【正文】 2020)》發(fā)展方向，某火車站片區(qū)將發(fā)展成為某商貿、物流的中心區(qū)。與項目毗鄰的某新汽車站和高速公路連接線，北通紅侖工業(yè)園和上瑞高速公路出口，可達全國各地、以及某轄區(qū)內主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)。2）電力三二○國道繞城線規(guī)劃布置有10KV電力線路雙回路，旁邊的高速公路連接線10KV電力線路已改造完畢，電力供應充足，完全可保證本項目建設和使用用電的需要。6）服務配套本項目往南500米處是某市政務中心，提供從咨詢、立項到審批、落戶的“一條龍”服務；還負責落戶項目單位在建設及生產、生活過程中的經常性服務。二、 建設內容初步規(guī)劃設想“聯(lián)盟商貿會展中心”項目分為四個主題分區(qū)：① 商貿市場 由于一樓相互貫通的大廳，主要針對已建立好銷售網(wǎng)絡的產品，直接進行商品的展示、商洽和發(fā)售。建筑面積約：5000平米。建筑面積約15000平米。（2） 個性化原則：通過表達會展建筑的特點，歷史文脈、地域特征的表達，突出建筑的個性，使會展中心具有鮮明的特點，成為紅侖新區(qū)和某北大門增添一道亮麗的風景線。商務樓和酒店則利用地塊間的支路，做一定退讓，形成入口的場所空間。會展中心的貨流主要從東側開口進入場地，可以直接進入地下倉儲區(qū)，亦可以到達南面的卸貨平臺，把商品直接送到各層展位。消防設計會展中心、商務樓、酒店場設環(huán)形通道，會展中心底層設消防通道。造型設計造型設計力求體現(xiàn)歷史文脈、地域文化的內涵，通過折板、折形外窗體現(xiàn)歷史文脈和地域文化。本方案以滿足使用功能、滿足消防疏散要求為原則設置垂直交通。根據(jù)建筑物層數(shù)和上部荷載情況，基礎一般采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板片筏基礎或鋼筋混凝土獨立基礎。為此準備采用框架結構，樓面板分隔澆搗，屋面采用保溫層等措施防止溫度裂縫的出現(xiàn)。五、 給排水設計給水工程（1）水源及水壓給水水源取自城市自來水。并根據(jù)消防規(guī)范設室外消火栓。（2）室內排水室內排水采用分流制，雨水采用有組織排水，會展中心雨水系統(tǒng)采用壓流排水系統(tǒng)。C、室內消防a、在商務樓，酒店及會展中心集中設消防泵防，消防泵房設于會展中心地下室，消火栓系統(tǒng)為分區(qū)供水，地下消防水池540m3火災初期10min消防水量18m3儲存于屋頂水箱。初期火災10min自動噴淋系統(tǒng)消防用水由屋頂水箱供水，由噴淋加壓泵加壓供水。滅火器采用干粉型滅火器。本工程應按一級負荷要求供電。在會展中心配變電所旁設一發(fā)電機房，內設一臺1000kW應急型柴油發(fā)電機，供本工程的消防用電負荷和其它特別重要負荷的應急用電。照明設計優(yōu)先采用高光效光源和燈具。電氣安全采用TN－S接地系統(tǒng)。選用智能型全總線報警及聯(lián)動控制設備。綜合布線系統(tǒng)分設備間子系統(tǒng)，垂直主干子系統(tǒng)，水平布線子系統(tǒng)，管理子系統(tǒng)，工作區(qū)子系統(tǒng)，本方案將以光纖作為垂直主干，以非屏蔽的六類雙絞線作為水平傳輸線，建立千兆到樓層（垂直主干），百兆到桌面（水平系統(tǒng)）的PDS應用系統(tǒng)。樓宇自控系統(tǒng)（BAS）由于本工程是一幢對環(huán)境，溫，濕度，照明要求很高的綜合性樓宇，對大樓舒適，高效，節(jié)能都提出了較高的要求，而樓內機電設備較多，客觀上給大樓的管理和高效運行也帶來了難度，為了幫助大樓實現(xiàn)節(jié)能，管理方便，提高機電設備的壽命，確保大樓內機房設備的正常運轉，創(chuàng)造更好的更舒適的辦公環(huán)境，建立BA系統(tǒng)是必須的。背景音樂系統(tǒng)在各樓內及室外設置公共廣播音響系統(tǒng)，已成為體現(xiàn)高層次辦公樓的重要標志。