【正文】 系統(tǒng)和深入的探討，并對(duì)項(xiàng)目的營銷策劃進(jìn)行初步探討。事實(shí)上，可行性研究已形成清晰的目的，本項(xiàng)研究亦不例外，目的在于對(duì)**廣場(chǎng)投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。2．2研究過程園林占地：18500平方米已開發(fā)40%。1．國土證：惠府國用（2003）字第13020100077號(hào)用地位置：惠州市江北27號(hào)小區(qū)用地性質(zhì)：商住樓（高尚住宅）發(fā)隨著繼續(xù)加強(qiáng)與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對(duì)旅游資源的開發(fā)利用，對(duì)生態(tài)環(huán)境的加強(qiáng)保護(hù)和建設(shè)，惠州市未來將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接承接地。正在建設(shè)中的中海殼牌南海石化項(xiàng)目將給惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添一臺(tái)強(qiáng)有力的發(fā)動(dòng)機(jī)，推動(dòng)惠州工業(yè)化進(jìn)程，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，使惠州成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變惠州在珠三角的分工地位，進(jìn)而帶動(dòng)珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個(gè)珠三角提供強(qiáng)大的基礎(chǔ)性工業(yè)支撐。1．5惠州市在珠三角的地位和作用如果從更大范圍來看大亞灣，其發(fā)展前景更不可估量。進(jìn)入新的世紀(jì)，惠州的區(qū)位條件將的重大的改變。良好的區(qū)位條件是區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件便是其中最重要的因素?；葜菔惺侵槿菛|部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達(dá)城市和國際大都市香港。這一階段的代表性事件是中海殼牌南海石化項(xiàng)目的最終簽訂。從1989年到1993年，%，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位，%，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降，%，成功實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變?；葜菔械慕?jīng)濟(jì)發(fā)展比之改革開放前發(fā)展要快得多，%，；%，；%，；%，；%，%億元；%，1988年達(dá)到1526元；三次產(chǎn)業(yè)比重從1978年的一產(chǎn)獨(dú)大發(fā)展到1988年退居第二的位置，但該階段第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小，惠州市還沒有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，惠州市實(shí)際利用外資和外貿(mào)出口也開始大幅增加，但由于基數(shù)太小，惠州市經(jīng)濟(jì)并沒有出現(xiàn)質(zhì)的飛躍?？v觀惠州市近二十幾年的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以劃分為三個(gè)階段：第一階段是改革開發(fā)后到1988年，第二個(gè)階段是1989—1993年，第三個(gè)階段是1994年到現(xiàn)在。全市總面積11158平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94平方公里?；葜菔袕V場(chǎng)項(xiàng)目第一章惠州市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市?；葜菔惺菑V東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽(yù)。按惠州市統(tǒng)計(jì)年鑒口徑，2002年底，其中戶籍人口（常住人口），外來人口（暫住人口）。惠州市人民政府駐地惠城區(qū)，；。第一階段，1978年到1988年是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段，這個(gè)時(shí)期的代表性事件是中國開始實(shí)行改革開放，香港的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。該階段的代表性事件是當(dāng)時(shí)我國處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，當(dāng)時(shí)的惠州是房地產(chǎn)投機(jī)狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機(jī)資金一度使惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到輝煌的頂峰，同時(shí)也托起惠州市人民對(duì)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高遠(yuǎn)幻想。預(yù)計(jì)未來五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入1000到1500億元的建設(shè)資金，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強(qiáng)有力的物質(zhì)支撐，也將為整個(gè)惠州市的跨越式發(fā)展提供契機(jī)?；葜菔袇^(qū)西距廣州市153公里，東距汕頭市320公里，南與深圳市相隔80公里，惠州市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅47海里。改革開放以前，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸，改革開放后，由于東岸接近香港，近水樓臺(tái)的優(yōu)勢(shì)突現(xiàn)，到2000年，深圳和東莞的人口和國內(nèi)生產(chǎn)總值是中山和珠海的三倍多。