【正文】 ：基本上采用設(shè)備廠家現(xiàn)行設(shè)備價格，少量型號不明的參照類似設(shè)備廠價進行估算，并相應(yīng)計取了設(shè)備運雜費。表82 資金來源及使用計劃表單位:萬元序號項 目第1年第2年第3年1資金來源 一樓商業(yè)中心收入 二樓會展大廳收入 三樓商務(wù)辦公收入 46商務(wù)旅館收入 專用停車場收入 自有資金 　 長期借款 流動資金借款 短期借款 固定資產(chǎn)折舊 無形資產(chǎn)及攤銷 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 2資金運用 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金當(dāng)年增加額 銷售運營資金 貸款利息 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤 借款本金償還 3盈余資金 4累計盈余資金 第十章 效益評價本次分析計算的項目總建筑面積為39200平方米，計劃在18個月內(nèi)全部竣工。根據(jù)項目可出售建筑面積及車庫，按上述價格和出售比例計算的銷售收入總計6685萬元。3. 銷售費用銷售費用主要包括銷售廣告費、工資及其它費用。成本利潤率=凈利潤/總成本費用 =貸款償還能力分析項目貸款1500萬元，%。而其它因素只要加強內(nèi)部管理，對于該項目的經(jīng)濟效益影響很小。七、 社會效益評價 國家增稅效益分析表明。.附表92 項目稅費計算表 單位：萬元序號名稱合計第1年第2年第3年一收入 1一樓商業(yè)門面收入 2二樓會展大廳收入 3三樓商務(wù)辦公收入 446商務(wù)旅館收入 5其它收入 　　　　　　二扣除項目 1征地拆遷費 2項目前期費 3項目工程費 4項目預(yù)備費 5貸款利息 6銷售管理費用(2%) 7銷售經(jīng)營費用(3%) 8稅金及附加 營業(yè)稅(5%) 城市維護建設(shè)稅(%) 教育費附加(%) 防洪工程維護費(%) 交易管理費(%) 印花稅(%) 9財政部規(guī)定的扣除項目 三土地增值額 四應(yīng)納稅額(30%) 附表93 項目損益表 單位：萬元序號項 目合計第1年第2年第3年1經(jīng)營收入 一樓商業(yè)中心收入 二樓會展大廳收入 三樓商務(wù)辦公收入 46商務(wù)旅館收入 專用停車場收入 　　　　　　　　　　　2經(jīng)營成本 開發(fā)建設(shè)成本 經(jīng)營成本 3運營費用　　　　4修理費用 　　　5貸款利息 6經(jīng)營稅金及附加 7土地增值稅 　　 8本年利潤 9。六、 財務(wù)評價結(jié)論綜上分析，項目主要財務(wù)評價指標(biāo)如下：全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）： %全部投資回收期（靜態(tài)）： 全部投資回收期（動態(tài)）： 所得稅后利潤總額： 成本利潤率： %該項目在商品住宅、商業(yè)建筑按預(yù)定的銷售率對外出售時全部投資收益的經(jīng)濟可行性分析表明，本項目的財務(wù)指標(biāo)滿足有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求。五、 風(fēng)險分析敏感性分析該項目分別就銷售收入、投資單因素變化對所得稅后全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期影響的敏感性分析。；。2. 管理費用管理費用是房地產(chǎn)經(jīng)營過程中所發(fā)生的各種費用。 銷售收入項目的開發(fā)及銷售周期為3年（其中施工期為18個月），項目的計算周期按年考慮。項目啟動后申請銀行貸款1500萬元。本項目的設(shè)計、建筑工程、安裝工程、監(jiān)理及設(shè)備、重要材料采購宜采用委托招標(biāo)的組織形式。在建筑空間組織上，面對三二○國道廣場設(shè)咖啡休閑座，達到對景和借景的效果。 建筑施工中水污染防治對策建筑施工過程中產(chǎn)生的生產(chǎn)廢水和生活污水如不妥善處理，直接進入水體，將會造成一定的水體污染。（4）燃氣引入管上設(shè)置快速切斷閥。 室外設(shè)埋地輕油油罐15 m31只。設(shè)多媒體投影及實物投影系統(tǒng)。為今后多媒體在該網(wǎng)上的應(yīng)用提供基礎(chǔ)。背景音樂系統(tǒng)在各樓內(nèi)及室外設(shè)置公共廣播音響系統(tǒng)，已成為體現(xiàn)高層次辦公樓的重要標(biāo)志。綜合布線系統(tǒng)分設(shè)備間子系統(tǒng)，垂直主干子系統(tǒng)，水平布線子系統(tǒng)，管理子系統(tǒng)，工作區(qū)子系統(tǒng)，本方案將以光纖作為垂直主干，以非屏蔽的六類雙絞線作為水平傳輸線，建立千兆到樓層（垂直主干），百兆到桌面（水平系統(tǒng)）的PDS應(yīng)用系統(tǒng)。