【正文】 展環(huán)保產(chǎn)業(yè)及農(nóng)產(chǎn)品深加工業(yè)，農(nóng)民耕地以股金形式入股，建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)公司，種植優(yōu)質(zhì)有機米和發(fā)展高附加值 農(nóng)產(chǎn)品，實現(xiàn)以工業(yè)化的理念謀劃農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，提高農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的水平與質(zhì)量，使盤山縣壩墻子成為國家發(fā)展典范。 自然資源是經(jīng)濟社會發(fā)展的物資保障，當(dāng)今社會自然資源仍然是社會經(jīng)濟發(fā)展的物資基礎(chǔ)，從我國的實際情況分析，我國人均自然資源擁有量相對貧乏，有些地區(qū)人均耕地低于世界公認(rèn)的警戒線，土地資源對于我們經(jīng)濟社會發(fā)展將是一個長期的制約因素，當(dāng)前 我國經(jīng)濟發(fā)展最顯著地特征就是工業(yè)化相伴而來的新農(nóng)村的發(fā)展，就是從農(nóng)村 5 社會向城市社會、從農(nóng)業(yè)經(jīng)濟向城鎮(zhèn)經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變。 建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟，增加農(nóng)民收入，是新農(nóng)村建設(shè)的中心任務(wù)。 本項目的建設(shè)，對社會主義壩墻子鎮(zhèn)新農(nóng)村，構(gòu)建和諧社會具有 6 重要意義。 通過對以上內(nèi)容的研究，力求提供較準(zhǔn)確的資料和數(shù)據(jù)，對該項目是否可行作出可觀、科學(xué)的結(jié)論，以作為投 資決策的依據(jù)。 二、項目的建設(shè) 是 促進城鎮(zhèn)發(fā)展，加快鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)的需要 近年來，社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立、城市房屋商品化、土地有償使用、綜合開發(fā)等城市建設(shè)新體制的建立，有力地推動了城市建設(shè)的發(fā)展，擴大了各類建設(shè)規(guī)模，拓展了城市發(fā)展空間。本項目的建設(shè)，將為該區(qū)域規(guī)模開發(fā)創(chuàng)造基礎(chǔ)條件，有利于城鎮(zhèn)建設(shè)和發(fā)展進程，有利于城鎮(zhèn)整體發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) 的實現(xiàn)。 四、項目的建設(shè)將有效開發(fā)利用土地資源，提供環(huán)境保護水平的需要 壩墻子地理位置優(yōu)越，對外交通便利，其得天獨厚的遼河開口資源和濕地資源構(gòu)成壩墻子生態(tài)環(huán)境秀美的一方寶地，具有無法比擬的特色優(yōu)勢，極具開發(fā)潛力。 目前，面臨國際金融危機的影響，國家實施“拉內(nèi)需、保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)”的戰(zhàn)略，為壩墻子鎮(zhèn)的城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了難得的機遇。加快小城鎮(zhèn)建設(shè)不僅可以形成一定區(qū)域的人流、物流、信息流的交換中心，促進城鎮(zhèn)經(jīng)濟的全面發(fā)展，同時可以城鎮(zhèn)帶動的市場化、城市化、文明化、現(xiàn)代化水平，使城鎮(zhèn)全面融入現(xiàn)代文明的潮流。 1996 年，面積 69 平方千米，人口 萬人，轄吳家卜、雙井子、馬架子、林家、張家、圈河、煙里、新甸子、徐家卜、大崗子、壩根子、八里、姜家、壩墻子 14 個行政村。 雨 量多集中在夏、秋兩季，年均降水量為 627 毫米，無霜期為 170 天左右，年平均相對濕度 64%。