【正文】 構(gòu)建了某對(duì)外宣傳、推介平臺(tái)本項(xiàng)目的建設(shè)成功能為紅侖新型工業(yè)區(qū)內(nèi)企業(yè)提供了一個(gè)很好的對(duì)外展示、商貿(mào)、交流平臺(tái)，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。⑵、成本控制風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的升溫，近段時(shí)間以來(lái)建材價(jià)格有所上漲，這就必將直接增加建安成本，給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)了增加投資成本的風(fēng)險(xiǎn)。以上各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示，項(xiàng)目建成后，其經(jīng)濟(jì)效益是較好的，%，（含建設(shè)期）。四、 財(cái)務(wù)效益分析利潤(rùn)估算項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部2006年7月頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）以及建設(shè)部2000年9月頒布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的要求進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。項(xiàng)目銷售稅金及附加詳見(jiàn)附表92。由于整體出租方式對(duì)投資回收周期過(guò)長(zhǎng)，作為投資主體的聯(lián)盟村委會(huì)不方便管理和經(jīng)營(yíng)，故采取直接出售的方式。2）估算結(jié)果，其中：土地費(fèi)用360萬(wàn)元（原來(lái)為聯(lián)盟村自有的集體土地，因安置需要轉(zhuǎn)換成國(guó)有土地，只按12萬(wàn)元/畝計(jì)算報(bào)地費(fèi)用，不計(jì)算征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)）；工程費(fèi)用3336萬(wàn)元；；；建設(shè)期利息162萬(wàn)元。項(xiàng)目進(jìn)度控制為：a)前期工作（4個(gè)月）： 2009年12月—2010年3月；b)地基施工（5個(gè)月）： 2010年3月—2010年8月；c)主體工程（10個(gè)月）：2010年5月—2011年3月；d)裝修工程（4個(gè)月）： 2011年1月—2010年4月；e)配套設(shè)施（3個(gè)月）： 2011年3月—2010年5月；聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心建設(shè)可行性研究報(bào)告項(xiàng)目進(jìn)度安排工程編號(hào)工作時(shí)間（月）2010年2011年12123456789101112123456781前期工作42基礎(chǔ)工程53主體工程104裝修工程45配套設(shè)施工程3二、 項(xiàng)目招標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》及某發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)制定的《某工程建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》，本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及設(shè)備、重要材料等采購(gòu)活動(dòng)均以招標(biāo)形式進(jìn)行。建筑施工期間對(duì)生活垃圾應(yīng)進(jìn)行專門收集，并定期將之送往附近的垃圾場(chǎng)進(jìn)行衛(wèi)生填埋處置，嚴(yán)禁亂堆亂扔，以免破壞景觀，污染環(huán)境。生活垃圾統(tǒng)一集中處理，生活及生產(chǎn)污水經(jīng)適當(dāng)處理后排入城市污水道，至城市污水處理廠集中處理后統(tǒng)一排放。（1）酒店用氣指標(biāo)：8374MJ/燃具額定壓力：5000Pa，總用氣量約：100488m3/年（2）戶內(nèi)燃?xì)夤艿罏槊鞣?，燃?xì)饬⒐茉O(shè)在廚房?jī)?nèi)。（2）工藝系統(tǒng)及輔助設(shè)備選擇各鍋爐房工藝系統(tǒng)包括熱力系統(tǒng)和燃油供應(yīng)系統(tǒng)。大屏顯示及多媒體查詢系統(tǒng)在大樓室外及樓內(nèi)大廳,展廳等處設(shè)大屏顯示及多媒體查詢系統(tǒng),為人們提供大量的信息,并可為將來(lái)可能的表演,演出活動(dòng)提供載體。