電氣安全采用TN－S接地系統(tǒng)。在會展中心配變電所旁設(shè)一發(fā)電機房，內(nèi)設(shè)一臺1000kW應(yīng)急型柴油發(fā)電機，供本工程的消防用電負荷和其它特別重要負荷的應(yīng)急用電。滅火器采用干粉型滅火器。C、室內(nèi)消防a、在商務(wù)樓，酒店及會展中心集中設(shè)消防泵防，消防泵房設(shè)于會展中心地下室，消火栓系統(tǒng)為分區(qū)供水，地下消防水池540m3火災(zāi)初期10min消防水量18m3儲存于屋頂水箱。并根據(jù)消防規(guī)范設(shè)室外消火栓。為此準(zhǔn)備采用框架結(jié)構(gòu)，樓面板分隔澆搗，屋面采用保溫層等措施防止溫度裂縫的出現(xiàn)。本方案以滿足使用功能、滿足消防疏散要求為原則設(shè)置垂直交通。消防設(shè)計會展中心、商務(wù)樓、酒店場設(shè)環(huán)形通道，會展中心底層設(shè)消防通道。商務(wù)樓和酒店則利用地塊間的支路，做一定退讓，形成入口的場所空間。建筑面積約15000平米。二、 建設(shè)內(nèi)容初步規(guī)劃設(shè)想“聯(lián)盟商貿(mào)會展中心”項目分為四個主題分區(qū)：① 商貿(mào)市場 由于一樓相互貫通的大廳，主要針對已建立好銷售網(wǎng)絡(luò)的產(chǎn)品，直接進行商品的展示、商洽和發(fā)售。2）電力三二○國道繞城線規(guī)劃布置有10KV電力線路雙回路，旁邊的高速公路連接線10KV電力線路已改造完畢，電力供應(yīng)充足，完全可保證本項目建設(shè)和使用用電的需要。依據(jù)《某市總體規(guī)劃(2002～2020)》發(fā)展方向，某火車站片區(qū)將發(fā)展成為某商貿(mào)、物流的中心區(qū)。相對高差3050m，城區(qū)地勢平坦，海拔一般在4070m之間，地表無喀斯特和滑坡現(xiàn)象。用地分呈方形，現(xiàn)狀地塊內(nèi)主要為農(nóng)田和菜田，區(qū)內(nèi)地勢相當(dāng)平坦。 紅侖新型工業(yè)區(qū)建設(shè)日臻完善，分布了很多行業(yè)內(nèi)較為有名的產(chǎn)業(yè)公司，對會展場所的需求正在逐年遞增。這意味著隨后十五年我國年均減少耕地面積不能超過200萬畝，僅為06年的一半。 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款量大，投資置業(yè)熱情。 作為三四線城市，房價漲幅可能趕超大城市。 近年來，房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)逐年上漲趨勢。2007年股市效應(yīng)顯現(xiàn)，大量民間資本涌入股市，交易面積增速明顯減少，%。聯(lián)盟村積極選址立項“聯(lián)盟商貿(mào)會展中心”項目，以綜合性會展中心為主題，依托市政府規(guī)劃醫(yī)療器械、機械制造與電子信息、食品加工和皮革加工產(chǎn)業(yè)，同時兼顧某其他產(chǎn)業(yè)的會展需求，如：房地產(chǎn)、印刷品、文化旅游等。建設(shè)好九個專業(yè)市場，建材、農(nóng)貿(mào)、煙酒、交電、副食、汽配、服飾、電腦、皮革市場。另外，該項目建設(shè)還可以提高黨員、干部的執(zhí)政能力，密切干群關(guān)系，增強社會凝聚力，促進社會的和諧發(fā)展。中央強調(diào)，一是要擴大居民消費需求，增強消費對經(jīng)濟增長的拉動作用。走新型城市化與新型工業(yè)化相互促進、相互融合之路，必須優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局。紅侖新型工業(yè)園是某市重點發(fā)展的工業(yè)園區(qū)，屬長株潭金三角地帶。但是，由于目前我國的土地征用、補償、失地農(nóng)民安置等相關(guān)的制度還不夠完善，因失地農(nóng)民而引發(fā)的社會矛盾也在一定范圍存在，成為影響社會穩(wěn)定的重要因素。整個火車站改擴建工程建設(shè)范圍內(nèi)468戶拆遷戶，目前全部完成了入戶登記，已簽協(xié)議200戶，搬遷180戶，已完成拆遷2萬平方米。按照《某市紅侖新區(qū)控制性詳細規(guī)劃》要求，該地塊規(guī)劃為商業(yè)金融用地。（3） 項目所在片區(qū)規(guī)劃背景正在興建中的某工業(yè)園屬長株潭三角黃金地帶，是省級工業(yè)園。這里，自然風(fēng)景獨特，歷史底蘊濃厚。