【正文】 不好賣?！　∫皂橊Y領(lǐng)海項目為例，去年開盤之初均價曾高達近6000元，而距離其不遠處的許多項目價位都為2000多元。 順馳新任中國董事局主席汪浩說。有分析認為。 一位房地產(chǎn)資深人士告訴記者：當然為了能夠順利拿到銀行貸款，相信順馳也少不了做好人的工作。孫比較慣用的手法是看上哪塊地，就和政府相關(guān)部門的負責(zé)人談好，用很低的價格購買相應(yīng)土地，而其負責(zé)人則在事后被順馳委之以高薪高職。據(jù)這位人士介紹，在天津房地產(chǎn)還未全面熱起來時，順馳看中了天津靜海的一塊土地。一開發(fā)商憤言，順馳在拍得1號地后還有機會與政府講價，將拍賣款如此分期分批付，使得政府拍賣土地的嚴肅性大受影響。行內(nèi)人都知道，獲得土地必須經(jīng)過政府批準，要想得到好的土地必須與政府保持良好的關(guān)系。就政策來說，順馳有以小博大的空間，其行為無異于走鋼絲，實際上是在賭政府底線。順馳對銀行貸款也實施拖欠戰(zhàn)略，僅天津一地，順馳拖欠的貸款就高達40億元。　　分析認為，銀行是為順馳陪綁的另一機構(gòu)。劉勝良為區(qū)政府允許順馳分期分批付土地出讓金的行為辯解說?！　〉珶o論如何，由于順馳在全國擴張中囤積了大量土地，這使其不必擔(dān)心沒有項目可做?！　∫晃粯I(yè)內(nèi)資深人士分析認為，順馳敢于用超常規(guī)方式獲取天價地的原因可能有幾種：信息渠道較好，事先知道政府要進行宏觀調(diào)控，對土地進行控制；很英明地判斷未來土地的重要性，因此可以不計成本的拿地，擴充土地儲備；撞大運。在此大環(huán)境之下，大興的房價從去年10月起也同樣突然出現(xiàn)暴漲，短短兩個月，從均價3670元/平方米上漲到4700元/平方米。從結(jié)果看，倒是宏觀調(diào)控使順馳逃過一劫，一知情人士分析道，如果沒有宏觀調(diào)控減少了土地供給量，使土地價格上升，如果沒有人民幣升值預(yù)期，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場銷售比較好，那順馳現(xiàn)在會活得很苦?！　〉@然，僅僅是公司內(nèi)部的效率還不足以支持順馳能夠轉(zhuǎn)危為安，也不足以應(yīng)對強大的現(xiàn)金流壓力。朱凌波說。當然，這建立在中國房地產(chǎn)模式特殊運營基礎(chǔ)上?！　〉橊Y不以為然。　　順馳拖欠付款在業(yè)內(nèi)是出名了的，一家開發(fā)商老總介紹說，工程款、材料費等等無一不拖，別的開發(fā)商可能也會拖欠這些費用，但都不像順馳這樣如此大規(guī)模拖欠資金，并且拖欠時間如此之長。合理解釋39。 劉勝良強調(diào)說，按照進度，1號地大約還有四五塊地等待順馳付款?！　O致化生存法則，被順馳運用到運作房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的各個環(huán)節(jié)。我們?yōu)槭裁幢徽J為是黑馬、另類？ 孫宏斌不服，我只是說實話不糊弄人?！　O致化生存　　俱樂部里所有的人都西服革履，幽雅地說著話，并且頻頻舉杯，這時候，一身牛仔打扮的順馳闖了進來，抄起酒瓶大口大口地灌起了啤酒。在緊張、壓抑的氛圍中人人自危的地產(chǎn)商，感覺自己分明看到了包裹著順馳的黑沉暮氣?！　∫患胰谫Y服務(wù)機構(gòu)亦向《證券市場周刊》證實，順馳曾想盡辦法四處籌資。順馳聲稱2003年銷售回款有40億，這是蓋子現(xiàn)金，雖然它2004年的目標是超過100億，但那只是目標，現(xiàn)實的蓋子只有這40億。截止到2004年3月，順馳已經(jīng)進入北京、石家莊、上海、南京、無錫、蘇州、成都、長春、榆次、荊州、保定、武漢等城市并開始了作業(yè)，獲得的土地項目超過10個，面積超過5000畝?！　∧持_發(fā)商在拍賣現(xiàn)場對記者言說不解：按照通常開發(fā)商的開發(fā)成本計算，順馳這么做多半會虧的，最好也就是能做到盈虧平衡。