【正文】 、竊電行為，項(xiàng)目管家中心可以根據(jù)具體情況作出制裁性停水、停電處罰； 停水、停電、限電審批權(quán)限：計(jì)劃性停水、停電由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管起草報(bào)告，首席大管家批準(zhǔn)，通知業(yè)主后執(zhí)行；制裁性停水、停電、限電由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管起草報(bào)告，首席大管家審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)，通知到業(yè)主后執(zhí)行； 停水、停電、限電應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定做好記錄，內(nèi)容包括：時(shí)間、區(qū)域、時(shí)段、命令人、執(zhí)行負(fù)責(zé)人、操作人、執(zhí)行時(shí)間、執(zhí)行內(nèi)容、完成時(shí)間、恢復(fù)供水、供電時(shí)間等，恢復(fù)供電時(shí)還應(yīng)進(jìn)行復(fù)誦檢查。 維修回訪制度 為確保到達(dá)特約服務(wù)質(zhì)量管理目標(biāo)，設(shè)施設(shè)備維 護(hù)部主管需按規(guī)定安排維修回訪； 維修回訪采用電話回訪、現(xiàn)場(chǎng)回訪等方式進(jìn)行； 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管每月回訪量應(yīng)不低于 15％； 回訪內(nèi)容包括維修及時(shí)率、維修合格率、客戶滿意率； 對(duì)維修中的不合格項(xiàng)，設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管應(yīng)及時(shí)安排返修； 按規(guī)定做好回訪記錄； 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管對(duì)不合格服務(wù)應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，并采取預(yù)防和糾正措施。 工作程序 交接班制度 接班人員應(yīng)提前 15 分 鐘到達(dá)工作崗位，做好接班準(zhǔn)備工作； 認(rèn)真查看上一班《值班記錄》 ,了解上一班工作情況； 檢查工具、儀表、鑰匙是否完好齊全，確認(rèn)無誤后在值班記錄上簽名； 上一班情況未交待清楚 ,不得進(jìn)行交接班； 因上一班人員瀆職未完成當(dāng)班任務(wù)，未完成任務(wù)應(yīng)由上一班人員自行完成； 上一班因涉及影響營業(yè)的維修，暫時(shí)無法處理的，需向接班人員交待清楚，并報(bào)領(lǐng)班同意后，可以交班； 嚴(yán)禁酒后值班，酒后接班時(shí)，上一班不得交班，同時(shí)需報(bào)告主管； 嚴(yán)禁私自調(diào)班； 白班人員需準(zhǔn)備好夜班常用材料，否則，夜班人員有權(quán)拒絕接班，要求白班人員領(lǐng)回材料后再交班； 特殊情況下聽從行政值班人員安排。 機(jī)電維修工 對(duì)設(shè)施設(shè)備維護(hù)部領(lǐng)班負(fù)責(zé) ,負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施日常巡視檢查和維修工作； 嚴(yán)格按規(guī)定時(shí)間啟運(yùn)設(shè)備； 按計(jì)劃實(shí)施設(shè)備設(shè)施的維護(hù)檢修 ,并做好相關(guān)記錄； 配合實(shí)施項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施大、中修和改造計(jì)劃； 按特約維修程序?qū)?xiàng)目業(yè)主提供工程維修特約服務(wù)，并達(dá)到規(guī)定合格率、及時(shí)率和滿意率； 遵守《工作手則》和公司各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)守操作規(guī)程； 嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查相關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域設(shè)備設(shè)施的巡視檢查，嚴(yán)禁設(shè)備帶病運(yùn)行，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障 (缺陷 )應(yīng)立即報(bào)告，并作好記錄； 完成上級(jí)主管安排的其它工作任務(wù)，按規(guī)定參與夜間值班。 