杭州房地產(chǎn)投資市場總結(jié)報告-wenkub
2023-06-13 23:56:49 本頁面
【正文】 導(dǎo)的單一融資格局將會逐步被多元化的融資格局所替代，融資市場將出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)投資基金、銀行信貸以及房地產(chǎn)信托三足鼎立之勢。從市場需求方來說，加息增加了其購房成本，使持幣待購者的支付能力下降，各商業(yè)銀行對個人購房貸款的控制也趨向嚴(yán)格。房地產(chǎn)融資市場體系尚不健全,銀行信貸仍然是主導(dǎo)，其他融資渠道總量不大。而全年此類別物業(yè)的供應(yīng)量尚不足5成。第五章 2006年杭州二手房市場運(yùn)行狀況宏觀政策施壓 市場供求錯位 2006年杭州二手房供應(yīng)量相較2005年增長幅度尚不足10%。 從整體來看，市8區(qū)的銷售形勢還是不錯的，銷供比達(dá)到了90％以上，但從市8區(qū)銷供比的嚴(yán)重失衡可以判斷，另外2個區(qū)（余杭、蕭山）的市場形勢較為嚴(yán)峻。 2004～2006年杭州市8區(qū)總體供銷關(guān)系統(tǒng)計圖二、杭州市8城區(qū)各區(qū)域商品房新上市概況商品房供應(yīng)集中在近郊板塊，尤其是濱江區(qū)，供應(yīng)量達(dá)到了8000多套，西湖區(qū)由于城西文教區(qū)的集中上市和城南轉(zhuǎn)塘的啟動緊隨其后，新興的城東（江干區(qū)）和城北（拱墅區(qū)）也開始放量，傳統(tǒng)市中心（上城區(qū)、下城區(qū)）供應(yīng)極少。也是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的一個必經(jīng)的階段；品牌房地產(chǎn)企業(yè)，主要是看好二線城市的發(fā)展?jié)摿?，尤其是杭州做為浙江省省會城市的?zhàn)略地位。和以往的“三外”企業(yè)不同，現(xiàn)在的外地企業(yè)都是“成竹在胸”，有備而來。從出讓總量來看， 2006年為2144畝，2005年為2595畝，％。全市總面積16596平方千米，其中市區(qū)面積3068平方千米。％，％，江、河、湖、水庫占8%，世界上最長的人工運(yùn)河京杭大運(yùn)河和以大涌潮聞名的錢塘江穿城而過。進(jìn)一步鞏固宏觀調(diào)控成果 全國性房產(chǎn)宏觀調(diào)控九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，其中“個人購房5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅”時限的延長影響頗大。推進(jìn)我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展及城市化進(jìn)程。地方對政策的實施不力令中央部委發(fā)言人怒稱“地方對政策理解不夠”，然各部委之間，博弈在中央這個中樞系統(tǒng)內(nèi)部也在進(jìn)行。 銀行業(yè)也加緊對部門行業(yè)的專項檢查，收緊銀根，抬高房屋貸款、收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款等等。先后發(fā)出的政策有“中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則”、“房屋權(quán)屬登記信息查詢”、“二手房交易網(wǎng)上備案”以及二手房交易營業(yè)稅、個人所得稅的征收等等。表一、2001～2006年杭州市GDP統(tǒng)計圖自04年以來，杭州市固定資產(chǎn)投資規(guī)模增幅明顯回落，過熱現(xiàn)象得到有效抑制，經(jīng)濟(jì)更加健康。表二、2001～2006年杭州市固定資產(chǎn)投資規(guī)模統(tǒng)計圖（億元）杭州市區(qū)居民收入的不斷上升將增加了對高品質(zhì)住宅的需求及對房價的承受力。 除此之外，各部委政策的出臺還有一條比較明顯的主線是住房建設(shè)和土地出讓。央行的貨幣政策今年也格外鬧騰，一年內(nèi)央行二次加息，三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，年初取消住房貸款優(yōu)惠利率，年底發(fā)布“金融穩(wěn)定報告”明確指出要警惕房地產(chǎn)金融風(fēng)險，可見對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的憂慮已經(jīng)升級。