根據(jù)有關(guān)方面的測(cè)算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少1%，%%，%%，%%，%%。CEPA的簽署與實(shí)施，在未來若干年香港對(duì)珠三角的輻射作用將大大加強(qiáng)，香港的國際融資能力和高端服務(wù)業(yè)將大大促進(jìn)珠三角的全面發(fā)展。落戶大亞灣的中海殼牌南海石化項(xiàng)目，首期投資43億美元，是國內(nèi)目前最大的中外合資項(xiàng)目，由英荷殼牌公司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營。大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是國家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，海域面積488平方公里，海岸線52公里，自然條件得天獨(dú)厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢(shì)：殼牌公司是全球500強(qiáng)跨國公司之一，擁有先進(jìn)的管理和技術(shù)設(shè)備，在世界石化市場(chǎng)占據(jù)重要地位。第二章用地單位：惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司展惠府國用（2003）字第13020100076號(hào)公共占地：10535平方米1．土地開發(fā)費(fèi)：4000萬元；3．應(yīng)繳各種稅費(fèi)：2500萬元；5．各類配套工程費(fèi)：532萬元；7．報(bào)建手續(xù)費(fèi)：600萬元；9．投資利息：2000萬元；2．2．1研究目的2．2．2研究人員2．2．3研究內(nèi)容a、全面收集項(xiàng)目周邊的大量市場(chǎng)資料，籍此分析各種對(duì)項(xiàng)目前景有決定性影響的市場(chǎng)因素；c、運(yùn)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的方法，測(cè)定項(xiàng)目各類開發(fā)物業(yè)市場(chǎng)售價(jià)；f、結(jié)合實(shí)際情況對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，計(jì)算項(xiàng)目的可能收益，分析影響收益的重要因素；2．2．4主要針對(duì)需求，在惠州市內(nèi)以中高收入家庭為抽樣框，采用分級(jí)多層原則訪問500個(gè)家庭，并在此基礎(chǔ)上召開座談會(huì)，同時(shí)進(jìn)行對(duì)主要類似樓盤進(jìn)行個(gè)案調(diào)查。對(duì)影響本項(xiàng)目開發(fā)的主要因素進(jìn)行變量互換對(duì)比。擁有豐富的經(jīng)濟(jì)資源及人文資源，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商貿(mào)、科技氛圍較好。該公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為其主營業(yè)務(wù)，是集土地、房屋開發(fā)和房屋經(jīng)營服務(wù)為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。項(xiàng)目概括2．3．3****，東面中心區(qū)位以21M寬小區(qū)道路為界是擬建公園，南面設(shè)一形象入口；西面是64M寬的廣汕一級(jí)公路，道路另一側(cè)為惠州新城繁華區(qū)。區(qū)內(nèi)道路分四級(jí)進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。區(qū)域特點(diǎn)2．4．1本項(xiàng)目地塊位于惠州江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。廣汕公路現(xiàn)狀路寬64米，為雙向六車道，并已于二00三年拓寬為惠州市的形象大道，經(jīng)過新城區(qū)位置被命名為惠州大道。2．4．3規(guī)劃區(qū)位于新城區(qū)的核心位置，隔東江，連惠州大橋而與老城區(qū)相連，廣汕公路從西側(cè)通過，三環(huán)路從規(guī)劃區(qū)南部通過，使本區(qū)與城市其他地區(qū)之間的聯(lián)系非常便利?！糁芳罢奥酚行虻慕M織區(qū)內(nèi)部交通?！簟羯虡I(yè)服務(wù)設(shè)施：中心區(qū)步行街兩側(cè)規(guī)劃超市、便利店、餐飲服務(wù)設(shè)施。◆采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號(hào)，在突出主題植物的基礎(chǔ)上尋求一種環(huán)境的共性。惠州市商品房需求狀況3．1惠州市基本情況全市面積11158萬平方公里，是省級(jí)歷史文化名城，千余年來一直是東江流域政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心和商品集散地，2002年第五次人口普查時(shí)人口密度215人／km2，低于全省平均水平。3．2住宅建設(shè)和消費(fèi)這表明，惠州市房地產(chǎn)大市仍處于較為低迷的的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在處于消化期，但值得看好的是，市民對(duì)房屋的消費(fèi)持續(xù)增長，個(gè)人購買商品房已成為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一支重要力量。m2，住宅的需求量將有較大的發(fā)展，這為惠州房地產(chǎn)商提供了一個(gè)很大的發(fā)展空間?！?，全省排7位（2003年）◆◆商品房交易率59％（2003年）近兩年來惠州經(jīng)濟(jì)有了穩(wěn)步增長，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然會(huì)投向一些投資領(lǐng)域，如股票、債券、教育、旅游和房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其投資數(shù)額較大，增值的機(jī)會(huì)也頗為可能。