【正文】 定稿２天廣告公司計(jì)劃實(shí)際2營(yíng)銷方案（草案）初稿15天時(shí)守明計(jì)劃實(shí)際二稿５天時(shí)守明計(jì)劃實(shí)際定稿４天時(shí)守明計(jì)劃實(shí)際3廣告實(shí)施計(jì)劃及方案初稿１５天時(shí)守明計(jì)劃實(shí)際二稿５天時(shí)守明計(jì)劃實(shí)際定稿４天時(shí)守明計(jì)劃實(shí)際4公關(guān)促銷實(shí)施方案初稿１０天時(shí)守明計(jì)劃實(shí)際二稿３天時(shí)守明計(jì)劃實(shí)際定稿２天時(shí)守明計(jì)劃實(shí)際營(yíng)銷工作內(nèi)容進(jìn)度監(jiān)控表二序號(hào)項(xiàng)目細(xì)分項(xiàng)目工期開始時(shí)間結(jié)束時(shí)間負(fù)責(zé)人時(shí) 間 進(jìn) 度備注（確認(rèn)）5報(bào)紙策劃方案初稿10天時(shí)守明計(jì)劃實(shí)際二稿5天時(shí)守明計(jì)劃實(shí)際定稿2天時(shí)守明計(jì)劃實(shí)際6路牌策劃方案初稿10天時(shí)守明計(jì)劃實(shí)際二稿5天時(shí)守明計(jì)劃實(shí)際定稿2天時(shí)守明計(jì)劃實(shí)際7展示策劃及實(shí)施方案初稿10時(shí)守明計(jì)劃實(shí)際二稿3時(shí)守明計(jì)劃實(shí)際定稿2時(shí)守明計(jì)劃實(shí)際8配套品制作方案初稿10時(shí)守明計(jì)劃實(shí)際二稿2時(shí)守明計(jì)劃實(shí)際定稿2時(shí)守明計(jì)劃實(shí)際營(yíng)銷工作內(nèi)容進(jìn)度監(jiān)控表三序號(hào)項(xiàng)目細(xì)分項(xiàng)目工期開始時(shí)間結(jié)束時(shí)間負(fù)責(zé)人時(shí) 間 進(jìn) 度備注（確認(rèn)）9售樓中心營(yíng)銷及布置方案初稿10營(yíng)銷部計(jì)劃實(shí)際二稿5營(yíng)銷部計(jì)劃實(shí)際定稿3營(yíng)銷部計(jì)劃實(shí)際10樣板房營(yíng)銷設(shè)計(jì)方案初稿10營(yíng)銷部計(jì)劃實(shí)際二稿3營(yíng)銷部計(jì)劃實(shí)際定稿2營(yíng)銷部計(jì)劃實(shí)際11現(xiàn)場(chǎng)包裝方案初稿10營(yíng)銷部計(jì)劃實(shí)際二稿3營(yíng)銷部計(jì)劃實(shí)際定稿2營(yíng)銷部計(jì)劃實(shí)際12展板策劃方案初稿10時(shí)守明計(jì)劃實(shí)際二稿3時(shí)守明計(jì)劃實(shí)際定稿2時(shí)守明計(jì)劃實(shí)際第十二章 廣告宣傳策略一、 廣告宣傳策略簡(jiǎn)述（一） 傳播形式：整合傳播營(yíng)銷 即通過(guò)全方位、多層次、立體化的廣告宣傳整合傳播，在客戶群中建立并形成整體形象。l 統(tǒng)一宣傳口徑。l 退訂戶仍應(yīng)再追蹤，實(shí)際了解問(wèn)題所在。②此階段工作內(nèi)容首先制作戶型資料及效果圖，完成小區(qū)沙盤模型、模型單體、透視模型；視情況選搭大型戶外看板，以獨(dú)特新穎的文案引起客戶的好奇，引發(fā)其購(gòu)買欲（也可視情況在公司范圍內(nèi)完成引導(dǎo)期銷售）；l 工地現(xiàn)場(chǎng)清理美化，搭設(shè)風(fēng)格新穎清閑的接待總部（并加緊樣板房建設(shè)）；l 銷售合同、預(yù)約單及各種記錄表制作完成；l 售樓資料及內(nèi)部培訓(xùn)資料編制完成；l 價(jià)格表完成；l 人員培訓(xùn)工作完成；l 刊登引導(dǎo)廣告；l 銷售人員進(jìn)駐。按揭： 無(wú)折扣：簽合同時(shí)付10%，竣工時(shí)付19%，交房時(shí)付1%，70%銀行貸款。 一次性付款：95折。均價(jià)為：4500元/左右。 定價(jià)是切忌將價(jià)格做得太“滿”。二是調(diào)價(jià)幅度。 低開 就是開盤時(shí)采取低價(jià)將物業(yè)推向市場(chǎng)。在開盤前一個(gè)半月左右時(shí)間進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。 同樣，一個(gè)樓盤的推廣前期需要逐步的引導(dǎo)，通過(guò)各種媒介的組合，為項(xiàng)目的正式銷售作鋪墊，造聲勢(shì)。重慶市的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展有了長(zhǎng)足的進(jìn)步，逐漸走向成熟，競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，據(jù)調(diào)查，今年將要推出的高檔別墅就有幾十萬(wàn)平方米，因此我們必須抓緊時(shí)間盡快入市。