【正文】 2020)》發(fā)展方向，某火車站片區(qū)將發(fā)展成為某商貿(mào)、物流的中心區(qū)。與項目毗鄰的某新汽車站和高速公路連接線，北通紅侖工業(yè)園和上瑞高速公路出口，可達(dá)全國各地、以及某轄區(qū)內(nèi)主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)。2）電力三二○國道繞城線規(guī)劃布置有10KV電力線路雙回路，旁邊的高速公路連接線10KV電力線路已改造完畢，電力供應(yīng)充足，完全可保證本項目建設(shè)和使用用電的需要。6）服務(wù)配套本項目往南500米處是某市政務(wù)中心，提供從咨詢、立項到審批、落戶的“一條龍”服務(wù)；還負(fù)責(zé)落戶項目單位在建設(shè)及生產(chǎn)、生活過程中的經(jīng)常性服務(wù)。二、 建設(shè)內(nèi)容初步規(guī)劃設(shè)想“聯(lián)盟商貿(mào)會展中心”項目分為四個主題分區(qū)：① 商貿(mào)市場 由于一樓相互貫通的大廳，主要針對已建立好銷售網(wǎng)絡(luò)的產(chǎn)品，直接進(jìn)行商品的展示、商洽和發(fā)售。建筑面積約：5000平米。建筑面積約15000平米。（2） 個性化原則：通過表達(dá)會展建筑的特點，歷史文脈、地域特征的表達(dá)，突出建筑的個性，使會展中心具有鮮明的特點，成為紅侖新區(qū)和某北大門增添一道亮麗的風(fēng)景線。商務(wù)樓和酒店則利用地塊間的支路，做一定退讓，形成入口的場所空間。會展中心的貨流主要從東側(cè)開口進(jìn)入場地，可以直接進(jìn)入地下倉儲區(qū)，亦可以到達(dá)南面的卸貨平臺，把商品直接送到各層展位。消防設(shè)計會展中心、商務(wù)樓、酒店場設(shè)環(huán)形通道，會展中心底層設(shè)消防通道。造型設(shè)計造型設(shè)計力求體現(xiàn)歷史文脈、地域文化的內(nèi)涵，通過折板、折形外窗體現(xiàn)歷史文脈和地域文化。本方案以滿足使用功能、滿足消防疏散要求為原則設(shè)置垂直交通。根據(jù)建筑物層數(shù)和上部荷載情況，基礎(chǔ)一般采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板片筏基礎(chǔ)或鋼筋混凝土獨(dú)立基礎(chǔ)。為此準(zhǔn)備采用框架結(jié)構(gòu)，樓面板分隔澆搗，屋面采用保溫層等措施防止溫度裂縫的出現(xiàn)。五、 給排水設(shè)計給水工程（1）水源及水壓給水水源取自城市自來水。并根據(jù)消防規(guī)范設(shè)室外消火栓。（2）室內(nèi)排水室內(nèi)排水采用分流制，雨水采用有組織排水，會展中心雨水系統(tǒng)采用壓流排水系統(tǒng)。C、室內(nèi)消防a、在商務(wù)樓，酒店及會展中心集中設(shè)消防泵防，消防泵房設(shè)于會展中心地下室，消火栓系統(tǒng)為分區(qū)供水，地下消防水池540m3火災(zāi)初期10min消防水量18m3儲存于屋頂水箱。初期火災(zāi)10min自動噴淋系統(tǒng)消防用水由屋頂水箱供水，由噴淋加壓泵加壓供水。滅火器采用干粉型滅火器。本工程應(yīng)按一級負(fù)荷要求供電。在會展中心配變電所旁設(shè)一發(fā)電機(jī)房，內(nèi)設(shè)一臺1000kW應(yīng)急型柴油發(fā)電機(jī)，供本工程的消防用電負(fù)荷和其它特別重要負(fù)荷的應(yīng)急用電。照明設(shè)計優(yōu)先采用高光效光源和燈具。電氣安全采用TN－S接地系統(tǒng)。選用智能型全總線報警及聯(lián)動控制設(shè)備。綜合布線系統(tǒng)分設(shè)備間子系統(tǒng)，垂直主干子系統(tǒng)，水平布線子系統(tǒng)，管理子系統(tǒng)，工作區(qū)子系統(tǒng)，本方案將以光纖作為垂直主干，以非屏蔽的六類雙絞線作為水平傳輸線，建立千兆到樓層（垂直主干），百兆到桌面（水平系統(tǒng)）的PDS應(yīng)用系統(tǒng)。