接受商品房的平均價(jià)格為1805元／平方米在付款方式上，大多數(shù)市民更傾向于銀行按揭分期付款方式。主流消費(fèi)面積在100平方米以上3．5隨著收入水平提高，惠州居民對(duì)商品房的要求日趨苛求，調(diào)查表明，綠化環(huán)境為購買商品房最重要的參考因素之一，尤其是對(duì)于中高收入的白領(lǐng)人士，這方面的祈求更強(qiáng)烈。數(shù)據(jù)表明，對(duì)住房的硬件要素，房屋質(zhì)量是被認(rèn)為最重要，認(rèn)同比例達(dá)68％，其次是小區(qū)綠化環(huán)境，認(rèn)同率達(dá)61％，再次是地理位置，％。第四章惠州房地產(chǎn)在九二、九三年曾與海南海口、廣西北海成為全國的三大開發(fā)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)為虛火過旺，從而在之后的國家宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入谷底，商品房市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)總量過剩、供過于求的局面。近幾年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過國家政府的正確引導(dǎo)和市場(chǎng)的良性競(jìng)爭和淘汰，房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)目從九十年代初的1300多家，演變到目前的70多家，買方市場(chǎng)正在逐漸形成。各個(gè)房地產(chǎn)商為了在市場(chǎng)上爭得更大的市場(chǎng)份額，不論在規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型、環(huán)境布置上，而且在質(zhì)量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平，惠州市也出現(xiàn)了諸如東湖花園、碧水灣等一批高質(zhì)素的住宅小區(qū)，在市場(chǎng)銷售上創(chuàng)出了不俗的成績，形成房地產(chǎn)消費(fèi)的一個(gè)個(gè)小高潮?；葜菔蟹康禺a(chǎn)的發(fā)展，與國內(nèi)其它城市的房地產(chǎn)業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面。在政府鼓勵(lì)消費(fèi)政策和加快房改進(jìn)程影響下，市民的商品房消費(fèi)日益提高，住宅市場(chǎng)需求容量增大?；葜菔忻袢司杖虢鼇韥硪恢背试鲩L態(tài)勢(shì)，其對(duì)商品房的消費(fèi)也必將有所增長，住房需求增大增多。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭日益激烈，競(jìng)爭將更多地表現(xiàn)在發(fā)展商的實(shí)力、信譽(yù)、品牌上的競(jìng)爭，通過競(jìng)爭，市場(chǎng)日益規(guī)范和成熟。（3）個(gè)案分析5．1總體供給狀況5．2根據(jù)項(xiàng)目的可比性原則，我們選取惠州市內(nèi)的碧水灣、君華府等較有代表性的樓盤，作為**廣場(chǎng)的主要競(jìng)爭者進(jìn)行對(duì)比和研究。樓盤建設(shè)在裝修方面，君華府提供業(yè)主基本裝修，而碧水灣提供給業(yè)主的為毛坯房。綠地方面，碧水灣的綠化率均在38％以上，君華府因?yàn)閱误w樓的原因未做過多的綠化。樓盤健身/健美室、兒童樂園、游泳池、乒乓球室、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)5．2．4各樓盤銷售策略5．2．5小區(qū)地理位置好3）小區(qū)地理位置好智能化小區(qū)項(xiàng)目評(píng)估6．1高檔樓盤中檔價(jià)格（7）因?yàn)槭芷湔嫉孛娣e的影響，無法形成大盤效應(yīng)；第七章這一定位內(nèi)涵是：◆收入穩(wěn)定。7．3銷售價(jià)格測(cè)算同時(shí)調(diào)查表明，在設(shè)定類似于**廣場(chǎng)產(chǎn)品后，消費(fèi)者能夠接近的平均價(jià)格為2507元，如下圖。估算對(duì)于市場(chǎng)容量的測(cè)算是市場(chǎng)研究的基本任務(wù)，亦是可行性研究的重要內(nèi)容，在抽樣調(diào)查的問卷中，我們?cè)O(shè)定以下指標(biāo)作為推斷市場(chǎng)容量的基礎(chǔ)，同時(shí)統(tǒng)計(jì)結(jié)果附后?！粽{(diào)查結(jié)果為占購買人士的21％；接受江北地段。調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的53％。符合1和3者為28萬17％37％＝17612個(gè)家庭根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，并考慮眾多不定因素，上述結(jié)果應(yīng)進(jìn)一步修正，＝588個(gè)家庭根據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)開發(fā)的實(shí)際情況，結(jié)合本項(xiàng)目地塊相鄰的其它開發(fā)項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)，指定以下的裝修檔次進(jìn)行總投資估算。1．屋面平屋面、坡頂蓋。4．內(nèi)門窗預(yù)留。單方成本為807元／平方米。本項(xiàng)目開發(fā)期應(yīng)繳納稅費(fèi)包括：◎土地使用稅◎投資方向調(diào)節(jié)稅◎配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)◎設(shè)備及消防供電用電負(fù)荷費(fèi)◎供水管、網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)◎預(yù)算定額管理費(fèi)◎建筑工程監(jiān)理費(fèi)◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)檢驗(yàn)費(fèi)◎建設(shè)工程安全監(jiān)督費(fèi)◎報(bào)建費(fèi)、建筑許可證費(fèi)◎新型墻體材料保證金◎其它稅、費(fèi)8．6營業(yè)稅本項(xiàng)