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部 領(lǐng)班： 對(duì)設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管負(fù)責(zé) ,負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常維修工作、設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行維護(hù)工作及特約維修工作； 制訂班組工作計(jì)劃并落實(shí)執(zhí)行； 督促下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)、保養(yǎng)檢修計(jì)劃 ,并做好相關(guān)記錄； 根據(jù)實(shí)際需求，制訂設(shè)備設(shè)施運(yùn)行時(shí)間，確保節(jié)能降耗工作實(shí)施； 負(fù)責(zé)督促檢查下屬員工工作完成情況并督促員工做好相關(guān)記錄； 帶領(lǐng)下屬嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度及安全操作規(guī)程，杜絕違章操作； 協(xié)助部門主管搞好員工培訓(xùn)； 負(fù)責(zé)維修材料的申購、領(lǐng)用和使用管理，杜絕工具、材料流失； 做好空置房檢查檢修工作； 負(fù)責(zé)下屬員工的考勤工作。 為確保今后物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)部的工作能有條不紊的進(jìn)行，通過對(duì)部門、人員的管理職能、權(quán)限、責(zé)任范圍和工作標(biāo)準(zhǔn)的明確，規(guī)范員工的行為規(guī)范和操作規(guī)程提供指導(dǎo)，特編制本手冊(cè)。 天和物業(yè)紫檀物業(yè)部 第二章 崗位設(shè)置及工作職責(zé) 一、崗位設(shè)置 序號(hào) 職務(wù) 人數(shù) 崗位內(nèi)容 備注 1 主 管 1 全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部管理工作。 裝修管理員： 對(duì)設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目裝飾裝修巡視及管理工作； 負(fù)責(zé)二次裝修審批工作，協(xié)助管家服務(wù)中心辦理裝修手續(xù)，并做好資料的收集整理； 負(fù)責(zé)裝修現(xiàn)場(chǎng)巡視檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理違規(guī)裝修行為，收集第一手現(xiàn)場(chǎng)資料 (含圖片 )，并做好相關(guān)記錄； 接待業(yè)主和裝修單位裝修相關(guān)問題的咨詢和投訴處理，要求投訴處理必須有詳細(xì)的過程跟進(jìn)記錄； 每天向部門主管提交違規(guī)裝修日?qǐng)?bào)，每周提交工作周報(bào)。 第三章 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部管理制度 13.0 目的 為項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部規(guī)范管理提供依據(jù)。 工具管理制度 部分個(gè)人專用工具由個(gè)人保管，建立個(gè)人工具管理檔案，個(gè)人工具自行負(fù)責(zé)使用和管理，個(gè)人工具損壞需自行賠償； 對(duì)易耗品采取以舊換新的方式處理； 大型公用工具由領(lǐng)班負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，并定期維護(hù)保養(yǎng)，嚴(yán)禁私自外借； 定期對(duì)報(bào)廢工具進(jìn)行統(tǒng)一銷毀； 按規(guī)定定期將測(cè)量、檢測(cè)工具送檢。 