【正文】 城市群為核心、中心城市為依托，以縣城和中心鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，構(gòu)建大中小城市和小城安仁濱江新城片區(qū)開發(fā)建設(shè)項目6鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)體系。 隨著安仁縣經(jīng)濟的發(fā)展，根據(jù)《安仁縣城總體規(guī)劃(20222020)》要求，安仁開元投資有限責(zé)任公司擬對濱江新城片區(qū)進行開發(fā)建設(shè)，以促進安仁城鎮(zhèn)化建設(shè)。萬洋山脈蜿蜒于東南部，五峰仙屹立于西部邊境，武功山脈的茶安嶺從東北斜貫縣境中部，醴攸盆地從北向南、茶永盆地從東向西南橫跨其間，形成“三山夾兩盆”的地貌格局。2022 年開工建設(shè)的衡炎高速公路經(jīng)省道 S212 線與安仁城關(guān)鎮(zhèn)實現(xiàn)互通，互通口距城關(guān)鎮(zhèn)城區(qū)約 17km。安仁還是全省優(yōu)質(zhì)稻生產(chǎn)基地。近十年來，經(jīng) 濟 一 直 保 持 著 快 速 發(fā) 展 的 良 好 勢 頭 ， 形成了以農(nóng)業(yè)為主的糧食縣，以優(yōu)質(zhì)米、豪峰茶等為支柱產(chǎn)業(yè)。安仁縣位于羅霄山脈西麓，湖南省東南部，郴州市的“北大門” ， 東界茶陵、炎陵，南鄰資興、永興，西連耒陽、衡陽，北接衡東、攸縣。b)結(jié)合安仁縣總體規(guī)劃，本項目交通方便，供水、供電有保障，場址基礎(chǔ)建設(shè)條件較好。 研究范圍本可行性研究范圍包括：項目背景與建設(shè)的必要性，現(xiàn)狀分析與發(fā)展預(yù)測，項目建設(shè)條件，建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模，工程技術(shù)方案，投資估算與效益分析。 項目單位簡介安仁開元投資有限責(zé)任公司于 2022 年 7 月 15 日成立，屬國有獨資公司，位于安仁縣永樂江鎮(zhèn)七一西路國土局院內(nèi)，注冊資本金為人民幣壹仟萬元整，公司設(shè)董事會、監(jiān)事會，與安仁縣城鎮(zhèn)建設(shè)投資有限責(zé)任公司兩塊牌子一套人馬合署辦公，其主要職能是受縣人民政府的委托建設(shè)城市和經(jīng)營城市。 公司經(jīng)營范圍政府授權(quán)范圍內(nèi)的土地一級市場開發(fā)和經(jīng)營，城市基礎(chǔ)設(shè)施、配套項目的投資和建設(shè)，實業(yè)投資，其他項目投資，經(jīng)濟信息投資咨詢服務(wù)（經(jīng)營范圍中涉及國家專項審批的需取得專項審批后方可經(jīng)營） 。 項目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模本項目為安仁縣土地開發(fā)項目，項目建設(shè)內(nèi)容主要為土地開發(fā)，包括征地、拆遷及土地平整、道路建設(shè)、沿江風(fēng)光帶綠化工程等。c) 估算項目總投資為 萬元左右(全部為建設(shè)投資)。 全縣轄6個鎮(zhèn)15個鄉(xiāng)，總面積1462 km 2。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新進展。安仁縣省道有耒陽至江西吉安的 S320 線橫貫縣域中部和安仁魯塘坳經(jīng)安仁至株洲攸縣的 S212 線縱貫?zāi)媳?，以及安仁至衡陽?S316 線。即將開工建設(shè)的衡茶吉鐵路經(jīng)過安仁縣境，經(jīng)軍山鄉(xiāng)芙塘村顏家屋跨省道 S212 線，在芙塘侯家組境內(nèi)按三級站標(biāo)準(zhǔn)設(shè)安仁站，該站位于城關(guān)鎮(zhèn)北面，距城關(guān)鎮(zhèn)區(qū)約 4km。整體地勢由東南向西北傾斜，永樂江順地勢由東南向西北橫貫全境。 項目建設(shè)的必要性 促進安仁縣新城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要《全國促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃（20222020 年）》)》(以下簡稱《規(guī)劃》)提出：未來中國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，將遵從“公平共享”、“集約高效”、“可持續(xù)”三個原則，按照“以大城市為依托，以中小城市為重點，逐步形成輻射作用大的城市群，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”的要求，推動城鎮(zhèn)化發(fā)展由速度擴張向質(zhì)量提升“轉(zhuǎn)型”。