【正文】 首戰(zhàn)告捷。據(jù)統(tǒng)計，至 2022 年，哈爾濱市主城區(qū)共有 85 片集中連片的棚戶區(qū)，共 530 萬平方米，涉及 8 萬多戶居民。前期大面積改造后遺留下來的棚戶區(qū)或為城市中心區(qū)的零星小塊，或為城市邊緣市政基礎(chǔ)設(shè)施嚴重落后的連片大塊。對集中成片的棚戶區(qū)，城市人民政府要制定改造計劃，因地制宜進行改造。近年來，為推進棚戶區(qū)改造，使更多的城市居民特別是低收入家庭共享改革發(fā)展成果，提高居住環(huán)境水平，國務(wù)院就低收入家庭住房保障和解決棚戶區(qū)居民住房問題，作出了一系列決策部署。四、可行性研究的主要方面項目提出背景與建設(shè)必要性工程選址工程規(guī)劃建設(shè)方案及配套工程 6環(huán)境保護、消防、節(jié)能工程實施進度與招標方案投資估算與資金籌措經(jīng)濟效益與社會效益分析五、項目提出背景及建設(shè)必要性項目建設(shè)背景住房問題是重要的民生問題，隨著我國住房制度改革的不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，住房市場化程度逐步提高，居民住房條件總體上有了較大改善。目前，即將竣工完成的A、B兩個小區(qū)已經(jīng)基本預(yù)售一空，而且在政府“北越”發(fā)展戰(zhàn)略營造了良好的發(fā)展環(huán)境和未來預(yù)期影響下， 房價持續(xù)、穩(wěn)步上漲，為企業(yè)的后續(xù)發(fā)展增添了極大動力。小區(qū)規(guī)劃：該項目的規(guī)劃建設(shè)用地面積 平方米，工程總建筑面積：427913 平方米，分 A、B、C 三個小區(qū)。公司法定代表人王上一，現(xiàn)設(shè)職能部門五個，包括總工辦、前期部、工程部、經(jīng)濟部、招標部、財務(wù)部、資產(chǎn)運營部（含銷售）等。投資集團投融資職能主要體現(xiàn)在集團是松北區(qū)政府投資、融資主體。投資集團是由哈爾濱市松北新區(qū)開發(fā)建設(shè)管理委員會、哈爾濱松北城市建設(shè)綜合開發(fā)有限責任公司和哈爾濱松北實業(yè)發(fā)展有限公司共同出資組建，三方出資比例分別為69%、23%、8%。主要實施規(guī)劃用地范圍內(nèi)的動遷安置住宅、商服及配套設(shè)施等工程建設(shè)。項目主要建設(shè)內(nèi)容，規(guī)劃總建筑面。根據(jù)廣信新城建設(shè)項目總體規(guī)劃要求，項目用地共劃分五個地塊，計劃分期實施。二、承辦單位概況黑龍江亞為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2022 年 6 月 11 日，初始注冊資本人民幣 1000 萬元，公司位于松北區(qū)銀河小區(qū) 5 號樓，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。公司注冊資本 6500 萬元，其中貨幣資金 5000 萬元，資產(chǎn)（土地）1500 萬元。由于區(qū)政府不能直接從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和管理，現(xiàn)階段利用投資集團做為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)管理的載體，所以投資集團也是我區(qū)進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)時的拆遷承辦主體、項目實施建設(shè)主體、投資主體。人員編制數(shù) 30 人，現(xiàn)有人員均為具有大學以上文化且具有豐富行業(yè)經(jīng)驗的高素質(zhì)人才。為了配合松北 4區(qū)拆遷辦就安置松北糖廠拆遷居民安置房建設(shè)及黑龍江省地質(zhì)礦產(chǎn)局904 所整體遷移的辦公樓及住宅項目的建設(shè)，同時達到規(guī)避市場風險和確保盈利的公司發(fā)展戰(zhàn)略目標，公司分別通過與 904 所達成了對 A區(qū)域聯(lián)合開發(fā)意向，以及同松北區(qū)棚改辦簽定在 B 區(qū)域代建安置房的協(xié)議，確保了先有客戶、后開發(fā)項目和低價快銷、現(xiàn)金為王的經(jīng)營理念的貫徹.。