【正文】 金制）（2016年7月1日2018年6月30日）委托方（甲方）：中茵龍湖國際家苑業(yè)主大會受托方（乙方）：江蘇明騰物業(yè)管理有限公司日期：2009年 9月 15日物業(yè)管理服務合同第一章 總 則第一條 本合同當事人委托方 （以下簡稱甲方）名稱： 中茵龍湖國際家苑業(yè)主大會受委托方（以下簡稱乙方）：名稱：江蘇明騰物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理資質等級二級根據有關法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，甲方選聘乙方為中茵龍湖國際家苑小區(qū)提供物業(yè)管理服務，訂立本合同。本合同委托管理的物業(yè)范圍的實際收費面積以本次合同簽定時物業(yè)交接驗收并核實的實際面積（如合同期間的實際收費面積發(fā)生變動，則以實際面積計算）為準。第六條 乙方設立中茵龍湖國際家苑分公司的獨立財務帳戶，業(yè)主委員會委托乙方進行小區(qū)公共物業(yè)資金與收入的財務代管，即該財務帳戶為共管帳戶，相關的財務支出項均需按照本合同約定或業(yè)主大會對業(yè)主委員會的授權，由業(yè)主委員會簽署書面同意意見后方可執(zhí)行，具體的財務支出運作方式將參照已公示的業(yè)主委員會財務管理相關程序和文件執(zhí)行。第九條 在本合同周期中每季度末，業(yè)主委員會將組織一次至少有50%以上業(yè)主參與的服務質量書面評議活動，并召開由業(yè)主委員會和樓代表參與的物業(yè)管理服務質量綜合評議會議，將服務質量評價級別分為不滿意、一般、滿意共三個級別。甲方有權決定當年獎金的總額，且獎金數(shù)額上限不超過當年物業(yè)費、供暖費等收入總額的3%。為有效降低第三方服務承包的總體成本，建立第三方服務的質量競爭機制，第三方服務承包公司原則上應通過公開招標形式擇優(yōu)確定，業(yè)主委員會將會同 物業(yè)公司與相關第三方服務承包方進行談判和溝通，并確定相關的服務內容、服務標準、考核方式、分包成本以及對第三方的管理模式。在三方協(xié)議因故無法及時簽定的情況下，為保障園區(qū)各項目服務工作的正常進行，乙方可執(zhí)行原合同。第十三條 本期物業(yè)管理服務合同將嚴格按照《中茵龍湖國際家苑小區(qū)20092010財務年度（酬金制）的總體預算》計劃進行資金支出、考核與管理，小區(qū)財務年度預算將堅持 合理壓縮支出、收支總體平衡、財務陽光透明、程序合法合規(guī)的總體原則，爭取在不增加業(yè)主物業(yè)費支出標準和負擔的同時，充分利用小區(qū)的各項資金收入，盡量為 全體業(yè)主和小區(qū)的公共事務及社區(qū)建設提供資金保障。本期物業(yè)管理服務合同的約定期限為一年，從2009年9月16日至2010年9月15日為一個酬金制財務年度，如合同雙方在合同到期前均無異議，本合同將依此自動延續(xù)一年。在本期物業(yè)管理服務合同執(zhí)行過程中，將嚴格控制預算外資金的審批和支出。業(yè)主大會將聘請專業(yè)審計事務 所按年度進行審計。第十九條 房屋建筑共用部位的日常維修、養(yǎng)護和管理，共用部位包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、電梯井、垃圾間、風機房、中水處 理站、變配電站、鍋爐房、水泵房、消防中控室、小區(qū)出入口、小區(qū)院內夾道、綠化用地及各樓座公共門廳、物業(yè)辦公用房等地方。第二十三條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。第二十七條 電梯、水泵的運行和日常維護管理及大修、中修、小修。 中茵龍湖國際家苑業(yè)主大會（甲方）對物業(yè)公司（乙方）的物業(yè)管理服務質量要求詳見附件二《中茵龍湖國際家苑物業(yè)管理質量標準與服務承諾》。開發(fā)商未售出的底商和商品房的物業(yè)收費標準按照北京市建委和政府的相關政策執(zhí)行。