全省城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量明顯提高，綜合實力顯著增強，城鎮(zhèn)功能日益完善，城鄉(xiāng)人居環(huán)境良好，城鄉(xiāng)體制障礙逐步消除……本項目的建設(shè)，一方面可以使安仁縣濱江新城片區(qū)內(nèi)的農(nóng)村人口變?yōu)槌鞘芯用?，能夠讓更多的農(nóng)民實現(xiàn)身份、職業(yè)和觀念的全新轉(zhuǎn)換，能夠縮小社會成員在財富分配、發(fā)展機會、享受公共服務(wù)等方面的差距，促進社會和諧；另一方面城市可以利用農(nóng)村豐富的剩余勞動力，降低產(chǎn)品生產(chǎn)成本，農(nóng)村也可以利用城市發(fā)達的科技水平，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率，實現(xiàn)模化和集約化經(jīng)營，提高勞動生產(chǎn)率，改善生活質(zhì)量，提高農(nóng)村居民收入水平，縮小城鄉(xiāng)差別，實現(xiàn)農(nóng)村與城市的雙贏。安仁縣要落實科學(xué)發(fā)展觀，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，推進城鎮(zhèn)建設(shè)，就需要進一步加強土地調(diào)控，促進土地節(jié)約集約利用，規(guī)范土地市場運行，提高建設(shè)用地對發(fā)展的保障能力。本次土地開發(fā)，通過市場運作，將最大化地實現(xiàn)土地收益，實現(xiàn)土地資源的科學(xué)合理配置，積累城市建設(shè)資金。需要政府的干預(yù)，因此土地儲備機構(gòu)做好招標(biāo)拍賣土地的前期開發(fā)工作，以“凈地”方式推向市場。全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為 3129 元／平方米，商服、住宅、工業(yè)地價分別為 5843 元／平方米、4620 元／平方米和 670 元／平方米。2022 年末，105 個主要監(jiān)測城市中，住宅地價同比漲幅在 5 個百分點之內(nèi)的城市個數(shù)超過 80%，其中 27 個城市住宅地價低于去年同期水平。從長三角、珠三角、環(huán)渤海三大重點經(jīng)濟區(qū)來看，其總體走勢與全國類同，季度波動相對明顯。其中基礎(chǔ)設(shè)施用地等其他用地 14173 公頃，占供應(yīng)總量的 %；工礦倉儲用地 3879 公頃，占 %；房地產(chǎn)用地 5557 公頃，占 %?！　∪∩谭玫爻鲎尵鶅r為 元/平方米，同比下降 %；住宅用地出讓均價為 元/平方米，同比上漲 %；工礦倉儲用地出讓均價為 元/平方米，同比上漲 %。全省招拍掛出讓土地面積占出讓總面積比例的 %，同比去年和前年分別增加 和 個百分點。 本 項 目 用 地 規(guī) 劃 為 商 住 用 地 ， 預(yù) 期 升值潛力由其所在地未來區(qū)域經(jīng)濟、居民住宅需求和投資需求、項目區(qū)位等因素共同決定。郵電通訊水平超前發(fā)展，達到發(fā)達地區(qū)水平，中心城市建成面積已達 12 平方公里。優(yōu)越的投資環(huán)境、優(yōu)惠的投資政策吸引了各路客商來縣投資。一、二、三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 : :, 與上年比，第一產(chǎn)業(yè)比重下降 個百分點，第二產(chǎn)業(yè)增加 個百分點，第三產(chǎn)業(yè)增加 個百分點。規(guī)模以下工業(yè)總產(chǎn)值 104954 萬元,同口徑比增長 %。 全縣共有 20 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，共投資 158528 萬元；商品房屋施工面積686976 平方米，峻工面積 292471 平方米；商品房屋銷售面積 425590 平方米，銷售額 111257 萬元，銷售均價 2614 元/平方米。