【正文】 構建了某對外宣傳、推介平臺本項目的建設成功能為紅侖新型工業(yè)區(qū)內企業(yè)提供了一個很好的對外展示、商貿、交流平臺，促進地方經濟快速發(fā)展。⑵、成本控制風險由于房地產市場及基礎設施建設的升溫，近段時間以來建材價格有所上漲，這就必將直接增加建安成本，給項目開發(fā)帶來了增加投資成本的風險。以上各項財務評價指標顯示，項目建成后，其經濟效益是較好的，%，（含建設期）。四、 財務效益分析利潤估算項目根據國家發(fā)改委、建設部2006年7月頒布的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）以及建設部2000年9月頒布的《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》的要求進行經濟評價。項目銷售稅金及附加詳見附表92。由于整體出租方式對投資回收周期過長，作為投資主體的聯(lián)盟村委會不方便管理和經營，故采取直接出售的方式。2）估算結果，其中：土地費用360萬元（原來為聯(lián)盟村自有的集體土地，因安置需要轉換成國有土地，只按12萬元/畝計算報地費用，不計算征地拆遷補償費）；工程費用3336萬元；；；建設期利息162萬元。項目進度控制為：a)前期工作（4個月）： 2009年12月—2010年3月；b)地基施工（5個月）： 2010年3月—2010年8月；c)主體工程（10個月）：2010年5月—2011年3月；d)裝修工程（4個月）： 2011年1月—2010年4月；e)配套設施（3個月）： 2011年3月—2010年5月；67 項目進度安排工程編號工作時間（月）2010年2011年12123456789101112123456781前期工作42基礎工程53主體工程104裝修工程45配套設施工程3二、 項目招標方案根據《中華人民共和國招標投標法》及某發(fā)展計劃委員會制定的《某工程建設項目可行性報告增加招標內容和核準招標事項暫行規(guī)定》，本項目的設計、施工、監(jiān)理以及設備、重要材料等采購活動均以招標形式進行。建筑施工期間對生活垃圾應進行專門收集，并定期將之送往附近的垃圾場進行衛(wèi)生填埋處置，嚴禁亂堆亂扔，以免破壞景觀，污染環(huán)境。生活垃圾統(tǒng)一集中處理，生活及生產污水經適當處理后排入城市污水道，至城市污水處理廠集中處理后統(tǒng)一排放。（1）酒店用氣指標：8374MJ/燃具額定壓力：5000Pa，總用氣量約：100488m3/年（2）戶內燃氣管道為明敷，燃氣立管設在廚房內。（2）工藝系統(tǒng)及輔助設備選擇各鍋爐房工藝系統(tǒng)包括熱力系統(tǒng)和燃油供應系統(tǒng)。大屏顯示及多媒體查詢系統(tǒng)在大樓室外及樓內大廳,展廳等處設大屏顯示及多媒體查詢系統(tǒng),為人們提供大量的信息,并可為將來可能的表演,演出活動提供載體。系統(tǒng)擬接收二十套衛(wèi)星電視節(jié)目、近百套有線電視節(jié)目。建筑物設備自動化系統(tǒng)（BAS）主要通過對樓內的給排水，變配電，照明，空調與通風，電梯設備等進行自動檢測及控制。消防控制中心設在會展中心一層，在商務樓和酒店一層設置消防控制室。辦公室、會議室照明以高光效熒光燈為主，展覽區(qū)采用高光效金屬囟化物燈，酒店客房采用光線柔和的白熾燈和節(jié)能燈。按類似工程用電量指標估算。每800噴頭設一組濕式報警閥，室外設消防水泵接合器。生活污水排水量：1000m3/d，室內排水管設專用通氣立管。（2）用水量標準A 辦 公： 60L/d 小時變化系數K=B 會 展： 5L/ 小時變化系數K=C 酒 店： 500L/ 小時變化系數K=D 澆灑道路、（2次/天）E 空調循環(huán)冷卻水：%；F 不可預見水量按生活總用水量的10%計。