【正文】 支持?；疖囌緮U建范圍基本都在聯(lián)盟村境內(nèi)，為了確保某火車站改擴建工程順利進(jìn)展，聯(lián)盟村廣大拆遷戶村民在村支兩委的積極帶領(lǐng)下，發(fā)揚顧全大局、艱苦創(chuàng)業(yè)、舍己為人、萬眾一心的精神, 在很短的時期內(nèi)騰出了房屋和土地。隨著某市經(jīng)濟的快速發(fā)展，原有的火車站已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足日益增容的運輸需求，嚴(yán)重制約了地方經(jīng)濟的發(fā)展。既是紅侖新區(qū)開發(fā)建設(shè)的前沿陣地，也是人流、物流、信息流的集散地。南起湘黔鐵路，北至上瑞高速公路，西郊湘壺線往西600米，東接市主干道望春路，屬長株潭金三角地帶。根據(jù)某市總體規(guī)劃，到2020年，%提高到40%，城市發(fā)展空間格局為：舊城區(qū)為城市商貿(mào)中心，北面紅侖新區(qū)為城市新型工業(yè)園區(qū)，南面東山城區(qū)為城市的行政、文化、科教、居住中心。這是加快某市經(jīng)濟社會發(fā)展的極好機遇。由西漢時期建縣至今，有2000多年歷史。各級各部門一定要堅持群眾滿意這個標(biāo)準(zhǔn)，把群眾安置好，以高度負(fù)責(zé)的態(tài)度高標(biāo)準(zhǔn)搞好安置工作。（4）符合某市委市政府的失地農(nóng)民安置工作政策2009年9月9日，**市委常委 、某市委書記李世宏在視察安置工作時，就如何更快更好地搞好安置工作提出了三點要求：一是要堅持標(biāo)準(zhǔn)。東山新區(qū)將建成某市政治、文化、教育、科技、金融中心和商業(yè)次中心，主要包括以東山書院為中心的文化教育旅游中心、沿江健康生態(tài)居住中心以及金融、商業(yè)中心等亮點工程。2009年4月，中共某市委市人民政府出臺了《關(guān)于大力推進(jìn)新型城市化的實施意見》。要提升開放型經(jīng)濟水平，完善穩(wěn)定外需政策，促進(jìn)對外貿(mào)易平穩(wěn)增長，積極擴大進(jìn)口，提高利用外資水平，促進(jìn)企業(yè)對外投資合作。同時，充分挖掘農(nóng)業(yè)內(nèi)部就業(yè)潛力，拓展農(nóng)村非農(nóng)就業(yè)空間，鼓勵農(nóng)民就近就地創(chuàng)業(yè)。 從項目諸多方面的研究表明，該項目的投資開發(fā)意義重大、切實可行，建議有關(guān)部門給予大力支持，并從政策上加以扶持，以利于項目的順利實施。 從項目的敏感性分析結(jié)果說明，要提高項目的經(jīng)濟效益，提高經(jīng)營收入是最為關(guān)鍵。 本項目為紅侖新型工業(yè)區(qū)內(nèi)企業(yè)提供了一個很好的對外展示、商貿(mào)、交流平臺，對促進(jìn)地方貿(mào)易交流、加快地方經(jīng)濟快速發(fā)展具有深遠(yuǎn)意義。六、 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注1總用地面積㎡ 合30畝2規(guī)劃總建筑面積㎡ 　(1)一樓商業(yè)門面㎡ 　(2)二樓會展大廳㎡ 　(3)三樓商務(wù)辦公㎡ 　(4)46商務(wù)旅館㎡ 　(5)其它配套建筑㎡ 　(6)地下停車場㎡ 　4公用停車場㎡ 　5容積率　 　6建筑密度%%　7綠地率%%　8建設(shè)總工期月18　9建設(shè)投資萬元 　10銷售收入萬元 　11總成本費用萬元 　12利潤總額萬元 　13稅后利潤萬元 　14投資利潤率%%　15凈利潤率%%　16全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率%%稅后17全部投資回收期年 稅后七、 研究結(jié)論及建議（一） 結(jié)論 項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策。效益分析表明。（1）經(jīng)濟效益。本項目建設(shè)和運行過程中將采用有效的保障措施，項目無“三廢”排放，不會對環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響。（1） 交通情況項目區(qū)毗鄰某市新汽車站，周邊有火車站北廣場、貨場和市商貿(mào)物流中心，地塊臨高速公路連接線和三二○國道繞城線，交通運輸十分方便。東鄰正在興建的國家二級站——某新火車站北廣場，西毗市城鄉(xiāng)客運中心和高速公路連接線，北倚正在崛起的紅侖新型工業(yè)區(qū)，南臨即將新建的三二○國道繞城線和市商貿(mào)物流中心。