房屋保護(hù)制度 為了有效提高房屋使用壽命，降低房屋維護(hù)資金投入，確保房屋保值增值，制訂本制度； 嚴(yán)格執(zhí)行《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，確保新建工程交付質(zhì)量； 制訂房屋巡視檢查計(jì)劃，及時(shí)處理分發(fā)現(xiàn)的問題，避免問題擴(kuò)大，搞好房屋零星修繕工作； 制訂房屋修繕計(jì)劃，定期對(duì)房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)修繕，避免因失修造成房屋損壞，包括維護(hù)、中修、大修、改造； 加強(qiáng)修繕工程質(zhì)量把關(guān)，確保修繕質(zhì)量； 建立健全房屋檔案，定期對(duì)房屋完好狀況進(jìn)行分項(xiàng)統(tǒng)計(jì)； 加強(qiáng)對(duì)二次裝修的管理，杜絕違章搭建和裝修影響房屋結(jié)構(gòu)和功能； 定期進(jìn)行白蟻防治，做好白蟻預(yù)防工作。 緊急事件處理程序 為了對(duì)緊急事件進(jìn)行有效控制和及時(shí)處理，避免造成重大影響或損失，制訂本制度； 緊急事件包括：火警、匪警、洪災(zāi)、停電、漏電、停水、水管泄漏、煤氣泄漏、通訊中斷、電梯困人、重大設(shè)備事故及總經(jīng)理特殊命令； 緊急事件采用電話或?qū)χv機(jī)方式聯(lián)系，但必須互報(bào)姓名，并將情況報(bào)告清楚； 接緊急事件報(bào)告后，應(yīng)立即匯報(bào)上級(jí)，并由現(xiàn)場(chǎng)職位最高的負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌安排，人為隱匿不報(bào)，引起嚴(yán)重后果的，追究當(dāng)事人責(zé)任； 人為拖踏，致使影響擴(kuò)大的，追究受派人責(zé)任； 處理 不了的緊急事件，應(yīng)立即報(bào)告，由上級(jí)統(tǒng)籌安排處理； 緊急事件嚴(yán)重影響部門正常運(yùn)作，嚴(yán)禁謊報(bào)行為，一經(jīng)查實(shí)謊報(bào)行為，將嚴(yán)肅處理。因故不能值班者，必須提前征得領(lǐng)班同意，按規(guī)定辦理請(qǐng)假手續(xù)，才能請(qǐng)假； 交接班雙方人員必須做好交接班的準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行交班。 下列情況必須報(bào)告設(shè)備維護(hù)部主管： 重點(diǎn)設(shè)備非正常操作的啟停、調(diào)整及其它異常情況； 采用新的運(yùn)行方式； 重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)搶修； 變配電房設(shè)備巡檢制度 高壓系統(tǒng) 觀察雙回路高壓進(jìn)線電壓是否正常，如偏差超過允許范圍，要及時(shí)報(bào)告上級(jí)部門及供電局用電監(jiān)察； 觀察高壓進(jìn)線電 流、指示燈、聲音是否正常，如發(fā)現(xiàn)比正常值偏大或有異?，F(xiàn)象，要快速查明原因，及時(shí)報(bào)告上級(jí)部門及電器修理廠（委托維護(hù)單位）； 觀察直流屏電池電壓、浮充電流是否正常，檢查電池水是否在指定位置以內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)電池水不夠，要及時(shí)補(bǔ)足； 巡視環(huán)境衛(wèi)生及防鼠設(shè)施，確保防鼠設(shè)施完整，環(huán)境整潔。發(fā)現(xiàn)漏油漏水現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)處理； 加強(qiáng)防火各消防管理意識(shí)，確保發(fā)電機(jī)房消防設(shè)施完好齊備。