完成城區(qū)主干道七一西路、五一北路、安仁大道連接線改造升級的基礎(chǔ)上，全面鋪開八一東路、環(huán)城東路、第二自來水廠、第二污水處理廠、管道天燃?xì)獾瘸鞘谢A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全面啟動城區(qū)排水排洪基礎(chǔ)設(shè)施改造工程，城區(qū)大街小巷硬化、亮化全部完成，安仁濱江新城片區(qū)開發(fā)建設(shè)項目12已開通東西、南北及環(huán)線三條公交線，城市綜合服務(wù)能力不斷提高。四星級酒店熙原酒店正式運營，五星級酒店富新國際大酒店建設(shè)已啟動，餐飲一條街正在籌建。全縣 2022 年高新技術(shù)產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值 36019 萬元，增長 %；實現(xiàn)增加值 10806 萬元，同比增長 %?；巨r(nóng)田保護面積 23500 公頃。綜上，項目所在地經(jīng)濟將有持續(xù)穩(wěn)定的高增長預(yù)期，能夠為項目建設(shè)提供產(chǎn)業(yè)支持和需求支持。但由于不同地塊所處的區(qū)位和交通條件等不同，價格也有很大的差別。由于近幾年地價增長速度較快，在地價絕對值不斷增長、基數(shù)不斷提高的情況下，要維持地價的高增長率需要更快的經(jīng)濟增長率。目前，在防止過熱的宏觀經(jīng)濟調(diào)控和全球經(jīng)濟放緩的背景下，結(jié)合我國經(jīng)濟增長的歷史波動情況，預(yù)期未來 35 年全國經(jīng)濟的高增長水平將向潛在產(chǎn)出水平進行修正，各地經(jīng)濟增長水平將會有一定程度的降低，因此估計未來地價增長水平也將低于近幾年的已有增長水平。 宏 觀 經(jīng) 濟 增 速 放 緩 導(dǎo) 致 經(jīng) 濟 發(fā) 展 趨 緩 ， 招 商 引 資 困 難 。 目 前 ， 我 國 經(jīng) 濟 運 行 中 的 矛 盾 和 問 題 還 比 較 突 出 ， 集 中 表 現(xiàn) 為 經(jīng) 濟 增 長 率下 降 ， 一 些 不 穩(wěn) 定 、 不 健 康 、 不 協(xié) 調(diào) 、 不 可 持 續(xù) 的 因 素 還 在 積 累 ， 潛 在 的 風(fēng) 險安仁濱江新城片區(qū)開發(fā)建設(shè)項目14不 容 忽 視 。 此 外 ， 國 內(nèi) 資 本 市 場 的 進 一 步 開 放 將 導(dǎo) 致 金 融 風(fēng) 險 增 加等 。安仁濱江新城片區(qū)開發(fā)建設(shè)項目154 場址選擇與建設(shè)條件 場址現(xiàn)狀 地理位置該項目用地位于安仁縣永樂江南岸，北臨永樂江，南依八一路，西傍安仁大道（S212） ，東靠清溪大道，規(guī)劃建設(shè)用地面積 (合 畝)。縣境出露地層比較齊全，厚度達 萬米，從元古界震旦系至新生界下第四系，幾乎都有出露。在武功山與萬洋山之間，有“茶永盆地” ，從茶陵縣延入縣境中部向安仁縣擴展；在武功山和五峰仙之間，有“醴攸盆地”自西北擴入縣境中部，恰與“茶永盆地”匯合，形成“三山夾兩盆”的地貌格局。境內(nèi)以永樂江為主干，連同大小支流共 99 條，均為季節(jié)性雨源型溪河，總長 km，境內(nèi)長 494 km，控制流域面積 ，境內(nèi) 1462 平方 km。安仁縣地下水資源豐富，以降雨滲入補給為主，多年平均降雨滲入量 億立方米，徑流量 億立方米，天然排泄量 億立方米。氣候的基本特征是：春暖多變?nèi)照丈?，夏熱多澇雨頻繁，秋多干旱夜涼爽，冬有霜雪短嚴(yán)寒。供電：本項目地塊用電由附近變壓器站引來。安仁濱江新城片區(qū)開發(fā)建設(shè)項目185 工程建設(shè)方案 項目規(guī)劃方案 概 述安 仁 縣 濱 江 新 城 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 建 設(shè) 項 目 位 于 永 樂 江 南 岸 ， 北 臨 永 樂 江 ， 南 依八 一 路 ， 西 傍 安 仁 大 道 （ S212） ， 東 靠 清 溪 大 道 ， 規(guī) 劃 總 面 積 公 頃 ，主 要 分 為 4地 塊 用 地 。b） 豐 富 的 規(guī) 劃 形 態(tài) ： 建 筑 上 板 式 與 點 式 相 結(jié) 合 ， 高 層 與 低 層 相 結(jié) 合 ，直 線 與 曲 線 相 結(jié) 合 ， 組 成 小 區(qū) 豐 富 的 空 間 形 態(tài) 。