有線電視系統(tǒng)和衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)本工程CATV電視系統(tǒng)主要由以下二部分組成：衛(wèi)星接收系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)。為今后多媒體在該網(wǎng)上的應用提供基礎。在地下層停車庫設車庫自動管理系統(tǒng)，采用IC卡進行自動管理，對車輛的停放，疏導等進行導引，并實現(xiàn)泊車的自動計費。設多媒體投影及實物投影系統(tǒng)。熱源供應（1）鍋爐機組選擇根據(jù)有關資料，會展中心擬建熱水鍋爐房（燃油常壓）：85%，燃料均為輕油。 室外設埋地輕油油罐15 m31只。燃料供應本區(qū)域目前液化石油氣作為過渡氣源；遠期按按天然氣考慮。（4）燃氣引入管上設置快速切斷閥。第七章 環(huán)境保護與節(jié)能一、 環(huán)境保護（一）設計、建設中注重環(huán)境保護地屬某市老城區(qū)北部，鄰近某新汽車站和大型的火車站綠廣場，是某的窗口和門戶位置，應嚴格控制區(qū)內的廢氣、廢水排放，確保周邊環(huán)境不受廢氣、廢水的污染。 建筑施工中水污染防治對策建筑施工過程中產生的生產廢水和生活污水如不妥善處理，直接進入水體，將會造成一定的水體污染。 固廢影響分析及防治對策 對施工現(xiàn)場要及時清理，建筑垃圾要及時清運，并加以利用，防止因長期堆存而產生揚塵。在建筑空間組織上，面對三二○國道廣場設咖啡休閑座，達到對景和借景的效果。初步擬定項目總工期為18個月，其中前期工作3個月，項目施工期15個月。本項目的設計、建筑工程、安裝工程、監(jiān)理及設備、重要材料采購宜采用委托招標的組織形式。其他費用：包括土建費用、水電增容費、勘察設計費，按實際發(fā)生額和國家相關規(guī)定進行估算。項目啟動后申請銀行貸款1500萬元。二、 銷售收入及銷售稅金估算 銷售方式該項目有整體出租和直接出售兩種方式進行選擇。 銷售收入項目的開發(fā)及銷售周期為3年（其中施工期為18個月），項目的計算周期按年考慮。項目開發(fā)完成后。2. 管理費用管理費用是房地產經營過程中所發(fā)生的各種費用。4. 項目總成本費用上述一、二、三項之和即為項目總成本費用。；。財務盈利能力分析通過項目全部投資財務現(xiàn)金流量計算，（Ic=8%），按此計算其他各項財務評價指標詳見附表95。五、 風險分析敏感性分析該項目分別就銷售收入、投資單因素變化對所得稅后全部投資財務凈現(xiàn)值、財務內部收益率、投資回收期影響的敏感性分析。表92 項目敏感性分析表序號項 目財務凈現(xiàn)值（萬元）內部收益率（%）投資回收期（年）1正常情況 % 2投資變化　　　5% % 5% % 3售價變化　　　5% % 5% % 投資風險分析項目的投資風險主要來自以下四個方面：⑴、市場銷售風險項目商業(yè)建筑面向全社會公開銷售，由于市場價格的波動將給銷售帶來不確定影響，此外，開發(fā)商的銷售組織也可能給項目帶來一定的不確定性，從而給住宅銷售帶來市場風險。六、 財務評價結論綜上分析，項目主要財務評價指標如下：全部投資內部收益率（所得稅后）： %全部投資回收期（靜態(tài)）： 全部投資回收期（動態(tài)）： 所得稅后利潤總額： 成本利潤率： %該項目在商品住宅、商業(yè)建筑按預定的銷售率對外出售時全部投資收益的經濟可行性分析表明，本項目的財務指標滿足有關標準的要求。能有效安置失地農民就業(yè)、增加農民收入。.