生活水泵隔日進(jìn)行輪換運(yùn)行； 生活水泵主接觸器開關(guān)元件每月檢查清潔一次； 不得擅自更改機(jī)房線路、器材，若需改動(dòng)，須經(jīng)設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管同意方可進(jìn)行； 消防泵、生活泵、污水泵、清水泵在正常情況下，開關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)狀態(tài)，所有操作標(biāo)志簡單明確； 消防泵、噴淋泵按照消防系統(tǒng)月檢規(guī)定進(jìn)行保養(yǎng)，保持機(jī)房干凈整潔無塵，每周打掃一次，不得堆放雜物； 水泵房機(jī)組每月清掃一次，設(shè)備無積塵、水漬、油漬； 管道每年年底 12 月至次年 1 月進(jìn)行防銹處理并按規(guī)定定期清洗除塵； 按照《設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》進(jìn)行維修保養(yǎng)； 消防設(shè)備管理制度 項(xiàng)目的煙感器每年由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部組織測(cè)檢 1～ 2 次； 自動(dòng)滅火噴淋管道污水，每年由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部組織排放檢查一次； 每季度由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部防水檢查 一次項(xiàng)目內(nèi)的地上消火栓； 消防水泵每半年由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部手動(dòng)或自動(dòng)啟動(dòng)檢查一次； 氣站的電子鼻的信號(hào)每季度由液化站測(cè)試一次信號(hào)。 備用發(fā)電機(jī)，由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部根據(jù)設(shè)備檢查安排時(shí)間定期啟動(dòng)檢查。 消防監(jiān)控中心管理制度 消防控制中心是掌握消防設(shè)備動(dòng)態(tài)及發(fā)現(xiàn)火災(zāi)、火警的重要崗位，是整個(gè)項(xiàng)目消防管理的心臟。 范圍 適用于公司所轄物業(yè)的滲漏處理。 屋面 原因：排水不暢，排水口過高，水排不出去。 衛(wèi)生間及廚房 原因：給水管接頭處或有砂眼滲漏； 處理方法：重新連接或更換管件； 原因：裝修破壞防水層； 處理方法：防水修補(bǔ)或重做； 原因：排水管周圍處理不細(xì)致，管與砼樓板間開成空隙面滲漏，排水管接頭松動(dòng)滲漏； 處理方法：管與穿樓板套管間重新填縫及局部重做防水。 范圍 適用于所管理的房屋、設(shè)施的土建維修。 裂縫的處理辦法 : 裂縫處鑿開，用清水清洗干凈； 用純水泥漿涂刷； 水泥砂漿打底找平； 恢復(fù)做面層。 欄桿（扶手）破損的材料辦法 檢查施工工藝； 按原工藝進(jìn)行修復(fù)； 飾面恢復(fù)。待表面積水完全滲入后，涂刷素水泥漿 (如為人行道板砼預(yù)制塊，無需此道工序 )； 將飾面材料充分灑水或浸濕后，加 1： 水 泥砂漿，并用木錘或膠錘錘平、錘直。 化糞池池水外溢、池體損壞的處理辦法： 如池水外溢或排水不暢，應(yīng)打開井蓋，清掏池內(nèi)沉淀物和堵塞雜物； 如井蓋缺損，應(yīng)及時(shí)更換同型號(hào)及規(guī)格的井蓋，使其保持完好，避免造成人身安全事故； 如池壁破損，應(yīng)先通知有關(guān)用戶停用衛(wèi)生間，然后抽干化糞池清掏沉淀物，再將缺損池壁修復(fù)，注意池壁要做好防滲處理。 GC103 水電工維修操作規(guī)程 目的 規(guī)范水電維修工作程序，為其操作提供基本方法，以達(dá)到快速、準(zhǔn)確維修的目的。 隱蔽水管滲漏 查找漏點(diǎn)； 檢查滲漏原因； 閉室內(nèi)水閥，排空管道余水； 鑿開漏水處墻面，更換破損水管； 打壓測(cè)試，管道加壓 ，穩(wěn)壓 20 分鐘，壓降不超過 ； 試壓合格后，打開水閥，修復(fù)開鑿的墻面及裝修飾面； 閥門漏水 查找漏點(diǎn)，關(guān)上水閥； 如因閥門螺栓松動(dòng)而漏水，緊固螺絲即可 閥門壓蓋內(nèi)盤根松動(dòng)時(shí)，拆除壓蓋，更換盤根即可； 閥門元、配件損壞，更換閥門； 維修完畢后，打開閥門，反復(fù)開關(guān)數(shù)次檢查是否漏水； 水龍頭漏水 檢查漏水原因，關(guān)上前級(jí)閥門； 如因水龍頭未上緊而漏水，應(yīng)先拆下 水龍頭，在外絲處纏幾道生料帶，再把水龍頭裝上扭緊； 閥芯破損，更換閥芯； 水龍頭損壞已無修復(fù)價(jià)值時(shí)，應(yīng)更換水龍頭； 檢修完畢后，打開前級(jí)水閥，反復(fù)開關(guān)水龍頭數(shù)次，使其開關(guān)自如，不漏水； 浴缸、坐便器、洗滌盆堵塞 檢查堵塞原因； 一般堵塞可用皮揣子揣通； 不能揣通時(shí)使用疏通機(jī)疏掏直到通暢為止； 嚴(yán)重堵塞無法疏通應(yīng)更換排水管；