【正文】 中茵龍湖國際家苑小區(qū)物 業(yè) 管 理 服 務 合 同（酬金制）（2016年7月1日2018年6月30日）委托方（甲方）：中茵龍湖國際家苑業(yè)主大會受托方（乙方）：江蘇明騰物業(yè)管理有限公司日期：2009年 9月 15日物業(yè)管理服務合同第一章 總 則第一條 本合同當事人委托方 （以下簡稱甲方）名稱： 中茵龍湖國際家苑業(yè)主大會受委托方（以下簡稱乙方）：名稱：江蘇明騰物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理資質(zhì)等級二級根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，甲方選聘乙方為中茵龍湖國際家苑小區(qū)提供物業(yè)管理服務，訂立本合同。第二條 物業(yè)管理區(qū)域基本情況物業(yè)名稱：中茵龍湖國際家苑物業(yè)用途：住宅座落：徐州市新城區(qū)大龍湖南岸四至：南臨城市主干道迎賓大道，東西兩側(cè)分別為城市次級道路商聚路和天目路，北臨風光旖旎的大龍湖總建筑面積254634平米，其中高層、小高層建筑面積219584平米，1894戶，公建配套5850平米，機動停車位701個(地面 393個，地下308個)，非機動車停車位4230個，%；別墅建筑面積25500平米(其中獨棟6750平米，聯(lián)排18750平米)，90戶，公建建筑面積800平米，%。高層電梯60部，主出入口一個，次出入口一個。別墅區(qū)出入口兩個，綠地面積5萬平方米。本合同委托管理的物業(yè)范圍的實際收費面積以本次合同簽定時物業(yè)交接驗收并核實的實際面積（如合同期間的實際收費面積發(fā)生變動，則以實際面積計算）為準。第二章 合同相關(guān)原則約定第三條 依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》，甲乙雙方平等協(xié)商決定，本期物業(yè)管理服務合同采用酬金制計酬的管理模式。第四條 本期物業(yè)管理服務合同采用酬金制計酬管理模式，物業(yè)管理企業(yè)僅作為物業(yè)資金的代管方，在依照物業(yè)管理服務合同合格地完成各項管理服務任務后，物業(yè)管理企業(yè)提取相應比例的管理者酬金；提取管理者酬金后的其他各項小區(qū)物業(yè)資金收入等將依據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)和本合同的相關(guān)約定，用于本小區(qū)的物業(yè)管理費用支出、小區(qū)建設及其他約定項目。第五條 本期物業(yè)管理服務合同中物業(yè)公司可提取的管理者酬金項目和比例為：全區(qū)物業(yè)費、地面停車費、地下車庫停車管理收益等各項總額的10%。第六條 乙方設立中茵龍湖國際家苑分公司的獨立財務帳戶，業(yè)主委員會委托乙方進行小區(qū)公共物業(yè)資金與收入的財務代管，即該財務帳戶為共管帳戶，相關(guān)的財務支出項均需按照本合同約定或業(yè)主大會對業(yè)主委員會的授權(quán)，由業(yè)主委員會簽署書面同意意見后方可執(zhí)行，具體的財務支出運作方式將參照已公示的業(yè)主委員會財務管理相關(guān)程序和文件執(zhí)行。（共管帳戶的具體運作詳見《中茵龍湖國際家苑財務共管規(guī)定》并作為本合同的附件）第七條 中茵龍湖國際家苑物業(yè)費及其他費用的收繳工作由業(yè)主大會委托物業(yè)公司負責，業(yè)主委員會將履行督促和協(xié)助催繳的義務。第八條 業(yè)主大會將建立針對物業(yè)管理企業(yè)總體服務質(zhì)量的考核機制，業(yè)主委員會將通過定期召開全區(qū)業(yè)主樓代表會議的形式（書面會議和大會兩種方式）對物業(yè)管理企業(yè)的總體服務質(zhì)量進行評定和監(jiān)督。在各項管理服務指標達到合同要求時，物業(yè)管理企業(yè)將按季度（在每季度末）提取管理者酬金，管理者酬金將按照與物業(yè)費的收繳比例及總體服務質(zhì)量評議狀況掛鉤。第九條 在本合同周期中每季度末，業(yè)主委員會將組織一次至少有50%以上業(yè)主參與的服務質(zhì)量書面評議活動，并召開由業(yè)主委員會和樓代表參與的物業(yè)管理服務質(zhì)量綜合評議會議，將服務質(zhì)量評價級別分為不滿意、一般、滿意共三個級別。