住宅銷售的戶型結(jié)構(gòu)來看，三房以下戶型占75％，別墅僅占1％，普通商品住宅需求仍為市場主體需求。　　從特區(qū)外住宅價格波動看，今年特區(qū)外兩區(qū)房價增長明顯較快?！　。ㄎ澹┒址拷灰卓傮w保持上升勢頭，二手房市場運行基本平穩(wěn)　　近兩年，我市二手房交易量一直保持約40%的較高增長速度，交易總量與新房銷售面積逐漸接近。2005年1～6月住宅銷售面積變化較大，住宅銷售量在4月份達到高峰后，6月份在國家調(diào)控措施作用下有所回落?！　?005年龍崗區(qū)上半年批出的預(yù)售面積62萬平方米，其中住宅面積53萬平方米，住宅套數(shù)5099套?！　」I(yè)區(qū)、工業(yè)園高層管理人員?！　〉罔F吸引的各類人群。品樓大行動”中，szhome在近百名有在龍崗置業(yè)意向的關(guān)內(nèi)網(wǎng)友中做了調(diào)研，從中分析出關(guān)內(nèi)龍崗置業(yè)者的一些基本特征。　　　　　　　福田北上置業(yè)者比例較大　　本次在本次調(diào)研中，來自福田的網(wǎng)友最多、羅湖其次。　　從區(qū)域劃分：南山網(wǎng)友的投資比例最大，占43％；其次福田，占28％；再次羅湖，占17％。龍崗目前房價全市最低，好產(chǎn)品不少，性價比高，理論上具有升值空間大?！　⊥顿Y客對龍崗2房興趣最大　　關(guān)內(nèi)投資客戶對龍崗2房興趣最大?！　∧壳埃垗弲^(qū)置業(yè)者呈現(xiàn)出以下幾大置業(yè)需求特征：　　良好的社區(qū)環(huán)境需求　　象萬科城、桂芳園社區(qū)以磅礴的氣勢、濃郁的人居氛圍、優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境吸引了無數(shù)置業(yè)者。這一點在萬科城、萬科十七英里、第五園、振業(yè)城、桂芳園、中信高爾夫別墅的業(yè)主中表現(xiàn)得最為突出。　　旺盛的人氣需求　　不管推廣商如何使招，開盤時人氣是否旺盛十分重要，有的樓盤千人空巷，買房沒商量，潛業(yè)主趨之若鶩?！　∥飿I(yè)的功能需求　　不同的物業(yè)功能滿足不同的客戶需求，象泰雅園以中型戶型為主，總價、單價均低，低層、多層皆有架空層的居家型經(jīng)濟房，就很能吸引客戶。具體有以下一些問題： 　　交通（3號線地鐵、深惠公路）改善進度？　　布吉規(guī)劃進展？　　石芽嶺規(guī)劃總體情況？　　龍崗房價“補漲”的臨界點？　　關(guān)外物業(yè)管理水平普遍很差，怎么改善？　　龍崗產(chǎn)品落差大，價格落差也大，心理落差也大。而橫崗、龍崗街道、板雪崗、葵涌的萬科城、萬科第五園、萬科十七英里、振業(yè)城、中信高爾夫別墅等項目增加了龍崗高端住宅領(lǐng)域的供給，別墅、Townhouse將是龍崗住宅發(fā)展的一個方向。　　銷售價格　　龍崗中心城2005年上半年住宅均價接近4500元/平方米，下半年開盤均價大部分超過4500元/平方米，年低或明年初均價有望突破5000元/平方米，價格在不斷上漲。機荷高速公路鹽田港支線、深平快速路特區(qū)內(nèi)段、南平快速路一期、橫坪公路改擴建、丹平路、沙荷路以及鹽壩高速公路C段的建設(shè)在緊張地進行中，部分項目已接近尾聲。　　令人欣喜的是，今年市政府審議并原則批準(zhǔn)深圳奧林匹克國際體育中心選址龍崗，這是龍崗區(qū)重大的體育工程項目。中心城西區(qū)不僅能滿足奧林匹克體育中心主要場館及配套設(shè)施的用地要求，還規(guī)劃了商務(wù)區(qū)和適量高檔住宅。這些酒店距體育中心的車程均在10分鐘以內(nèi)，基本可滿足大型比賽要求?！　　　　　　　　　　　　?6宗土地中共成交10宗土地，未成交6宗?！　≡诔山坏?0宗土地中，中心城占5宗；龍崗1宗；坪地1宗；坪山1宗；布吉占2宗。 　　在交易的16宗土地中?！　≡诔山坏?0宗土地中，總成交金額78038萬元，其中成交價最高的宗地G010370099被天健拍得，成交價在48500萬元，建筑面積232580平米，位于中心城?！　?yōu)質(zhì)地塊不愁拍賣，中心城、龍崗街道、布吉的地塊基本不愁交易，而且成交價格較高?！　∫慌恋囟闻馁u才成交，說明龍崗?fù)恋亟灰资袌鲞€是較為理智，開發(fā)商比較冷靜，土地的價值化還是交易的核心，沒有太大價值，或者只有遠期價值的土地吸引不了開發(fā)商。別墅市場的殘酷競爭現(xiàn)實，企業(yè)轉(zhuǎn)讓用地的先天不足條件，讓人們清晰地看到別墅土地市場的理性一面?！　?002年，批準(zhǔn)套數(shù)4467套，由于市場批售面積相對過多，以至2003年批售面積大幅減少，批準(zhǔn)套數(shù)1865套。　　從近年龍崗小戶型銷售套數(shù)、銷售面積、銷售金額來看，龍崗小戶型2002年分別是3180套，；2003年分別是3287套，；2004年分別是3166套?！　纳钲诟鲄^(qū)來說，2005年各區(qū)小戶型均價羅湖最高，福田、鹽田其次，、南山、寶安再次，、龍崗最低。中心區(qū)界定在吉祥中路以東，龍平西路以南、龍城大道以西、深惠路以北的城市用地，為深圳8大衛(wèi)星城市中首批啟動的一座現(xiàn)代化花園式衛(wèi)星城。2005年，寶鉅城、招商倚山郡、錦繡東方、東方御花園、羅馬公園、儷景中心、中信　　從新推樓盤看來，產(chǎn)品素質(zhì)和產(chǎn)品創(chuàng)新都較過去有了新的突破，如花半里的建筑設(shè)計是獨特的復(fù)式板樓設(shè)計，家家贈送超大露臺，一梯兩戶、南北通透，這樣的產(chǎn)品目前在市區(qū)內(nèi)都尚未出現(xiàn)?！　≡谝患壥袌龇矫妫行某峭恋厥袌鲆渤尸F(xiàn)出眾兵密布的情況。2005年，布吉有二十多家樓盤進入市場。慢城、可園、桂芳園8期、英郡年華等。而布吉生態(tài)新區(qū)即石岈嶺片區(qū)，也成為深圳樓市一大熱點，片區(qū)內(nèi)中海怡翠山居、華浩源而老牌國企東部集團入駐布吉開發(fā)大盤英郡年華也頗為引人注目。因此橫崗住宅低廉樓價對特區(qū)內(nèi)居民具有相當(dāng)大的吸引力。 　　 　　區(qū)域內(nèi)中海地產(chǎn)推出的中海月朗苑、中海日輝臺也受到關(guān)內(nèi)人士的好評，均價在5000