系統(tǒng)擬接收二十套衛(wèi)星電視節(jié)目、近百套有線電視節(jié)目。建筑物設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（BAS）主要通過(guò)對(duì)樓內(nèi)的給排水，變配電，照明，空調(diào)與通風(fēng)，電梯設(shè)備等進(jìn)行自動(dòng)檢測(cè)及控制。消防控制中心設(shè)在會(huì)展中心一層，在商務(wù)樓和酒店一層設(shè)置消防控制室。辦公室、會(huì)議室照明以高光效熒光燈為主，展覽區(qū)采用高光效金屬囟化物燈，酒店客房采用光線柔和的白熾燈和節(jié)能燈。按類似工程用電量指標(biāo)估算。每800噴頭設(shè)一組濕式報(bào)警閥，室外設(shè)消防水泵接合器。生活污水排水量：1000m3/d，室內(nèi)排水管設(shè)專用通氣立管。（2）用水量標(biāo)準(zhǔn)A 辦 公： 60L/d 小時(shí)變化系數(shù)K=B 會(huì) 展： 5L/ 小時(shí)變化系數(shù)K=C 酒 店： 500L/ 小時(shí)變化系數(shù)K=D 澆灑道路、（2次/天）E 空調(diào)循環(huán)冷卻水：%；F 不可預(yù)見(jiàn)水量按生活總用水量的10%計(jì)。結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為一級(jí)。建筑形式與結(jié)構(gòu)邏輯力求達(dá)到高度的統(tǒng)一，理性之中交織著浪漫，金屬板材、玻璃幕墻、石材面飾的使用使建筑更加精致、現(xiàn)代。人流、車流、貨流基本上有所區(qū)分，互不干擾。（3） 實(shí)用性原則：會(huì)展空間有其突出的空間特性和外在的表現(xiàn)形式，本方案力圖從以經(jīng)濟(jì)實(shí)用角度出發(fā)，確定內(nèi)部功能和空間形式，進(jìn)行結(jié)構(gòu)造型和設(shè)備選擇，以期達(dá)到最經(jīng)濟(jì)的投入，取得最佳的回報(bào)。③ 商務(wù)中心 秉承火車站、汽車站周邊中央商務(wù)區(qū)的商業(yè)氛圍，面向大中小產(chǎn)業(yè)公司、創(chuàng)業(yè)機(jī)構(gòu)，軟件開(kāi)發(fā)企業(yè)，科技服務(wù)機(jī)構(gòu)等提供辦公、會(huì)議、接待、洽談的條件。第五章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容一、 建設(shè)規(guī)模根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，總用地面積20000㎡（合30畝），規(guī)劃總建筑面積約39200㎡。項(xiàng)目附近的某火車站地處湘黔鐵路，正在建設(shè)成為國(guó)家二級(jí)站，大部分過(guò)境列車將在此?？俊Ｒ环矫孀鳛殚L(zhǎng)株潭城市群的衛(wèi)星城，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；另一方面依托大都市的經(jīng)濟(jì)輻射作用，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展前景良好。全市主要水系為漣水匯入的一級(jí)支流有13條。第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件一、 建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于某市紅侖新型工業(yè)區(qū)南端、三二○國(guó)道繞城線與高速公路連接線交匯處，是新老城區(qū)交通聯(lián)系的咽喉之地?；疖囌据椛湫?yīng)明顯，商賈云集，賓館、旅游、餐館等服務(wù)性商業(yè)興旺。我們可以看到發(fā)現(xiàn)，05年以來(lái)我國(guó)商品房銷竣比一直大于1，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，可以說(shuō)從2004年開(kāi)始的土地調(diào)控政策成為2005年以后住房供給偏緊的誘因。分地區(qū)看，同比漲幅較高的主要城市包括：%、%、%、%、%、%、%、%%等。據(jù)調(diào)查我市在2003年以來(lái)，商品房?jī)r(jià)格一直處在呈逐年上漲狀態(tài)，%，這一趨勢(shì)不可避免。全市外出務(wù)工人數(shù)11萬(wàn)多人。07年受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，投資量增速趨緩，說(shuō)明國(guó)家宏觀政策調(diào)控略有成效。