人們相信順馳會慘死是因為目睹了其癲狂?！　〕烧咄鹾顢≌呖?。在營銷方面，靜等順馳先炒熱板塊，萬科隨后跟進儼然一個追隨者的角色。新視野高峰論壇。順馳是榜樣。為此，順馳掐了自己一把?！　≡陧橊Y的起家之地天津，幾乎每一家銀行都有向順馳貸款的經(jīng)歷。業(yè)內(nèi)人士普遍認為順馳崩盤的日子為時不遠。順馳與孫宏斌2005房地產(chǎn)政策大事記發(fā)布時間發(fā)布部門事件2005年3月央 行上調(diào)個人住房貸款利率2005年3月財政部擬開征房地產(chǎn)稅2005年4月社科院2005房地產(chǎn)藍皮書2005年4月國務(wù)院國務(wù)院出臺八點意見穩(wěn)定房價 順馳以中國功夫生存 空手套白狼銀行也沉默證券市場周刊 徐蕾 李中東　　更多時候，順馳都被描述為地產(chǎn)圈里的異類：俱樂部里所有的人都西服革履，幽雅地說著話，并且頻頻舉杯，這時候，一身牛仔打扮的順馳闖了進來，抄起酒瓶大口大口地灌起了啤酒。但順馳沒死。據(jù)稱，順馳對銀行貸款也實施拖欠戰(zhàn)略，僅天津一地順馳拖欠的貸款就高達40億元。2005年5月19日。有參會者被熱烈氣氛感染得出結(jié)論說。曾指順馳黑馬必死的王石一改與順馳兵戎相見的常態(tài)，反而在順馳集團創(chuàng)始人、原董事長孫宏斌發(fā)言時主動側(cè)身為其拍照?！　∵@一切，只因為順馳沒死？順馳還會死嗎？　　未被點中的死穴　　順馳非但沒死，而且由于趕在2004年8許多人因此不得不重新審視這家膨脹式崛起的公司，關(guān)注順馳需要時間，一位業(yè)內(nèi)人士評價道，也許35年后才能給這家公司下結(jié)論。　　順馳最初引起高度關(guān)注并隨之引發(fā)極大質(zhì)疑，是在2003年12月8日。當初組織那場拍賣的北京市土地整理儲備中心大興區(qū)分中心副主任劉勝良回憶當時情況時說：我們原來估算的拍賣價格是6億，拍賣的結(jié)果顯然超過其預(yù)期，拍賣價格過高并不一定是好事，這說明房地產(chǎn)市場存在一些非理性因素?！　∮谑?，鍋和鍋蓋的方程成為人們掐算順弛死期的依據(jù)?！　⊥ǔ６裕康禺a(chǎn)開發(fā)的資金周轉(zhuǎn)通常一年最多一次，那么順馳打算怎么用這40億的蓋子去蓋200億的鍋？ 順馳的真實情況是先有鍋蓋再找鍋，絕對是每口鍋都有鍋蓋，如果鍋蓋不夠用就不會找更多的鍋。去年六七月間，順馳找上門來，但了解完其融資條件后，頗感為難：大興那塊地，順馳才交了1億多元，其實只拿到其中一小塊地，但卻要用價值僅1億多元的地抵押借貸5億元的資金。業(yè)內(nèi)人士普遍認為順馳崩盤的日子為時不遠?！　「鄷r候，順馳都被描述為地產(chǎn)圈里的異類。事實上，順馳所為不過是把以往房地產(chǎn)開發(fā)商們暗箱操作的遮羞布生生剝了下去，而改以赤裸裸的方式直接操作?！　№橊Y天價拍得大興1號地，而是采用了分期分批付款的方式。就這樣，順馳用四兩撥千斤的方式輕易化解了巨額土地出讓金的壓力。但人人皆知，在拍賣之前，順馳就把拖延付土地出讓金公然寫進了戰(zhàn)略。尤其對于媒體，大多數(shù)企業(yè)由于擔(dān)心自己的某些行為會曝光，因此在拖欠款項方面對媒體都會有所39。這種資金模式被順馳自己稱為合理利用應(yīng)收賬款的賬期，即對所有重要的時間節(jié)點都進行準確計算，盡力做到研發(fā)、工程、營銷等環(huán)節(jié)的無縫銜接，并采取一致行動；其次，為了減輕現(xiàn)金流上的壓力，順馳力圖利用客戶(包括合作伙伴)的錢來做生意，通過對外部資金的運作分散自己的資金壓力。朱凌波進一步分析，順馳選擇這個模式發(fā)展，契合了當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律的特點，國內(nèi)城市化進程，市場存在巨大的住房需求，使房地產(chǎn)市場給順馳一類的企業(yè)短時間內(nèi)急速擴張?zhí)峁┝藦姶蟮氖袌隹臻g?！　