一個(gè)樓盤項(xiàng)目的開盤要在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上造成聲勢(shì)，就需做一些開盤活動(dòng)，而時(shí)間的選擇是活動(dòng)開展成功的關(guān)鍵。第八章 銷售時(shí)機(jī)的選擇一、 消費(fèi)的周期性。 具體位置和工程部協(xié)商后再定。二、 異地銷售異地銷售是在項(xiàng)目所在地之外的地點(diǎn)進(jìn)行銷售，它的優(yōu)勢(shì)在于可以地處繁華鬧市吸引更多的人流來(lái)了解和洽談，給更多的人留下良好的印象，是現(xiàn)場(chǎng)銷售的一種輔助銷售方式。第七章 銷售地點(diǎn)的選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售工作開展的地點(diǎn)一般分為異地銷售與現(xiàn)場(chǎng)銷售兩種，主要是根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況決定。本項(xiàng)目營(yíng)銷機(jī)構(gòu)是公司下屬項(xiàng)目的營(yíng)銷機(jī)構(gòu)，依托公司項(xiàng)目而存在，機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)原則為精簡(jiǎn)、高效、分工負(fù)責(zé)。好處：１、 可學(xué)習(xí)到品牌物管公司的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和操作方式；２、 在先期市場(chǎng)營(yíng)銷中可打出品牌物管公司的招牌，贏得客戶的信賴；３、 可排除大牌物管公司可能不愿進(jìn)駐本項(xiàng)目造成的局面，本項(xiàng)目又不能交由小公司管理的尷尬；第五章 本項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷模式簡(jiǎn)述 本項(xiàng)目營(yíng)銷模式歸納如下（參見(jiàn)本報(bào)告其他部分）：（一） 規(guī)劃設(shè)計(jì)：以人為本、尊重自然；（二） 開發(fā)模式：示范組團(tuán)導(dǎo)入、后期彈性開發(fā)；（三） 價(jià)位檔次：中檔價(jià)位、高品位別墅；（四） 營(yíng)銷操作：l 形象包裝、整合推廣；l 層次操作、等級(jí)營(yíng)銷；因?yàn)轫?xiàng)目自身產(chǎn)品的特殊性，在操作手法上采取與一般房地產(chǎn)項(xiàng)目不同的操作手法，針對(duì)產(chǎn)品在操作中進(jìn)行層次劃分；因?yàn)轭櫩腿旱奶厥庑?，在操作中進(jìn)行顧客類別、營(yíng)銷手段的等級(jí)劃分。 此方式比選廣告公司周期短；廣告公司有較多的時(shí)間開展實(shí)質(zhì)性的工作，以深化創(chuàng)意；多數(shù)廣告公司易于接受；比選成本低，效果好。第三章 廣告公司選擇一、 一般情況下的兩種選擇方式１、 招標(biāo)方式通過(guò)公開招標(biāo)方式確定最后的合作伙伴?，F(xiàn)重慶市營(yíng)銷代理公司水平參差不齊，大多數(shù)是攤攤公司，也可以說(shuō)是皮包公司，十幾個(gè)人的公司有時(shí)也算是大公司，公司主力人員往往只有三四人；同時(shí)真正的高水平公司極少，既使是高水平公司對(duì)參與項(xiàng)目也不一定有較大的人力投入；在項(xiàng)目遇到困難時(shí)，營(yíng)銷公司大多是快速撤場(chǎng)。實(shí)施效果是檢驗(yàn)本方案的最終標(biāo)準(zhǔn)。香榭別墅項(xiàng)目營(yíng)銷操作實(shí)施方案香榭別墅項(xiàng)目營(yíng)銷操作實(shí)施方案前 言《香榭別墅項(xiàng)目營(yíng)銷操作實(shí)施方案》是以《香榭別墅項(xiàng)目營(yíng)銷操作實(shí)施方案市場(chǎng)分析》為基礎(chǔ)，在《香榭別墅項(xiàng)目營(yíng)銷操作實(shí)施方案市場(chǎng)分析》確定了市場(chǎng)定位、進(jìn)行了較深入的消費(fèi)者行為分析并得出結(jié)論后，以其為背景策劃并開展的具體工作。第一章 香榭別墅消費(fèi)需求特征概述 一、消費(fèi)需求特征概述消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的需求主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面：（１）普遍性要求 享受自由自在的