3． 供暖費按按房屋建筑面積計算，價格為30元/（其中，2023樓的地下室將計入供暖費計算面積）。如出現(xiàn)年度預算資 金虧損或無節(jié)余情形時，虧損資金將從下一年度資金預算中補充核算。8． 本期合同的各項物業(yè)服務收費標準如需調整，將通過召開業(yè)主大會的形式另行確定。2． 地下車庫車位收費：目前暫定車位費為￥400元/月，其中物業(yè)公司向業(yè)主收取的車位管理服務費為￥80元/月，其中，物業(yè)公司提取地下車庫管理服務費的5％作為管理者酬金。第三十七條 本物業(yè)區(qū)域內的公共用房收益（其中乙方收取該收益的5％作為管理者酬金）的凈利潤作為公共收益金歸全體業(yè)主所有，用于業(yè)主大會認可的物業(yè)管理支出項目或其它用途（詳見第三十三條）；該款項由乙方設專門會計科目列支。2．檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施情況。6．合同生效之日起十日內或合同結束前十日內，甲方應監(jiān)督配合乙方完成物業(yè)管理用房的核查驗收并具備交接條件。8．協(xié)助乙方處理本合同生效前小區(qū)已發(fā)生的遺留問題：9．協(xié)助乙方作好物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理工作。4．組織物業(yè)的交接驗收。8．定期公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動經費的使用和結余情況，并明確公示其使用的用途和明細表，有義務接受業(yè)主和業(yè)主大會的質詢或審查。如此費用不足以支付本合同第五十二條約定的違約金，則甲方有權從乙 方酬金中予以扣除。5．按照國家相關法規(guī)，配合甲方的要求，實施物業(yè)的交接驗收、接管物業(yè)或撤離物業(yè)。8．在甲方協(xié)助下積極處理本合同生效前發(fā)生的遺留問題，乙方應按照投標書承諾，在與甲方業(yè)主委員會約定的時間段內（具體解決的時間和方案由雙方另行約定），作出有效的實施方案、實施計劃和時間安排，并逐步實施解決，甲方進行配合與監(jiān)督。當甲方或業(yè)主對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，應及時答復。臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的，應在約定期限內恢復原狀。（4）資料交接完畢后是現(xiàn)場交接：甲乙雙方應對物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備進行逐項驗收，注明設備現(xiàn)狀及接管時間；交接雙方應當制作物業(yè)查驗記錄，物業(yè)查 驗記錄一般包括房屋質量查驗記錄、設施設備查驗記錄和環(huán)境工程查驗記錄，雙方可以根據物業(yè)的具體情況設計查驗記錄表。（6）新老物業(yè)交替時發(fā)現(xiàn)不合格的項目時，甲乙雙方應及時溝通和協(xié)商，確定不合格項目應進行返修的計劃并商定復驗時間。（8）甲乙雙方應配合相關單位進行屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、公共用房、設備用房、生產作業(yè)工具及辦公用品等的交接工作；（9）新物業(yè)服務合同生效或結束時，如乙方出現(xiàn)拒不辦理物業(yè)管理用房和有關資料的交接審核,或拒不撤出的情況時，甲方有權通過行政或司法途徑解決，確保進駐新物業(yè)進駐和物業(yè)交接過程中的小區(qū)安全。第四十七條 本合同終止后，在新的物業(yè)管理企業(yè)接管本物業(yè)項目之前，乙方應當應甲方的要求暫時（一般不超過三個月）繼續(xù)為甲方提供物業(yè)管理服務，甲方業(yè)主（或交費義務人）也應繼續(xù)交納相應的物業(yè)服務費用。