該項目的建設(shè)，符合某市委市政府提出的“群眾居住條件有改善，生活水平有提高”的安置指導(dǎo)思想，結(jié)合了該村得天獨厚的地理優(yōu)勢和市場需求，必將得到市人民政府和各級職能的認(rèn)可和支持。為了做好某市聯(lián)盟商貿(mào)會展中心建設(shè)項目的前期工作，某市望春門辦事處聯(lián)盟村村民委員會委托**工程咨詢公司承擔(dān)本項目的可行性研究任務(wù)?？梢哉f，聯(lián)盟村是某市“南拓北進(jìn)”戰(zhàn)略實施的“北進(jìn)主戰(zhàn)場”。.聯(lián)盟商貿(mào)會展中心建設(shè)可行性研究報告目 錄第一章 總 論 1一、 項目名稱及承辦單位 1二、 報告編制單位 1三、 項目提出的理由與過程 2四、 可行性研究的依據(jù)及范圍 3五、 項目概況 3六、 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 6七、 研究結(jié)論及建議 7第二章 項目建設(shè)背景和必要性 10一、 項目建設(shè)背景 10二、 項目建設(shè)必要性 16第三章 市場研究 20一、 某城市經(jīng)濟發(fā)展概況 20二、 某城市發(fā)展規(guī)劃 20三、 紅侖新型工業(yè)區(qū)發(fā)展分析 21四、 某近五年房地產(chǎn)市場發(fā)展情況及分析 22五、 某市商業(yè)性房地產(chǎn)市場總體分析 23六、 某市房地產(chǎn)市場后市展望 25七、 項目優(yōu)劣勢分析 26第四章 項目選址及建設(shè)條件 28一、 建設(shè)地點 28二、 建設(shè)條件 28第五章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 33一、 建設(shè)規(guī)模 33二、 建設(shè)內(nèi)容 33第六章 專業(yè)技術(shù)方案 35一、 規(guī)劃設(shè)計原則 35二、 總平面設(shè)計 35三、 建筑設(shè)計 36四、 結(jié)構(gòu)設(shè)計 37五、 給排水設(shè)計 39六、 電氣設(shè)計 41七、 弱電設(shè)計 43八、 動力設(shè)計 47第七章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 50一、 環(huán)境保護(hù) 50二、 綠化 53三、 節(jié)能 53第八章 項目實施進(jìn)度 54一、 建設(shè)工期 54二、 項目招標(biāo)方案 56第九章 投資估算及資金籌措 58一、 投資估算 58二、 資金籌措 59第十章 效益評價 61一、 財務(wù)評價的主要依據(jù)： 61二、 銷售收入及銷售稅金估算 61三、 總成本費用估算 63四、 財務(wù)效益分析 63五、 風(fēng)險分析 65六、 財務(wù)評價結(jié)論 66七、 社會效益評價 67附圖： 總規(guī)用地規(guī)劃圖 項目位置圖 項目效果圖 ..第一章 總 論一、 項目名稱及承辦單位 項目名稱聯(lián)盟商貿(mào)會展中心 承辦單位某市望春門辦事處聯(lián)盟村村民委員會 承辦單位基本情況某市望春門辦事處聯(lián)盟村座落在某城市核心區(qū)北部，人口3500余人。城市的擴容、城市化進(jìn)程的加速，既給該村帶來了村民居住、就業(yè)等多方面的壓力，同時也給該村帶來是千載難逢的發(fā)展機遇。我公司即組織有關(guān)專家及技術(shù)人員進(jìn)行調(diào)查研究，通過實地調(diào)查，廣泛征求業(yè)主及有關(guān)部門的意見，收集相關(guān)資料信息，對項目進(jìn)行認(rèn)真論證、分析評價，于2009年十二月完成報告的編制，供審批部門決策參考。 四、 可行性研究的依據(jù)及范圍 可行性研究的依據(jù)1） 某市城市總體規(guī)劃；2） 某市紅侖新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃；3） 某市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃；4） 國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參考》（第三版）；5） 工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求；6） 各專業(yè)技術(shù)規(guī)范；7） 建設(shè)單位提供的各項基礎(chǔ)資料。 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)本項目規(guī)劃用地面積為30畝，㎡。