在以火車站北廣場(chǎng)、某新汽車站為中心，以某大道為中軸線的中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，物流中心、商貿(mào)市場(chǎng)等項(xiàng)目將密集與此，形成了良好的商務(wù)氛圍。開(kāi)發(fā)城市四區(qū)，南部：把東山建成全市政治、文化、生活中心區(qū)；東部：東郊皮革工業(yè)區(qū)；北部：紅侖高新技術(shù)區(qū)；中部：完善工貿(mào)新區(qū)。保障和改善民生是發(fā)展經(jīng)濟(jì)的最終目的，也是實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的重大舉措。所以，會(huì)展中心建設(shè)對(duì)新型城市化建設(shè)具有重大推動(dòng)作用，是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的需要。所以，園區(qū)企業(yè)必須依托會(huì)展中心這樣一個(gè)展示平臺(tái)來(lái)對(duì)外宣傳自己的產(chǎn)品。該項(xiàng)目建設(shè)不但可以增加農(nóng)民就業(yè)和創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)、增加農(nóng)民收入，而且可以促進(jìn)征地、拆遷、安置、就業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)系統(tǒng)，有利于加快某的城市化進(jìn)程。二、 項(xiàng)目建設(shè)必要性一是促進(jìn)失地農(nóng)民就業(yè)、增加農(nóng)民收入的需要。2011年春運(yùn)投入使用。已有金子箱包、南車集團(tuán)等多家高科技和外資企業(yè)入園。（2） 某市城市總體規(guī)劃背景某市舊城區(qū)現(xiàn)狀僅8平方公里，絕大部分公共設(shè)施、絕大部分城市人口都集中在舊城區(qū)，舊城區(qū)人口和建筑密度過(guò)大，容量爆滿，城區(qū)范圍相對(duì)狹小，基礎(chǔ)設(shè)施老化，已成為制約某市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的瓶頸。為解決失地農(nóng)民的生機(jī)、富裕村級(jí)經(jīng)濟(jì)，作出了“群眾居住條件有改善，生活水平有提高”的要求和指示。目前，東山新城建設(shè)正有序推進(jìn)，某大橋、鎮(zhèn)湘橋全線拉通，新老城區(qū)開(kāi)始融為一體。要加快解決涉及人民群眾切身利益的問(wèn)題，加大就業(yè)促進(jìn)政策力度。該項(xiàng)目建設(shè)既符合國(guó)家法律法規(guī)，也可從中央到地方的有關(guān)文件中找到充足的政策依據(jù)。%。能有效安置失地農(nóng)民就業(yè)、增加農(nóng)民收入。 項(xiàng)目總投資及效益情況，其中：，申請(qǐng)銀行貸款1500萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括商貿(mào)市場(chǎng)、大型展廳、會(huì)議中心、餐飲接待、商務(wù)旅館五大功能部分。三、 項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程由于聯(lián)盟村地處某市主城區(qū)北部、正在興建的紅侖新型工業(yè)區(qū)南端，該村大片集體土地都將面臨著因城市的擴(kuò)容而征收。轄區(qū)內(nèi)有湘黔鐵路穿村而過(guò)，某火車站也座落在該村境內(nèi)。近23年來(lái)，每年都有項(xiàng)目獲某省優(yōu)秀工程咨詢成果二、三等獎(jiǎng)，在社會(huì)享有良好的誠(chéng)信度和知名度。五、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目擬建位置本項(xiàng)目位于某市紅侖新型工業(yè)區(qū)南端、三二○國(guó)道繞城線與高速公路連接線交匯處，是新老城區(qū)交通聯(lián)系的咽喉之地。（4） 污染情況周邊主要有環(huán)保的新型工業(yè)區(qū)、商業(yè)中心、交通樞紐，無(wú)污染源。（2）社會(huì)效益①、國(guó)家增稅。 本項(xiàng)目為某市望春門辦事處聯(lián)盟村村民委員會(huì)投資建設(shè)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)安置失地農(nóng)民就業(yè)、增加農(nóng)民收入具有重大意義，為加快某城市化發(fā)展進(jìn)程能作出重大貢獻(xiàn)。 本項(xiàng)目是為失地農(nóng)民創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，解決生存難題的較好途徑，各級(jí)政府部門都對(duì)此類項(xiàng)目相當(dāng)關(guān)心和支持，在本項(xiàng)目過(guò)程中可以立項(xiàng)報(bào)批、建設(shè)、稅收征管等多方面進(jìn)一步尋求政策支持。