f） 人 性 化 的 交 通 ： 采 用 人 車 分 流 的 交 通 體 系 ， 引 入 生 態(tài) 車 庫 設(shè) 計 概 念 ，安仁濱江新城片區(qū)開發(fā)建設(shè)項目19體 現(xiàn) 對 住 戶 的 人 性 化 關(guān) 懷 。四 周 布 置 多 棟 高 層 住 宅 ， 圍 合 形 成 多 個 組 團 ， 在 享 受 自 身 組 團 景 觀 的 同時 ， 亦 可 享 受 特 色 商 業(yè) 的 別 樣 風(fēng) 情 和 便 利 。 這 些 商 業(yè) 配 套 不 僅 滿 足居 民 日 常 生 活 需 求 ， 更 營 造 出 社 區(qū) 的 文 化 氛 圍 ， 為 住 宅 提 供 交 流 場 所 。 小 區(qū) 花 園 內(nèi) 完 全 人 行 ， 步 行 沿 中 心 水 系 巖 線 岸 線 環(huán) 繞 ， 流 線 豐 富 ， 貫穿 整 個 花 園 。立 面 的 整 體 設(shè) 計 汲 取 了 “典 雅 主 義 ”的 構(gòu) 圖 手 法 ， 追 求 高 聳 、 挺 拔 、 向上 的 氣 勢 ， 比 例 工 整 嚴(yán) 謹(jǐn) ， 細(xì) 節(jié) 造 型 考 究 、 偶 有 花 飾 ， 但 不 拘 泥 于 程 式 。水 系 景 觀 ： 小 區(qū) 內(nèi) 水 系 蜿 蜒 曲 折 ， 水 面 寬 窄 不 一 ， 變 化 多 端 ， 創(chuàng) 造 水 岸景 觀 的 特 殊 韻 味 。b） 工 程 方 案土 地 平 整 有 兩 種 方 案 可 供 選 擇 ， 即 完 全 平 整 。項 目 區(qū) 屬 于 山 地 丘 陵 區(qū) ， 內(nèi) 部 地 形 高 差 不 大 。 在 總 結(jié) 近 期 控 規(guī) 在 實 施 過 程 存 在 的 問 題 及 分 析 現(xiàn) 狀 場 地 實 際 的基 礎(chǔ) 上 ， 場 地 標(biāo) 高 的 確 定 按 規(guī) 劃 基 本 上 以 場 地 四 周 道 路 標(biāo) 高 為 基 礎(chǔ) ， 結(jié) 合 實際 地 形 ， 考 慮 挖 填 量 基 本 平 衡 ， 場 地 土 石 方 工 程 量 的 計 算 根 據(jù) 現(xiàn) 狀 1:1000地 形 圖 的 數(shù) 據(jù) 量 ， 采 用 100m100m 的 方 格 網(wǎng) 計 算 法 進 行 估 算 。表 52 項 目 區(qū) 占 地 面 積 及 土 石 方 工 程 量 一 覽 表占地面積 （畝） 土石方工程（萬 m3）序號內(nèi)容居住用地 商業(yè)用地 道路用地 其他用地 合計 挖方 填方 合計1 項目區(qū) 471 道路工程技術(shù)方案 本 次 擬 建 道 路 規(guī) 劃 情 況 及 沿 線 現(xiàn) 狀安仁濱江新城片區(qū)開發(fā)建設(shè)項目23 本 次 擬 建 道 路 規(guī) 劃 情 況本項目建設(shè)安仁縣濱江新城基礎(chǔ)設(shè)施項目，項目擬征地 畝。b) 地 形 地 貌 現(xiàn) 狀規(guī) 劃 區(qū) 范 圍 內(nèi) 地 勢 比 較 平 坦 ， 整 體 上 較 適 宜 進 行 開 發(fā) 。 本 工程 范 圍 線 路 平 面 線 形 順 直 ， 路 線 形 標(biāo) 準(zhǔn) 符 合 各 道 路 行 車 速 度 20km/h 的 平 面技 術(shù) 要 求 。道 路 二 東 起 于 道 路 三 ， 路 線 由 東 向 西 延 伸 ， 終 點 接 安 仁 大 道 ， 路 線 長520m， 設(shè) 置 平 交 口 2 處 ；道 路 一 為 南 起 接 八 一 路 ， 道 路 沿 南 向 北 方 向 延 伸 ， 道 路 終 點 為 與 濱 江 路順 接 。由 于 本 項 目 道 路 路 線 按 規(guī) 劃 的 平 面 路 線 定 線 ， 本 次 研 究 不 做 路 線 方 案 比選 。主 要 路 口 采 用 信 號 燈 控 制 系 統(tǒng) ， 其 余 平 面 交 叉 節(jié) 點 設(shè) 計 均 采 用 讓 行 交 叉口 。安仁濱江新城片區(qū)開發(fā)建設(shè)項目25沿 道 路 新 建 給 水 工 程 、 雨 、 污 水 排 水 工 程 、 電 力 工 程 、 電 信 工 程 、 燃 氣工 程 配 套 管 線 系 統(tǒng) 等 。 根 據(jù) 安 仁 縣 總 規(guī) 和 實 際 交 通 需 求 ，沿 線 交 叉 口 采 用 平 交 方 式 ， 道 路 紅 線 寬 度 和 本 次 建 設(shè) 長 度 另 詳 。 為 使 線 路 豎 向 線 形 平 順 、 和 緩 ，豎 曲 線 半 徑 采 用