如果本季度乙方的總體服務質(zhì)量評議狀況的不滿意率超過參與服務質(zhì)量書面評議活動業(yè)主人數(shù) 的20%，則乙方將被判定本季度服務質(zhì)量不達標；甲方有權(quán)對此服務質(zhì)量不達標情形而要求乙方限期（一個月）整改，逾期未整改的，經(jīng)物業(yè)管理服務質(zhì)量綜合評 議會議通過，甲方有權(quán)減扣20%的乙方該季度的管理者酬金作為對乙方服務質(zhì)量缺陷的經(jīng)濟處罰。即：乙方該季度的管理者酬金將只能按照物業(yè)費和供暖供熱費等 實際收繳比例的80%提取，具體罰金將從下一季度管理者酬金中扣除；如果乙方服務的不滿意率不超過投票業(yè)主人數(shù)的20%，則乙方的本季度管理者酬金將按照 物業(yè)費和供暖供熱費等實際收繳比例足額提取。甲方根據(jù)物業(yè)服務滿意率調(diào)查結(jié)果，物業(yè)費收繳率，設備完好率以及年終財務審計等情況，將對乙方中茵龍湖國際家苑分公司人員進行獎勵。甲方有權(quán)決定當年獎金的總額，且獎金數(shù)額上限不超過當年物業(yè)費、供暖費等收入總額的3%。具體獎勵辦法另行規(guī)定。第十條 本期物業(yè)管理服務合同中，將建立針對第三方服務（如保安、保潔、綠化、維保、工程等分項）承包企業(yè)選聘的競爭機制和淘汰機制。根據(jù)本次酬金制相關(guān)運作規(guī) 則，中茵龍湖國際家苑業(yè)主大會具有選聘合同中第三方承包企業(yè)的決策權(quán)和監(jiān)督管理權(quán)，乙方或乙方授權(quán)的分公司有配合義務并在簽約后承擔對第三方的管理責任并且有具體 的管理權(quán)。為有效降低第三方服務承包的總體成本，建立第三方服務的質(zhì)量競爭機制，第三方服務承包公司原則上應通過公開招標形式擇優(yōu)確定，業(yè)主委員會將會同 物業(yè)公司與相關(guān)第三方服務承包方進行談判和溝通，并確定相關(guān)的服務內(nèi)容、服務標準、考核方式、分包成本以及對第三方的管理模式。第三方服務承包企業(yè)選定后，須向業(yè)主大會提交叁萬元服務質(zhì)量風險保證金，除上述保證金外，物業(yè)公司不得向第三方服務承包企業(yè)另行收取其他管理費用。如果第三方服務達不到相關(guān)標準，乙方有權(quán)向甲方提出整改直至解除第三方服務合同的建議。第十一條 第三方服務承包合同將在本期物業(yè)管理服務合同簽定的同時，由業(yè)主委員會、物業(yè)公司和第三方服務承包方共同簽定，并作為本期合同的附件合法生效。在三方協(xié)議因故無法及時簽定的情況下，為保障園區(qū)各項目服務工作的正常進行，乙方可執(zhí)行原合同。當發(fā)生第三方合同預算超標的情況，超出的部分由甲方負責調(diào)劑。第十二條 乙方派駐甲方的分公司工作人員應當在定編、定崗的前提下確定工資標準并納入預算。甲方除按照合同支付本項目的管理者酬金和乙方分公司在預算內(nèi)相關(guān)人員的費用外，不另行承擔乙方總部因?qū)Ψ止救藛T進行日常行政管理或自行組織的各項活動的其他各項管理成本。第十三條 本期物業(yè)管理服務合同將嚴格按照《中茵龍湖國際家苑小區(qū)20092010財務年度（酬金制）的總體預算》計劃進行資金支出、考核與管理，小區(qū)財務年度預算將堅持 合理壓縮支出、收支總體平衡、財務陽光透明、程序合法合規(guī)的總體原則，爭取在不增加業(yè)主物業(yè)費支出標準和負擔的同時，充分利用小區(qū)的各項資金收入，盡量為 全體業(yè)主和小區(qū)的公共事務及社區(qū)建設提供資金保障。甲方應對乙方提交的預算及時進行審核確認，乙方對預算應承擔盡職說明義務。如甲方在乙方提交預算30日內(nèi)未予答復，乙方有權(quán)暫按照上一年年度預算執(zhí)行，但必須預先告知甲方。第十四條 本期物業(yè)管理服務合同的財務年度計算起止時間將按照完整的財務年度執(zhí)行。本期物業(yè)管理服務合同的約定期限為一年，從2009年9月16日至2010年9月15日為一個酬金制財務年度，如合同雙方在合同到期前均無異議，本合同將依此自動延續(xù)一年。