樓宇自控系統(tǒng)（BAS）由于本工程是一幢對環(huán)境，溫，濕度，照明要求很高的綜合性樓宇，對大樓舒適，高效，節(jié)能都提出了較高的要求，而樓內(nèi)機(jī)電設(shè)備較多，客觀上給大樓的管理和高效運(yùn)行也帶來了難度，為了幫助大樓實現(xiàn)節(jié)能，管理方便，提高機(jī)電設(shè)備的壽命，確保大樓內(nèi)機(jī)房設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，創(chuàng)造更好的更舒適的辦公環(huán)境，建立BA系統(tǒng)是必須的。背景音樂系統(tǒng)在各樓內(nèi)及室外設(shè)置公共廣播音響系統(tǒng)，已成為體現(xiàn)高層次辦公樓的重要標(biāo)志。有線電視系統(tǒng)和衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)本工程CATV電視系統(tǒng)主要由以下二部分組成：衛(wèi)星接收系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)。為今后多媒體在該網(wǎng)上的應(yīng)用提供基礎(chǔ)。在地下層停車庫設(shè)車庫自動管理系統(tǒng)，采用IC卡進(jìn)行自動管理，對車輛的停放，疏導(dǎo)等進(jìn)行導(dǎo)引，并實現(xiàn)泊車的自動計費(fèi)。設(shè)多媒體投影及實物投影系統(tǒng)。熱源供應(yīng)（1）鍋爐機(jī)組選擇根據(jù)有關(guān)資料，會展中心擬建熱水鍋爐房（燃油常壓）：85%，燃料均為輕油。 室外設(shè)埋地輕油油罐15 m31只。燃料供應(yīng)本區(qū)域目前液化石油氣作為過渡氣源；遠(yuǎn)期按按天然氣考慮。（4）燃?xì)庖牍苌显O(shè)置快速切斷閥。第七章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能一、 環(huán)境保護(hù)（一）設(shè)計、建設(shè)中注重環(huán)境保護(hù)地屬某市老城區(qū)北部，鄰近某新汽車站和大型的火車站綠廣場，是某的窗口和門戶位置，應(yīng)嚴(yán)格控制區(qū)內(nèi)的廢氣、廢水排放，確保周邊環(huán)境不受廢氣、廢水的污染。 建筑施工中水污染防治對策建筑施工過程中產(chǎn)生的生產(chǎn)廢水和生活污水如不妥善處理，直接進(jìn)入水體，將會造成一定的水體污染。 固廢影響分析及防治對策 對施工現(xiàn)場要及時清理，建筑垃圾要及時清運(yùn)，并加以利用，防止因長期堆存而產(chǎn)生揚(yáng)塵。在建筑空間組織上，面對三二○國道廣場設(shè)咖啡休閑座，達(dá)到對景和借景的效果。初步擬定項目總工期為18個月，其中前期工作3個月，項目施工期15個月。本項目的設(shè)計、建筑工程、安裝工程、監(jiān)理及設(shè)備、重要材料采購宜采用委托招標(biāo)的組織形式。其他費(fèi)用：包括土建費(fèi)用、水電增容費(fèi)、勘察設(shè)計費(fèi)，按實際發(fā)生額和國家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行估算。項目啟動后申請銀行貸款1500萬元。二、 銷售收入及銷售稅金估算 銷售方式該項目有整體出租和直接出售兩種方式進(jìn)行選擇。 銷售收入項目的開發(fā)及銷售周期為3年（其中施工期為18個月），項目的計算周期按年考慮。項目開發(fā)完成后。2. 管理費(fèi)用管理費(fèi)用是房地產(chǎn)經(jīng)營過程中所發(fā)生的各種費(fèi)用。4. 項目總成本費(fèi)用上述一、二、三項之和即為項目總成本費(fèi)用。；。