結構安全等級為一級。建筑形式與結構邏輯力求達到高度的統(tǒng)一，理性之中交織著浪漫，金屬板材、玻璃幕墻、石材面飾的使用使建筑更加精致、現代。人流、車流、貨流基本上有所區(qū)分，互不干擾。（3） 實用性原則：會展空間有其突出的空間特性和外在的表現形式，本方案力圖從以經濟實用角度出發(fā)，確定內部功能和空間形式，進行結構造型和設備選擇，以期達到最經濟的投入，取得最佳的回報。③ 商務中心 秉承火車站、汽車站周邊中央商務區(qū)的商業(yè)氛圍，面向大中小產業(yè)公司、創(chuàng)業(yè)機構，軟件開發(fā)企業(yè)，科技服務機構等提供辦公、會議、接待、洽談的條件。第五章 建設規(guī)模與建設內容一、 建設規(guī)模根據項目規(guī)劃，總用地面積20000㎡（合30畝），規(guī)劃總建筑面積約39200㎡。項目附近的某火車站地處湘黔鐵路，正在建設成為國家二級站，大部分過境列車將在此?？?。一方面作為長株潭城市群的衛(wèi)星城，區(qū)位優(yōu)勢明顯；另一方面依托大都市的經濟輻射作用，經濟社會的發(fā)展前景良好。全市主要水系為漣水匯入的一級支流有13條。第四章 項目選址及建設條件一、 建設地點本項目位于某市紅侖新型工業(yè)區(qū)南端、三二○國道繞城線與高速公路連接線交匯處，是新老城區(qū)交通聯(lián)系的咽喉之地。火車站輻射效應明顯，商賈云集，賓館、旅游、餐館等服務性商業(yè)興旺。我們可以看到發(fā)現，05年以來我國商品房銷竣比一直大于1，呈現供不應求的狀況，可以說從2004年開始的土地調控政策成為2005年以后住房供給偏緊的誘因。分地區(qū)看，同比漲幅較高的主要城市包括：%、%、%、%、%、%、%、%%等。據調查我市在2003年以來，商品房價格一直處在呈逐年上漲狀態(tài)，%，這一趨勢不可避免。全市外出務工人數11萬多人。07年受國家宏觀調控的影響，投資量增速趨緩，說明國家宏觀政策調控略有成效。在以火車站北廣場、某新汽車站為中心，以某大道為中軸線的中央商務區(qū)內，物流中心、商貿市場等項目將密集與此，形成了良好的商務氛圍。開發(fā)城市四區(qū)，南部：把東山建成全市政治、文化、生活中心區(qū)；東部：東郊皮革工業(yè)區(qū)；北部：紅侖高新技術區(qū)；中部：完善工貿新區(qū)。保障和改善民生是發(fā)展經濟的最終目的，也是實施擴大內需戰(zhàn)略和推動經濟發(fā)展方式轉變的重大舉措。所以，會展中心建設對新型城市化建設具有重大推動作用，是優(yōu)化產業(yè)布局、促進產業(yè)結構升級、實現產業(yè)集聚發(fā)展的需要。所以，園區(qū)企業(yè)必須依托會展中心這樣一個展示平臺來對外宣傳自己的產品。該項目建設不但可以增加農民就業(yè)和創(chuàng)業(yè)機會、增加農民收入，而且可以促進征地、拆遷、安置、就業(yè)進入良性循環(huán)系統(tǒng)，有利于加快某的城市化進程。二、 項目建設必要性一是促進失地農民就業(yè)、增加農民收入的需要。2011年春運投入使用。已有金子箱包、南車集團等多家高科技和外資企業(yè)入園。（2） 某市城市總體規(guī)劃背景某市舊城區(qū)現狀僅8平方公里，絕大部分公共設施、絕大部分城市人口都集中在舊城區(qū)，舊城區(qū)人口和建筑密度過大，容量爆滿，城區(qū)范圍相對狹小，基礎設施老化，已成為制約某市經濟社會發(fā)展的瓶頸。為解決失地農民的生機、富裕村級經濟，作出了“群眾居住條件有改善，生活水平有提高”的要求和指示。