2022年，公司按照松北區(qū)新的發(fā)展規(guī)劃，即將投資興建北岸眾合城、興和城和潤和城三個棚戶區(qū)改造項目。但隨著住房社會化、商品化程度的提高，我國住房市場在快速發(fā)展中，也出現(xiàn)了一些矛盾和問題，部分城市低收入家庭住房仍比較困難，特別是不少棚戶區(qū)房屋年久失修、配套設(shè)施陳舊且不完善、環(huán)境臟亂差等問題突出，居住條件相對簡陋。2022年8月，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，討論并原則通過了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》 。棚戶區(qū)改造要符合以下要求：困難住戶的住房得到妥善解決；住房質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施明顯改善；困難家庭的負擔控制在合理水平；加快低收入家庭的住房條件的改善。為扎實貫徹落實黨的十七大關(guān)于著力改善民生、實現(xiàn)住有所居和《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》精神，2022 年 10 月，哈爾濱市按照市委、市政府的總體部署，成立了由市委副書記、市長張效廉為組長的棚戶區(qū)改造領(lǐng)導小組，領(lǐng)導小組下設(shè)辦公室，積極進行新一輪棚戶區(qū)改造的準備工作。哈爾濱市領(lǐng)導在對棚戶區(qū)實地調(diào)研的基礎(chǔ)上，決定用 2022 年至 2022 年 3 年時間，集中改造這85 片棚戶區(qū)。為讓棚改項目惠及更多市民，2022 年哈市在全市棚改項目中盡量擠出效益空間，積極配建保障性住房，為 2022 年棚改項目的順利進行鋪墊基礎(chǔ)。為此，棚改工程要切實發(fā)揮好改善中低收入群眾住房條件、提高棚改回遷居民財產(chǎn)性收入的重要作用。聞名遐邇的太陽島、東北虎林園、冰雪大世界、雪博會、東金葡萄王國等北方旅游勝地都在松北區(qū)內(nèi)。為建設(shè)新松北區(qū)，結(jié)合哈爾濱市棚戶區(qū)改造計劃，現(xiàn)決定以黑龍江亞為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為主體，啟動建設(shè)高舒適程度、高功能配置、高性能標準、高質(zhì)量保障、高技術(shù)集成的高品質(zhì)的安置住宅小區(qū)，項目建設(shè)由此而來。新松北規(guī)劃，由一江（松花江）、一河（呼蘭河）、一堤（西隔堤）圍合而成，包括松北區(qū)、利民開發(fā)區(qū)、黑龍江科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園和未來城市發(fā)展空間，占地面積約 500 平方公里。而人民群眾的小康生活全面不全面，關(guān)鍵在于住房需求能否得到合理滿足” 。（3）是密切聯(lián)系黨和政府與人民群眾感情的需要舊城區(qū)居民絕大多數(shù)都是低收入困難群體，低保戶和低保邊緣戶的比例非常高。推進松浦地區(qū)改造，可直接增加住房的有效供應(yīng)，有利于改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、緩解住房供需矛盾，穩(wěn)定住房價格。綜上所述，加快松浦地區(qū)及松北江堤沿線改造是實踐“三個代表”重要思想、全面落實科學發(fā)展觀、構(gòu)建社會主義和諧社會的重要舉措。哈爾濱還是一座風姿優(yōu)美、街道整齊、建筑別致、獨具特色的北方城市。中心城區(qū)用地布局：北靠松花江、面向東南呈同心扇形分布，形成依次向外延伸的公共設(shè)施用地、居住用地和工業(yè)用地圈。以“一江、兩河、三溝、四湖”為依托，構(gòu)筑生態(tài)框架；“一主五副”構(gòu)筑城市公共中心；形成“五大產(chǎn)業(yè)基地” 。