（2） 公共設(shè)施條件項目區(qū)周邊的高速公路連接線和三二○國道繞城線，都規(guī)劃布置有電力、通信、給水、排水、燃?xì)獾戎鞲晒芫€，有利于項目區(qū)的連接使用。（5） 危險源情況項目區(qū)內(nèi)沒有高壓線通過，周圍5公里內(nèi)沒有放射源和易燃、易爆的生產(chǎn)間和儲存間。、%；，％。②、本項目建成后，可安置就業(yè)人數(shù)2750人以上。今明兩年我國國家資產(chǎn)投資調(diào)控政策總的原則是繼續(xù)保持投資總量的較快增長，積極擴大內(nèi)需，國家為全面啟動房地產(chǎn)市場出臺了各項扶持政策，為該項目提供了政策上的支持。 ， 總收入預(yù)測為6105萬元。管理和經(jīng)營管理，降低基建投資和經(jīng)營成本，也是提高項目的經(jīng)濟效益的重要途徑。第二章 項目建設(shè)背景和必要性一、 項目建設(shè)背景 政策背景聯(lián)盟商貿(mào)會展中心建設(shè)，既是為安置農(nóng)村剩余勞動力、解決失地農(nóng)民的就業(yè)機會一項民心工程，也是順應(yīng)某經(jīng)濟發(fā)展和市場需求而提出的一項富民強市工程。（2）符合2009年底召開的中央經(jīng)濟工作會議精神中共中央政治局11月27日召開會議，分析研究明年經(jīng)濟工作。要積極推進(jìn)城鎮(zhèn)化和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，落實好國家促進(jìn)區(qū)域發(fā)展各項規(guī)劃和政策。做大做強城市主體，是某市推進(jìn)新型城市化的首要任務(wù)。工業(yè)園則主要是紅侖新型產(chǎn)業(yè)區(qū)和東郊皮革產(chǎn)業(yè)區(qū)，工業(yè)園區(qū)在城市化建設(shè)中將努力建設(shè)成為創(chuàng)新型、特色型、環(huán)保型、效益型園區(qū)。要始終堅持選址一定要好、廣泛征求群眾意見、以負(fù)責(zé)的態(tài)度和認(rèn)真的精神來做好安置工作三個標(biāo)準(zhǔn)，把群眾滿意放在第一位；二是要加快建設(shè)。中共某市委副書記市長陽建民對火車站建設(shè)和安置工作也相當(dāng)重視。這里，自然風(fēng)景獨特，歷史底蘊濃厚。新世紀(jì)、新某，某市委、市政府在這一時代背景下以嶄新的姿態(tài)，決策城市“南拓北進(jìn)”戰(zhàn)略，建好東山新區(qū)，實施市行政中心搬遷，統(tǒng)領(lǐng)全市90萬人民融入長株潭經(jīng)濟一體化的發(fā)展戰(zhàn)略中，去贏得主動權(quán)，搶占發(fā)展制高點。（3） 項目所在片區(qū)規(guī)劃背景正在興建中的某工業(yè)園屬長株潭三角黃金地帶，是省級工業(yè)園。新區(qū)地勢平坦，交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施配套現(xiàn)已基本完成四通一平，條件十分優(yōu)越。按照《某市紅侖新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》要求，該地塊規(guī)劃為商業(yè)金融用地。新的火車站建設(shè)分兩部分實施，站房建筑面積8000平方米，建設(shè)周期為2年。整個火車站改擴建工程建設(shè)范圍內(nèi)468戶拆遷戶，目前全部完成了入戶登記，已簽協(xié)議200戶，搬遷180戶，已完成拆遷2萬平方米。廣大拆遷戶失去土地后雖然馬上就面臨著生存和就業(yè)的壓力，但是更大是潛在的發(fā)展機遇。但是，由于目前我國的土地征用、補償、失地農(nóng)民安置等相關(guān)的制度還不夠完善，因失地農(nóng)民而引發(fā)的社會矛盾也在一定范圍存在，成為影響社會穩(wěn)定的重要因素。優(yōu)化就業(yè)環(huán)境，廣辟就業(yè)渠道，全方位、大規(guī)模地促進(jìn)失地農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)，城市化進(jìn)程中解決征拆矛盾的根本辦法。紅侖新型工業(yè)園是某市重點發(fā)展的工業(yè)園區(qū)，屬長株潭金三角地帶。隨著工業(yè)園入園企業(yè)的逐漸增多，園區(qū)建設(shè)日臻完善，大部分企業(yè)相繼投產(chǎn)運行，越來越多的產(chǎn)品需對外宣傳和推介。走新型城市化與新型工業(yè)化相互促進(jìn)、相互融合之路，必須優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局。