目前，東山新城建設正有序推進，某大橋、鎮(zhèn)湘橋全線拉通，新老城區(qū)開始融為一體。要加快解決涉及人民群眾切身利益的問題，加大就業(yè)促進政策力度。該項目建設既符合國家法律法規(guī)，也可從中央到地方的有關文件中找到充足的政策依據。%。能有效安置失地農民就業(yè)、增加農民收入。 項目總投資及效益情況，其中：，申請銀行貸款1500萬元。項目建設內容包括商貿市場、大型展廳、會議中心、餐飲接待、商務旅館五大功能部分。三、 項目提出的理由與過程由于聯(lián)盟村地處某市主城區(qū)北部、正在興建的紅侖新型工業(yè)區(qū)南端，該村大片集體土地都將面臨著因城市的擴容而征收。轄區(qū)內有湘黔鐵路穿村而過，某火車站也座落在該村境內。近23年來，每年都有項目獲某省優(yōu)秀工程咨詢成果二、三等獎，在社會享有良好的誠信度和知名度。五、 項目概況 項目擬建位置本項目位于某市紅侖新型工業(yè)區(qū)南端、三二○國道繞城線與高速公路連接線交匯處，是新老城區(qū)交通聯(lián)系的咽喉之地。（4） 污染情況周邊主要有環(huán)保的新型工業(yè)區(qū)、商業(yè)中心、交通樞紐，無污染源。（2）社會效益①、國家增稅。 本項目為某市望春門辦事處聯(lián)盟村村民委員會投資建設的商業(yè)房地產項目，對安置失地農民就業(yè)、增加農民收入具有重大意義，為加快某城市化發(fā)展進程能作出重大貢獻。 本項目是為失地農民創(chuàng)造就業(yè)機會，解決生存難題的較好途徑，各級政府部門都對此類項目相當關心和支持，在本項目過程中可以立項報批、建設、稅收征管等多方面進一步尋求政策支持。要促進國內需求特別是消費需求持續(xù)增長，增強居民特別是低收入群眾消費能力，完善促進消費的政策，保持投資合理增長，完善和落實鼓勵民間投資相關政策，加大對“三農”、等領域的支持力度。全面擴大城市規(guī)模，“擴容”必須放在首位，要拉開城市框架，積極推進東山新城區(qū)和工業(yè)園區(qū)建設。安置工作要與新城的建設統(tǒng)籌起來，與當地的產業(yè)統(tǒng)籌起來，與周邊的社會發(fā)展統(tǒng)籌起來。2008年，長株潭“兩型社會”建設改革試驗區(qū)獲國務院批準，將初步建立“兩型社會”政策法律體系和體制機制框架，初步形成城市群綜合基礎設施框架，初步形成長株潭與周邊岳陽、衡陽、常德、益陽、婁底等市協(xié)調發(fā)展的區(qū)域經濟一體化格局。某某紅侖新型工業(yè)區(qū)是某市重點發(fā)展的工業(yè)新區(qū)。（4） 某火車站改擴建工程進展喜人某原火車站始建于1958年，歷經半個世紀。某火車站改擴建工程的征地拆遷工作從今年5月中旬開展以來，短期內有這樣的拆遷量和拆遷速度，是難能可貴的。要解決好失地農民的生存問題上，必須建立起“經濟補償、就業(yè)服務、社會保障”三位一體模式，實現土地征用與安置勞動力、建立社會失業(yè)和養(yǎng)老保險制度同步進行，讓農民分享城鎮(zhèn)化帶來的現代文明成果，使城市化走上持續(xù)健康發(fā)展的軌道。目前，前來洽談的企業(yè)達50多家，已簽訂意向協(xié)議40家左右，動工建設企業(yè)達20多家。重點鎮(zhèn)、一般建制鎮(zhèn)和中心村要結合當地實際，發(fā)展特色產業(yè)和勞動密集型產業(yè)。二是要積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，提升城鎮(zhèn)發(fā)展質量和水平。 二、 某城市發(fā)展規(guī)劃進入新世紀后，某制定了城市發(fā)展總體規(guī)劃方案。