≌l救了順馳　　因為孫宏斌常年在國外，吸收了很多國外新鮮的管理理念和管理方式，在公司內(nèi)部實施了平衡記分卡等一些西方管理方式。推崇西方管理方式的順馳更是深諳中國功夫。但環(huán)境變化使其崩盤的概率降低了，至少壓力減小了?！　≡谶@種情況下，順馳的大興領(lǐng)海項目無論產(chǎn)品做得怎樣都不必發(fā)愁銷售問題。 ？當時參與整個拍賣過程的一位前順馳員工向記者承認：當時怎么可能想到會拍出那么高的價錢來呢？這是誰都不可能想到的事情，當時也不知怎么回事價格就忽然被抬到那么高了。在房地產(chǎn)銷售形勢奇好的情況下，只要項目一推出就會為順馳帶回巨大的現(xiàn)金流?！　《诘禺a(chǎn)圈，卻流傳著另一種判斷：大興區(qū)政府如此維護那次拍賣一再為順馳說好話，因為那次拍賣算做政府的一大政績工程，不能出問題。眾多銀行在順馳拖欠貸款時保持了沉默因為一旦順馳出事，就意味著銀行大量貸款無法收回。建行因為原來主要業(yè)務(wù)是面向建設(shè)項目貸款，因此也成為被順馳拖欠貸款的重災(zāi)區(qū)。這對市場是不公平的，這位人士認為。在這方面，業(yè)內(nèi)人士一致評價：順馳是處理政府關(guān)系的高手?！　《I(lǐng)海開盤前順馳內(nèi)部接到的指示的確是：做好人的工作。但并不財大氣粗的孫宏斌并沒有急于拿地，而是先找靜?？h政府談，要求為靜海免費建一個廣場，此舉很快博得靜?？h政府的青睞，雙方因此關(guān)系相處融洽。土地就這樣被賤賣了?！　”M管順馳的某些行為原則與法律、社會公平有抵觸，但卻通過中國房地產(chǎn)的高速成長消化掉了?！　≡诙潭虄赡陼r間內(nèi)采用非常規(guī)的方式躍升為全國規(guī)模的企業(yè)，順馳充分表現(xiàn)出的靈活性，使順馳的高層們喜歡將公司的商業(yè)模式稱為地產(chǎn)戴爾模式，即把地產(chǎn)期貨用足用活，充分利用招拍掛土地分期付款周期長達23年的條件，以盡量少的資金啟動項目并加快開發(fā)速度，主要依靠銷售回款來覆蓋所有的費用。　　這恰恰說明整個房地產(chǎn)市場還處于較混亂的狀態(tài)，因此才能讓順馳這一類公司亂中取勝。顯然很重要的一個原因是順馳拿地成本較高，當時業(yè)內(nèi)人士估計，領(lǐng)海只有售價達到5000多元才有可能保本。由于購買聯(lián)排別墅的人大多數(shù)都是中產(chǎn)階級，手中的購房資金并不是特別充裕，但同時又想享受到別墅的居住感受，因此往往對項目百般挑剔。藍調(diào)是順馳3個項目中銷售狀況最好的，但與北京西南區(qū)域周邊20多個項目相比仍然慢了許多，截止到今年1月，這些項目基本上都已經(jīng)是尾盤階段，無房可賣，但同期順馳在豐臺區(qū)北京房管局備案的銷售記錄僅為60多套。地產(chǎn)項目本身只是順馳金融工具的載體，融資方式運用比較活、比較多，因此順馳資金鏈繃得很緊。用盡可能少的自有資金去撬動總資金額大得多的項目，但在操作過程中，只要出現(xiàn)很小的一個紕漏，災(zāi)難的多米諾骨牌效應(yīng)也會突然間顯現(xiàn)?！　∮谑牵瑢O宏斌本人也從被質(zhì)疑的灰頭土臉轉(zhuǎn)變?yōu)橐灾髁髯跃恿耍含F(xiàn)在回過頭來看，我們的判斷是主流的，我們的做法也正在成為主流做法。萬科以前的做法是在項目開盤前，先建好一棟樓，盡量發(fā)現(xiàn)問題解決問題，然后再開盤，但在無錫項目中，萬科一改以往穩(wěn)扎穩(wěn)打的風(fēng)格，竟然也趕在半年時間內(nèi)開盤。　　當然，有關(guān)順馳的新的流言仍在市場中游蕩。到年底，雖然已經(jīng)通過聆訊，孫卻又主動提出：順馳不打算上市。　　而另外一位房地產(chǎn)公司的老總則直接指出：順馳去年在全國大舉圈地，但大量土地出讓金沒有交清，致使其銷售狀況無法進入財務(wù)報表，這才使其沒有機會上市。融創(chuàng)操作模式完全是順馳的翻版。　　為什么孫宏斌在同一個城市要同時成立兩家業(yè)務(wù)有直接競爭關(guān)系的地產(chǎn)公司？