城市綠地系統(tǒng)布局：以一江、兩河、三溝、四湖城市水系為紐帶，以南河北島，東山西湖為綠化重點，形成城市總體生態(tài)框架，以此為基礎(chǔ)。目標：以振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略為中心，以全面建設(shè)小康社會為目標，圍繞“五個基地，一個中心，一座名城”的發(fā)展構(gòu)想，建設(shè)經(jīng)濟發(fā)達、人居環(huán)境良好、基礎(chǔ)設(shè)施完善、特色鮮明的現(xiàn)代化大城市。城市總體規(guī)劃圖 17城市居住用地規(guī)劃圖 18城市住房建設(shè)規(guī)劃（2022—2022）為實現(xiàn)建設(shè)和諧哈爾濱，落實《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》 （國辦發(fā)[2022]37號）精神，加強對“十一五”期間城市住房建設(shè)的指導，科學合理地安排住房用地布局，市規(guī)劃局編制了《哈爾濱市城市住宅建設(shè)規(guī)劃》 ，規(guī)劃范圍為 2022 年哈爾濱市的規(guī)劃城區(qū)，規(guī)劃期限為 2022 年至 2022年。2022 年，哈爾濱市商品住宅施工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米。（2）住房建設(shè)總量目標規(guī)劃期內(nèi)，建設(shè)住房 2700 萬平方米，竣工住房總規(guī)模 2200 萬平方米，共計 25 萬套。2022 年，規(guī)劃住房建設(shè) 萬套，建設(shè)面積 440 萬平方米，其中建設(shè)含廉租住房建設(shè)面積 5 萬平方米。 20“十一五”期間內(nèi)，規(guī)劃實現(xiàn)住房建設(shè)總規(guī)模 2700 萬平方米，竣工 2200 萬平方米。規(guī)劃舊城調(diào)整區(qū)新建建筑面積為 900 萬平方米，竣工 770 萬平方米。都市區(qū)：城鎮(zhèn)人口控制在 1200－300 萬人左右，其中中心城區(qū)控制在 800－1000 萬人。松花江南片約為450—500 萬人，江南主城區(qū)（含平房區(qū)）以疏解為主，控制在 300 萬人左右，建設(shè)用地約 300km2；天恒片區(qū)控制在 80 萬人，建設(shè)用地約100km2；航空新城控制在 50—100 萬人，建設(shè)用地約 50—100km2；江北片約為 350—400 萬人，其中松北新區(qū)控制在 200 萬人左右，建設(shè)用地約 200km2；呼蘭片區(qū)控制在 50—00 萬人，建設(shè)用地約 50100km2。 23“四城”：指由“X 軸”水系生態(tài)軸線劃分的江南、江北主城區(qū)、呼蘭新城和天恒新城四大城區(qū)。松北區(qū)地處松花江哈爾濱段北岸，區(qū)域總面積 平方公里，轄松北鎮(zhèn)(街道辦事處)、松浦鎮(zhèn)(街道辦事處)、萬寶鎮(zhèn)(街道辦事處)、對青山鎮(zhèn)、樂業(yè)鎮(zhèn)和三電街道辦事處，現(xiàn)有人口 萬人，其中非農(nóng)人口 萬人。新松北規(guī)劃，由一江（松花江）、一河（呼蘭河）、一堤（西隔堤）圍合而成，包括松北區(qū)、利民開發(fā)區(qū)、黑龍江科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園和未來城市發(fā)展空間，占地面積約 500 平方公里。整體看來，限購令雖然在全國范圍引發(fā)了成交量跌落的現(xiàn)象，但主要還是針對樓市相對飽和的一線城市，二線城市受影響并不是很嚴重。同時，“北躍、南拓、中興、強縣”新的發(fā)展戰(zhàn)略指引下，哈市城市規(guī)模不斷擴大、城市規(guī)劃不斷完善，更是吸引了多方投資項目落戶冰城。經(jīng)過 4 年的興建，松北的水韻長灘、世茂濱江新城、湖濱綠蔭，群力的山水美地、遠大都市明珠、天威麗景園，哈西的溪樹庭院、西典家園，東南板塊的立匯美羅灣、東方玫瑰園，等諸多中高檔樓盤拔地而起，進一步促進了哈爾濱市新城市板塊的區(qū)域發(fā)展。