財務(wù)盈利能力分析通過項目全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量計算，（Ic=8%），按此計算其他各項財務(wù)評價指標(biāo)詳見附表95。五、 風(fēng)險分析敏感性分析該項目分別就銷售收入、投資單因素變化對所得稅后全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期影響的敏感性分析。表92 項目敏感性分析表序號項 目財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）內(nèi)部收益率（%）投資回收期（年）1正常情況 % 2投資變化　　　5% % 5% % 3售價變化　　　5% % 5% % 投資風(fēng)險分析項目的投資風(fēng)險主要來自以下四個方面：⑴、市場銷售風(fēng)險項目商業(yè)建筑面向全社會公開銷售，由于市場價格的波動將給銷售帶來不確定影響，此外，開發(fā)商的銷售組織也可能給項目帶來一定的不確定性，從而給住宅銷售帶來市場風(fēng)險。六、 財務(wù)評價結(jié)論綜上分析，項目主要財務(wù)評價指標(biāo)如下：全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）： %全部投資回收期（靜態(tài)）： 全部投資回收期（動態(tài)）： 所得稅后利潤總額： 成本利潤率： %該項目在商品住宅、商業(yè)建筑按預(yù)定的銷售率對外出售時全部投資收益的經(jīng)濟(jì)可行性分析表明，本項目的財務(wù)指標(biāo)滿足有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求。能有效安置失地農(nóng)民就業(yè)、增加農(nóng)民收入。.附表92 項目稅費(fèi)計算表 單位：萬元序號名稱合計第1年第2年第3年一收入 1一樓商業(yè)門面收入 2二樓會展大廳收入 3三樓商務(wù)辦公收入 446商務(wù)旅館收入 5其它收入 　　　　　　二扣除項目 1征地拆遷費(fèi) 2項目前期費(fèi) 3項目工程費(fèi) 4項目預(yù)備費(fèi) 5貸款利息 6銷售管理費(fèi)用(2%) 7銷售經(jīng)營費(fèi)用(3%) 8稅金及附加 營業(yè)稅(5%) 城市維護(hù)建設(shè)稅(%) 教育費(fèi)附加(%) 防洪工程維護(hù)費(fèi)(%) 交易管理費(fèi)(%) 印花稅(%) 9財政部規(guī)定的扣除項目 三土地增值額 四應(yīng)納稅額(30%) 附表93 項目損益表 單位：萬元序號項 目合計第1年第2年第3年1經(jīng)營收入 一樓商業(yè)中心收入 二樓會展大廳收入 三樓商務(wù)辦公收入 46商務(wù)旅館收入 專用停車場收入 　　　　　　　　　　　2經(jīng)營成本 開發(fā)建設(shè)成本 經(jīng)營成本 3運(yùn)營費(fèi)用　　　　4修理費(fèi)用 　　　5貸款利息 6經(jīng)營稅金及附加 7土地增值稅 　　 8本年利潤 9。所以說，建設(shè)聯(lián)盟商貿(mào)會展中心，無論從經(jīng)濟(jì)效益、社會效益多方面分析都是意義重大的。七、 社會效益評價 國家增稅效益分析表明。⑶、建設(shè)工期風(fēng)險由于項目建設(shè)資金需要較大，如果資金落實不到位或其他管理方面原因而導(dǎo)致建設(shè)工期過長，必將增加項目的開發(fā)成本，從而加大項目開發(fā)風(fēng)險。而其它因素只要加強(qiáng)內(nèi)部管理，對于該項目的經(jīng)濟(jì)效益影響很小。項目的資金來源與運(yùn)用表情況詳見附表96。成本利潤率=凈利潤/總成本費(fèi)用 =貸款償還能力分析項目貸款1500萬元，%。項目所得稅根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定按利潤總額的25%全額計征。3. 