要促進(jìn)國(guó)內(nèi)需求特別是消費(fèi)需求持續(xù)增長(zhǎng)，增強(qiáng)居民特別是低收入群眾消費(fèi)能力，完善促進(jìn)消費(fèi)的政策，保持投資合理增長(zhǎng)，完善和落實(shí)鼓勵(lì)民間投資相關(guān)政策，加大對(duì)“三農(nóng)”、等領(lǐng)域的支持力度。全面擴(kuò)大城市規(guī)模，“擴(kuò)容”必須放在首位，要拉開(kāi)城市框架，積極推進(jìn)東山新城區(qū)和工業(yè)園區(qū)建設(shè)。安置工作要與新城的建設(shè)統(tǒng)籌起來(lái)，與當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌起來(lái)，與周邊的社會(huì)發(fā)展統(tǒng)籌起來(lái)。2008年，長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”建設(shè)改革試驗(yàn)區(qū)獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，將初步建立“兩型社會(huì)”政策法律體系和體制機(jī)制框架，初步形成城市群綜合基礎(chǔ)設(shè)施框架，初步形成長(zhǎng)株潭與周邊岳陽(yáng)、衡陽(yáng)、常德、益陽(yáng)、婁底等市協(xié)調(diào)發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化格局。某某紅侖新型工業(yè)區(qū)是某市重點(diǎn)發(fā)展的工業(yè)新區(qū)。（4） 某火車站改擴(kuò)建工程進(jìn)展喜人某原火車站始建于1958年，歷經(jīng)半個(gè)世紀(jì)。某火車站改擴(kuò)建工程的征地拆遷工作從今年5月中旬開(kāi)展以來(lái)，短期內(nèi)有這樣的拆遷量和拆遷速度，是難能可貴的。要解決好失地農(nóng)民的生存問(wèn)題上，必須建立起“經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償、就業(yè)服務(wù)、社會(huì)保障”三位一體模式，實(shí)現(xiàn)土地征用與安置勞動(dòng)力、建立社會(huì)失業(yè)和養(yǎng)老保險(xiǎn)制度同步進(jìn)行，讓農(nóng)民分享城鎮(zhèn)化帶來(lái)的現(xiàn)代文明成果，使城市化走上持續(xù)健康發(fā)展的軌道。目前，前來(lái)洽談的企業(yè)達(dá)50多家，已簽訂意向協(xié)議40家左右，動(dòng)工建設(shè)企業(yè)達(dá)20多家。重點(diǎn)鎮(zhèn)、一般建制鎮(zhèn)和中心村要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。二是要積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，提升城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量和水平。 二、 某城市發(fā)展規(guī)劃進(jìn)入新世紀(jì)后，某制定了城市發(fā)展總體規(guī)劃方案。加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，建成一個(gè)日處理5萬(wàn)噸的污水處理廠和能夠容納500萬(wàn)噸垃圾的垃圾消納場(chǎng)；配套建設(shè)好一批教育、衛(wèi)生、文化體育、供水、通訊等社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施；維護(hù)、恢復(fù)好云門寺、褚公祠、洗筆池、伏虎井等文化古跡；建好三個(gè)廣場(chǎng)，一個(gè)中心，即云門寺廣場(chǎng)、東山名人廣場(chǎng)和水府旅游廣場(chǎng)，建設(shè)一個(gè)文化旅游中心。會(huì)展中心的建設(shè)，為我市知名產(chǎn)品提供了高層次的展示場(chǎng)所，也為商界名流交往提供了一個(gè)高層次的活動(dòng)基地。五、 某市商業(yè)性房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 農(nóng)業(yè)人口眾多，城市化水平進(jìn)程正在大力推進(jìn)。某市2007年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》的數(shù)據(jù)顯示，2007年，%，比上年下降31個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，%，；%。