造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。第五十三條 乙方在合同終止后，不移交物業(yè)管理權，不撤出本物業(yè)和移交管理用房及有關檔案資料等，每逾期一日應向甲方支付委托期限內平均物業(yè)管理年度費用3‰的違約金，由此造成的經濟損失超過違約金的，還應給予相應賠償。同時，甲方的前期合同、前期《招標文件》和乙方的前期《投標書》均作為合同的參考附件。1．提交北京市仲裁委員會仲裁。第五十九條 本合同未盡事宜，雙方友好協(xié)商而定。1．3 本項目的建筑結構為：全現(xiàn)澆；%；。1．6 車位：地上車位共284個(以實際交接驗收后的車位數(shù)量為準)；地下共484個(以實際交接驗收后的車位數(shù)量為準)。1．10 遠紅外線、閉路監(jiān)控，樓宇對講；24小時生活熱水。二、 中茵龍湖國際家苑物業(yè)管理的實施計劃 提供高效、專業(yè)化的物業(yè)管理服務。 樹立“管家”服務意識，融管理于服務之中。 完善財務管理，嚴格酬金制設備資產采購及外保業(yè)務的管理。（3）24小時有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；公共區(qū)域顯著位置公示24小時報修電話，工程部24小時有人值 班，處理急迫性報修，如水、電等急迫性報修將在15分鐘內到現(xiàn)場，其它報修40分鐘內到達現(xiàn)場，由專業(yè)機構負責的，發(fā)現(xiàn)問題應及時通知有關機構，建立報 修、投訴臺帳，報修服務24小時內回訪，投訴3個工作日內回復；乙方應在每季度匯報中提供相應的執(zhí)行情況和記錄報告供查詢與監(jiān)督。業(yè)主資料嚴格保密。（10）電話鈴響三聲之內接聽，準確理解并正確記錄業(yè)主投訴內容、房間號碼。(12)每年進行一次物業(yè)管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)的85％。(15)從業(yè)人員按照有關規(guī)定取得相應的職業(yè)資格證書、崗位證書、特種作業(yè)操作證等。包括：（1）樓房及小區(qū)內共用部位設施設備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設備小修服務標準》；房屋日常養(yǎng)護維修，保持房屋原有完好等級和正常使用，進行日常養(yǎng)護和及時修復小損小壞等房屋維護管理工作。（3）每日對樓內公共區(qū)域巡視1次，巡視有記錄，并及時維修養(yǎng)護；保持公共部位玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的3個工作日內完成；照明設施的一 般故障（損壞的燈座、燈泡、開關等）12小時內修復，其他故障3個工作日內完成，保持樓道照明燈具能夠正常使用；內墻面、頂面粉刷層發(fā)現(xiàn)剝落或污損，應每 季度集中安排1次修補、除污；步行梯、散水、地面、屋面等，保持基本完好，需要維修的，每季度集中1次進行修補維修。乙方24小時受理住戶報修，日維修單無特 殊原因當日完成；特殊工種維修人員接單后盡快趕到現(xiàn)場并當日完成；節(jié)假日維修單８小時內完成；電梯出現(xiàn)故障，接到投訴后工程人員5分鐘內到達現(xiàn)場，入戶維 修穿鞋套、帶苫布，工作完畢做到場清料凈；零修合格率100%；乙方應在每季度匯報中提供相應的執(zhí)行情況和記錄報告供查詢與監(jiān)督。（6）確保雨水、污水管道、溝槽等保持通暢，每半年檢查、疏通1次；定期清掏化糞池、雨水井，相關設施無破損；每年的雨季來臨之前需對全小區(qū)各部位進行雨 水排水管線的疏通和清淘工作，確保排水渠道暢通；同時，根據天氣預報狀況，在每次大雨來臨之前或進行中，乙方均應對重點排水管線進行檢查，防止發(fā)生隨時堵 塞現(xiàn)象。（8）每年進行兩次公共外墻玻璃和公共外立面中玻璃構架部分的清洗工作（主要針對1＃～18＃樓的部分樓型