附表92 項目稅費計算表 單位：萬元序號名稱合計第1年第2年第3年一收入 1一樓商業(yè)門面收入 2二樓會展大廳收入 3三樓商務辦公收入 446商務旅館收入 5其它收入 　　　　　　二扣除項目 1征地拆遷費 2項目前期費 3項目工程費 4項目預備費 5貸款利息 6銷售管理費用(2%) 7銷售經營費用(3%) 8稅金及附加 營業(yè)稅(5%) 城市維護建設稅(%) 教育費附加(%) 防洪工程維護費(%) 交易管理費(%) 印花稅(%) 9財政部規(guī)定的扣除項目 三土地增值額 四應納稅額(30%) 附表93 項目損益表 單位：萬元序號項 目合計第1年第2年第3年1經營收入 一樓商業(yè)中心收入 二樓會展大廳收入 三樓商務辦公收入 46商務旅館收入 專用停車場收入 　　　　　　　　　　　2經營成本 開發(fā)建設成本 經營成本 3運營費用　　　　4修理費用 　　　5貸款利息 6經營稅金及附加 7土地增值稅 　　 8本年利潤 9。所以說，建設聯(lián)盟商貿會展中心，無論從經濟效益、社會效益多方面分析都是意義重大的。七、 社會效益評價 國家增稅效益分析表明。⑶、建設工期風險由于項目建設資金需要較大，如果資金落實不到位或其他管理方面原因而導致建設工期過長，必將增加項目的開發(fā)成本，從而加大項目開發(fā)風險。而其它因素只要加強內部管理，對于該項目的經濟效益影響很小。項目的資金來源與運用表情況詳見附表96。成本利潤率=凈利潤/總成本費用 =貸款償還能力分析項目貸款1500萬元，%。項目所得稅根據(jù)國家有關規(guī)定按利潤總額的25%全額計征。3. 銷售費用銷售費用主要包括銷售廣告費、工資及其它費用。三、 總成本費用估算項目的成本費用主要包括開發(fā)建設成本、銷售費用等。根據(jù)項目可出售建筑面積及車庫，按上述價格和出售比例計算的銷售收入總計6685萬元。 銷售價格通過對某市房地產市場情況的調查與分析研究，結合本項目規(guī)劃方案、所在位置的周邊條件及房地產銷售價格情況，本次效益分析按一樓商業(yè)中心平均銷售價4200～4800元/、二樓會展大廳平均銷售價1800～2500元/、三樓商務中心平均銷售價1500元/、商務公寓平均銷售價1000元/、按車庫平均銷售價1500元/㎡的標準進行測算。表82 資金來源及使用計劃表單位:萬元序號項 目第1年第2年第3年1資金來源 一樓商業(yè)中心收入 二樓會展大廳收入 三樓商務辦公收入 46商務旅館收入 專用停車場收入 自有資金 　 長期借款 流動資金借款 短期借款 固定資產折舊 無形資產及攤銷 回收固定資產余值 回收經營資金 2資金運用 開發(fā)建設投資 經營資金當年增加額 銷售運營資金 貸款利息 經營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應付利潤 借款本金償還 3盈余資金 4累計盈余資金 第十章 效益評價本次分析計算的項目總建筑面積為39200平方米，計劃在18個月內全部竣工。詳見工程投資估算表。設備安裝：基本上采用設備廠家現(xiàn)行設備價格，少量型號不明的參照類似設備廠價進行估算，并相應計取了設備運雜費。項目的招標均采用公開招標的方式。三、 節(jié)能優(yōu)先選用高效率水泵和電機；優(yōu)先選用高效節(jié)能的照明燈具；變壓器均采用節(jié)能變壓器；路燈均采用節(jié)能熒光燈管；樓內樓梯間照明開關均采用觸摸式延時節(jié)能開關。 　防止有毒有害化學品污染 　　（1）施工現(xiàn)場要設置專用的油漆、油料和危險化學品庫，倉庫地面和墻面要做防滲漏的特殊處理，使用和保管要專人負責，防止油料的跑、冒、滴、漏，污染水體和土壤；（2）禁止將有毒有害廢棄物作土方回填，應交給具備資質能力的處置單位進行處理；（3）易燃易爆品應單獨設立專用庫房。噪聲污染防治對策根據(jù)國家相關規(guī)定，建筑施工執(zhí)行《建筑施工場界噪聲限值》（GB 1252390）的標準。（二）實施“綠色施工”方式，做好環(huán)護措施另外在工程施工中，重點將“綠色方式”作為一個整體運用到工程施工中去，實施綠色施工。本設計所選用的鍋爐機組自動化程度較高，有較完善的安全措施；煙道采取隔熱防燙措施。燃氣水平管道只設在公共通道，其敷設坡度按3‰設置。鍋爐房設在地下室；值班控制室設在爐前。鍋爐房采用一套全自動軟水器，此全自動軟水器設在本鍋爐房水處理間內，作為鍋爐的給水和補充水處理裝置。1一卡通系統(tǒng)在樓內設一卡通系統(tǒng),對樓內