北岸擁有大面積的灘涂濕地與自然水系，這在越來越重視環(huán)境保護，提倡綠色人居、低碳科技的地產(chǎn)業(yè)可謂是得天獨厚的發(fā)展資源，吸引了眾多開發(fā)商投資松北、利民，稀缺景觀與品牌項目的聯(lián)手，促成了一座國際級人居新城的崛起。松北區(qū)亦是不甘落后，部分樓盤的價格由年初的 6000 元/平方米漲至現(xiàn)在的 8000 元/平方米，大有趕超江南的架勢。群力板塊1999 年—2022 年的《哈爾濱城市總體規(guī)劃》 ，正式確定群力新區(qū) 30為城市居住新區(qū)，是哈爾濱市城市發(fā)展的主要方向，哈爾濱城市西擴戰(zhàn)略的第一步。天鵝灣項目、新苑小區(qū)、恒盛?豪庭成為群力新區(qū)高品質(zhì)住宅的代表. 隨著華誼兄弟超五星級影城落戶群力的簽約儀式舉行，群力無疑再次成為哈爾濱市民眼中的焦點。新區(qū)貼近市中心，同時坐擁金河公園、丁香公園、內(nèi)河公園等大型景觀區(qū)，并有公路大橋、公路大橋姊妹橋、三環(huán)路西線松花江大橋直通江北，大部分路段現(xiàn)已修繕通車，位于友誼西路與景江路交會處的主題公園中的音樂長廊也于日前主體完工，區(qū)域環(huán)境十分適宜居住。 31哈西新區(qū)哈西地區(qū)是哈爾濱城市規(guī)劃重點建設(shè)地區(qū)。隨著 10 月份哈爾濱大街、鐵路街的相繼通車，規(guī)劃中的立體智能交通體系已現(xiàn)雛形。棚戶區(qū)改造“三年攻堅戰(zhàn)” ，徹底解決人均住房面積 10 平方米以下家庭的住房問題，將涉及 85 片、530 萬平方米的棚戶區(qū)，難度很大、任務(wù)繁重。群眾利益無小事，堅持以人為本、執(zhí)政為民不能僅局限于理念，如何落實就要從群眾看得見、摸得著、感受得到的細微之處著手，越是關(guān)鍵時期，越是困難的情況下，越要按照中央保增長、保民生、保穩(wěn)定的總要求，高度重視和切實做好民生改善和保障工作。截至 2022 年年末，全市已實施棚改拆遷 42 個項目、518 萬平方米，完成年計劃的 150%，實現(xiàn)了三年棚改工程的首戰(zhàn)告捷。 34第三章 工程選址一、地理位置廣信新城位于哈爾濱市松北區(qū)，南起規(guī)劃 160 路，北至三環(huán)路，東起廣信路，西至規(guī)劃 32 路圍合區(qū)域。地基承載力一般在 12—16 噸/平方米，局部地區(qū)在 10 噸/平方米、20—34 噸/平方米，工程地質(zhì)條件一般。三、氣象條件哈爾濱市氣候?qū)僦袦貛Т箨懠撅L型氣候,冬長嚴寒多雪,夏季涼爽宜人。 37第四章 工程建設(shè)的總體規(guī)劃一、規(guī)劃指導思想從哈爾濱市松北區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略目標出發(fā)，根據(jù)擬建項目區(qū)的區(qū)位特點、交通條件以及政策優(yōu)勢，明確其在區(qū)域大環(huán)境中的職能和地位，合理確定工程發(fā)展目標及規(guī)模；強調(diào)社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，實現(xiàn)區(qū)域可持續(xù)發(fā)展；通過統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、正確處理好居住用地與其它用地的關(guān)系并使工程與整個項目區(qū)有機銜接，從而創(chuàng)造和協(xié)、有序的良好城市環(huán)境。四、總體規(guī)劃布局規(guī)劃功能根據(jù)規(guī)劃用地現(xiàn)狀，為有效地利用地形與空間，按功能要求分成若干組團小區(qū)，每個組團小區(qū)分為三個功能區(qū)：中心休閑區(qū)、建筑區(qū)、綠地區(qū)。地塊 A 位于西北部，規(guī)劃建設(shè) 18 棟高層住宅、6 棟臨街低商和一處幼兒園；地塊 B 位于東北部，規(guī)劃建設(shè) 14 棟高層住宅和 9 棟臨街低商；地塊 C 位于東南部，規(guī)劃建設(shè) 19 棟高層住宅、9 棟臨街低商和一處幼兒園；地塊 D 位于西南部，規(guī)劃建設(shè) 16 棟高層住宅和 3 棟臨街低商。交通組織項目的道路結(jié)合