各部委、央行以及銀行機(jī)構(gòu)，這些與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的部門，一方面大家都希望在這場“房地產(chǎn)軟著陸”的調(diào)控風(fēng)暴中，有所成績，相互邀功；另一方面，大家又都在避免侵害到自身的利益。釋放的是居民自住或換購的正常需求，緩解過度的政策恐慌地方性金融扶持政策住房公積金放寬，最高可貸50萬元 ，選擇公積金貸款的人數(shù)比例增加進(jìn)一步降低購房成本地方性金融扶持政策《促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的金融支持意見和建議》中政府建議銀行，將普通住宅個人貸款按揭成數(shù)提高到八成，對購置二、三套自用的普通住宅，采取同等政策。控制投資需求,增加中小戶型比例，穩(wěn)定房價九部分委針對性政策建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》 限制外資炒房全國性房產(chǎn)稅收政策國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》控制投資需求加息存、%%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整，長期利率上調(diào)幅度大于短期利率上調(diào)幅度。杭州西部、中部和南部屬浙西中低山丘陵，東北部屬浙北平原, 江河縱橫，湖泊密布。 上城、下城、西湖區(qū)的房產(chǎn)市場發(fā)展基本成熟，江干、拱墅、濱江、下沙、之江、蕭山、余杭的房地產(chǎn)市場基本進(jìn)入發(fā)展階段，建德、富陽、臨安、桐廬、淳安還處于房地產(chǎn)開發(fā)的起步階段。 （數(shù)據(jù)來源：杭州市國土資源局網(wǎng)站）20042006年杭州市出讓土地分布概況： 市6區(qū)宅地供應(yīng)主要集中在城北的拱墅區(qū)和城南的濱江區(qū)，其中城北拱墅區(qū)的住宅開發(fā)處于快速上升期，而城南的濱江區(qū)住宅供應(yīng)已明顯出現(xiàn)階段性過剩。雖說在杭州都是“新面孔”，但不乏當(dāng)?shù)刭Y本雄厚的品牌企業(yè)，甚至在省內(nèi)多個地方有開發(fā)項目。由此分析，2007年的杭州土地市場將更加激烈，杭州的房地產(chǎn)市場將逐漸步入一線城市的行列。2006年杭州市8區(qū)各區(qū)域商品房新上市統(tǒng)計圖（單位：套）：三、杭州市8城區(qū)各區(qū)域商品房新成交概況（單位：套）： 除了供應(yīng)量很大的濱江區(qū)外，城東和城北成為新的購房熱點區(qū)域，傳統(tǒng)市中心受供應(yīng)量限制，成交量較少。新房存量截至2006年12月，共392萬平方米；，合計767萬平方米。前兩年大量商品房增量物業(yè)雖已逐批進(jìn)入交付階段，另一方面，換房需求導(dǎo)致部分住家賣舊買新也使二手房市場在供應(yīng)方面處在吸新納舊的階段。結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求使二手房市場出現(xiàn)了特殊的現(xiàn)象：降價的沒人買、漲價的搶著要。銀根緊縮導(dǎo)致企業(yè)資金鏈緊張，土地市場較為低迷2006年央行的兩次加息和提高準(zhǔn)備金率使銀行放貸規(guī)模有所縮小，銀行審貸趨于嚴(yán)格，也使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度加大和融資成本增加。截至2006年9月底杭州市金融機(jī)構(gòu)（不含外資、證券、保險）。 【說明：以上數(shù)據(jù)因全年數(shù)據(jù)未收集到，暫以9月統(tǒng)計數(shù)據(jù)代替】三、房地產(chǎn)市場資本運(yùn)作大事件1萬科收購南都房產(chǎn)2廣廈收購?fù)ê椭脴I(yè)3綠城香港上市成功4綠城攜手葛洲壩集團(tuán)、西子集團(tuán)、濱江房產(chǎn)5坤和攜手萬科四、2006年杭州房產(chǎn)公司銷售額排行排行公司項目銷售額（億）1濱江房產(chǎn)金色海岸、御景苑、南肖埠小區(qū)北景東苑2新盛元房產(chǎn)盛元*慧谷3宋都房產(chǎn)新城國際、采荷嘉業(yè)大廈、采荷人家、興業(yè)大廈4倚天置業(yè)公司倚天*盛世錢塘5工信房產(chǎn)風(fēng)雅錢塘6廣廈房產(chǎn)檀香園、綠洲花園7國都房產(chǎn)楓華府第、崇文公寓8華元房產(chǎn)夢琴灣、伊薩卡、十六
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