要始終堅持選址一定要好、廣泛征求群眾意見、以負責(zé)的態(tài)度和認真的精神來做好安置工作三個標(biāo)準(zhǔn)，把群眾滿意放在第一位；二是要加快建設(shè)。做大做強城市主體，是某市推進新型城市化的首要任務(wù)。（2）符合2009年底召開的中央經(jīng)濟工作會議精神中共中央政治局11月27日召開會議，分析研究明年經(jīng)濟工作。管理和經(jīng)營管理，降低基建投資和經(jīng)營成本，也是提高項目的經(jīng)濟效益的重要途徑。今明兩年我國國家資產(chǎn)投資調(diào)控政策總的原則是繼續(xù)保持投資總量的較快增長，積極擴大內(nèi)需，國家為全面啟動房地產(chǎn)市場出臺了各項扶持政策，為該項目提供了政策上的支持。、%；，％。（2） 公共設(shè)施條件項目區(qū)周邊的高速公路連接線和三二○國道繞城線，都規(guī)劃布置有電力、通信、給水、排水、燃氣等主干管線，有利于項目區(qū)的連接使用。 四、 可行性研究的依據(jù)及范圍 可行性研究的依據(jù)1） 某市城市總體規(guī)劃；2） 某市紅侖新區(qū)控制性詳細規(guī)劃；3） 某市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃；4） 國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參考》（第三版）；5） 工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求；6） 各專業(yè)技術(shù)規(guī)范；7） 建設(shè)單位提供的各項基礎(chǔ)資料。城市的擴容、城市化進程的加速，既給該村帶來了村民居住、就業(yè)等多方面的壓力，同時也給該村帶來是千載難逢的發(fā)展機遇?？梢哉f，聯(lián)盟村是某市“南拓北進”戰(zhàn)略實施的“北進主戰(zhàn)場”。該項目的建設(shè)，符合某市委市政府提出的“群眾居住條件有改善，生活水平有提高”的安置指導(dǎo)思想，結(jié)合了該村得天獨厚的地理優(yōu)勢和市場需求，必將得到市人民政府和各級職能的認可和支持。（1） 交通情況項目區(qū)毗鄰某市新汽車站，周邊有火車站北廣場、貨場和市商貿(mào)物流中心，地塊臨高速公路連接線和三二○國道繞城線，交通運輸十分方便。（1）經(jīng)濟效益。六、 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注1總用地面積㎡ 合30畝2規(guī)劃總建筑面積㎡ 　(1)一樓商業(yè)門面㎡ 　(2)二樓會展大廳㎡ 　(3)三樓商務(wù)辦公㎡ 　(4)46商務(wù)旅館㎡ 　(5)其它配套建筑㎡ 　(6)地下停車場㎡ 　4公用停車場㎡ 　5容積率　 　6建筑密度%%　7綠地率%%　8建設(shè)總工期月18　9建設(shè)投資萬元 　10銷售收入萬元 　11總成本費用萬元 　12利潤總額萬元 　13稅后利潤萬元 　14投資利潤率%%　15凈利潤率%%　16全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率%%稅后17全部投資回收期年 稅后七、 研究結(jié)論及建議（一） 結(jié)論 項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策。 從項目的敏感性分析結(jié)果說明，要提高項目的經(jīng)濟效益，提高經(jīng)營收入是最為關(guān)鍵。同時，充分挖掘農(nóng)業(yè)內(nèi)部就業(yè)潛力，拓展農(nóng)村非農(nóng)就業(yè)空間，鼓勵農(nóng)民就近就地創(chuàng)業(yè)。2009年4月，中共某市委市人民政府出臺了《關(guān)于大力推進新型城市化的實施意見》。（4）符合某市委市政府的失地農(nóng)民安置工作政策2009年9月9日，**市委常委 、某市委書記李世宏在視察安置工作時，就如何更快更好地搞好安置工作提出了三點要求：一是要堅持標(biāo)準(zhǔn)。由西漢時期建縣至今，有2000多年歷史。根據(jù)某市總體規(guī)劃，到2020年，%提高到40%，城市發(fā)展空間格局為：舊城區(qū)為城市商貿(mào)中心，北面紅侖新區(qū)為城市新型工業(yè)園區(qū)，南面東山城區(qū)為城市的行政、文化、科教、居住中心。既是紅侖新區(qū)開發(fā)建設(shè)的前沿陣地，也是人流、物流、信息流的集散地?；疖囌緮U建范圍基本都在聯(lián)盟村境內(nèi)，為了確保某火車站改擴建工程順利進展，聯(lián)盟村廣大拆遷戶村民在村支兩委的積極帶領(lǐng)下，發(fā)揚顧全大局、艱苦創(chuàng)業(yè)、舍己為人、萬眾一心的精神, 在很短的時期內(nèi)騰出了房屋和土地。而在這一過程中，各地就產(chǎn)生了這樣一批離