第十五條 在本期物業(yè)管理服務合同的酬金制財務運作管理規(guī)則中，將嚴格依據(jù)小區(qū)財務年度的總體預算，執(zhí)行預算內(nèi)承包和預算內(nèi)審批兩種資金管理模式。各項預算內(nèi)承包項 目由乙方進行財務資金的運作和管理，甲方進行監(jiān)督；所有預算內(nèi)審批項目的資金支出均需經(jīng)業(yè)主委員會按照業(yè)主大會的授權(quán)和相關(guān)程序出具書面同意文件，未經(jīng)合 法程序或授權(quán)，任何單位或個人不得私自使用和挪用本小區(qū)各項公共物業(yè)管理資金。特殊情況時（如出現(xiàn)應急事件或緊急維修需求時），需先向業(yè)主委員會及時通 報，經(jīng)業(yè)主委員會緊急協(xié)商后，將委托業(yè)主委員會主任或副主任緊急協(xié)助辦理，事后將按照應急預案的約定原則補辦相關(guān)的財務手續(xù)。在本期物業(yè)管理服務合同執(zhí)行過程中，將嚴格控制預算外資金的審批和支出。所有預算外資金項目的申請需要提交“物業(yè)管理服務合同概預算審核與成本管理工作 組”進行審核和研究，如符合小區(qū)建設和物業(yè)維護的實際需要，同時符合小區(qū)年度預算資金承受能力，經(jīng)過公示和相關(guān)程序后，由業(yè)主委員會簽署相關(guān)文件后具體執(zhí) 行。共管帳戶的具體運作及財務審批程序詳見《中茵龍湖國際家苑財務共管規(guī)定》。第十六條 根據(jù)本期物業(yè)管理服務合同的酬金制財務運作管理規(guī)則，小區(qū)的各項資金收入和成本支出將根據(jù)實際需求納入專業(yè)審計委托審核范圍。業(yè)主大會將聘請專業(yè)審計事務 所按年度進行審計。如在審計過程中發(fā)現(xiàn)存在弄虛作假、挪用資金、貪污受賄等損害業(yè)主公共利益情節(jié)時，合同當事方及相關(guān)當事人將承擔相應的法律責任并賠償相 應損失。第十七條 為提高本期物業(yè)管理服務合同的運行和監(jiān)督效率，業(yè)主大會在設立“物業(yè)管理服務質(zhì)量監(jiān)督小組”的同時，將同時設立“物業(yè)管理服務合同概預算審核與成本管理工 作組”，負責對物業(yè)管理服務合同概預算的籌備、出謀劃策、管理和成本監(jiān)督等工作，工作組成員由業(yè)主委員會成員和具有專業(yè)特長的樓代表及熱心業(yè)主組成（具體 參見相關(guān)公示文件）。第三章 物業(yè)服務內(nèi)容分類第十八條 制定物業(yè)管理服務工作計劃，并組織實施；管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收材料等。第十九條 房屋建筑共用部位的日常維修、養(yǎng)護和管理，共用部位包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、電梯井、垃圾間、風機房、中水處 理站、變配電站、鍋爐房、水泵房、消防中控室、小區(qū)出入口、小區(qū)院內(nèi)夾道、綠化用地及各樓座公共門廳、物業(yè)辦公用房等地方。第二十條 共用設施設備的日常維修、養(yǎng)護和管理，共用設施設備包括：共用的給排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電力供應系統(tǒng)、動力系統(tǒng)、消防自動報警系統(tǒng)、共用電視天線系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、排風系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、遠紅外系統(tǒng)、天然氣供應系統(tǒng)、生活熱水及供暖系統(tǒng)。第二十一條 共用設施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的日常維修養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井泵房、自行車庫、噴泉水系。第二十二條 公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護與管理，包括共用綠地、花木、建筑小品。第