城鄉(xiāng)居民相對(duì)富裕，有充足的投資消費(fèi)潛力。（2）占有土地，占有市場(chǎng)土地成了地產(chǎn)商必爭(zhēng)的資源。臨近某火車站北廣場(chǎng)、新汽車站，以及三二○國(guó)道和高速公路連接接線。年降雨量為11001400毫米，多集中在春夏兩季。據(jù)歷史記載，沒(méi)有發(fā)生過(guò)破壞性地震，根據(jù)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局出版的《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖（GB183062001）》，某市的地震動(dòng)峰值加速度為g＜。（2）公用設(shè)施條件本項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)設(shè)施完備，現(xiàn)有水、電供應(yīng)充分，滿足本項(xiàng)目的建設(shè)與使用。4）通訊某通信系統(tǒng)功能完善，移動(dòng)、聯(lián)通、電信小靈能覆蓋全市各個(gè)角落，電信、鐵通、網(wǎng)通等通訊主次干遍布全市，可提供移動(dòng)通信、數(shù)字傳輸、程控電話、無(wú)線尋呼等多種通信服務(wù)，并建立了寬帶網(wǎng)絡(luò)，與全國(guó)及世界各地聯(lián)系快捷通暢。② 會(huì)展中心 由若干會(huì)展大廳組成，可以同時(shí)舉辦兩個(gè)以上中型會(huì)展或一個(gè)大型會(huì)展。⑥ 大型綠化廣場(chǎng) 配套建設(shè)高檔次綠化、亮化等景觀設(shè)施；科學(xué)設(shè)施大型停車場(chǎng)，搞好交通組織；考慮了戶外商業(yè)宣傳場(chǎng)地，便利城市管理協(xié)調(diào)。交通組織會(huì)展中心的主要人流從南側(cè)三二○國(guó)道旁廣場(chǎng)引入，面向東側(cè)支路設(shè)次要入口。其中地下室主要為倉(cāng)儲(chǔ)，設(shè)備用房、室內(nèi)停車，平戰(zhàn)結(jié)合五級(jí)人防等用房；底層主要大型商貿(mào)市場(chǎng)；二層主要為展覽、會(huì)議廳等功能用房；三層商務(wù)辦公、商務(wù)洽談接待等功能用房；四層至六層為商務(wù)旅館、商務(wù)休閑等功能用房。各單體均按消防設(shè)計(jì)要求進(jìn)行防火分區(qū)。會(huì)展中心結(jié)構(gòu)混凝土強(qiáng)度等級(jí)擬采用C30。排水工程（1）室外排水雨水采用有組織排水，設(shè)計(jì)重現(xiàn)為一年，雨水經(jīng)室外雨水管匯集后，排入市政雨水管。b、自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)采用濕式系統(tǒng)，辦公按中危險(xiǎn)Ⅰ級(jí)設(shè)計(jì)。盡量利用市政自來(lái)水壓力供水以節(jié)能。消防用電設(shè)備、應(yīng)急照明等一級(jí)負(fù)荷，采用由二段低壓母線提供的二路電源供電，末端自動(dòng)切換。按二類防雷建筑要求設(shè)置防雷設(shè)施。預(yù)防不良事件的發(fā)生，并在事故發(fā)生后能促使保安人員及時(shí)處理，并對(duì)時(shí)間過(guò)程有一個(gè)全過(guò)程的記錄，從而保證樓內(nèi)人員和財(cái)產(chǎn)的安全。公共廣播系統(tǒng)由背景音響系統(tǒng)及緊急廣播系統(tǒng)二部分組成。另在公共區(qū)域設(shè)置適當(dāng)?shù)墓搽娫挕?一卡通系統(tǒng)在樓內(nèi)設(shè)一卡通系統(tǒng),對(duì)樓內(nèi)的門禁系統(tǒng),消費(fèi)娛樂(lè)系統(tǒng),員工管理,車庫(kù)停車進(jìn)行自動(dòng)化的管理。鍋爐房設(shè)在地下室；值班控制室設(shè)在爐前。本設(shè)計(jì)所選用的鍋爐機(jī)組自動(dòng)化程度較高，有較完善的安全措施；煙道采取隔熱防燙措施。噪聲污染防治對(duì)策根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，建筑施工執(zhí)行《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（GB 1252390）的標(biāo)準(zhǔn)。三、 節(jié)能優(yōu)先選用高效率水泵和電機(jī)；優(yōu)先選用高效節(jié)能的照明燈具；變壓器均采用節(jié)能變壓器；路燈均采用節(jié)能熒光燈管；樓內(nèi)樓梯間照明開(kāi)關(guān)均采用觸摸式延時(shí)節(jié)能開(kāi)關(guān)。設(shè)備安裝