地表耐力為 68T/M2，最大凍土深度 米。 盤錦有“河蟹 第一市”的美譽。今年，盤錦河蟹實現(xiàn)產(chǎn)值 16億元，獲得利潤 億元，僅養(yǎng)蟹一項，全市農(nóng)業(yè)人口人 均收入即達 1060元。 三、項目建設(shè)的特點優(yōu)勢 ，集約土地，大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，是“十二五”時期的一項重大任務(wù)，按照高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效、生態(tài)、安全的要求，以加快轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)發(fā)展方式為主線，以促進專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；⒓s化為重點，強化政策、科技、裝備、基礎(chǔ)設(shè)施等支 撐，提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力、抗風(fēng)險能力、市場競爭能力，保障國家糧食安全，增加農(nóng)民收入，壩墻子鎮(zhèn)依托盤錦的氣候和遼寧省魚米之鄉(xiāng)優(yōu)勢，大力有機米種植，通過壩墻子鎮(zhèn)心農(nóng)村建設(shè)，實施耕地規(guī)?；?、集約化、機械化、工廠化管理，增加有機米附加值產(chǎn)品，提高有機米綜合生產(chǎn)能力、抗風(fēng)險能力，降低種植成本，增強盤錦有機米競爭力，農(nóng)民耕地經(jīng)營權(quán)通過入股形式，增加農(nóng)民固定收入。 二、房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中的作用 盤山縣房地產(chǎn)業(yè)投資逐年增加， 大大增加了稅費收入，帶動了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，主要包括鋼鐵、 鋁材、木材、水泥、石材、陶瓷、制磚、門窗、裝修、防水和機械制造業(yè)等 50 余個相關(guān)行業(yè)。這部分核心消費群具有以下共性： 1. 注重家庭生活，為親人考慮較多。 5. 崇尚自然、健康、養(yǎng)生。位于東經(jīng) 121176。 27′。經(jīng)濟總量位次前移，綜合實力大幅提升。建 筑合理使用年限為 50 年，每戶建筑面積 60300m2，一部分為半躍層。 建筑平面設(shè)計： （ 1） 商網(wǎng) 部分 20 商網(wǎng) 公建平面布局靈活 ，分隔合理 ，應(yīng)充分考慮商業(yè)購物之需要，營造符合現(xiàn)代購物心理的優(yōu)雅空間，拼棄繁雜、擁擠、雜亂。住宅均保證明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳，日照、窗墻比滿足規(guī)范要求。本小區(qū)多層住宅以中小戶型為主，小高層住宅以大中戶型為主。 c． 每戶均保證一定數(shù)量的居住空間朝南。 21 e． 廚房、衛(wèi)生間保證足夠的使用和操作面積，符合現(xiàn)代居住生活趨勢。 基礎(chǔ)工程（包括樁基礎(chǔ)工程） 地上 結(jié) 構(gòu)工程 內(nèi)外裝飾工程 水電及設(shè)備安裝工程 室外總體工程 本工程大致可分五個實施階段 第一階段為：施工準(zhǔn)備、打樁、挖土、基礎(chǔ)鋼砼、磚砌體。 第五階段為：室外總體工程。 四 、施工準(zhǔn)備 ，組織以項目經(jīng)理為主要管理層的項目經(jīng)理部，負(fù)責(zé)工程的施工管理。 ，會同業(yè)主、監(jiān)理確定定位控制網(wǎng)、坐標(biāo)點、水準(zhǔn)點、并做好控制坐標(biāo)點、水準(zhǔn)點的標(biāo)樁及保護工作。 在基坑邊施工井架及塔吊基礎(chǔ)。 ，采用切實可靠的質(zhì)量保證措施，充分熟悉圖紙，認(rèn)真學(xué)習(xí)工程監(jiān)理的技術(shù)指導(dǎo)手冊及設(shè)計院的總體構(gòu)思和設(shè)想并與企業(yè)優(yōu) 異的科學(xué)管理經(jīng)驗緊密的結(jié)合、融會、貫通，發(fā)揮各自的優(yōu)越性，克服局限性，并認(rèn)真接受監(jiān)理，業(yè)主及上級管理部門的監(jiān)督，從而保證工程質(zhì)量優(yōu)良，無滲漏，安全文明施工方面，達到文明工地要 24 求和安全標(biāo)化管理，及時正確的了解工程施工對周圍居民及周圍環(huán)境、環(huán)保的影響，切實可行的解決施工中發(fā)生的問題，保證文明施工。 澆搗混凝土采用商品混凝土。 八 、 智能化管理及消防系統(tǒng)工程 區(qū)內(nèi)探頭密集，與物業(yè)管理辦公室相連，各入口配備保安人員，不定時檢查、巡邏，確保區(qū)內(nèi)安全，物業(yè)部門認(rèn)真做好區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生， 25 幫助各戶解決一些困難。利用建筑整體空間結(jié)合廣場，綠地、道路骨架、建立景觀通道，以聯(lián)系各個不同功能的建筑。 排水設(shè)計： 根據(jù)當(dāng) 地的具體情況及環(huán)保要求，確定規(guī)劃區(qū)采用雨、污分流制。 本項目建成投入使用后除產(chǎn)生少量生活 污水、廚房油煙、生活垃圾需要采取治理措施外，基本沒有其它污染物排放。 本項目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響極其輕微，其主要治理措施如下： （ 1） 生活污水 本項目采用化糞池對生活污水進行處理，然后經(jīng)市政污水管道輸送到污水處理廠。 三、環(huán)境影響評價 本項目屬于住宅小區(qū)建設(shè)，其污染源很小，而且污染物排放量也很少，產(chǎn)生的少量生活污水、廚房油煙集中經(jīng)生化處理后，完全可達到環(huán)保要求，對生活垃圾集中存放，定期外運，不會對周圍環(huán)境造成污染。 6. 設(shè)計中應(yīng)采用新型節(jié)能墻體材料，并推廣采用新技術(shù)、新工藝以節(jié)能降耗。 ，排入市政污水管網(wǎng)。 ，達到節(jié)約電能目的。待項目可行性報告批復(fù)后，設(shè)計單位應(yīng)立即進行規(guī)劃設(shè)計，同時抓緊開展項目施工準(zhǔn)備工作。 ： 2020年 6月 15日交工。 三、 工程建設(shè)管理 l、工程招投標(biāo) 本項目根據(jù)國家發(fā)展改革委員會第九號令《工程建設(shè)項目可行性研究報告增加招標(biāo)內(nèi)容及核準(zhǔn)招標(biāo)事項暫行規(guī)定》的有關(guān)文件精神，對項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及設(shè)備、材料等采購活動依法進行招標(biāo)。 招標(biāo)基本情況表 表 91 招 標(biāo) 范 圍 招標(biāo)組織形式 招 標(biāo) 方 式 不采用 招標(biāo)方式 備 注 全部 招標(biāo) 部分 招標(biāo) 自行 招標(biāo) 委托 招標(biāo) 公開 招標(biāo) 邀請 招標(biāo) 勘察 √ √ √ 設(shè)計 √ √ √ 建筑 工程 √ √ √ 安裝 工程 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √ 設(shè)備 √ √ √ 重要 材料 35 其他 情況說明：本項目的部分設(shè)備和材料，單項價格數(shù)額不大，而且在市場上可以自由采購，部分設(shè)備我單位可自行安裝，故不進行招標(biāo)。 在施工中注意工種的配合，對某些可控制性工程在有條件的情況下應(yīng)提前施工。 2)質(zhì)量保證措施 (1)建立健全施工現(xiàn)場監(jiān)理質(zhì)量保證體系，堅持“質(zhì)量第一”的 36 指導(dǎo)思想，對質(zhì)量工作實施統(tǒng)一組織，統(tǒng)一指揮，統(tǒng)一管理，分工明確，各負(fù)其責(zé)。 四、 項目工期： 2020 年 2020 年 第十章 投資估算及資金籌措 一、 估算編制范圍 37 本估算為東部新城小區(qū)二期建設(shè)項目可行性研究報告投資估算，估算主要包括 建筑工程部分：土石方工程、樁基工程、基礎(chǔ)工程、主體工程、外裝飾工程等 建筑安裝工程：給排水、消防、電氣照明、弱電管線、通風(fēng)、智能化管線預(yù)埋等。 （ 1）業(yè)主開業(yè)流動資金。 （ 2）假定由本市內(nèi)的單位承擔(dān)設(shè)計，施工及項目管理。 （ 6） 盈余公積金、公益金：按財務(wù)制度規(guī)定，企業(yè)上繳所得稅后的利潤分別按 10％、 5％提取盈余公積金、公益金。 ： （ 1）建設(shè)單位管理費：包括建設(shè)單位開辦費和建設(shè)單位經(jīng)費（含合同契約公正費、工程咨詢費、環(huán)境評價費、法律顧問費、審計費、業(yè)務(wù)招待費、開工執(zhí)照費、竣工驗收費、必要的人員培訓(xùn)費等），按第一部分工程費用的 1%計取。 39 5．預(yù)備費：按工程費用和其它工程費用之和的 5%計取。 1） .本著穩(wěn)妥謹(jǐn)慎的原則，在計算費用時取上限，在計算效益時取下限，以確保項目經(jīng)濟效益計算的可靠性； 2） .遵循動態(tài)分析為住、靜態(tài)分析為輔；定量分析為主、定性分析為輔的原則； 3） .遵循效益與成本費用計算口徑一致的原則。 1） .建設(shè)投資：根據(jù)投資估算，按照開發(fā)進度計算； 2） .不可預(yù)見費用：建設(shè)期按工程直接開發(fā)費的 8%計取 。本項目投資效果 較好，有一定的經(jīng)濟效益，在財務(wù)上是可行的。 第十二 章 項目風(fēng)險因素分析 一、項目主要風(fēng)險因素識別 45 （ 1）工程自然條件風(fēng)險 工程的地質(zhì)條件、水文條件及其它自然條件在工程實施中發(fā)現(xiàn)與預(yù)測情況發(fā)生重大變化，導(dǎo)致工程量增加、投資增大、工期延長而對項目 實施帶來的風(fēng)險。 二、防范和降低風(fēng)險的措施 通過風(fēng)險控制的方式，對可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險，提出降低風(fēng)險發(fā)生的概率和減少風(fēng)險損失程度的措施，以達到防范和降低風(fēng)險的目的。 （ 2）資金風(fēng)險的防范措施 資金是項目建設(shè)的基本條件。 從管理方面來看，要對現(xiàn)有管理人員進行強化培訓(xùn)，挑選優(yōu)秀中青年骨干送往經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)或企業(yè)進行針對性培養(yǎng)，使他們盡快成長。 項目在實施過程中，應(yīng)注意控制投資，加強項目的營銷工作，促進銷售收入的順利實現(xiàn)，從而降低經(jīng)營風(fēng)險。 （二）、項目互適性分析 本項目屬政策鼓勵投資項目，工業(yè)污染物、廢棄物產(chǎn)生量小， 49 項目的建設(shè)可以改善當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)環(huán)境條件，帶動地區(qū)城市建設(shè)的發(fā)展，同時可以為廣大購房者提供一個選擇的機會，因此項目所在地相關(guān)各方對項目的建設(shè)無排斥性。本項目選址合理，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合市場要求，特別是當(dāng)前世界經(jīng)濟迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場前景 看好。 。 50 因此通過技術(shù)等方面的論證，項目是可行的。項目建成后的社會風(fēng)險主要是表現(xiàn)在本項目的安定、團結(jié)方面，這主要取決與物業(yè)管理公司的綜合素質(zhì)，從客觀上分析，此風(fēng)險也是可以避免的。同時也會在一定程度上提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量。 47 三 、風(fēng)險程度分析 （一）盈虧平衡分析 （二）敏感性分析 鑒于收入、投資等因素對項目的財務(wù)內(nèi)部收益率 有不同程度的影響，所以有必要在一定的變化幅度內(nèi)進行敏感性分析。 （ 3）外