按照以前公開的情況，孫宏斌本人的大部分資產(chǎn)都在順馳，孫如何能夠短時間內(nèi)積聚大量資產(chǎn)投入融創(chuàng)，從而成為其大股東？業(yè)內(nèi)分析認為，孫宏斌另起爐灶于融創(chuàng)有另外一種可能性即拋卻已經(jīng)成為殼的順馳。這其中隱藏著怎樣的機巧？謎底有待進一步揭開。順馳的大筆資金早已通過全球采購等方式被轉(zhuǎn)移到國外去了?！　≈谐欠烤W(wǎng)董事長聯(lián)席會議　　時間：2001年1月15日 地點：北京長城飯店大話：那由順馳來起草吧！背景故事：中城房網(wǎng)，1999年在西南重鎮(zhèn)成都問世，主要成員包括北京萬通馮侖、河南建業(yè)胡葆森等人。一方面，通過天津本地媒體的著力宣傳，使順馳在天津鶴立雞群；另一方面，要名揚全國。背景故事：住交會，全名中國（深圳）國際住宅與建筑科技展覽會，是由深圳一家民間組織發(fā)起的活動，經(jīng)過歷年潛心運營，在業(yè)內(nèi)形成了廣泛的知名度和號召力，甚至成了業(yè)界大腕紛紛作秀的大秀場?！　≌搲牧⒁馐?，倡導(dǎo)企業(yè)品牌建設(shè)，培養(yǎng)品牌意識。　　中城房網(wǎng)會議　　時間：2003年8月 地點：重慶大話：超過在座諸位，包括王總。這時候，整個會場鴉雀無聲，只見王石臉有些拉長，聲音不高但是很干脆地反駁道：你不可能這么快超過萬科，是不是要注意控制風(fēng)險？孫宏斌回答：王總，我們可能超不過，但是你總得讓我們有理想吧。背景故事：二度亮相住交會的孫宏斌又有了新的企圖，剛剛在重慶與王石鬧翻，他決心再趁勢打上一巴掌。業(yè)內(nèi)人士和媒體記者議論紛紛，那么多的資金和人員將從哪里來呢？一個北京開發(fā)商表示質(zhì)疑：沒有拳頭產(chǎn)品，沒有特別出色的團隊，順馳憑什么挑戰(zhàn)？擴張?zhí)欤瑫泻芏嗦闊?。　　博鰲論壇　　時間：2004年8月 地點：博鰲大話:今年的銷售回款可以達到120個億。但他接著放話說：其實根據(jù)我們最后一輪的保守估算，今年的銷售回款可以達到120個億。一位到場嘉賓站起來對孫宏斌說：我們期待你成功，為我們追求進步的中小企業(yè)做個榜樣。但他們又怕順馳死順馳如果走不好，對市場信心打擊極大，政府的日子會明顯感覺不好受，到時候由于順馳一家公司出事，所有房地產(chǎn)企業(yè)都要跟著吃藥?！　≡陧橊Y，20多歲就當上集團副總裁、總裁助理，分公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理比比皆是。順馳的年輕人們敢闖、富有激情，但似乎像被洗腦了，任何時候到會以我是順馳的自居，自認為自己公司比別的公司都強，很了不起，甚至因此得罪了不少同行和客戶。一位來自廣東著名開發(fā)企業(yè)的總經(jīng)理說。我們的用人標準是，你是否符合我們的企業(yè)文化，是否支持戰(zhàn)略，是否努力，是否有責(zé)任心，是否有發(fā)展?jié)摿?，和年齡無關(guān)。一位房地產(chǎn)公司的營銷總監(jiān)告訴記者，而這一定是需要時間來積累的。 順馳打破了地產(chǎn)界的相對均衡狀態(tài)，讓各路諸侯都感受到了壓力和危機。 王育琨/文或許那金冠金光燦燦太過耀眼，或許那金劍太過鋒利，或許那野馬太過狂野，人們紛紛躲避著，任憑野馬狂人馳騁。道金斯的發(fā)明把文化基因稱之為米姆，我用五個字概括順馳米姆：異端的瘋狂。 孫宏斌放言：讓世界重新走出舊軌孫宏斌難掩自己作為異端的瘋狂：歷史是這樣寫就的，競爭版圖是這樣重劃的，世界是這樣改變的！他發(fā)誓要在全國復(fù)制天津順馳的體系！要讓世界重新走出舊規(guī)！據(jù)他自己講，因保護當面沖撞柳傳志的部下，被公司以挪用公款罪名送進監(jiān)獄服刑5年。這兩個本該怒目相向的男人，竟然長時間上演了一處惺惺相惜的悲喜劇，讓世人對孫宏斌的篤定與城府瞠目。不過，孫宏斌卻認為這是個空前的機會。 他太懂了！房地產(chǎn)的高端，就是圈地，只要地圈好