加強環(huán)境保護，建成一個日處理5萬噸的污水處理廠和能夠容納500萬噸垃圾的垃圾消納場；配套建設好一批教育、衛(wèi)生、文化體育、供水、通訊等社區(qū)基礎設施；維護、恢復好云門寺、褚公祠、洗筆池、伏虎井等文化古跡；建好三個廣場，一個中心，即云門寺廣場、東山名人廣場和水府旅游廣場，建設一個文化旅游中心。會展中心的建設，為我市知名產品提供了高層次的展示場所，也為商界名流交往提供了一個高層次的活動基地。五、 某市商業(yè)性房地產市場總體分析 農業(yè)人口眾多，城市化水平進程正在大力推進。某市2007年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》的數據顯示，2007年，%，比上年下降31個百分點。數據顯示，%，；%。城鄉(xiāng)居民相對富裕，有充足的投資消費潛力。（2）占有土地，占有市場土地成了地產商必爭的資源。臨近某火車站北廣場、新汽車站，以及三二○國道和高速公路連接接線。年降雨量為11001400毫米，多集中在春夏兩季。據歷史記載，沒有發(fā)生過破壞性地震，根據國家質量技術監(jiān)督局出版的《中國地震動參數區(qū)劃圖（GB183062001）》，某市的地震動峰值加速度為g＜。（2）公用設施條件本項目周邊基礎設施完備，現有水、電供應充分，滿足本項目的建設與使用。4）通訊某通信系統(tǒng)功能完善，移動、聯(lián)通、電信小靈能覆蓋全市各個角落，電信、鐵通、網通等通訊主次干遍布全市，可提供移動通信、數字傳輸、程控電話、無線尋呼等多種通信服務，并建立了寬帶網絡，與全國及世界各地聯(lián)系快捷通暢。② 會展中心 由若干會展大廳組成，可以同時舉辦兩個以上中型會展或一個大型會展。⑥ 大型綠化廣場 配套建設高檔次綠化、亮化等景觀設施；科學設施大型停車場，搞好交通組織；考慮了戶外商業(yè)宣傳場地，便利城市管理協(xié)調。交通組織會展中心的主要人流從南側三二○國道旁廣場引入，面向東側支路設次要入口。其中地下室主要為倉儲，設備用房、室內停車，平戰(zhàn)結合五級人防等用房；底層主要大型商貿市場；二層主要為展覽、會議廳等功能用房；三層商務辦公、商務洽談接待等功能用房；四層至六層為商務旅館、商務休閑等功能用房。各單體均按消防設計要求進行防火分區(qū)。會展中心結構混凝土強度等級擬采用C30。排水工程（1）室外排水雨水采用有組織排水，設計重現為一年，雨水經室外雨水管匯集后，排入市政雨水管。b、自動噴淋滅火系統(tǒng)自動噴淋系統(tǒng)采用濕式系統(tǒng)，辦公按中危險Ⅰ級設計。盡量利用市政自來水壓力供水以節(jié)能。消防用電設備、應急照明等一級負荷，采用由二段低壓母線提供的二路電源供電，末端自動切換。按二類防雷建筑要求設置防雷設施。預防不良事件的發(fā)生，并在事故發(fā)生后能促使保安人員及時處理，并對時間過程有一個全過程的記錄，從而保證樓內人員和財產的安全。公共廣播系統(tǒng)由背景音響系統(tǒng)及緊急廣播系統(tǒng)二部分組成。另在公共區(qū)域設置適當的公共電話。1一卡通系統(tǒng)在樓內設一卡通系統(tǒng),對樓內的門禁系統(tǒng),消費娛樂系統(tǒng),員工管理,車庫停車進行自動化的管理。鍋爐房設在地下室；值班控制室設在爐前。本設計所選用的鍋爐機組自動化程度較高，有較完善的安全措施；煙道采取隔熱防燙措施。噪聲污染防治對策根據國家相關規(guī)定，建筑施工執(zhí)行《建筑施工場界噪聲限值》（GB 1252390）的標準。三、 節(jié)能優(yōu)先選用高效率水泵和電機；優(yōu)先選用高效節(jié)能的照明燈具；變壓器均采用節(jié)能變壓器；路燈均采用節(jié)能熒光燈管；樓內樓梯間照明開關均采用觸摸式延時節(jié)能開關。設備安裝：基本上采用設備廠家現