龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告-wenkub
2022-08-30 22:49:01 本頁(yè)面
【正文】 投資美好理想的年輕白領(lǐng)，他們的理想是：暫時(shí)買(mǎi)一套自住，積累一定資金后買(mǎi)其他好房或等房?jī)r(jià)漲了，轉(zhuǎn)手賣掉小賺一筆?！ 。ǘ?、關(guān)內(nèi)龍崗客戶群體分析 在深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)9月10－11日舉行的“龍崗地產(chǎn)行 有分析報(bào)告認(rèn)為，目前龍崗區(qū)、各街道機(jī)關(guān)和事業(yè)單位大部分政府工作人員居住在特區(qū)內(nèi)，但這部分消費(fèi)群體有能力在龍崗進(jìn)行二次置業(yè)，以解決上班路途遠(yuǎn)而造成的“舟車勞頓”?！ ↓垗彵镜刂脴I(yè)者 不論是一次購(gòu)房，還是住宅升級(jí)，二次、三次置業(yè)，還是投資，龍崗本地置業(yè)者是推動(dòng)龍崗樓市發(fā)展的主要?jiǎng)恿?。龍崗區(qū)住宅價(jià)格上漲的主要原因在于龍崗區(qū)城市化進(jìn)程的加速，房地產(chǎn)需求明顯旺盛，而特區(qū)內(nèi)可建設(shè)土地資源逐步減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求逐漸向價(jià)位較低的特區(qū)外轉(zhuǎn)移，同時(shí)，發(fā)展商的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)也逐步向特區(qū)外轉(zhuǎn)移，這些因素促使了龍崗區(qū)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。 四、2005年上半年龍崗地產(chǎn)市場(chǎng)概況 龍崗區(qū)住宅需求持續(xù)旺盛并保持較高增長(zhǎng)速度，特區(qū)外置業(yè)已漸特區(qū)外置業(yè)已漸成主流，龍崗占全市的比例均接近20％。同時(shí)，％，以往與特區(qū)內(nèi)差距2倍的價(jià)格差明顯縮小?！ 。ㄋ模┨貐^(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)基本保持平穩(wěn)波動(dòng)；特區(qū)外房?jī)r(jià)在城市化加速作用下增長(zhǎng)較快 從特區(qū)內(nèi)住宅銷售價(jià)格波動(dòng)看，今年上半年，特區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)基本保持平穩(wěn)變動(dòng)。今年1～6月，％，其中，％?！ ∪?005年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2005年，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體運(yùn)行反映出以下幾個(gè)特征： ?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資增速減緩，商品房建設(shè)規(guī)模逐漸減小，空置房不斷消化 今年1～6月，％；，％；，％。％。％，％。 二、龍崗經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 2005年上半年，龍崗區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)快速增長(zhǎng)，％，顯現(xiàn)效益提升、和諧發(fā)展的良好局面。8月末，％。其中，％；，％。今年18月份，％。據(jù)了解，今年18月，％。工業(yè)產(chǎn)品出口增勢(shì)強(qiáng)勁。其中，基本建設(shè)投資表現(xiàn)出較強(qiáng)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，％，是帶動(dòng)固定投資增長(zhǎng)的主動(dòng)力；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資尚未走出調(diào)整期，％。