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用主要包括銷售廣告費(fèi)、工資及其它費(fèi)用。三、 總成本費(fèi)用估算項目的成本費(fèi)用主要包括開發(fā)建設(shè)成本、銷售費(fèi)用等。根據(jù)項目可出售建筑面積及車庫，按上述價格和出售比例計算的銷售收入總計6685萬元。 銷售價格通過對某市房地產(chǎn)市場情況的調(diào)查與分析研究，結(jié)合本項目規(guī)劃方案、所在位置的周邊條件及房地產(chǎn)銷售價格情況，本次效益分析按一樓商業(yè)中心平均銷售價4200～4800元/、二樓會展大廳平均銷售價1800～2500元/、三樓商務(wù)中心平均銷售價1500元/、商務(wù)公寓平均銷售價1000元/、按車庫平均銷售價1500元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算。表82 資金來源及使用計劃表單位:萬元序號項 目第1年第2年第3年1資金來源 一樓商業(yè)中心收入 二樓會展大廳收入 三樓商務(wù)辦公收入 46商務(wù)旅館收入 專用停車場收入 自有資金 　 長期借款 流動資金借款 短期借款 固定資產(chǎn)折舊 無形資產(chǎn)及攤銷 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 2資金運(yùn)用 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金當(dāng)年增加額 銷售運(yùn)營資金 貸款利息 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤 借款本金償還 3盈余資金 4累計盈余資金 第十章 效益評價本次分析計算的項目總建筑面積為39200平方米，計劃在18個月內(nèi)全部竣工。詳見工程投資估算表。設(shè)備安裝：基本上采用設(shè)備廠家現(xiàn)行設(shè)備價格，少量型號不明的參照類似設(shè)備廠價進(jìn)行估算，并相應(yīng)計取了設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)。項目的招標(biāo)均采用公開招標(biāo)的方式。三、 節(jié)能優(yōu)先選用高效率水泵和電機(jī)；優(yōu)先選用高效節(jié)能的照明燈具；變壓器均采用節(jié)能變壓器；路燈均采用節(jié)能熒光燈管；樓內(nèi)樓梯間照明開關(guān)均采用觸摸式延時節(jié)能開關(guān)。 　防止有毒有害化學(xué)品污染 　?。?）施工現(xiàn)場要設(shè)置專用的油漆、油料和危險化學(xué)品庫，倉庫地面和墻面要做防滲漏的特殊處理，使用和保管要專人負(fù)責(zé)，防止油料的跑、冒、滴、漏，污染水體和土壤；（2）禁止將有毒有害廢棄物作土方回填，應(yīng)交給具備資質(zhì)能力的處置單位進(jìn)行處理；（3）易燃易爆品應(yīng)單獨(dú)設(shè)立專用庫房。噪聲污染防治對策根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，建筑施工執(zhí)行《建筑施工場界噪聲限值》（GB 1252390）的標(biāo)準(zhǔn)。（二）實施“綠色施工”方式，做好環(huán)護(hù)措施另外在工程施工中，重點將“綠色方式”作為一個整體運(yùn)用到工程施工中去，實施綠色施工。本設(shè)計所選用的鍋爐機(jī)組自動化程度較高，有較完善的安全措施；煙道采取隔熱防燙措施。燃?xì)馑焦艿乐辉O(shè)在公共通道，其敷設(shè)坡度按3‰設(shè)置。鍋爐房設(shè)在地下室；值班控制室設(shè)在爐前。鍋爐房采用一套全自動軟水器，此全自動軟水器設(shè)在本鍋爐房水處理間內(nèi)，作為鍋爐的給水和補(bǔ)充水處理裝置。1一卡通系統(tǒng)在樓內(nèi)設(shè)一卡通系統(tǒng),對樓內(nèi)