實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚，走科技含量高、經(jīng)濟效益好、資源消耗低、環(huán)境污染少、人力資源優(yōu)勢得到充分發(fā)揮的新型工業(yè)化道路。中央強調(diào)，一是要擴大居民消費需求，增強消費對經(jīng)濟增長的拉動作用。當(dāng)前，要把重點放在加強中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展上。另外，該項目建設(shè)還可以提高黨員、干部的執(zhí)政能力，密切干群關(guān)系，增強社會凝聚力，促進(jìn)社會的和諧發(fā)展。到2015年城市建成區(qū)面積達(dá)30萬平方公里，城市人口達(dá)30萬，鎮(zhèn)區(qū)人口達(dá)15萬。建設(shè)好九個專業(yè)市場，建材、農(nóng)貿(mào)、煙酒、交電、副食、汽配、服飾、電腦、皮革市場。三、 紅侖新型工業(yè)區(qū)發(fā)展分析紅侖新型工業(yè)區(qū)經(jīng)過5年的發(fā)展現(xiàn)已經(jīng)形成“三縱四橫”路網(wǎng)的格局，具有醫(yī)療器械、機械制造與電子信息、食品加工和皮革加工為主體的產(chǎn)業(yè)特色，海關(guān)、商檢、保稅庫及會計師事務(wù)所、中小企業(yè)貸款擔(dān)保和律師樓等服務(wù)機構(gòu)也即將相應(yīng)建立起來。聯(lián)盟村積極選址立項“聯(lián)盟商貿(mào)會展中心”項目，以綜合性會展中心為主題，依托市政府規(guī)劃醫(yī)療器械、機械制造與電子信息、食品加工和皮革加工產(chǎn)業(yè)，同時兼顧某其他產(chǎn)業(yè)的會展需求，如：房地產(chǎn)、印刷品、文化旅游等。四、 某近五年房地產(chǎn)市場發(fā)展情況及分析序號年 份20042005200620072008指標(biāo)總量 增速(%)總量 增速(%)總量 增速(%)總量 增速(%)總量 增速(%)1房地產(chǎn)投資總量（億元）2全年施工面積（萬㎡）1581493全年竣工面積（萬㎡）99121384商品房銷售面積（萬㎡）　　　自2004年以來，某房地產(chǎn)投資總量呈快速增長趨勢。2007年股市效應(yīng)顯現(xiàn)，大量民間資本涌入股市，交易面積增速明顯減少，%。我市城鎮(zhèn)可以轉(zhuǎn)移的就業(yè)人員有3萬多，農(nóng)村可以轉(zhuǎn)移的勞動力有30多萬，每年城鎮(zhèn)新增勞動力約2000人，農(nóng)村新增勞動力約8000人。 近年來，房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)逐年上漲趨勢。%，%，%，%。 作為三四線城市，房價漲幅可能趕超大城市。 雖然新房售價漲幅有所放緩，但一些二三線城市的房價卻在12月出現(xiàn)了較大的漲幅。 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款量大，投資置業(yè)熱情。六、 某市房地產(chǎn)市場后市展望 （1）土地稀缺，房地產(chǎn)市場將受土地制約嚴(yán)重隨著2004年嚴(yán)格土地出讓、收緊地根的調(diào)控政策陸續(xù)出臺，使得全國當(dāng)年土地開發(fā)面積從高速增長變?yōu)橥认陆?1%，并導(dǎo)致了2005年住宅供給套數(shù)的負(fù)增長。這意味著隨后十五年我國年均減少耕地面積不能超過200萬畝，僅為06年的一半。七、 項目優(yōu)劣勢分析 周邊工商業(yè)氛圍濃厚。 紅侖新型工業(yè)區(qū)建設(shè)日臻完善，分布了很多行業(yè)內(nèi)較為有名的產(chǎn)業(yè)公司，對會展場所的需求正在逐年遞增。周邊的高速連接線和三二○為城市快速道路，水、電、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施齊全，為項目的建設(shè)經(jīng)營創(chuàng)造了條件。用地分呈方形，現(xiàn)狀地塊內(nèi)主要為農(nóng)田和菜田，區(qū)內(nèi)地勢相當(dāng)平坦。（3）水文條件，最大流量每秒7100立方米，韶山灌渠從城北經(jīng)過，常年流量每秒40立方米。相對高差3050m，城區(qū)地勢平坦，海拔一般在4070m之間，地表無喀斯特和滑坡現(xiàn)象。某是長株潭城市群經(jīng)濟輻射圈內(nèi)最近的縣級市，有著得天獨厚的交通條件，距長沙黃花國際機場僅90多公里，320國道、上瑞高速公路、湘黔鐵路、洛湛鐵路橫跨全市。依據(jù)《某市總體規(guī)劃(2002～