今年以來(lái)，我市外貿(mào)出口一直增勢(shì)強(qiáng)勁，累計(jì)增幅基本逐月攀升。％。 今年上半年，龍崗區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)多處亮點(diǎn)，較為顯著的特點(diǎn)是內(nèi)涵式增長(zhǎng)以及外延式擴(kuò)張并存，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在規(guī)模擴(kuò)張中優(yōu)化。％，％。高新技術(shù)產(chǎn)品出口保持高速增長(zhǎng)，今年1—6月份，％?？傮w來(lái)看，房地產(chǎn)投資及建設(shè)規(guī)模逐漸減少。從住宅銷售的戶型結(jié)構(gòu)來(lái)看，三房以下戶型占75％，別墅僅占1％，普通商品住宅需求仍為市場(chǎng)主體需求?！ 奶貐^(qū)外住宅價(jià)格波動(dòng)看，今年特區(qū)外兩區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)明顯較快。 ?。ㄎ澹┒址拷灰卓傮w保持上升勢(shì)頭，二手房市場(chǎng)運(yùn)行基本平穩(wěn) 近兩年，我市二手房交易量一直保持約40%的較高增長(zhǎng)速度，交易總量與新房銷售面積逐漸接近。2005年1～6月住宅銷售面積變化較大，住宅銷售量在4月份達(dá)到高峰后，6月份在國(guó)家調(diào)控措施作用下有所回落?！ ?005年龍崗區(qū)上半年批出的預(yù)售面積62萬(wàn)平方米，其中住宅面積53萬(wàn)平方米，住宅套數(shù)5099套?！ 」I(yè)區(qū)、工業(yè)園高層管理人員?！ 〉罔F吸引的各類人群。品樓大行動(dòng)”中，szhome在近百名有在龍崗置業(yè)意向的關(guān)內(nèi)網(wǎng)友中做了調(diào)研，從中分析出關(guān)內(nèi)龍崗置業(yè)者的一些基本特征。 福田北上置業(yè)者比例較大 本次在本次調(diào)研中，來(lái)自福田的網(wǎng)友最多、羅湖其次?！ 膮^(qū)域劃分：南山網(wǎng)友的投資比例最大，占43％；其次福田，占28％；再次羅湖，占17％。龍崗目前房?jī)r(jià)全市最低，好產(chǎn)品不少，性價(jià)比高，理論上具有升值空間大?！ ⊥顿Y客對(duì)龍崗2房興趣最大 關(guān)內(nèi)投資客戶對(duì)龍崗2房興趣最大?！ ∧壳?，龍崗區(qū)置業(yè)者呈現(xiàn)出以下幾大置業(yè)需求特征： 良好的社區(qū)環(huán)境需求 象萬(wàn)科城、桂芳園社區(qū)以磅礴的氣勢(shì)、濃郁的人居氛圍、優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境吸引了無(wú)數(shù)置業(yè)者。這一點(diǎn)在萬(wàn)科城、萬(wàn)科十七英里、第五園、振業(yè)城、桂芳園、中信高爾夫別墅的業(yè)主中表現(xiàn)得最為突出?！ ⊥⒌娜藲庑枨蟆 〔还芡茝V商如何使招，開(kāi)盤(pán)時(shí)人氣是否旺盛十分重要，有的樓盤(pán)千人空巷，買(mǎi)房沒(méi)商量，潛業(yè)主趨之若鶩。 物業(yè)的功能需求 不同的物業(yè)功能滿足不同的客戶需求，象泰雅園以中型戶型為主，總價(jià)、單價(jià)均低，低層、多層皆有架空層的居家型經(jīng)濟(jì)房，就很能吸引客戶。具體有以下一些問(wèn)題： 交通（3號(hào)線地鐵、深惠公路）改善進(jìn)度？ 布吉規(guī)劃進(jìn)展？ 石芽嶺規(guī)劃總體情況？ 龍崗房?jī)r(jià)“補(bǔ)漲”的臨界點(diǎn)？ 關(guān)外物業(yè)管理水平普遍很差，怎么改善？ 龍崗產(chǎn)品落差大，價(jià)格落差也大，心理落差也大。而橫崗、龍崗街道、板雪崗、葵涌的萬(wàn)科城、萬(wàn)科第五園、萬(wàn)科十七英里、振業(yè)城、中信高爾夫別墅等項(xiàng)目增加了龍崗高端住宅領(lǐng)域的供給，別墅、Townhouse將是龍崗住宅發(fā)展的一個(gè)方向?！ ′N售價(jià)格 龍崗中心城2005年上半年住宅均價(jià)接近4500元/平方米，下半年開(kāi)盤(pán)均價(jià)大部分超過(guò)4500元/平方米，年低或明年初均價(jià)有望突破5000元/平方米，價(jià)格在不斷上漲。機(jī)荷高速公路鹽田港支線、深平快速路特區(qū)內(nèi)段、南平快速路一期、橫坪公路改擴(kuò)建、丹平路、沙荷路以及鹽壩高速公路C段的建設(shè)在緊張地進(jìn)行中，部分項(xiàng)目已接近尾聲?！ ×钊诵老驳氖牵衲晔姓畬徸h并原則批準(zhǔn)深圳奧林匹克國(guó)際體育中心選址龍崗，這是龍崗區(qū)重大的體育工程項(xiàng)目。中心城西區(qū)不僅能滿足奧林匹克體育中心主要場(chǎng)館及配套設(shè)施的用地要求，還規(guī)劃了商務(wù)區(qū)和適量高檔住宅。這些酒店距體育中心的車程均在10分鐘以內(nèi)，基本可滿足大型比賽要求。 16宗土地中共成交10宗土地，未成交6宗?！ ≡诔山坏?0宗土地中，中心城占5宗；龍崗1宗；坪地1宗；坪山1宗；布吉占2宗。 在交易的16宗土地中?！ ≡诔山坏?0宗土地中，總成交金額78038萬(wàn)元，其中成交價(jià)最高的宗地G010370099被天健拍得，成交價(jià)在48500萬(wàn)元，建筑面積232580平米，位于中心城?！ ?yōu)質(zhì)地塊不愁拍賣，中心城、龍崗街道、布吉的地塊基本不愁交易，而且成交價(jià)格較高?！ ∫慌恋囟闻馁u才成交，說(shuō)明龍崗?fù)恋亟灰资袌?chǎng)還是較為理智，開(kāi)發(fā)商比較冷靜，土地的價(jià)值化還是交易的核心，沒(méi)有太大價(jià)值，或者只有遠(yuǎn)期價(jià)值的土地吸引不了開(kāi)發(fā)商。別墅市場(chǎng)的殘酷競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)實(shí)，企業(yè)轉(zhuǎn)讓用地的先天不足條件，讓人們清晰地看到別墅土地市場(chǎng)的理性一面。 2002年，批準(zhǔn)套數(shù)4467套，由于市場(chǎng)批售面積相對(duì)過(guò)多，以至2003年批售面積大幅減少，批準(zhǔn)套數(shù)1865套。 從近年龍崗小戶型銷售套數(shù)、銷售面積、銷售金額來(lái)看，龍崗小戶型2002年分別是3180套，；2003年分別是3287套，；2004年分別是3166套?！ 纳钲诟鲄^(qū)來(lái)說(shuō)，2005年各區(qū)小戶型均價(jià)羅湖最高，福田、鹽田其次，、南山、寶安再次，、龍崗最低。中心區(qū)界定在吉祥中路以東，龍平西路以南、龍城大道以西、深惠路以北的城市用地，為深圳8大衛(wèi)星城市中首批啟動(dòng)的一座現(xiàn)代化花園式衛(wèi)星城。2005年，寶鉅城、招商倚山郡、錦繡東方、東方御花園、羅馬公園、儷景中心、中信 從新推樓盤(pán)看來(lái)，產(chǎn)品素質(zhì)和產(chǎn)品創(chuàng)新都較過(guò)去有了新的突破，如花半里的建筑設(shè)計(jì)是獨(dú)特的復(fù)式板樓設(shè)計(jì)，家家贈(zèng)送超大露臺(tái)，一梯兩戶、南北通透，這樣的產(chǎn)品目前在市區(qū)內(nèi)都尚未出現(xiàn)。 在一級(jí)市場(chǎng)方面，中心城土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)出眾兵密布的情況。2005年，布吉有二十多家樓盤(pán)進(jìn)入市場(chǎng)。慢城、可園、桂芳園8期、英郡年華等。而布吉生態(tài)新區(qū)即石岈嶺片區(qū)，也成為深圳樓市一大熱點(diǎn)，片區(qū)內(nèi)中海怡翠山居、華浩源而老牌國(guó)企東部集團(tuán)入駐布吉開(kāi)發(fā)大盤(pán)英郡年華也頗為引人注目。因此橫崗住宅低廉樓價(jià)對(duì)特區(qū)內(nèi)居民具有相當(dāng)大的吸引力。 區(qū)域內(nèi)中海地產(chǎn)推出的中海月朗苑、中海日輝臺(tái)也受到關(guān)內(nèi)人士的好評(píng)，均價(jià)在5000
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